Sentencia Civil Nº 139/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 190/2010 de 08 de Abril de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Dona Emma Galcerán Solsona.

MAGISTRADOS: Dona Maria Elena Corral Losada (Ponente).

Dona Maria de la Paz Pérez Villalba.

SENTENCIA

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a 8 de abril de 2011

VISTAS por la Sección 4a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 2 de de Las Palmas de Gran Canaria en los autos referenciados (Juicio Verbal no190/10) seguidos a instancia de Pavielpa, S.L, parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador Don José Javier Marrero Alemán y asistida por el Letrado don Juan Luís González González contra Dona Milagros parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora Dona María del Carmen Quintero Hernández y defendida por el Letrado Don Fernando Rodríguez Montesdeoca siendo ponente la Sra. Magistrada Dna. Maria Elena Corral Losada, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No 2 de Las Palmas de Gran Canaria se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

« DESESTIMAR íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad TÉCNICAS UCM, S.L. con expresa imposición de costas a la parte actora'.

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha7 de febrero de 2011, se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló día y hora para discusión, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, a excepción del plazo para dictar resolución, dada la acumulación de asuntos pendientes en esta Sección, a cargo de la Magistrada Ponente.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia que estimó la demanda y desestimó la reconvención se alza la demandada alegando en el recurso que:

Que se ha valorado por el Juez a quo erróneamente la prueba y en particular los documentos en los que constan los contratos de fecha 10 de diciembre de 2005 y 14 de febrero de 2006, así como del requerimiento notarial de 1 de octubre de 2008, sin que a su juicio se haya valorado siquiera el interrogatorio de las partes.

Falta de motivación de la sentencia que desestima la reconvención si hacer mención alguna a las razones que justifican la desestimación de la pretensión formulada en la reconvención (que califica en su recurso como de 'existencia de nulidad absoluta del contrato de alquiler con opción a compra de la plaza de garage' por falta de determinación del plazo de ejercicio de la opción de compra, que considera elemento esencial del mismo, así como falta de motivación de la desestimación de las alegaciones relativas a 'la falta de representación que el Sr. Eulalio ostentaba de la entidad, tanto en el momento en que requiere notarialmente a Dna. Milagros , como posteriormente cuando se persona en la notaría para formalizar la escritura de compraventa, siendo que el mismo no ostentaba en ninguno de los dos momentos cargo alguno que lo legitimara para ninguno de los dos actos'

SEGUNDO.- Versa el litigio sobre el cumplimiento -y la invalidez pretendida por la reconvención- del contrato que liga a las partes en relación con la adquisición de una plaza de garage que pretende la actora comprar (y que la demandada otorgue escritura pública de compraventa) y la demandada se niega a vender (por entender nulo el contrato que califica de opción de compra así como por entender que la pretendida opción de compra habría, a su juicio, caducado en la fecha en la que la demandada fue requerida notarialmente para el otorgamiento de la escritura de compraventa).

Para la mejor comprensión de la voluntad de las partes articulada en varios contratos sucesivos que, por la circunstancia de no encontrarse aún inscrita en el Registro de la Propiedad la titularidad de la demandada sobre la plaza de garage que pretendía comprarse conjuntamente con un ático (sobre el cual sí se otorgó en su día escritura de compraventa por la parte demandada, ya que se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad a su nombre), conviene relatar los hechos que se desprenden de la prueba practicada, con transcripción de las cláusulas de interés para la calificación de los contratos concertados entre las partes y la interpretación de la voluntad de las partes al suscribirlos. Y así,

El día 10 de diciembre de 2005 las partes suscriben un documento privado en el que se expone con claridad la motivación de ambas partes al iniciar el proceso contractual que examinaremos, y así se expone que 'estando PAVIELPA, S.L. interesada en la compra del inmueble propiedad de Milagros : NUM000 , sito en calle DIRECCION000 no NUM001 , esquina calle DIRECCION001 , así como una plaza de garage en el mismo edificio, ejercita la opción de compra que contiene el presente documento y que se lleva a efecto con sujeción específica a las siguientes ESTIPULACIONES:

'PRIMERA.- Milagros concede a Pavielpa, por un plazo máximo hasta el 10 de Marzo de 2006, un derecho real de compra de la finca anteriormente descrita. Antes de dicha fecha se le emplazará día y hora para celebrar la compraventa'.

'SEGUNDA.- El derecho de opción concedida lo será por un precio total de venta de 330.557 euros (trescientos treinta mil quinientos cincuenta y siete euros) exceptuando de dicha compra la plaza de garaje.'

'TERCERA.- El comprador podrá en todo caso anticipar el pago de la totalidad del precio'.

'CUARTA.- Todos los gastos de la Escritura en su día, como : Impuestos de Trnsmisiones Patrimoniales Notaría y Regstro, serán de cuenta del comprador. La Plusvalía será por cuenta de la parte vendedora'.

'QUINTO.- El precio de la presnte opción se fija en la cantidad de 18.000 euros (dieciocho mil euros). Recibidas en este acto por Milagros , otorgando la más eficaz carta de pago por el importe antes dicho'.

'En el caso de ejecitarse n las condiciones anteriomente senaladas, el derecho e opción por medio del presente, la cantidad de 18.000 euros se entenderá entregada a cuenta del precio estipulado'.

'SEXTO.- De no llevarse a cabo la venta por causas imputables a la parte vendedora, le será reintegrado el importe de la presente opción a la parte compradora por duplicado, y de no llevarse a cabo la venta por causas imputables a la parte compradora, perderá esta la cantidad entregada como indemnización de danos y perjuicios'.

'SÉPTIMO.- La plaza de garaje mencionada se valora en 18.000 euros y será arrendada a Pavielpa mediante un alquiler con opción de compra a razón de 75 euros mensuales por tiempo indefinido, salvo que Pavielpa decida materializar la compra en cualquier momento, en cuyo caso se detraerán las cantidades entregadas por alquiler hasta ese momento'.

El día 14 de febrero de 2006 se otorgó por la demandada escritura pública de compraventa del ático (folios 22 y siguientes), y en relación a la plaza de garage, sobre la que no se otorgó contrato de compraventa, en el que estaba interesada la compradora, porque aún no la había inscrito a su nombre la demandada (como ésta misma reconoció en su declaración en el acto de la vista), las partes acordaron textualmente lo siguiente:

' En relación con la escritura pública de compraventa que se acaba de firmar ante el notario Sr. Barrios repecto a la vivienda NUM000 sito en la DIRECCION000 no NUM001 de esta capital, hago constar que a partir de esta fecha comienza a regir la propuesta de contrato de arrendamiento sobre la plaza de aparcamiento a que se refiere el contrato de opción de compra suscrito por mi y Pavielpa, S.L el 10 diciembre 2005, con las demás condiciones que en el mismo se han hecho constar, comprometiéndome a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa respecto de la referida plaza de aparcamiento, tan pronto obtenga la inscripción registral a mi nom bre de la misma y Pavielpa SL opte por su compra, y en el caso de no poder obtener la referida inscripción registral de la plaza de aparcamiento en un plazo de veinticuatro meses a contar desde esta fecha, dejaré de percibir la renta pactada, conservando Pavielpa SL el derecho de uso de dicha plaza de aparcamiento'

Entiende la Sala que el otorgamiento del anterior documento privado el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa, al parecer en la misma Notaría o al salir de ella, acredita sobradamente que la parte compradora sólo estaba dispuesta a comprar el ático si se le aseguraba que podría comprar también la plaza de garage, como alega en su demanda. Y que la parte vendedora se comprometió a 'otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa respecto a la referida plaza de aparcamiento tan pronto obtenga la inscripción registral de la misma y PAVIELPA opte por su compra'.

La demandada DNA. Milagros se ha presentado frente a la actora en todo momento como titular de derecho de dominio sobre la plaza de garage, afirmando que se encontraba tan sólo pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad (como se desprende de los documentos otorgados entre las partes y de la declaración misma de DNA. Milagros en el acto del juicio, que manifestó que había problemas para inscribirla a su nombre pero no precisó cuáles). Además de comprometerse a otorgar escritura pública de compraventa tan pronto se inscribiera a su nombre en el Registro de la Propiedad ha actuado como duena al arrendarla hasta tanto obtuviera la inscripción y la actora ejercitara la opción de comprarla -pactando aplicar la renta pagada hasta entonces al pago del precio- como al pretender resolver el contrato de arrendamiento tras haber sido requerida para otorgar la escritura.

La plaza de garage discutida se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de Milagros , casada con D. Carlos Antonio . Ambos son los padres de la demandada (sin que conste si han fallecido o no, ni si han otorgado acto de transmisión del dominio de la plaza de garage y por qué título a la demandada, que se considera propietaria de ella).

Pretende la demandada desligar la compraventa del ático y la compraventa de la plaza de garage, afirmando que lo que se pactó respecto a la plaza de garage desde el comienzo fue un arrendamiento como negocio distinto del otorgamiento de la compra del ático. La Sala sin embargo comparte la valoración de la prueba en este punto realizada por el juzgador a quo, resultando tanto de la parte expositiva del contrato de opción de compra de 2005 como del documento privado otorgado el mismo día que la escritura pública de compraventa del ático que la parte actora tenía interés no en alquilar la plaza de garage sino en comprarla y que el arrendamiento provisional de la misma se pactó únicamente como instrumental hasta el momento en que fuera posible otorgar una escritura pública de compraventa que fuera inscribible en el Registro de la Propiedad. La actora siempre quiso comprar la plaza de garage, si bien exigía que previamente se encontrara inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de su transmitente que le aseguraba ser duena de ella y que su titularidad sólo se encontraba pendiente de inscripción.

Es desde esta perspectiva desde la que debe examinarse lo pactado entre las partes en el documento obrante al folio 56 de las actuaciones, redactado el mismo día en que se otorgó la escritura pública de compraventa del ático en el mismo edificio. Pretende la parte demandada que:

En el contrato se pactaba una opción de compra para la que no se fijaba fecha final de ejercicio lo que suponía, a su juicio, la nulidad del contrato de opción de compra por falta de un elemento esencial del mismo.

En su defecto, la opción de compra debía haberse ejercido en el plazo de 24 meses desde el día 14 de febrero de 2006, por lo que al haber sido requerida notarialmente la demandada para otorgar la escritura pública de compraventa en octubre de 2008 la opción de compra se encontraría en todo caso caducada y habría quedado sin efecto.

Sin embargo no es lo que afirma la demandada lo que se pactó. El plazo de 24 meses era el plazo de duración de la obligación de pago de renta de arrendamiento que instrumentalmente se acordaba entre las partes hasta que la demandada hubiera inscrito a su nombre el dominio sobre la plaza de garage, plazo que estimaban inicialmente las partes suficiente para que la demandada lograra dicha inscripción, de modo que a partir de entonces si la demandada no había inscrito aún su derecho en el Registro la demandante podría seguir disfrutando de la plaza de garage sin pagar renta alguna hasta que se lograra esa inscripción y, una vez inscrito, la actora podría optar por la compra o por desistir del contrato si para entonces ya no le interesara otorgar la escritura de compraventa. No es que la opción careciera de plazo para su ejercicio ni que el plazo fijado fuera de 24 meses (plazo que no se vincula en absoluto a la opción de compra sino sólo al pago de renta provisionalmente por el uso de la plaza de garage, renta que además se aplicaría al pago del precio de venta si finalmente se otorgaba la escritura de compraventa), sino que el plazo de la opción se fijaba al menos hasta la fecha en que la demandada hubiera inscrito el derecho de dominio sobre la plaza en el Registro de la Propiedad, y una vez inscrito ese derecho y conocida la inscripción por la actora ésta podría optar entre pedir el otorgamiento de la escritura por el precio inicialmente pactado en el contrato privado de 2005 o desistir de comprar la plaza de garage. En suma: el plazo de la opción se mantiene con certeza hasta que la demandada lograra la inscripción de su derecho sobre la plaza de garage en el Registro de la Propiedad (o se acreditara la imposibilidad jurídica de que se produjera esa inscripción, en su defecto, que no ha sido acreditada por la demandada que ni siquiera ha expuesto las razones por las que no se ha logrado aún dicha inscripción), por lo que habiéndose ejercitado la opción de compra cuando aún no ha inscrito su derecho la demandada, la misma ha de entenderse ejercitada en plazo como bien entendió el juez a quo -y razonó con claridad en la sentencia-, viniendo la demandada obligada a otorgar la escritura pública de compraventa a favor del actor en este litigio -se haya inscrito aún o no ese derecho, y sin perjuicio de la obligación de facilitar la inscripción del mismo que tiene la parte demandada, como consecuencia pactada y conforme a lo querido por las partes en el negocio-.

TERCERO.- En cuanto a la motivación de la sentencia para la desestimación de la reconvención entiende la Sala que la sentencia se encuentra suficientemente motivada, aunque la motivación sea escueta y se refiera a la estimación de la demanda por causa que comporta la necesaria desestimación de la reconvención formulada.

En cuanto a la desestimación de la pretensión de nulidad del contrato de opción de compra por indeterminación del plazo de ejercicio de la opción de compra y por comportar -a juicio de la demandada recurrente- el pacto que permitiría el ejercicio por tiempo indefinido de la opción de compra por la actora, la sentencia motiva suficientemente (lo que se acaba de exponer, se comparte por la Sala) que sí se encuentra determinado el plazo de ejercicio de la opción de compra, y ello porque, en palabras de la sentencia recurrida 'el plazo depende primero de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, actuación dependiente de la demandada', y ese es un plazo cierto y cuyo término depende además no de actuación alguna de la actora (como artificiosamente pretende la demandada) sino precisamente de la demandada, como resalta la sentencia de instancia. Por ello es por lo que las partes pactaron que si la demandada no realizaba lo necesario para inscribir su derecho en el plazo que se consideraba suficiente de 24 meses, a partir de entonces y hasta la inscripción la actora podría seguir disfrutando de la plaza de garage sin pagar renta alguna, decidiendo entonces si seguía interesada en la compraventa de la plaza.

En cuanto al requerimiento de otorgamiento de la escritura de compraventa realizado, desde que en la demanda se requiere ese otorgamiento por Procurador designado por el órgano de Administración de la entidad actora y ese requerimiento se hace antes de que la demandada haya inscrito su derecho (como ella misma reconoció en el acto del juicio), resulta irrelevante que se hiciera o no por persona con representación de la demandante -y por tanto irrelevante jurídicamente lo alegado por la demandada, que no precisaba ser especialmente motivado en la sentencia-. Pero es que en todo caso debe darse pleno valor jurídico al requerimiento efectuado por la persona física que había intervenido en representación de la actora en el otorgamiento de los contratos objeto de autos y que manifestó al hacer el requerimiento expresamente que actuaba como mandatario verbal de la entidad PAVIELPA, S.A., mandato que comportaba la representación y apoderamiento de dicho representante voluntario sin que pueda impedirse la libre utilización de los mecanismos legalmente permitidos de representación voluntaria a la sociedad actora, que ha acreditado, por los términos de su demanda y por su actuación posterior, que no sólo había conferido mandato a favor de dicha persona sino que en todo caso ratificaba plenamente lo hecho por ella en su nombre (art. 1259 CC ).

Todo ello comporta la íntegra desestimación del recurso de apelación formulado, con confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación comporta la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la alzada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC .

En su virtud, vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recursote apelación interpuesto por la representación de DNA. Milagros contra la sentencia dictada el día 5 de octubre de 2009 en autos de juicio ordinario 148/2009 por el Juzgado de Primera Instancia no 2 de Las Palmas, que confirmamos, imponiendo a la parte recurrente las costas causadas en la alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dna. Maria Elena Corral Losada, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.