Sentencia CIVIL Nº 138/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1297/2017 de 22 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1297/2017 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 868/2016
Parte recurrente/Solicitante: Onesimo , Leoncio
Procurador/a: Beatriz De Miquel Balmes, Ramon Jufresa Lluch
Abogado/a: MARIA GONZÁLEZ MATOS, CÁSTOR LUIS TEJERO VAREA
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 138/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 22 de febrero de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 13 de octubre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 868/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aBeatriz De Miquel Balmes y Ramon Jufresa Lluch, en nombre y representación respectivamente de Leoncio y Onesimo contra Sentencia - 02/06/2017 .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por la procuradora D.ª Beatriz de Miquel Balmes , en nombre y representación de D. Leoncio contra D. Onesimo y CONDENO a dicho demandado a pagar al actor la cantidad de nueve mil cuatrocientos veintiocho euros con ochenta y tres céntimos (9.428,83 €) , más los correspondientes intereses desde la fecha de la interposición de la demanda; abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Onesimo a abonar a D. Leoncio la suma de 25.491#87 €, más intereses legales, por la reparación de los daños causados en la vivienda arrendada y otros conceptos, tras la conclusión del arriendo.

A dicha pretensión se opuso el demandado, alegando que suscribió el contrato el día 5.2.2014, sin la presencia del arrendador y sin examinar el inmueble por la confianza que le generaba la inmobiliaria, no reconociendo el anexo del inventario, no firmado, que se devolvieron las llaves en el salón-comedor de la propia vivienda, lo que fue documentado y suscrito por el Sr. Jose Enrique , gestor comercial de la inmobiliaria, una vez revisada, negando haber causado daños en la vivienda, en base a lo cual impugna el informe pericial cuya valoración considera desproporcionada, el acta notarial realizada después de 4 meses de desalojar la vivienda, no existiendo prueba alguna de los daños, máxime cuando existió una inundación del piso superior que el actor no menciona en su demanda; a su vez, se allana en el sentido de reconocer adeudar los importes relativos al cambio del toldo exterior de la terraza, las tasas de basuras, el último recibo de los suministros de agua, que, descontada la fianza (850 €) arroja un saldo de 36#57 €.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, condenando al demandado a pagar al actor la suma de 9.428#83 € (37#95 € en concepto de agua pendiente, 152#87 € por tasa de residuos, reparación del toldo, reparación daños en vivienda, con aplicación de la fianza más los intereses legales desde la interpelación judicial. Frente a dicha resolución: a) se alza el demandado, por error 'patente y notorio' en la apreciación y valoración de la prueba, con infracción de los arts. 217 , 218 , 316 y ss LEC , al basarse la sentencia en las fotografías (desconociéndose cuándo fueron realizadas y que no se adjuntaron al contrato) y el acta notarial (de 4 meses después) aportadas con la demanda, las testificales de los dos empleados de la inmobiliaria (tendenciosas y se contradicen con el interrogatorio del actor) y la pericial que cuestiona, reiterándose en el valor que les dio en la instancia, frente a documento suscrito el día de finalización del contrato; b) es impugnada por el actor, respecto de la cuantía reconocida como indemnización, remitiéndose a la pericial practicada a su instancia, no impugnado ni contradicho por otro (no se concretan los motivos de exclusión de algunas partidas.

Se reproduce pues, en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.



SEGUNDO.- Como se expone tanto por la actora impugnante como en la sentencia recurrida, y es doctrina de esta Sala, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art.

1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b)Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó , sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.



TERCERO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) la realidad del contrato de arrendamiento de 4.2.2014 (reconociendo ambas partes que fue suscrito el día siguiente por el arrendatario), sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de Terrassa, concertado entre D. Leoncio (propietario, doc. 1 demanda) como arrendador y D. Onesimo como arrendatario, con la intermediación de la agencia inmobiliaria HABITAT GESTIÓ 18 (que llevó a cabo la gestión del alquiler), por 3 años, con la posibilidad de desistimiento del arrendatario una vez transcurrido al menos 12 meses, previa comunicación fehaciente de 30 días, y una renta de 425 € mes, actualizable conforme al IPC, mediante ingreso en c/c del arrendador identificada en el contrato y asumiendo tasas de basura, constando la prohibición expresa de tener animales de compañía, entregándose por el arrendatario 850 € en concepto de fianza (doc. 2 demanda). Respecto del estado de la vivienda anterior al arrendamiento, era correcta, correspondiendo a las fotografías del acta notarial (testifical de los Sres Jose Enrique y Bienvenido - quien visitó la finca, realizando fotografías, para ofertarla -) 2) entre los días 4 y 5 de febrero, el actor remitió a la inmobiliaria vía correo electrónico un inventario de los elementos que se hallaban en la vivienda y diversas fotografías sobre el estado del inmueble, para su anexión al contrato (docs. 3 y 4 demanda); el actor entregó las llaves al arrendatario el día 6 de febrero (su interrogatorio) 3) En el curso de la relación arrendaticia se produjeron en el pasillo y sus paredes humedades derivadas de filtraciones desde el piso superior, que fueron reparadas por la aseguradora de la propietaria de éste (testifical de los Sres Cornelio , y Sra. Africa , no tachados, sujetos a contradicción y sin que existan méritos para dudar de sus testimonios).

4) En 30.12.2015 (tras casi dos años), previo aviso a la propiedad, el arrendatario desalojó la vivienda dando por finalizada la relación, suscribiéndose en esa fecha un documento autodenominado de 'fin de contrato y entrega de llaves con conformidad' (f. 23), habiendo comunicado el arrendatario en 30.11.2015, su voluntad de finalizar el contrato, ambas partes 'CONVIENEN' que resolvían el contrato de mutuo acuerdo, entregando el demandado 'la posesión y las llaves de la finca', quedando pendiente la devolución fianza que se realizará 30 días después de la entrega de llaves, así como 'la revisión de suministros, vivienda, la actualización de su pago, la reparación del toldo, el recibo de las basuras y 3 copias de llaves' (sic).

5) Por el actor, que accedió a la vivienda el 31.12.2015, tras comprobar su estado, lo comunicó a su Cía de Seguros, que mandó un perito, quien, tras las inspección efectuada el día 5.1.2016, y partiendo del inventario y estado de la vivienda según las fotografías anteriores al arriendo, elaboró un informe técnico (doc.

6 de la demanda), estableciendo las causas de los daños que constató (uso indebido, falta de mantenimiento y acción de animales domésticos) y valorando la reparación de los referidos daños en 26.321#32 €.

6) En 26.4.2016 (a los 4 meses), a instancia de los empleados de la inmobiliaria Sres. Jose Enrique y Bienvenido , se levantó un acta de manifestaciones y protocolización, haciendo constar la realidad del contrato, la entrega de llaves, y el estado de la vivienda, describiéndose los desperfectos, con algunas fotografías referidas a los mismos (doc. 28) 7) La remisión de un burofax por el arrendador para la apertura de un proceso de mediación en 23.3.2016 reclamando 25.471#32 € (doc. 29); a dicha comunicación contestó el arrendatario, negando la responsabilidad, y remitiéndose al documento suscrito el día de la entrega de llaves 'de conformidad' y admitiendo la deuda por la reparación del toldo, importe de tasa de basuras y último recibo de agua (doc. 30 demanda)

CUARTO.- Por de pronto el documento a que alude el demandado, dejaba pendiente la devolución fianza que se realizará 30 días después de la entrega de llaves, así como 'la revisión de suministros, vivienda, la actualización de su pago, la reparación del toldo, el recibo de las basuras y 3 copias de llaves' (sic), y pudiendo procederse a un examen conjunto, para establecer 'de común acuerdo' el estado de la vivienda, no lo hizo el arrendatario De otro lado, en orden a las circunstancias de la firma del documento de 'fin de contrato y entrega de llaves con conformidad' (f. 23), los dos testigos empleados de la inmobiliaria, propuestos por ambas partes, sujetos a contradicción y sin que se revelen méritos para dudar se sus testimonios, efectúan una serie de manifestaciones coherentes y coincidentes, en el sentido de que el arrendatario subió al piso sobre las 18 horas, entregando dos juegos de llaves, manifestando que tenía que bajar un momento al tener el coche en doble fila, si bien ya no volvió a subir, por lo que, el Sr. Jose Enrique (que niega de forma tajante haber firmado el documento en el interior de la vivienda) accedió a la vivienda con las llaves, y al ver su deficiente estado, llamó a la oficina y al actor, creyendo que en ese momento no se firmó nada (testifical del Sr. Jose Enrique , Sr. Bienvenido ), compartiéndose la conclusión de que dicho documento fue firmado antes de la entrega de las llaves, y, por ello, de la posibilidad de su inspección por la inmobiliaria o el mismo propietario La realidad de los daños y por ello, el incumplimiento de la obligación del art. 1555.3º CC deriva de: Informe pericial del Sr. Francisco (doc. 6 demanda , en relación con su declaración en el juicio, alega que se adjuntan a su informe, manifestando que inspeccionó la vivienda el día 5, y tomando las fotografías): los daños son debidos al mal uso y falta de mantenimiento (actuación negligente del arrendatario), y en juicio detalla los daños y su causa y las reparaciones que consideraba necesarias, valorándolas en 26.321#32 € (presupuestos y facturas, docs. 15 a 22) Fotografías; (1) las que respondían al estado de la vivienda (testigos), anterior al arrendamiento, y fue remitido por el actor reportaje fotográfico por correo electrónico, antes de la suscripción del contrato (docs. 3 y 4 demanda); (2) las que fueron tomadas por el propietario tras desalojar la vivienda el demandado, adjuntadas al acta notarial.

Acta de manifestaciones de testigos (empleados de la inmobiliaria) y protocolización notarial de 20.4.2016 (doc. 28), en relación con su testifical, no tachados, sujetos a contradicción, no tachados, sujetos a contradicción, sin que existan méritos para dudar de su testimonio.

Testifical de la Sra. Africa (se repararon todos los daños derivados de filtraciones del piso superior) Asimismo, consta el impago de la tasa de basuras 2014 y 2015, por un total de 152#87 € (docs. 23 a 26), y quedó pendiente factura por suministro de agua, por 37#95 € (doc. 27) Tales daños, motivaron una serie de actuaciones por el actor, entre ellas su reparación, fueron reparados, y el importe fue abonado por el mismo; conforme a la pericial resultaron afectados: a) Daños por arañazos y rasgaduras de gatos, en el baño, en el mobiliario y cocina, en el toldo de la terraza que se admiten (doc. 7, 9, 10, 11, 13 demanda); b) Presencia de moho en varias zonas de diversas estancias (doc. 8 demanda), con sustitución de los elementos que resultaron irreparables, desinfección y limpieza c) Falta de enseres y utensilios de cocina, que se reponen; d) Faltan un juego de llaves, de tres que tenía, al haberlo perdido, lo que motivó el cambio de la cerradura (aunque en el documento referido no se alude a esta falta); se aportan asimismo, presupuestos y facturas de diversos industriales, docs. 15 a 22 .

En su reparación deben tenerse en cuenta dos cuestiones, tal y como se expone en la resolución recurrida: su integridad y la interdicción del enriquecimiento injusto. De ahí que de tales conceptos se excluyen, en la sentencia recurrida, algunos (1) bien porque no se ha probado que su necesidad de sustitución obedeciera a la actuación del demandado' (así, el cambio de la cerradura) o porque no se ha probado que los supuestos daños fueran o no causados por el desgaste lógico derivado del uso normal y correcto de la vivienda y mobiliario, por negligencia o por otra causa, o porque ya se contemplaba la limpieza de algunos enseres y además su sustitución (sofá) o porque no se ha probado la necesidad de su sustitución en vez de su reparación (puertas), aparte del tiempo transcurrido desde que se desalojó la vivienda, criterios más que razonables, individualizados en cada uno de los conceptos objeto de reclamación, que se comparten por esta Sala: (1) los trabajos de cerrajería para sustituir las cerradoras de las puertas, (2) retirada e instalación de mueble columna y conjunto espejo baño, (3) mesa centro y mesa TV, (4) vitrina y estantes, (5) sofá, (6) xinfonier, (7) banqueta recibidor, (8) lámpara mesilla noche y lámpara sobremesa, (9) carpintería referida a la sustitución de puertas. Ofreciendo como resultado la suma de 10.646#19 €; aparte de ello, tiene en cuenta un porcentaje de demérito o depreciación por el uso y antigüedad (máxime cuando, con anterioridad, habían venido siendo utilizados por el mismo actor, constituyendo la arrendada, su vivienda), no aplicado por el perito (que se basa en el valor de reposición a precio de mercado de reposición), del 45 % sobre 12.037#45 €, (es decir, 5037#45); y descontando estas dos cantidades de la reclamación quedan 9.428#83 €.



QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso y de la impugnación, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada de derivadas del recurso y de la impugnación a, respectivamente, apelante e impugnante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Onesimo contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, y la impugnación a la misma, formulada por D. Leoncio , confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada de derivadas del recurso y de la impugnación a, respectivamente, apelante e impugnante.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :