Sentencia Civil Nº 139/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 843/2012 de 20 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00139/2013

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G.28000 1 4013781 /2012

Rollo:RECURSO DE APELACION 843 /2012

Autos:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 176 /2011

Órgano Procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 72 de MADRID

De: María Inmaculada

Procurador:MARIA LUISA ESTRUGO LOZANO

Contra:INVERSIONES TALAMANCA,S.L.

Procurador:MARIA CONCEPCION VILLAESCUSA SANZ

Ponente: ILMA. SRA. Dª. Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

DªMª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a veinte de marzo de dos mil trece.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 176/11, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante Dª. María Inmaculada , representado por el Procurador Dª. Mª. Luisa Estrugo Lozano y defendido por Letrado, y de otra como apelado, INVERSIONES TALAMANCA S.L., representado por el Procurador Dª. Mª. Concepción Villaescusa Sanz y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª JOSEFA RUIZ MARÍN.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 72, en fecha Madrid, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : 'Que ESTIMANDO la demanda presentada por la Procuradora Sra. Villaescusa Sanz, en nombre y representación de Inversiones Talamanca S.L. contra Dª María Inmaculada , debo declarar la obligación de la demandada de abonar a la actora la cantidad abonada por ésta por cuanta de la primera como gastos de urbanización de las fincas de la que es propietaria en la Unidad de Ejecución nº 12 de Talamanca del Jarama, y en su consecuencia que le pague la cantidad de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON DOCE CÉNTIMOS (735.566,12 euros) más intereses del art. 576 desde el día de hoy hasta su completo pago; todo ello con expresa imposición de costas procesales a la demandada.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 27 de febrero de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 19 de marzo de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se recurre la resolución dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 72 de Madrid en fecha 13 junio 2012, en la cual se estimó la demanda interpuesta por la parte actora frente a la parte demandada en los términos que se exponen en los antecedentes de hechos de esta resolución.

SEGUNDO.-Por la representación de la parte recurrente se interpuso recurso de apelación alegándose una indebida aplicación del artículo 1158 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta en cuanto a la declaración de enriquecimiento injusto en que se funda la estimación de la demanda.

Manifestando que hay una conformidad en las pretensiones de ambas partes pero se discrepa en cuanto a la interpretación jurídica y se acredita que se concertó el día 9 marzo 2005 una opción de compra, y donde por la parte actora en base a ello se pretende el reintegro de las cantidades que había satisfecho entre la fecha del contrato y el día 30 septiembre 2012 a la junta de compensación por gastos de urbanización en base al enriquecimiento injusto y se fundamenta en que la inscripción a favor de la señora María Inmaculada en el registro la propiedad de las parcelas tras el reparto y no se produjo el requisito del contrato que era la plena protección registral y como no se culminó la compraventa, no se reintegrarán los gastos y se produce un enriquecimiento injusto, y el incumplimiento del requisito se defendió extrajudicialmente para una resolución del contrato de opción, a la que se opuso la anterior sin que haya instado la resolución y por tanto el contrato no quedó resuelto y nunca ha supuesto cuestión la obligación frente a la junta de compensación de los gastos y su abono y se puede trasladar al adquirente la obligación de pago de la señora a la entidad por pacto expreso libre y lícito, y sin que vincule por ello a la junta de compensación y merme su derecho y alega las estipulación número tres del contrato, la obligación del pago de tales cantidades y por tanto la reclamación o reintegro son por el pago verificado por tal obligación y no por la teoría del enriquecimiento injusto, alegando jurisprudencia del Tribunal Supremo al efecto.

En segundo lugar se alega como motivo del recurso la inaplicación de la norma interpretativa de los contratos contenida en el artículo 1283 del código civil y concordante haciendo manifestaciones el artículo 1091 , 1156 del Código Civil y la claridad de las palabras empleadas en el contrato donde el único supuesto en que la señora contraía la obligación de reintegro a la entidad actora que se hubiesen abonado a la junta de compensación, lo es en concurrencia con el incumplimiento obligaciones por parte de esta con la suficiente entidad para resolver el contrato y ello no ocurrió los propios actos propios se intentó resolver el contrato y se manifestó una oposición de esta absteniéndose ejercitar acción al efecto dejando el plazo pasar y desistir de la misma y sin embargo sin el ejercicio de acción resolutoria, tiende a un mismo resultado por distinto cause, por una declaración de derechos reintegro para el desistimiento unilateral que no se encuentra comprendida en las disposiciones de los contratantes cuando lo hicieron por el artículo 1283 y solamente convinieron el reintegro para un caso concreto y no para otro supuesto la optante y renunció adquirir el derecho y no tiene acción legal en su favor ni pueda atraer la consecuencia del enriquecimiento injusto en que se falla la resolución recurrida.

En tercer párrafo se alega la infracción del artículo 1103 del Código Civil , y la inexigibilidad de las cantidades eventualmente abonada por la recurrida a la junta de compensación tras desistir de la acción conforme el propio contrato y no tiene derecho al reintegro de cantidades cuyo obligación asumió con las parcelas objeto de opción y devengados en el período nueve marzo de 2005 y 28 mayo 2008 el pago de gastos por conceptos diferentes devengado con posterioridad a esa fecha en la que la acción quedó desistida y son de cargo del contrario y es cierto que dio consentimiento expreso a la asamblea de la junta de compensación de cargo y es cierto que en la asamblea finalizada la opción el recurrente aceptó la imputación a sus parcelas de una cantidad y la suma reclamada pretende basarse en unas cuentas aprobadas en una asamblea de la junta de compensación de fecha 30 septiembre 2010 impugnada en vía administrativa y luego de la jurisdicción competente en el juzgado contencioso administrativo ante esta demanda, y sólo cuando adquieran firmeza estas cuentas impugnadas serán exigibles solicitando la revocación de la resolución.

TERCERO.-Centrado en los anteriores términos el recurso de apelación interpuesto, el motivo primero del recurso hacía relación a la declaración de enriquecimiento injusto y la indebida aplicación del artículo 1158 del Código Civil , manifestando que la resolución aplicaba la teoría del enriquecimiento injusto de forma errónea.

Esta Sala con anterioridad ha de manifestarse previamente en que realmente constituye el objeto de la reclamación de autos, y cuya reclamación está basada en las relaciones contractuales de las partes que aceptaron y suscribieron y que obra en el bloque documental aportado a las actuaciones en fecha 9 marzo 2005 (documento número uno que se encuentra sin foliar) y no se puede hacer relación al folio correspondiente, y en virtud ello se firmó contrato de opción de compra antes expresado en los términos que allí se expresaron y en base a lo único que puede ser objeto de interpretación lo es en cuanto a la realidad contractual, y en cuanto al precio existía una obligación del optante de asumir los costes de las actuaciones urbanísticas que correspondan a la finca objeto de la compraventa, proyectos, licencias, escritura, indemnización, honorarios de profesionales, cuota de gasto de urbanización y otras que se devengue a partir de la fecha de ese documento, y en la cláusula cuarta y que se transcribe a continuación porque es fundamental a juicio esta Sala para la resolución del presente litigio; donde se establece que si la compra no llega a buen fin por no ser del interés de la optante o por cualquier causa a ella no imputable la propietaria hará suya en concepto de cláusula penal las cantidades percibidas. Igualmente se establece que si por cualquier causa imputable a la propiedad no se formaliza la escritura pública de compraventa, la entidad podrá optar para formalizar la misma o resolver el contrato y si opta por la formalización de la escritura esta vendrá obligada a otorgar la escritura pública de compraventa, si opta por la resolución la propietaria reintegrará a la parte contraria las cantidades recibidas hasta este momento y la totalidad de los costes incurridos por esta en concepto de planteamiento y en su caso urbanización conforme se recoge en el párrafo último de la estipulación tercera que anteriormente esta sala ha hecho remisión expresa.

Resultó igualmente acreditada la situación final a la que llegaron las partes es decir a la no consumación del contrato y su no perfeccionamiento, se había establecido y se había enunciado la razón de este y que era una opción de compra y no una compraventa sin más, por el conocimiento que ambas tenían de la situación de la finca previa por razones de una división de la herencia, y por ello transmitió el porcentaje que en su día se le reconozca respecto de ello a título privado en la testamentaria de los bienes de su difunto padre, de la finca reseñada o bien de las parcelas resultantes de un proyecto de reparcelación y se le adjudique en título privado en la transmisión de testamentaria, por ello en conocimiento esta situación realizaron el contrato antes aludido de opción de copra y para su ejercicio tenía un plazo conforme la estipulación segunda de validez de la opción durante 30 días a contar de la fecha en que la procedente acredite a la optante, la inscripción en el registro de la propiedad y con carácter privativo de estas parcelas resultantes que le hubiesen correspondido en pago de un porcentaje definitivo en la testamentaria de sus padres que estaba pendiente de tramitar y el optante comunicaría fehacientemente la propietaria su intención de llevar a cabo la compraventa, la cita para el otorgamiento de la escritura pública y con plena protección registral a favor de la compradora en la notaría a elección de la compradora en 30 días a la comunicación quedando obligada a otorgar la escritura libre de cargas y otros derechos y con plena protección registral para la compradora.

Se llegó al citado plazo sin haber dirigido la optante la comunicación mencionada y sin el otorgamiento de este contrato quedo por ello, automáticamente resuelto sin necesidad de ningún requerimiento al optante pudiendo disponer los propietarios libremente del mismo.

Le resulta a esta Sala de absoluto interés a efectos de lo anterior mencionado y a los efectos del recurso porque las partes habían regulado con la suficiente claridad y exactitud toda las circunstancias en cuanto al negocio jurídico que había suscrito entre ellas, y por tanto habiéndose por las partes estipulado todo lo que creyeron conveniente al efecto no puede acudirse a la teoría del enriquecimiento injusto, para la resolucion de los presente y de la reclamación, ya que por las partes habían establecido un período intermedio hasta el ejercicio de la acción donde la parte actora se había hecho cargo de unos gastos que hoy son objeto de reclamación, y que perfectamente habían quedado estipulados en favor de quien quedaban si se cumplían o no unas circunstancias concretas y por tanto en virtud de la claridad con que la relación jurídica había sido suscrita a tenor de los pactos convenidos entre las partes habría de resolverse al respecto, y no teniendo que acudir a ninguna institución supletoria como el enriquecimiento injusto porque las partes habían regulado perfectamente la situación de autos y las consecuencias y con posterioridad esta sala examinará por lo tanto quien cumple o no con estas condiciones contractuales, pero que en base a lo anterior hay que estimar el motivo del recurso y no puede procederse como hace la sentencia a estimarla y hacer estimación de reintegro que se solicita en base a la teoría del enriquecimiento injusto que no procede ni le es de aplicación al presente, en base a lo anterior expuesto.

En segundo lugar en el recurso se hace relación, a lo que constituye la norma de interpretación de los contratos que se contiene en el artículo 1283 del Código Civil y concordantes.

Con carácter general, el artículo 1281 del Código en su párrafo primero indica que 'si los términos de un contrato son claros y no deja duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas'. Este artículo contiene las tres grandes reglas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autorresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas ( STS 6 de febrero de 1998 y en igual sentido STS de 3 de julio de 2002 ). La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y el contenido de lo pactado, fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual ( STS 15 de diciembre de 1992 ). Aún cuando el Código da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1281 , combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones), el punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1281. La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha sido reiteradísima en este sentido: dice la Sentencia de 13 de noviembre de 1985 que ' por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del artículo 1281.1º del Código Civil ' y añade la de 7 de julio de 1986 que ' no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad', lo que plasma el texto de Paulo: 'quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio' (Digesto, 37,1) ( STS 21 de mayo de 1997 ; en igual sentido, SSTS de 10 de junio de 1998 y 17 de mayo de 1997 ). Tal y como señala el párrafo 1º del artículo 1281, solamente será posible estar al término literal de la cláusula de un contrato cuando sus términos sean claros y sin sombra de duda o, como más detalladamente se dice en la Sentencia de 3 de mayo de 1985 , ( en relación con las de 20 de febrero de 1984 , 3 de mayo de 1984 , 22 de junio de 1984 y 16 de julio de 1984 ) cuando exista verdadera armonía entre las palabras y su significado final y relacional con el texto, con su estructura finalista, de tal modo que lo haga inútil o redundante la búsqueda de su sentido porque del propio texto no resulte ningún indicio de duda o ambigüedad ('verba simpliciter') hasta el punto de aconsejar al Juez de abstenerse de más indagaciones, es decir, cuando no haya posibilidades de discordia entre la voluntad y su expresión, normalmente escrita ( STS 17 de junio de 1985 ). En definitiva, la regla 'in claris non fit interpretatio' ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía, no discordancia entre las palabras y su significado final y orgánico o de relacional con el contexto, con la estructura finalista y pragmática del mismo (en este sentido, STS de 26 de noviembre de 1987 ).

En primer lugar, constituye doctrina reiterada de la Sala, expresada en Sentencia de 20 de mayo de 2005 , que la interpretación contractual constituye función de los tribunales de instancia, y debe prevalecer en casación cuando no sea absurda, arbitraria o ilógica, ( Sentencias, entre otras, de 15 , 27 y 29 octubre , 10 , 18 y 23 noviembre 2004 ), sin que pueda pretenderse una revisión casacional para sustituir una hipotética hermenéutica dudosa, pues lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Igualmente la Sentencia de 25 de octubre de 2004 señala que, aunque la interpretación fuere dudosa, debe prevalecer el criterio del juzgador de instancia a quien corresponde, como función soberana, la hermenéutica contractual, la cual sólo es revisable en casación cuando se revele contraria a la Ley o a la lógica ( SS. 16 de julio de 2002 , 11 de marzo y 23 de diciembre de 2003 , 29 de enero y 20 de mayo de 2004 ), de tal manera que, si bien debe prosperar la denuncia casacional cuando la exégesis realizada en la instancia contradice abiertamente al espíritu o la letra del texto interpretado (S. 20 de mayo de 2004 y cita), sin embargo debe prevalecer la apreciación efectuada cuando no se da esa abierta contradicción aunque no sea la única posible (S. 19 de febrero de 2001 ), o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SS. 10 de octubre de 1959 , 17 de noviembre y 7 de diciembre de 1961 y 15 de febrero de 2002 , entre otras.

Ya se ha adelantado por esta Sala la claridad de los términos contractuales que las partes habían establecido expresamente por lo tanto solamente en la claridad de estos términos y por tanto en el sentido literal de sus palabras, y en la intención absolutamente clara de los contratantes habría de interpretarse esta relación contractual.

Existía la obligación de un pago intermedio y este estaba perfectamente regulado su devolución en el caso se cumplirán determinadas circunstancias que se expresaron con anterioridad en una transcripción literal de lo que contrato había establecido.

Cuál fue el sentido literal antes expuesto habría obligación de devolución por la propietaria de las cantidades que se reclaman, y habían sido abonados por la parte actora cuando hubiese habido un incumplimiento de su obligación de elevar a escritura pública, solamente imputable a esta, la citada compraventa; y solamente y cuando el incumplimiento provenga por parte de la demanda, los términos era absolutamente claros y determinados sin necesidad de acudir a ninguna institución ajena a lo que constituyó la relación contractual.

Otra cuestión será analizar si la demandada incurrió o no en causa incumplimiento que dio lugar a la resolución contractual.

La posibilidad de reintegro solamente cabría en el caso como anteriormente se ha manifestado expresamente cuando la compraventa no llegará a buen fin imputable a la hoy demandada por qué no se formalizará la escritura pública de compraventa, y pudiendo exigir la formalización o resolución del contrato la parte actora y este caso y solamente por el incumplimiento de la propiedad tenía obligación de reintegrar estas cantidades y costes incurridos en concepto de planteamiento o gastos de urbanización conforme a la cláusula tercera.

Es incuestionable y además no sido objeto de impugnación que en ningún momento la entidad actora ha optado por la formalización de la escritura pública y la exigencia del consiguiente otorgamiento de esta, lo que sí ha ocurrido es lo contrario pese a que ésta se encontraba a disposición de realizar la escritura pública y tenía conocimiento la parte contraria, y por tanto inscritas a su favor en el registro de la propiedad y disposición de la transmisión por ello , se manifestó, por la contraria como así constan documentalmente que se le había notificado por carta la decisión de dar por resuelto contrato de opción de compra a lo cual y por ello se le había comunicado por la parte contraria el rechazo de esta resolución es decir la de demandada no incumplió en ningún momento, su obligación y disponibilidad a consumar el contrato del cual tenía ya su inscripción registral y disponía, y quien no optó por la ejecución del contrato y su elevación escritura pública fue la contraria que unilateralmente resolvió y tuvo intención de resolver el contrato.

El Documento 10 aportado con la demanda es clarificador en estos aspectos y manifiesta este que se describe que la donde el actor s dirige a la parte de demandad en relación al contrato opción de compra firmado, y donde se concedió un derecho de opción de compra para adquisición de determinadas parcelas una vez inscritas a nombre suyo en el registró de la propiedad y siempre que pudiera ofrecer protección registral plena a la sociedad que obedecía a una necesidad de proteger su derecho de una situación de incertidumbre relativa de pluralidad o incluso resistencia la misma de las parcelas objeto del contrato, y manifestaba que entendiendo que se había creado una situación de conflicto por un procedimiento hereditario y por tanto el título del que depende la existencia misma de las parcelas se encuentra sometido a una valoración judicial y que depende de la resolución judicial y en evitación de ellos se especificó la necesidad de que se transmitieran con plena protección y manifiesta expresamente que y pese a que las parcelas ya se encuentran inscritas a su nombre en el registro de la propiedad lo que nos costa, se manifestó que no está en condiciones de transmitirlas en la forma exigida y le comunica la resolución contractual del contrato de opción de compra basado en incumplimiento de las obligaciones de trasmitir las parcelas objeto de la misma y las condiciones pactadas de plena protección registral.

Ello que no fue aceptado por la contraparte, supone una resolución unilateral que no ha sido aceptada y estaba declarada en forma y que no fue aceptada por la parte como queda acreditado documentalmente y antes se ha expuesto, y de otro lado evidentemente la protección registral siempre está sometida a cualquier posible incidencia futura de cualquier tercero que tenga a bien ejercitarla y el registro de la propiedad no puede servir de garantía más allá de lo que en este caso se había constituido, y en donde figuraba como propietaria la transmitente de la citadas parcelas que las tenía con carácter privativo inscritas a su favor, y evidentemente ningún procedimiento judicial de lo que se alegan por la parte a los efectos del incumplimiento de la cláusula de plena protección registral puede ser tenidos en cuenta a los efectos que se pretenden y el registro protege conforme a la legislación vigente y la inscripción a favor de éste es la única protección frente a una inmediata acción o futura acción sin perjuicio de resultar por lo tanto no puede pretenderse una resolución unilateral que no se ha reconocido, y que no ha sido declarada mediante una resolución firme por lo que ha de estimarse el motivo del citado recurso.

Una vez expuesto y examinado los anteriores motivos del recurso de apelación y han sido estimados, hacen innecesario resolver sobre la inefectividad o inexigibilidad de las cantidades eventualmente abonadas o y recurridas a la junta de compensación tras desasistir de la opción.

En base a todo lo anteriormente establecido no procede sino la estimación del recurso de apelación.

CUARTO.-Al haberse estimado el recurso de apelación, no procede, en virtud del Art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , hacer imposición de costas a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mª. Estrugo Lozano, en nombre y representación de Dª. María Inmaculada contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid, con fecha 3 de junio de 2012 , debemos revocar y en su lugar haber lugar a desestimar la demanda interpuesta por Inversiones Talamanca S.L., contra Dª. María Inmaculada , absolviéndola de las peticiones contra ella deducidas y con expresa condena en costas a la parte actora y sin hacer expresa imposición de costas de las causadas en esta instancia.

Se acuerda la restitución a la parte recurrente del depósito constituido.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 843/12,lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.