Sentencia Civil Nº 139/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 736/2010 de 03 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00139/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 736/10

Ilmo. Sr. Magistrado:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

En MADRID, a 3 de Marzo de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, constituido el Tribunal para su resolución con un solo Magistrado, los Autos de JUICIO VERBAL nº 1956/09, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 70 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo 736/10, en los que aparece como parte apelante PROMOCIONES VALDEPELAYOS S.L., representado por el procurador D. JORGE LAGUNA ALONSO, y como apelado D. Marcelino , representado por el procurador D. MARCO AURELIO LABAJO GONZÁLEZ, sobre reclamación de cantidad, habiendo sido turnado al Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid, en fecha 26 de Marzo de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador D. MARCO AURELIO LABAJO GONZÁLEZ obrando en obre y representación de D. Marcelino asistido de letrado contra la entidad promociones VALDEPELAYOS S.L. representada por procurador y asistido de letrado condenando a la parte demandada abonar a la parte demandante la cantidad de tres mil euros con sus intereses legales desde la fecha de interposición de esta demanda".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en los términos de la presente.

PRIMERO.- En la demanda inicial de este procedimiento, la parte actora ejercita una acción en reclamación de la cantidad de 3.000 euros e intereses legales que afirma retener la demandante en concepto de reserva para la adquisición de una vivienda pendiente de construir. Sustenta dicha solicitud en un contrato verbal en virtud del cual la demandada se comprometía a aplicar esa cantidad como garantía de reserva de la vivienda y que tenía como antecedente el contrato de reserva suscrito entre las mismas partes en fecha 10 de octubre de 2006, en virtud del cual se entregaron 3.000 euros como arras penitenciales. Incumplido este contrato, en fecha 28 de abril de 2007, la demandada lo resolvió devolviendo a la demandante 3.000 euros, quedando los otros 3.000 que tenía derecho a percibir, en su poder como reserva de la vivienda futura que nuevamente se comprometía a construir y, dado que la demandada no ha comenzado a construir las viviendas a que se comprometió, reclama la devolución de los 3.000 euros que conservó en su poder en concepto de reserva.

La entidad demandada se opuso a la pretensión formulada en su contra, afirmando que el demandante al suscribir el documento de resolución del contrato de reserva, renunció expresamente a la formulación de cualquier tipo de reclamación quedando a partir de aquel momento anulado, resuelto y sin ningún valor dicho contrato de reserva de 6 de octubre de 2006, sin que tengan las partes nada que reclamarse.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda en los términos reflejados en los antecedentes de esta resolución y frente a dicha resolución interpuso el presente recurso de apelación la parte demandada, alegando como motivo de impugnación, la validez del pacto de renuncia establecido en la resolución del documento de reserva respecto del cual sostiene que la sentencia incurre en error al valorarlo al considerar que el mismo no es válido por contradecir lo establecido en el artículo 1452 del código civil .

La parte demandante presentó escrito de oposición al recurso formulado de contrario interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- De lo manifestado por las partes tanto en primera instancia, como sobre todo en los escritos de interposición de recurso y oposición al mismo, se pone de manifiesto que existe conformidad básica en los siguientes hechos: incumplido el contrato de reserva firmado entre ellas el 6 de octubre de 2006, la demandada ofreció al demandante, y a otros afectados, dos opciones: bien recibir 6.000 euros, en concepto de reserva y arras, o bien recibir 3.000 y adquirir un derecho preferente de elección de la nueva vivienda en la futura promoción y un descuento en el precio final de la vivienda por importe de 3.000 euros. El demandante se decantó por esta segunda opción. De esta situación, expresamente admitida en el escrito de recurso y corroborada mediante la documentación aportada y declaraciones de testigos, en especial la de la API que intervino en todas las negociaciones, se desprende la existencia de dos contrato distintos entre las partes; el inicial que fue resuelto y el verbal, que si bien tiene su antecedente en el anterior, tiene unos efectos y contenido diferentes y como tal debe analizarse.

Por tanto, el alcance y eficacia que debe otorgarse a la renuncia formulada en el documento de resolución del documento de arras, ha de circunscribirse a lo realmente querido y acordado por las partes y si bien su contenido, contrariamente a lo que señala la sentencia apelada, no puede considerarse contrario a la ley, moral o el orden público, sus efectos no pueden extender ni afectar a otros pactos de los reflejados en el contrato de arras del 6 de octubre de 2006 y, en definitiva no puede afectar a lo acordado verbalmente entre las partes, que es el contrato en base al cual sustenta su reclamación el demandante y que como hemos indicado, teniendo su origen o antecedente en dicho contrato, es distinto.

TERCERO.- Sentado lo anterior, la viabilidad de la pretensión del demandante exige la acreditación del incumplimiento por parte de la demandada de su obligación de entregar la vivienda y, examinada la prueba practicada en primera instancia, se constata que dicho incumplimiento ha quedado acreditado, a pesar de los interrogantes que sobre ello formula el apelante en su escrito de recurso. La ausencia de reflejo documental que determine la fecha en que debiera estar construida y entregada la vivienda, no es óbice para ello, por cuanto la equivalencia de las prestaciones, buena fe contractual y demás principios inspiradores de la normativa reguladora de la contratación, impide que el cumplimiento de los contratos quede al arbitrio de una sola de las partes y por otro lado, de la documentación aportada se constata que en la fecha en que el demandante formuló la demandada origen de este procedimiento había incurrido en un claro incumplimiento de las obligaciones asumidas como contraprestación a los 3.000 euros que el demandante había dejado en su poder. Y así, en la escritura de cesión de terrenos otorgada el 26 de julio de 2007, consta que la demandada se comprometía a iniciar la construcción antes de los siete meses siguientes a la inmatriculación de la finca, y realizada ésta el 16 de noviembre de 2007, a fecha 29 de septiembre de 2009 en que se interpuso la demanda, la construcción no se había iniciado.

Acreditado el incumplimiento de la demandada, el demandante tiene pleno derecho a recuperar la cantidad entregada como descuento del precio final de la vivienda, al ser claro que el comportamiento incumplidor de la demandada ha frustrado las expectativas y finalidad perseguida por el demandante al dejar dicha cantidad en poder de la demandada.

Lo indicado conlleva la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de primera instancia, si bien por razones distintas a las tenidas en cuenta por la juzgadora de primera instancia.

CUARTO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante en base a lo establecido en el artículo 398.1 de la LEC .

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre , procede acordar la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad "PROMOCIONES VALDEPELAYOS, S.L.", contra la sentencia de fecha veintiséis de marzo de junio de 2.010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de los de Madrid, en los autos de Juicio Verbal nº 1956/2.009, y SE CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE la misma.

Todo ello con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, y pérdida del depósito constituido.

La presente resolución se notificará en legal forma a las partes, haciendo saber que contra la misma no cabe recurso alguno.

Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.