Sentencia Civil Nº 139/2010, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 518/2009 de 30 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00139/2010

S E N T E N C I A Nº 139

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE: DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

SOBRE: INCUMPLIMIENTO DE ACUERDO ADOPTADO POR LA ASAMBLEA GENERAL DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEMANDANTE

LUGAR: BURGOS

FECHA: TREINTA DE MARZO DE DOS MIL DIEZ

En el Rollo de Apelación nº 518 de 2009, dimanante de Juicio Ordinario nº 797 de 2008 del Juzgado de Primera Instancia nº UNO de

Aranda de Duero, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 26 de Junio de 2019, siendo parte, como demandado- apelante ILMO. AYUNTAMIENTO DE ARANDA DE DUERO, representado en este Tribunal por el Procurador D. Eugenio Echevarrieta Herrera y defendido por el Letrado D. Rafael de las Heras Alonso; y de otra, como demandante-apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 DE ARANDA DE DUERO, representada en este Tribunal por la Procuradora Doña Mercedes Manero Barriuso y defendida por el Letrado D. Alvaro Ontoso Terradillos.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador José Carlos Arranz Cabestrero, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Aranda de Duero debo condenar y condeno a la demandada a inutilizar la puerta del piso NUM001 del edificio sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Aranda de Duero, de forme que no se pueda acceder por la misma entrando por el portal de la Comunidad, debiendo hacerlo por otro de los accesos directos con que cuenta el centro ubicado en los bajos del edificio de la Comunidad de Propietarios. Condenando al pago de las costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Ilmo. Ayuntamiento de Aranda de Duero, se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la cusa por esta Sala en fecha 16 de Marzo de 2010 .

Fundamentos

PRIMERO.- Ciertamente en el análisis de la cuestión planteada en el presente procedimiento confluyen derechos de distinta naturaleza. Por una parte, concurre el derecho de la parte actora a que se cumplan y respeten los convenios y pactos, conforme a lo dispuesto en el art. 1255 CCV , y, por otra parte, concurre el derecho de la parte demandada al uso pleno de gozar y disponer de su propiedad, conforme al art. 348 CCv . La solución a este conflicto de legítimos intereses amparables en el ámbito del derecho privado pasa por analizar el "compromiso" suscrito entre las partes en fecha 23-11-1984 (f. 20), donde se dice: "La puerta de entrada a la citada vivienda NUM001 , será inutilizada sin desmontar el ensamblaje, dando permiso la Comunidad para realizar la escalera de comunicación prevista en el Proyecto".

Interpretado este acuerdo en los términos del art. 1281 CCv y concordantes, procede establecer las siguientes consideraciones a los efectos del art. 218 LECV :

1ª.- Es claro que la intención de las partes derivada del referido acuerdo determina una reciprocidad de prestaciones ("do ut es") entre ambas partes contratantes. Así, la Comunidad daba permiso para alterar elementos comunes, para lo que se precisaría unanimidad (art. 17 LPH ), ya que incluiría romper forjados, desviar tuberías y bajantes y para comunicar dos inmuebles de un mismo propietario (local NUM002 y piso NUM001 ), y el propietario del piso NUM001 (Ayuntamiento de Aranda de Duero) se comprometía, como propietario de un bien privado, a "inutilizar" la puerta de acceso entre las viviendas NUM001 y el portal de la Comunidad.

2ª.- Este acuerdo, que afectaba a un elemento de propiedad privada del Ayuntamiento y que se refería al uso de un elemento privativo dentro de la Comunidad, se realizó sin alterar las cuotas de condominio, sin agrupar los inmuebles y con una única referencia al consumo de agua (compromiso 2) y permitía al Ayuntamiento propietario del NUM002 con dos accesos a la calle comunicar el NUM002 y el Piso NUM001 con una escalera interior de comunicación, con lo que se facilitaba el grado de utilización conjunto de los dos inmuebles a los efectos determinados por el Ayuntamiento; tal y como este propietario solicitó y convino con la Comunidad de Propietarios.

3ª.- Este acuerdo paso a formar parte de los Estatutos de la Comunidad en la Junta de fecha 24-XI-1984 y vino precedido de lo acordado en la Reunión extraordinaria de la Comisión de Asistencia y Obras Sociales, donde se trató como único punto del orden del día la ampliación del Hogar de Jubilados y con asistencia de todas las partes interesadas: Comisión, Servicios Técnicos Municipales, Hogar de Jubilados y Comunidad de Propietarios.

SEGUNDO.- Con estos precedentes, el Ayuntamiento de Aranda de Duero pretende desconocer el acuerdo referido y el compromiso recíproco que implicaba entre las partes y pretende inaplicar la bilateralidad y reciprocidad de lo pactado, procediendo a la apertura unilateral de la puerta sobre la que existe un compromiso de "inutilización", pero al mismo tiempo no consta que haya revertido la situación de los inmuebles a su estado original eliminando las escaleras interiores y volviendo los forjados y las bajantes al estado original y precedente al acuerdo objeto del litigio. A juicio del Tribunal no parece admisible mantener el acceso exterior, o puerta inutilizada por acuerdo y compromiso del propio Ayuntamiento y, simultáneamente, mantener el acceso interior, pues con ello se rompe el equilibrio de las prestaciones contractuales y la reciprocidad de esas prestaciones libremente pactadas y libremente explicitadas en el convenio analizado (inutilización por comunicación). Dicho lo que antecede, y en orden a responder de forma más exhaustiva a los motivos de impugnación (art. 218 LECv ) articulados por la parte demandada, procede realizar las siguientes consideraciones:

1ª.- El compromiso documentado en el Acta de 23-XI-1984 es un compromiso firme y ejecutivo que está suscrito por la Presidenta de la Comisión de Obra Social que gestiona el local y el piso de titularidad Municipal y que viene siendo dedicado precisamente a esos fines y obra social, y además el acuerdo se incorpora a un Acta extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de 24-XI-1984 con asistencia del Ayuntamiento de Aranda de Duero ( D. Alberto ), dando un rango Estatutario a los acuerdos tomados sobre el uso del piso NUM001 y sobre la inutilización de la puerta a cambio de permitir su comunicación con el local- NUM002 donde se encontraba el Hogar del Jubilado.

2ª.- Este acuerdo viene ratificado por el Ilmo. Ayuntamiento de Aranda de Duero por dos actos propios derivados, en primer lugar, de la comunicación física del local y la vivienda derivada de la realización escalera y, en segundo lugar, por medio de voto favorable a los efectos del art. 17 L.P.H . y en forma de unanimidad de permitir la alteración de elementos comunes (forjado y bajantes).

3ª.- Es cierto que el art. 398 CCv y art. 396 CCv atribuyen unos derechos dominicales a los titulares de elementos privativos. Ahora bien, no debe de olvidarse que esos derechos son renunciables conforme al art. 6 CCv, pues en el acuerdo analizado ni se perjudican derechos de terceros , ni se afecta al Orden Público. Además, debe de significarse que, conforme al propio art. 396 CCv , el régimen de comunidad está también sujeto a la autonomía de la voluntad de las partes, pues se rige por las reglas específicas y por la "voluntad de las partes", y bien entendido que en nuestro caso la L.P.H. no prohíbe pactos como el analizado; máxime, cuando concurre una equivalencia y reciprocidad de prestaciones entre la Comunidad y el propietario de los inmuebles.

4ª.- Es cierto, que la puerta no se elimina, ni queda tapiada, pero esto no es relevante, pues el compromiso bien claro habla de "inutilizar" la puerta de entrada y ello supone que se tapie o no, queda eliminada en cuanto a su uso; y por lo tanto, se impide su utilización como elemento de acceso a la vivienda desde el rellano común del inmueble.

5ª.-El hecho de que exista una Corporación Municipal distinta a la que formalizó el acuerdo analizado, no permite desconocer su contenido y su efecto vinculante, pues sus efectos son para el propietario del local y del piso, que es del Ayuntamiento de Aranda de Duero, y ya este regido por una u otra Corporación que, evidentemente, puede cambiar en el legítimo ejercicio de la voluntad democrática expresada en las urnas. Ahora bien, ello no puede implicar desconocer el acuerdo; máxime, cuando se ha usado el local y vivienda en los términos pactados y máxime cuando concurre un voto positivo del Ayuntamiento como propietario en la Junta de 24-XI-1984.

6ª.- Al respecto, no puede afectar al acuerdo el hecho de que el uso de la vivienda haya dejado de ser peluquería para tener otros usos como Centro Asociativo o como Universidad de la experiencia, pues el uso es una decisión soberana del propietario de los inmuebles y además el establecimiento de un uso concreto no se establece como condición ni de eficacia, ni de vigencia temporal del acuerdo analizado.

La instalación de una peluquería fue lo que motivó el acuerdo y el deseo del Ayuntamiento de prestar esos servicios de peluquería a los jubilados, pero de la lectura del compromiso no se deriva que concurriera un compromiso condicional o sujeto a que el uso del piso fuera siempre para peluquería (art. 114 CCv ). El compromiso era sin condición alguna y sin límite temporal alguno y se establecía la reciprocidad de permitir alterar elementos comunes a cambio de inutilizar la puerta; por lo que mientras se mantenga la alteración de los elementos comunes la puerta deberá de estar inutilizada y si los elementos comunes vuelven a su estado sólo en este caso la puerta podría ser abierta, sin que sea admisible que el Ayuntamiento actúe por la vía de hecho desconociendo sus acuerdos y compromisos.

7ª.- Se considera por el Ayuntamiento demandado que la aprobación de la Ley 3/1998 de accesibilidad y superación de barreras de la Junta de Castilla y León le hace necesario abrir la puerta que había quedado inutilizada. En relación con esta cuestión procede realizar una doble consideración. En primer lugar, que la norma es posterior al acuerdo analizado del año 1984 y que se refiere a nuevas obras o nuevos proyectos de ejecución. En segundo lugar, que, precisamente, esa norma obligaría al Ayuntamiento a realizar, conforme a su Disposición Transitoria, las obras de acceso al público de los edificios de titularidad privada (Primero y NUM002 ).

Es decir, el Ayuntamiento debe de respetar el acuerdo mientras mantenga la comunicación interior y será su obligación la adecuada comunicación y la adecuada accesibilidad entre el local y el piso NUM001 ; lo cual, no es incompatible con que la Comunidad pueda hacer las oportunas obras de accesibilidad hasta el ascensor. Si el Ayuntamiento, fruto de sus propios acuerdos, mantiene una comunicación entre un local y una vivienda sin los adecuados criterios de accesibilidad deberá de adaptar los inmuebles que tiene destinados al público a la normativa vigente y a los criterios de accesibilidad exigidos a las Administraciones Públicas en la Ley 3/1998 , pero no parece admisible su pretensión simultanea de mantener el acceso, de mantener la alteración de elementos comunes y al mismo tiempo de volver a utilizar una puerta que admitió y pactó su inutilización sin límite temporal o condición alguna.

8ª.- Es cierto que el titular del piso NUM001 tiene derecho a usar los elementos comunes conforme al art. 3 y art. 9 L.P.H ., pero también es cierto que este es un derecho renunciable; máxime, si esa renuncia viene libremente pactada y se compensa con la autorización comunitaria de la afectación de elementos comunes y porque así también convenía al propietario del piso NUM001 que decide mantener la individualidad de su inmueble (local y piso) comunicados con su NUM002 , pero sin variar el título y sin agrupar las cuotas. Es más la Corporación demandada no plantea el cierre de la escalera o el cierre de la rotura del forjado y el uso independiente del NUM001 . Ello supone que con el "estatus quo" existente debe de mantenerse referente al cierre de la puerta y si no existiese un nuevo acuerdo de individualizar el NUM001 , se podía abrir la puerta, pues el acuerdo se basa en la bilateralidad y en la reciprocidad; y por lo tanto no pueden ampararse actuaciones unilaterales que supongan la ruptura de lo pactado y de la reciprocidad contractual.

TERCERO.- En el escrito de preparación del recurso y en la petición formalizándolo se hace referencia a la imposición de las costas. Este Tribunal en aplicación del art. 394 LECV y art. 398 LECv , considera que concurren serias dudas de hecho y también de derecho en la resolución del presente caso; y por ello considera que no procede realizar expresa imposición de costas en ninguna de las instancias del proceso.

Estas dudas derivan no solo de la amplia motivación expuesta, sino también, por un lado, de la convergencia de derechos concurrentes de las partes y, por otro, del hecho de que es criterio de este Tribunal que el Ayuntamiento podía recuperar el uso de la puerta siempre que el piso NUM001 se independizara de forma plena del NUM002 y los elementos comunes se repusieran a su estado originario, pues no parece admisible romper la reciprocidad de prestaciones contractuales a favor de una sola de las partes que convinieron el compromiso contractual analizado en esta causa.

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Estimar parcialmente el Recurso de Apelación interpuesto por el Procurador D. Eugenio Echevarrieta Herrera en representación del ILMO. AYUNTAMIENTO DE ARANDA DE DUERO contra la Sentencia dictada el día 26 de Junio de 2009 por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia Número UNO de Aranda de Duero , y, en su consecuencia, aún con la ratificación de la estimación de la demanda, no se hace expresa imposición de costas en ninguna de las instancias del proceso.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el secretario. Doy fe.