Sentencia Civil Nº 139/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 791/2006 de 17 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 791/06

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 113/05

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 139/2008

Ilmos. Sres.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 113/05 y 402/05, acumulados, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sant Boi de Llobregat, a instancia de Doña Esther, Don Luis María, Don Santiago y Doña Marí Juana, representados por la Procurador Doña Laura López Tornero y asistidos por la Letrado Doña Mª Carmen Medina Hijano, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 de Sant Boi de Llobregat, representada por la Procurador Doña Cristina García Girbes y asistida por la Letrado Doña María Dolores Fernández Valverde, quien formuló reconvención contra los actores principales; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de junio de 2006, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo las demandas de juicio ordinario que interpuso el Procurador de los Tribunales D. Davil Gómez i Codina, en nombre y representación de D. Santiago, Dª Esther, D. Luis María y Dª Marí Juana contra la comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Sant Boi de Llobregat y; en consecuencia se admite la impugnación de los acuerdos adoptados en fechas 11 de noviembre de 2004 y 10 de febrero de 2005. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.

Se desestima la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. Pedro Vidal Bosch en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Sant Boi de Llobregat contra D. Santiago, Dª Esther, D. Luis María y Dª Marí Juana y; en consecuencia se les absuelve de los pedimentos formulados de contrario. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada reconveniente.

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 25 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- El Juzgador de instancia considera que ha quedado acreditado que hasta la fecha del acuerdo impugnado por los actores, la Comunidad de Propietarios demandada prescindió desde un primer momento de aplicar el coeficiente correspondiente a cada vivienda para determinar la contribución a los gastos comunes, y, haciendo valer la posibilidad que permite el artículo 9.1 e) de la LPH , optó por un sistema de contribución a partes iguales, si bien, los acuerdos adoptados en la Juntas celebradas con fecha 11 de noviembre de 2004 y 10 de febrero de 2005, cuyo objeto era la modificación del criterio de reparto de gastos comunes a partes iguales por el de coeficientes, y su aplicación a las obras a las que tenía que hacer frente la Comunidad, no son válidos dado que no se logró la unanimidad necesaria en cuanto faltaron los propietarios de los locales y del parking, además de la concurrencia de otros vicios como la no inclusión en el orden del día de tal cuestión, y la falta de remisión por parte del comunero que lo propuso de un escrito al Presidente para que lo incluyera en el orden del día de la siguiente Junta que se celebró. Por todo ello, estima la demanda y admite la impugnación de dichos acuerdos, con imposición de costas a la parte demandada, y, en consecuencia, desestima la acción de reclamación de cantidad ejercitada por la Comunidad frente a los actores en vía reconvencional, al referirse a importes fijados conforme al criterio impugnado, con imposición de costas a la reconviniente.

Frente a la sentencia dictada interpuso recurso la Comunidad de Propietarios y, en síntesis, alega que el acuerdo de pagar los gastos por partes iguales no se inscribió en el Registro de la Propiedad por lo que obligaba únicamente a quienes lo tomaron, sin que sea necesaria la unanimidad para la adopción del acuerdo de pagar por coeficientes, impugnado por los actores, dado que no modifica el título constitutivo. Asimismo, señala que no se ha impugnado el acta de fecha 28 de abril de 2004, en la que se acordó por mayoría que la forma de pago de la reparación a efectuar se realizaría por la forma de coeficientes, y que en el acta de 11 de noviembre de 2004 se aplica el sistema mayoritariamente acordado, sin que se haya producido incumplimiento del artículo 16.2 LPH que cause la invalidez de los acuerdos impugnados, y que el artículo 18 de la misma Ley concede fuerza ejecutiva a los acuerdos, aunque hayan sido impugnados, por lo que, la demanda reconvencional se interpuso correctamente.

La parte contraria se opone a las alegaciones efectuadas en el recurso y solicita la confirmación de la resolución impugnada, con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

SEGUNDO.- Como antecedentes que resultan de la valoración de la prueba practicada y de la conformidad parcial de las partes debe señalarse que: 1) Según la certificación del Registro de la Propiedad y nota simple informativa, acompañadas como documentos nº 1 y 1 bis de la demanda, la finca litigiosa fue dividida en Régimen de propiedad mediante escritura pública de 22 de julio de 1976, en cincuenta y un departamentos a los que se atribuyeron los coeficientes que se señalan, constituyéndose un Régimen de Comunidad que se regirá por las normas legales, salvo las concreciones que se indican, sin que conste la forma de distribución de los gastos comunitarios. 2) Desde el primer momento todos los copropietarios abonaban idénticas cuotas y los gastos ordinarios y extraordinarios se distribuyeron por partes iguales, sin que existan Estatutos, libros de actas u otra documentación de la Comunidad de fecha anterior al 11 de mayo de 1990, en que se legalizó el libro de actas cuyo contenido obra aportado a la causa por fotocopia autenticada. 3) Según el acta de la Junta celebrada el día 20 de noviembre de 2003, y respecto del tema de las obras a realizar en fachadas, cubiertas y patios o galerías, se pasó información sobre la forma de financiación y modo de pedir ayudas, facilitando copia de los presupuestos para su estudio, estando de acuerdo los asistentes en que había que ejecutar las obras dado el deterioro de la finca, acordando que el Presidente y el Secretario pedirían las ayudas, asimismo, se hace constar que la Sra. Claudia preguntó si todos los pisos medían igual, a lo que se contestó que sí. 4) En el acta de la reunión de 6 de febrero de 2004, convocada según se indica para presentar presupuesto definitivo, su aprobación, así como el coste de las obras y forma de pago de las mismas, Doña. Claudia presentó los coeficientes, indicando el Presidente Sr. Santiago que se haría otra junta con la información que recabara la Sra. Claudia y el comparativo de las dos formas de repartir los gastos, pero que no iba a retirar la de partes iguales que era la aplicaba desde el inicio por la Comunidad, y si había que cambiarla tenía que ser en una reunión extraordinaria y aprobarla las 3/5 partes de los propietarios. 5) En la reunión de 25 de febrero de 2004 se trató la cuestión relativa a la forma de distribuir el gasto, haciéndose distintas propuestas, y se indica en el acta que, por haber hablado con todos los vecinos se tiene constancia de que si se ponía a votación la propuesta de pago por partes iguales se ganaría por más de las 3/5 partes, pero al considerar que es más conveniente que todos los vecinos estén de acuerdo, no se puso a votación y se retiró lo hecho y los presupuestos, quedando la Junta relevada. 6) Según el acta de la reunión de 28 de abril de 2004, entre otras cuestiones, se presentaron presupuestos para arreglos de los terrados y fachada trasera, indicándose que se esperaba otro presupuesto, y que los presentes acordaron que la forma de pago de dicha reparación se efectuaría por la forma de coeficiente, según la Ley, con la oposición de los propietarios de los pisos ático 1ª y ático 2ª. 7 ) En la reunión celebrada el 10 de junio se aprobó por mayoría de los propietarios presentes que la empresa "Resbrasi" se encargaría de las obras, a partir del mes de septiembre, con un coste de 105.844,60 euros que se repartiría por coeficiente, como se acordó en la anterior reunión de 28 de abril, mostrando su disconformidad los propietarios de los áticos 1ª y 2ª tanto con el presupuesto como con la modalidad de pago por coeficiente. 8) En el acta de la Junta de 11 de noviembre consta la negativa de los propietarios de los áticos 1ª y 2ª a pagar el coste de la obra distribuido por coeficientes y su oposición a la modificación de la forma de reparto de los gastos comunitarios, asimismo, se refleja que se hace entrega de los coeficientes y número de cuenta nueva para el ingreso que deberá hacerse en las fechas y porcentajes que se indican, con lo cual están de acuerdo todos los propietarios excepto los áticos 1ª y 2ª. 9) En la Junta celebrada el día 10 de febrero de 2005 se sometió a votación el sistema a utilizar para la distribución de los gastos, resultando 21 votos a favor de que el pago de las cuotas se haga definitivamente según el coeficiente de participación de cada piso y local, 3 votos a favor de que se haga a partes iguales, habiendo dado su conformidad a la primera modalidad cinco propietarios ausentes, acordándose, en consecuencia, que el pago de las cuotas tanto de carácter ordinario como extraordinario se haría en lo sucesivo conforme a los coeficientes. 10) En la Junta de 10 de marzo de 2005 se cuantificó la deuda de los copropietarios de los áticos 1ª y 2ª, que se negaron a contribuir según el coeficiente, para constancia en la certificación a emitir por el Sr. Secretario para reclamación judicial.

TERCERO.- Los actores, copropietarios de los pisos ático 1ª y ático 2ª de la finca litigiosa, solicitan que se declare la nulidad del acuerdo adoptado en Junta celebrada el día 11 de noviembre de 2004, sobre reparto por coeficientes entre todos los propietarios de los gastos extraordinarios, debiendo repercutirse a partes iguales, y del acuerdo adoptado en Junta celebrada el día 10 de febrero de 2005 sobre reparto por coeficientes entre todos los propietarios de las cuotas ordinarias y extraordinarias, debiendo repercutirse a partes iguales.

La Comunidad de Propietarios se opuso a tal pretensión de nulidad alegando que no existe documento alguno en que conste un acuerdo unánime de contribuir a los gastos por partes iguales, sin que en 1976, cuando se constituyó la Comunidad, existiera el artículo 9.1.e) que se incorporó a la Ley 49/1960 al entrar en vigor la Ley 8/1999, de 6 de abril , que modificaba a aquélla. Indica que fue en el acta de 28 de abril de 2004, luego ratificada el 10 de junio siguiente, cuando se acordó pagar por coeficientes, y que la misma no ha sido impugnada. Y en la reconvención que formula, reclama el pago de las cantidades adeudadas por los actores principales respecto de los gastos litigiosos y cuya liquidación fue aprobada en Junta.

El debate se plantea sobre el reparto de asunción de cargas comunitarias, que venía efectuándose por partes iguales entre los copropietarios hasta que surgieron discrepancias con motivo de determinadas obras extraordinarias, al proponer una copropietaria la distribución del gasto por coeficientes, forma de contribución que fue finalmente acordada en Junta por la Comunidad de Propietarios con la oposición de los ahora actores principales, según antes se ha detallado.

En efecto, los hechos señalados, y concretamente la actuación de Doña. Claudia que presentó los coeficientes efectuándose un comparativo sobre las dos formas de repartir los gastos, a fin de discutir un nuevo reparto, ponen de manifiesto la existencia de un acuerdo previo y válido, adoptado al inicio, por el que se acordaba el reparto igualitario, distribución que se mantuvo hasta los hechos que ahora nos ocupan.

Es cierto que no consta la existencia de actas anteriores al año 1990, ni que se redactaran estatutos, pero no hay discusión sobre el hecho de que siempre se han abonado los gastos, ordinarios y extraordinarios, por partes iguales, manifestando la copropietaria Dª Andrea en su declaración testifical que se han perdido los primeros libros, y que no sabe si en el primero había alguna referencia a la forma de pago, y que esto se acordó verbalmente quedando en pagar todos igual. También el Sr. Alfonso, propietario de una vivienda desde hace unos 20 años, afirma que no estaba cuando se constituyó la Comunidad y que siempre se había pagado por partes iguales, hasta la proposición de la Sra. María Milagros, pues cuando se conocieron los coeficientes a la mayoría le pareció injusto que se pagara igual. El Sr. Guillermo es propietario desde que se constituyó la comunidad y no recuerda que se adoptara acuerdo alguno, sino que simplemente se le decía lo que había que pagar.

Conviene recordar que la conjunción de los artículos 9-1-e) y 5 de la LPH establece una regla general, cual es que la contribución de los comuneros ha de ser por enteros, porque, además, ese es el sistema más justo y equitativo, por obvias razones, y que, al formar parte del título constitutivo el modo de contribuir a los gastos, su modificación exigirá acuerdo unánime, no siendo suficiente para ello una práctica más o menos dilatada y más o menos uniforme, sino que es necesario probar que la asunción de tal reparto se adoptó como acuerdo modificador de un título inscrito en el Registro de la Propiedad. Y, aún en este caso, tal voluntad no expresada documentalmente y menos aún registralmente, no le podría ser imponible a un tercero, salvo que éste hubiere aceptado de forma clara, contundente y fehaciente ese acuerdo que le resulta perjudicial.

Así, es cierto que el sistema legalmente establecido puede ser alterado pero para ello ha de llevarse a cabo la modificación del Título constitutivo o los Estatutos, o decidirse mediante acuerdo unánime de todos los propietarios en Junta debidamente convocada al efecto. En ocasiones, sucede que el acuerdo se adopta por simple mayoría y se sana por caducidad al no impugnarse por ningún propietario.

Ante tales situaciones no existía una postura unánime en las Audiencias sobre si para volver al sistema legal era necesario un acuerdo unánime o bastaba con mayoría simple, pero esa cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en la Sentencia de 16 de noviembre de 2004 , indicando que es suficiente la mayoría simple, ya que debe entenderse que si no se cumplieron en su momento las formalidades establecidas en el artículo 17.1 LPH , el acuerdo sobre reparto por partes iguales sólo operará en relación con los gastos a que se refiere y para el periodo en que se determinó, pero no supone una modificación Estatutaria ni del Título constitutivo, que siguen plenamente vigentes.

En consecuencia, en este caso, no habiendo quedado acreditada la existencia de ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en el Título constitutivo, sobre la distribución de los gastos comunes, ni pueda ello desprenderse del hecho de que durante treinta años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas conforme a un sistema igualitario, aceptado por los propietarios, pues en modo alguno significa que haya existido tal acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar el Título constitutivo que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen aceptado (conforme a la citada STS de 16 de noviembre de 2004 ).

Es decir, siguiendo lo expuesto en la misma Sentencia, sólo ha existido una tolerancia ante una práctica, que, a lo sumo, puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales de los ejercicios anteriores, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a las fincas de los actores, han debido ser ciertamente favorables a los mismos, pues sus cuotas superaban ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.

Por tanto, siendo suficiente la mayoría para la adopción de los acuerdos impugnados, conforme a la citada doctrina, ya aplicada por este tribunal en las resoluciones dictadas en los Rollos nº 586/06 y 841/06 al resolver supuestos similares, debe entenderse que fueron válidamente adoptados, sin que obste a lo anterior el hecho de que faltaran a la Juntas en las que se adoptaron tales acuerdos los propietarios de los locales y del parking, dado que no ello no se trataría de un defecto absoluto que vicie de nulidad el acta, sino que, en su caso, debería ser ejercitado por el propietario que mostrara su disconformidad con el acuerdo en concreto mediante la correspondiente impugnación del mismo.

En cuanto a los vicios incurridos en las Juntas, que, según considera el Juzgador de instancia, invalidan los acuerdos, concretamente no haber dirigido un escrito al Presidente para que introdujera el asunto en el orden del día de la Junta siguiente, debe señalarse que se ha expuesto con reiteración que no puede interpretarse que exige la LPH que todas y cada una de las cosas que puedan ser tratadas y acordadas en la Junta, por secundarias que sean, deban incluirse en la convocatoria, ni entenderse como un derecho de información similar al previsto en la legislación mercantil, sino que se refiere a la descripción de la materia con las notas individualizadoras de referencia a los asuntos a tratar sobre la que habrá de versar la junta, y naturalmente, sin que ello exija, con rigor, la exposición previa de todos los datos precisos para poder participar o deliberar de forma decidida en dicha junta (STS de 16 de abril de 1993 ).

Como razona el Tribunal Supremo en la Sentencia de 30 de noviembre de 1991 , al exigir la LPH que en la convocatoria se haga mención de los asuntos a tratar, pretende que se obtenga "una perfecta armonía y congruencia entre lo anunciado como tema a tratar y deliberar y, en definitiva, acordar o rechazar y lo que en efecto se decide en la Junta al respecto", ya que, lógicamente, la facultad de los propietarios de asistir a la junta será ejercida en atención al orden del día comunicado, que, por otra parte, constituye el marco de los asuntos a discutir, pues, de otra manera, podría vulnerarse la voluntad de determinados propietarios. Es decir, lo que se persigue es que todos los miembros de la comunidad, al ser convocados a una Junta, tengan conocimiento o debida ilustración de las cuestiones que serán objeto de deliberación.

En el caso que nos ocupa, del relato histórico de los hechos señalado al inicio se desprende que los actores, Presidente y Secretario de la Comunidad en las Juntas celebradas el 20 de noviembre de 2003, el 6 de febrero de 2004 y el 25 de febrero de 2004, quedando relevados en esta última, asistieron a las mismas y eran perfectamente conocedores de la cuestión suscitada y de su evolución a lo largo de las sucesivas Juntas, de las propuestas efectuadas tanto sobre presentación de presupuestos como sobre forma de repercutir el coste de las obras, mostrando su disconformidad con el presupuesto finalmente aprobado y con la modalidad de pago por coeficiente.

En definitiva, los actores eran perfectamente conocedores de que en las Juntas indicadas se iba a tratar y decidir la forma de distribuir el gasto, expusieron su postura y votaron en contra. Por tanto, ninguna indefensión se les ha causado, y no se aprecia la existencia de vicio de invalide los acuerdos litigiosos, por lo que, el primer punto del recurso debe prosperar y procede desestimar la demanda principal, con imposición de costas a los actores, en virtud de lo establecido en el artículo 394 LEC .

CUARTO.- Lo anterior lleva a la conclusión de que los actores deben abonar las cantidades reclamadas en vía reconvencional, al haberse adoptado el acuerdo correspondiente por la Comunidad de Propietarios, y haber sido requeridos de pago mediante burofax remitido el día 18 de enero de 2005 (documentos nº 9 10 de la reconvención), desde cuya fecha se aplicarán los intereses previstos en el artículo 1108 del Código Civil , conforme a lo solicitado, por tanto, debe estimarse dicha demanda con imposición de costas a los demandados reconvencionales.

La estimación del recurso conlleva que no se efectúe especial imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, conforme disponen los artículos 398 y 394 LEC .

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE DIRECCION000, Nº NUM000, de Sant Boi de Llobregat, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Sant Boi de Llobregat en los autos de Procedimiento Ordinario nº 113/05 de fecha 9 de junio de 2006, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y desestimando las demandas deducidas por Don Santiago, Doña Esther, Don Luis María y Doña Marí Juana, absolvemos a la Comunidad de Propietarios demandada de las pretensiones frente a la misma ejercitadas, condenado a los actores al pago de las costas.

Y, estimando la demanda reconvencional deducida por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA SITA EN LA CALLE DIRECCION000, Nº NUM000, de Sant Boi de llobregat, debemos condenar y condenamos a los demandados Don Santiago y Doña Esther a abonar conjunta y solidariamente a la actora reconvencional la cantidad de 2.736,50 euros, y a Don Luis María y Doña Marí Juana a abonar conjunta y solidariamente a la actora reconvencional la cantidad de 5.225,85 euros, más los intereses legales en ambos casos desde el 18 de enero de 2005, y al pago de las costas.

Todo ello sin efectuar especial imposición de las costas de este recurso, de forma que cada parte se hará cargo de las que hubiere ocasionado y de las comunes por mitad.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.