Sentencia Civil Nº 138/2016, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 203/2015 de 30 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)

A CORUÑA

SENTENCIA: 00138/2016

RECURSO DE APELACIÓN 203/2015

ILMOS. SRS. MAGISTRADOS

JOSÉ GÓMEZ REY, PRESIDENTE

ALEJANDRO MORÁN LLORDÉN

CARMEN VILARIÑO LÓPEZ

S E N T E N C I A

Núm. 138/2016

En Santiago, a treinta y uno de Marzo de dos dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, con sede en SANTIAGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000401 /2013, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.3 de RIBEIRA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000203 /2015,en los que aparece como parte apelante, ZOAR RESIDENCIAL SL,representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA DOLORES MARTINEZ RODRIGUEZ, y como parte apelada, PROMOCIONES RELASI LADEIRA SL,representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. DELFINA PARIENTE POUSO,siendo el Magistrado-Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ GÓMEZ REY,quién expresa el parecer de la Sala y procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.-Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº tres de Ribeira con fecha 7-4-15 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva dice así: 'Debo desestimar y desestimo íntegramente la pretensión de la demanda planteada por la Procuradora Sra. Martínez Rodriguez, quién actúa en nombre y representación de la entidad Zoar Residencia, S.L., contra la entidad Promociones Relasi Ladeira S.L., absolviendo a esta de los pedimentos de la demanda. El abono de las costas del procedimiento recaerá sobre la parte actora.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por ZOAR RESIDENCIAL S.L., se interpuso recurso de apelación que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLOel 18 DE NO VIEMBRE DE 2015, en que tuvo lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada,

PRIMERO.-El objeto del presente proceso es la pretensión resolutoria del contrato de compraventa de una finca por incumplimiento de la obligación de entrega, con la consiguiente devolución de las recíprocas prestaciones.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Considera que la parte vendedora cumplió su obligación contractual, según fue prevista en el momento de la perfección del contrato. Afirma que no era requisito previsto en el contrato la seguridad de la obtención de la licencia, ni la vendedora asumió la obligación de obtenerla. La compradora era perfecta conocedora de la situación urbanística de la finca y sabedora de que la concesión de la licencia municipal dependía del informe preceptivo y vinculante de la Consellería de Medio Ambiente, todavía no emitido y que finalmente fue desfavorable. Según la sentencia la obligación de la vendedora, la entrega de un terreno edificable en el estado en que se encontraba en el momento de la perfección del contrato, fue cumplida. La compradora era conocedora del riego de la inversión, que no puede trasladarse a la vendedora por la emisión, años después de perfeccionada la venta, de un informe contrario a la posibilidad de edificar conforme al proyecto asumido por la compradora. Se reprocha a la compradora dejadez y negligencia en los trámites referentes a la obtención de la licencia, por la que no se interesa desde el año 2.007 hasta el 2.013. Se concluye que no pueden hacerse recaer los perjuicios del cambio de legislación sobre la vendedora, que cumplió con la entrega de la cosa en las condiciones previstas en el contrato.

La parte actora interpone recurso de apelación criticando que haya de asumir los reveses que se puedan presentar y que sólo se atienda al estado del bien al tiempo de la venta, sin tener en cuenta que ambas partes compartían como expectativa la convicción de que iba a obtenerse la licencia. Alega que el cambio de circunstancias que provoca el impedimento urbanístico se conforma coincidiendo en el tiempo con la compraventa, por lo que no era previsible. Dice que la sentencia apelada ignora la consideración del carácter edificable del terreno, afirmado en el contrato. Para la apelante el motivo determinante de la compraventa era la posibilidad de edificar los terrenos y la posterior imposibilidad por decisión de un tercero conlleva la frustración de la compradora y correlativo enriquecimiento injusto de la vendedora. Por último, dice la apelante, que no se ha pronunciado la sentencia sobre la jurisprudencia alegada para justificar la resolución y sobre su aplicación al caso concreto.

SEGUNDO.-Buena parte de los hechos relevantes para la decisión del litigio resultan incontrovertidos, por estar acreditados mediante documentos públicos o por no haber sido discutidos por las partes. A continuación resumimos los más relevantes:

a)En la escritura de compraventa otorgada el 23 de febrero de 2007 (folios 69 y siguientes) PROMOCIONES RELASI LADEIRA S.L. vendió la finca descrita en el expositivo primero a la entidad ZOAR RESIDENCIAL S.L, como cuerpo cierto, por el precio de 528.891 euros.

b)En la estipulación tercera de esa escritura la parte transmitente manifestó que 'se trata de la transmisión de un terreno edificable, lo cual es del conocimiento de la parte compradora', para tenerlo en cuenta a efectos fiscales.

c)En la estipulación cuarta de la escritura se hizo constar que 'las fincas se venden con todos los derechos, usos, servidumbres, accesorios y dependencias, en particular los inherentes al proyecto de obras redactado por Don Romualdo , Arquitecto del Colegio oficial de Arquitectos de Galicia, debidamente visado por el citado Colegio Oficial en fecha 13 de septiembre de 2.006, presentado a licencia en el Ayuntamiento de Ribeira el día 28 de Septiembre de 2006, (lo que deberá comprender en todo caso estudios geotécnicos, dirección de obra ejecutada hasta el día de hoy, tasas e impuestos relativos a la licencia) como cuerpos ciertos y en concepto de libre de cargas y al corriente de contribuciones.

d)El objeto social de las dos sociedades que otorgaron el contrato de compraventa era la promoción e intervención en el mercado inmobiliario. La sociedad compradora conocía la situación urbanística de la finca en el momento de celebración del contrato. Actuó con asesoramiento jurídico y técnico. Sabía del informe emitido por el aparejador municipal el 9 de octubre de 2006 (folio 296) en el que, tras señalar la calificación del suelo y considerar el Proyecto Básico como suficiente para la obtención de la licencia municipal se advertía que, como el resto del Parque del Complejo Dunar de Corrubedo, está incluido en la Red Natura y 'se precisa informe preceptivo y vinculante de la Consellería de Medio Ambiente, que debe ser solicitado por el promotor'.

e)El día anterior al otorgamiento de la escritura de compraventa, el 22 de febrero de 2007, la Junta de Gobierno Local decidió dejar pendiente la tramitación de la licencia de obras a la espera del preceptivo y vinculante informe de la Consellería de Medio Ambiente.

f)El 26 de julio de 2007 ZOAR RESIDENCIAL S.L. comunicó al Ayuntamiento de Ribeira que había adquirido los terrenos a los que se refería la licencia, solicitando que se le tuviera por parte interesada en el expediente tramitado por la Consellería y que se le comunicase el informe interesado.

g)En julio de 2009 ZOAR RESIDENCIAL S.L. presentó escrito ante la Consellería de Medio Ambiente realizando alegaciones sobre la pertinencia del sentido favorable del informe solicitado y sobre la procedencia de certificar el sentido positivo del silencio administrativo producido por el tiempo transcurrido.

h)El 6 de marzo de 2012 el Director Xeral de Conservación da Natureza de la Consellería de Medio Ambiente resolvió no autorizar el proyecto de 'Construcción dun Edificio de 15 viviendas e locais' en el lugar de Buenos Aires, parroquia de Corrubedo. La mayor parte de la legislación invocada en esa resolución es anterior al contrato de compraventa y otra, como la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, de tramitación próxima o simultánea. La resolución no niega la posibilidad de edificar en ese terreno. Informa desfavorablemente el concreto proyecto constructivo por representar un fuerte impacto paisajístico y tener un elevado volumen de edificación afectando negativamente a la integridad del espacio natural protegido.

i)El 9 de mayo de 2012 la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Ribeira denegó la licencia para construir a la vista del informe negativo de la Consellería de Medio Ambiente.

j)No consta que ZOAR RESIDENCIAL S.L. haya interpuesto recurso administrativo o contencioso administrativo contra las resoluciones citadas en los dos apartados precedentes.

TERCERO.-La STS de 18 de julio de 2013 recuerda que 'Las sentencias núm. 537/2012 de 10 de septiembre, recurso núm. 1899/2008 (de pleno ) y núm. 440/2012 de 28 de junio, recurso núm. 75/2010 , con cita de numerosas sentencias anteriores, y sentencias posteriores (como las núm. 15/2013, de 31 de enero, recurso núm. 1268/2010 , y núm. 121/2013 de 12 de marzo, recurso núm. 1638/2010 ) han establecido una doctrina jurisprudencial sobre la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 del Código Civil ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]) y de los Principios de Derecho europeo de contratos (art. 8:103.b), citados con carácter orientador, cuando se priva sustancialmente al contratante, en este caso, al comprador, de lo que legítimamente tenía derecho a esperar en virtud del contrato. Entre las lógicas expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 del Código Civil , en relación con el artículo 1445).

El Tribunal Supremo, a partir de sus Sentencias núm. 705/2005, de 10 de octubre, recurso núm. 299/1999 , núm. 731/2006, de 20 de julio, recurso núm. 4597/1999 , núm. 1054/2006, de 30 de octubre, recurso núm. 5212/1999 , núm. 1311/2006, de 22 de diciembre, recurso núm. 320/2000 , y núm. 1180/2008, de 17 de diciembre, recurso núm. 2241/2003 , hasta las más recientes núm. 15/2013, de 31 enero, recurso núm. 1268/2010, y núm. 121/2013, de 12 de marzo, recurso núm. 1638/2010, ha señalado que el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil, y a tal efecto es buena la referencia al artículo 8 :103, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato, el incumplimiento que prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y incumplimiento intencional que dé razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento.

CUARTO.-De acuerdo con esta jurisprudencia lo fundamental para valorar si hubo o no incumplimiento resolutorio es decidir si el comprador ha recibido lo que legítimamente tenía derecho a esperar en virtud del contrato.

El comprador tenía derecho a recibir la finca objeto de la compraventa, que le fue entregada. Tenía derecho a que ese terreno fuese edificable. Según los informes municipales el terreno entregado lo era. Tenía derecho a recibir el proyecto y subrogarse en la tramitación de la licencia de obras en el estado en que se encontraba. La finca fue recibida en esas condiciones.

El punto controvertido es si tenía derecho a recibir una finca susceptible de ser edificada con arreglo a ese proyecto o, dicho de otra forma, si tenía derecho a recibir junto con la finca la oportuna licencia administrativa para edificar en los términos solicitados.

En el momento de perfección del contrato la finca no se podía entregar con esa licencia, que se estaba tramitando. Ni el comprador podía esperar que el vendedor asegurase la obtención de esa licencia, que dependía de un suceso futuro e incierto ajeno al vendedor, de la emisión de un informe preceptivo y vinculante por parte de la Consellería de Medio Ambiente, algo que el comparador conocía sobradamente. El comprador podía tener la expectativa, derivada de sus conocimientos o de otras circunstancias, de que esa licencia fuese concedida en su día. Pero sabía que existía la posibilidad de que el informe fuese desfavorable y la licencia denegada. Sabía por la naturaleza del informe y los conceptos jurídicos indeterminados que se empleaban en la normativa de medio ambiente aplicable que el grado de incerteza no era despreciable. En esa tesitura, para conjurar el riesgo derivado de la adquisición de la finca sin licencia en los términos del proyecto, comprador y vendedor, empresas profesionales en la promoción e intermediación inmobiliaria, pudieron dejar constancia en el contrato de esa condición resolutoria, diciendo con claridad que el contrato se resolvería en el caso de que no fuese concedida la licencia resolución. Al no hacerlo así, y al ser imposible en el momento de la perfección la entrega de la finca con esa licencia, ha de entenderse que el comprador recibió la cosa comprada en el tiempo, lugar y forma que se había estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, esto es, como terreno edificable.

Esa condición resolutoria no cabe entenderla incluida en los 'derechos, usos, servidumbres, accesorios y dependencias' a que se hace referencia en la estipulación cuarta, elementos que se venden como cuerpos ciertos, y por tanto existentes, y no como elementos que deberán existir en el futuro.

Por otra parte, también es necesario destacar que la apelante, tras interesarse formalmente en el procedimiento administrativo, lo que es indicio de que consideraba de su incumbencia la concesión de la licencia, afirmando la procedencia de su concesión, incluso por silencio positivo, adoptó después una posición pasiva, contradictoria con la anterior, conformándose con las resoluciones denegatorias de la licencia, que ni siquiera recurrió en la vía administrativa.

Etas razones, sin necesidad de acudir al argumento económico que se usa en la sentencia apelada para explicar la pasividad y demora de la apelante, nos llevan a coincidir en la inexistencia de incumplimiento contractual por parte de la vendedora.

QUINTO.-Los argumentos y razones expuestos en el recurso de apelación no alteran esa conclusión.

La expectativa que, según la apelante, tenían ambas partes en la concesión de la licencia no es incompatible con el conocimiento de que era una situación futura e incierta, conocimiento que la actora tenía, sin que adoptasen previsiones expresas para hacer constar esa situación, como condición resolutoria, en el contrato. Ni siquiera sabemos, al no existir prueba sobre el valor de mercado del solar vendido, si en el precio se tuvo en cuenta el riesgo derivado de la situación incierta.

Tampoco se ha probado que el impedimento urbanístico sea consecuencia de un cambio de circunstancias. No hay prueba de que en ese lugar se concedieran en ocasione anteriores licencias para proyectos de similar envergadura. El terreno estaba en un Parque Natural, incluido en la Red Natura y declarado Lugar de Importancia Comunitaria en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa. Era objeto de protección medioambiental en ese momento y buena parte de la normativa invocada en la resolución de la Consellería, tanto autonómica como nacional o europea, estaba vigente en esa fecha. La Ley 42/2007 se aprobó a finales de ese año y sin duda las empresas que se dedicaban la promoción inmobiliaria ponderaban esa eventualidad.

La frustración de la compradora es consecuencia de que su inversión no ha tenido el éxito con el que contaba. Pero ello no supone frustración del fin del contrato cuando se ha recibido todo lo que legítimamente había derecho a esperar. Ni cabe hablar de enriquecimiento injusto de la demandada cuando ni siquiera se conocen las posibilidades edificatorias del terreno y el precio de mercado ajustado a esas posibilidades.

Por último, dice la apelante, que no se ha pronunciado la sentencia sobre la jurisprudencia alegada para justificar la resolución y sobre su aplicación al caso concreto. Hemos apoyado la decisión en la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la resolución del contrato por incumplimiento. No son aplicables en éste caso sentencias referidas a supuestos en que después de perfeccionado el contrato se produjo una modificación de las circunstancias que no había sido prevista por las partes. Casos en los que más que de incumplimiento se ha de hablar de la posibilidad de aplicar la clausula 'rebús sic stantibus'. Ahora examinamos un supuesto en que la situación de incertidumbre sobre la concesión de la licencia era sobradamente conocida por la compradora.

SEXTO.-Las costas del recurso, que se desestima, se imponen a la apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación de ZOAR RESIDENCIAL S.L contra la sentencia dictada el 7 de abril de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de Ribeira en el juicio ordinario núm. 401/2013, que se confirma.

Se imponen a la parte apelante las costas del recurso.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia. Debiendo ingresar, en concepto de depósito para recurrir, la cantidad de 50,00 €, aportando resguardo de ingreso en la cuenta de consignaciones de este Tribunal, aperturada en BANCO SANTANDER nº ES55 0049 3569 9200 0500 1274 clave de ingreso 1505-0000-12-NNNN-AA (siendo N y A el nº y año de procedimiento); sin cuyo requisito no será admitido a trámite el recurso.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Dada leida y pronunciada, fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la firma y leida en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.