Sentencia CIVIL Nº 138/2020, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 546/2019 de 12 de Junio de 2020

Encabezamiento

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(Rollo 546/19)
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCION CUARTA
ROLLO Nº 546/19
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 18 DE GRANADA
AUTOS DE PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 473/18
PONENTE D. JUAN FRANCISCO RUIZ-RICO RUIZ
SENTENCIA NÚM 138/20
ILTMOS. SEÑORES:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D. JUAN FRANCISCO RUIZ-RICO RUIZ
D. RAÚL HUGO MUÑOZ PÉREZ
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En la Ciudad de Granada a doce de junio de dos mil veinte. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia
Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de Procedimiento Ordinario, seguidos ante el
Juzgado de Primera Instancia Número 18 de Granada, en virtud de demanda de D. Santiago y Dª Constanza
, representados en esta alzada por el/la Procurador/a/ D/Dª Mª Carmen Sánchez Valenzuela y defendidos por
el/la Letrado/a D/Dª Isabel Díaz Medina, contra Dª Gloria , representado/a en esta segunda instancia por el/la
Procurador/a/ D/Dª Pilar Gálvez Domínguez y defendido/a por el/la Letrado/a D/Dª Javier Méndez Cabezudo.
Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO.- La referida sentencia, fechada en 21 de octubre de 2019, contiene, literalmente, el siguiente fallo: 'Acuerdo ESTIMAR la demanda interpuesta por don Santiago y doña Constanza frente a doña Gloria y en consecuencia: Declarar que la fecha de resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue el día 22 de mayo de 2017.

Condenar en costas a la parte demandada'.



SEGUNDO.- Sustanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para Votación y Fallo.



TERCERO.- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite. Siendo Ponente el Magistrado Iltmo.

Sr. D. Juan Francisco Ruiz-Rico Ruiz.

Fundamentos

PRIMERO.- El objeto del presente procedimiento es la determinación de la fecha de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por las partes el día 14 de marzo de 2016, pretendiendo la parte actora en su demanda que lo sea el día 22 de mayo de 2017, en que se cumplieron los requisitos establecidos en el contrato para ello, negándose la arrendadora demandada a resolverlo y, subsidiariamente el día 8 de enero de 2018 en que se procedió a la consignación de las llaves y entrega de la posesión, tal y como queda reflejado en el documento de igual fecha firmado por los letrados de las partes.

En el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda las partes concertaron en la estipulación 8ª que 'en caso de desistimiento del contrato deberá avisar con dos meses de antelación la arrendataria'. De acuerdo con la citada cláusula, los actores comunicaron el día 20-3-2017 su intención de desistir del contrato, para lo que concertaron una reunión con la arrendadora el día 22 de mayo de 2017 a fin de proceder a la entrega de las llaves y a tener por resuelto el contrato.

Acerca de la obligación de devolver el bien arrendado que ha de llevar a cabo el arrendatario para consumar la resolución del contrato y el devengo de las rentas mientras que se halle en posesión de aquel, tiene declarado esta Sala que: 'es reiterada la jurisprudencia que determina que la obligación del pago de las rentas es la simple consecuencia de la posesión, aún prologada tras la extinción del contrato ( STS de 17-3-92). Esta misma Sala ha establecido en sentencia de 7-12-95, 2-12-97 y 13-7-2012 la obligación del arrendatario de abonar el precio correspondiente a las rentas del tiempo durante el que ocupó el referido piso, y ello porque el Art. 1561 del Código Civil le exige devolver la cosa arrendada al concluir el arriendo. Esto significa que será de su cargo el pago de las rentas devengadas hasta el instante de la devolución y ello aunque se haya extinguido legalmente el contrato locatorio. De otra parte, aunque la sentencia de esta Sala de 13-12-94 no exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, con la consiguiente cesación en el deber del pago de las rentas, si concluye con la necesidad de la acreditación de la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato, y, sin duda, tal acto transmisivo de la posesión suele coincidir con la devolución de las llaves' (Sent. de esta Sala de 16-6-99 y 20-12-2004).



SEGUNDO.- La sentencia recurrida estima la petición principal de la demanda, declarando que la fecha de resolución del contrato de arrendamiento fue el día 22 de mayo de 2017, y ello, por cuanto una vez comunicada la intención de desistir del mismo, la arrendadora se negó a recibir las llaves, incurriendo por ello en mora accipiendi.

Frente a dicha resolución se alza la demandada alegando error en la apreciación de la prueba. Es sabido que la valoración de la prueba es facultad privativa del Juzgado o Tribunal, y que debe ser respetado su resultado en tanto no se demuestre que el Juzgador incurrió en error de hecho, o que su valoración resulte ilógica, opuesta a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, como tiene dicho esta Sala en las sentencia -entre otras- de 12 de noviembre de 2002 y 31 de marzo de 2003, siguiendo el criterio del Tribunal Supremo expuesto en las sentencias de 14 de mayo de 1981, 23 de septiembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001 y 20 de noviembre de 2002. No obstante el órgano judicial de apelación tiene competencias revisorias plenas sobre lo que es sometido a debate, pues sus facultades se encuentran limitadas por los principios de la 'reformatio in peius' y el 'tantum devolutum'. Así lo expresa gráficamente la jurisprudencia constitucional: 'en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum). ( ATC 315/1994, STC 3/1996, 9/1998, 212/2000, 120/2002 y 250/2004).

Dicho lo anterior, no podemos mostrar nuestra conformidad con la valoración de la prueba efectuada por la Juzgadora de Instancia. Para analizar el objeto de la controversia hemos de partir de los fundamentos fácticos de la demanda. Así en el hecho 2º de la misma se indica que 'el Sr. Juan Francisco , marido de la arrendadora, procedió a inspeccionar el local para comprobar que todo estaba conforme a lo estipulado en el contrato y que, por tanto, no había desperfectos en el referido local. Ante este hecho, y dado que el local se encontraba en perfectas condiciones, mis mandantes solicitaron al Sr. Juan Francisco que les devolviera el aval bancario y ellos procederían a la entrega de las llaves pero, sin embargo, el Sr. Juan Francisco se negó rotundamente a devolver el aval bancario e igualmente, negándose a recibir la posesión del inmueble y, por lo tanto, a resolver el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 14 de marzo de 2016'. Como observamos del presente relato, la devolución de la posesión para la resolución del contrato no fue incondicional, sino condicionada a la devolución del aval. De igual modo se reitera esta pretensión en la denuncia formulada el 21-6-2017, en la que se alude a la obligación de entregar el aval bancario, a lo que se negó el representante de la demandada.

Sin embargo, no se podía someter a esta condición la devolución de la posesión cuando la retención del aval por la arrendadora estaba justificado porque en aquella fecha (22-5-2017) se le adeudaban los meses de abril y mayo, además de los posibles desperfectos en el local arrendado, dado que las mejoras realizadas quedarían en beneficio de la arrendadora (estipulación 6ª) y, al parecer, se habían retirado focos e instalación eléctrica, tal y como se observa en las fotografías acompañadas y a ello se alude por el testigo Sr. Alberto . Por tanto, no podía exigirse al arrendador la pérdida de la garantía que supone el aval, y la devolución de las llaves había de desligarse de las obligaciones y derechos de las partes pendientes de liquidar en un momento posterior.

En consecuencia, no puede sostenerse que la demandada se negó a recibir las llaves del local, incurriendo en mora accipiendi, sino que los arrendatarios no quisieron entregar el local libre e incondicionalmente, sino que condicionaran la devolución a la entrega del aval por la arrendataria, lo que no estaba justificado tal y como hemos manifestado.

Los actos posteriores de la arrendadora no evidencian su negativa a recibir las llaves, sino, al contrario, su interés en firmar un documento de resolución, con entrega de la posesión del inmueble. Así se constata en el burofax enviado el 9-6-2017 y el correo de 7-9-2017. Mientras tanto, los arrendatarios, ante las discrepancias surgidas, no mostrarán su intención verdadera de devolver la posesión, ni, en su caso, consignar las llaves notarial o judicialmente. Más bien, pretendieron utilizar la entrega de las llaves del inmueble como instrumento para negociar sobre las rentas debidas o la ejecución del aval. Este modo de actuar se refleja en el mail remitido por la letrada de los actores el día 4-1-2018, donde alude a la paralización de la ejecución del aval por las rentas pendientes, al igual que al depósito judicial de las llaves, que hasta entonces no se había planteado.

En consecuencia, de todo lo expuesto hemos de concluir que la resolución del contrato de arrendamiento tuvo lugar cuando las partes suscribieron el documento de entrega de llaves y consiguiente entrega de posesión de fecha 8 de enero de 2018 y no antes, momento en que dejaron de producirse los efectos del contrato.



TERCERO.- Con carácter subsidiario se solicita en la demanda que se declare la resolución del contrato con fecha 8 de enero de 2018 en que se consignaron las llaves del local objeto del arrendamiento. La parte demandada se allana parcialmente a esta petición, alegando que se trata de un hecho expresamente aceptado antes de la interposición de la demanda y que no era necesario solicitar judicialmente algo que las partes han convenido de mutuo acuerdo, por lo que no procede pronunciamiento alguno respecto a la petición subsidiaria.

En efecto, sobre la cuestión subsidiariamente planteada no existe interés jurídico en que los órganos judiciales lleven a cabo tal declaración, tratándose de un pronunciamiento innecesario que solo puede entenderse deducido para justificar un pronunciamiento favorable respecto de las costas procesales. A esto se refiere la sentencia de esta Sala de 23-5-2014: 'Por consiguiente, no puede fundarse la pretendida estimación parcial de la demanda en la declaración que realiza el fallo de la sentencia de aquellos pronunciamientos declarativos que, además de meramente instrumentales para la finalidad de la acción, eran completamente innecesarios al no ser discutidos de contrario, por lo que la función jurisdiccional no puede justificarse al no existir oposición alguna y resultar, por ello, superflua. Así lo viene a recoger la citada STS de 30-6-1971, en cuanto que para intentar cualquier acción meramente declarativa exige la existencia de un interés legítimo' que le sirva de apoyo, pues en caso contrario se había creado 'artificiosamente' un litigio al exigir un pronunciamiento innecesario cuando no exista oposición alguna por parte del demandado'.

En suma, la demanda formulada ha de ser íntegramente desestimada.



CUARTO.- Las costas de la instancia han de ser impuestas a la parte actora, de conformidad con el Art. 394.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De las de esta alzada no efectuamos condena de acuerdo con el Art. 398.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

Esta Sala ha decidido revocar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de esta ciudad y, desestimando íntegramente la demanda, debemos absolver a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, todo ello regulando las costas de conformidad con el fundamento jurídico 4º de la presente resolución y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, por interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.