Sentencia CIVIL Nº 139/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 558/2017 de 27 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00139/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: CHM
N.I.G. 07026 42 1 2016 0001485
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000558 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N.2 de IBIZA/EIVISSA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000317 /2016
Recurrente: Constanza
Procurador: MARIA DEL CARMEN DE DIEGO MARTIN
Abogado:
Recurrido: LEYZENTER SL
Procurador: MARIA JOSEFA ROIG DOMINGUEZ
Abogado: MARIA ALEGRIA CUEVAS MURILLO
S E N T E N C I A Nº 139
ILMOS/AS. SRES/SRAS.
PRESIDENTE:
D. Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS/AS:
D. Gabriel Oliver Koppen
Dª María del Carmen Ordóñez Delgado
En Palma de Mallorca a 27 de marzo de 2018.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ibiza, bajo el número
317/16, Rollo de Sala número 558/17, entre partes, de una como demandada-apelante Dª Constanza ,
representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Mª Carmen de Diego Martín y dirigida por la Letrada Dª
Cristina López Suau y, de otra, como parte actora- apelada, la entidad 'LEYZENTER, S.L.' , representada

por la Procuradora Dª Josefa Roig Domínguez y dirigida por la Letrada Dª María Alegría Cuevas Murillo, en
el que ha sido designada magistrada ponente Dª María del Carmen Ordóñez Delgado, se procede a dictar la
presente resolución en base a los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ibiza, se dictó Sentencia en fecha dos de junio de dos mil diecisiete, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ' Que estimando íntegramente las pretensiones deducidas a instancia de la mercantil LEYZENTER S.L., como parte demandante, contra Doña Constanza , como parte demandada: 1. Debo declarar y declaro que la mercantil LEYZENTER S.L. ha ejercitado y consumado en tiempo y forma el derecho de opción de compra sobre la vivienda sita en la planta NUM001 del edificio nº NUM000 , apartamento tipo NUM002 del grupo de viviendas designado con el nº NUM003 de Sa Rota de Sa Pujola, Cala Vadella, término municipal de Sant Josep de Sa Talaia, inscrita en el Registro de la Propiedad nº2 de Ibiza, como finca registral NUM004 , condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración.

2. Debo declarar y declaro que el contrato de compraventa sobre la referida vivienda ha quedado perfeccionado desde la fecha en que se ejercitó la opción, el 20 de marzo de 2.015, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración.

3. Debo condenar y condeno a la demandada, Sra. Constanza , al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa en los términos estipulados en la escritura de 3 de abril de 2.013.

4. No procede hacer imposición de costas a ninguna de las partes.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, seguido por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 19 de marzo de dos mil dieciocho.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- En el mes de marzo de 2016 la entidad LYZENTER, SL interpuso demanda de juicio ordinario contra Dª Constanza en súplica de que se dictara sentencia por la que se condenara a la demandada al cumplimiento íntegro de la opción de compra suscrita entre las partes en el contrato de arrendamiento de fecha 3.04.13 subsidiariamente, que se condenase a la demandada a entregarle una vivienda de similares características y precio y, en el supuesto de que la demandada no pudiera cumplir con la obligación principal, que se la condenase a abonarle una indemnización por los daños y perjuicios sufridos (50.192,32 €).

En síntesis, explicaba la demandante que el día 3 de abril de 2013, ella como arrendataria y la demandada como arrendadora, formalizaron una escritura pública de arrendamiento de vivienda con opción de compra respecto a la planta NUM001 del edificio nº NUM000 , apartamento tipo NUM002 del grupo de viviendas designado con el nº NUM003 de Sa Rota de Sa Pujola, Cala Vedella en Sant Josep de Sa Talaia, pactándose una renta de 1.000 €/mes, un plazo para el ejercicio de la opción de dos años desde la firma de la escritura y un precio total de la compraventa de 95.000 euros, que se abonaría (estipulación undécima) considerándose a cuenta del precio de venta: - Las cantidades abonadas en concepto de renta.

- La cantidad de 9.960 € que se destinaría al pago de las cuotas vencidas del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda y que el arrendatario-optante debía abonar en un plazo máximo de 24 h en una cuenta designada a tal efecto.

- La cantidad de 5.796,50 euros, por cuotas vendidas de la comunidad de propietarios que el arrendatario se comprometía a abonar.

- La cantidad de 2.654,07 euros que la arrendadora concedente debía pagar al BBV en concepto de gastos reclamados por determinado procedimiento.

Expresándose que el resto de cantidades pendientes hasta alcanzar el precio, se abonaría en el momento de formalizar la escritura de compraventa.

Seguí relatando la actora que el día 20 de marzo de 2015, en los términos pactados en la escritura, le comunicó fehacientemente a la Sra. Constanza su decisión de ejercitar el derecho de opción de compra, emplazándola para que, al objeto de otorgar escritura pública de compraventa, acudiera a la Notaria de D.

Fernando Gil Ramos el día 24 de abril de 2015 a las 13:00 horas.

Llegado ese día, no pudo formalizarse la compraventa porque la demandada no estuvo de acuerdo en cuanto a la forma de pago de precio ofrecida por la compradora [entre las cantidades entregadas a cuenta (25,096,16€) y los embargos y cantidades pendientes de abonar por la cancelación de la hipoteca y deudas con la comunidad de propietarios (78.525,70 €), el total de dichas sumas (103.621,86 €) superaban el valor de compra establecido en la escritura (95.000,00€) por lo que la demandada, al no poder recibir cantidad alguna, no estuvo de acuerdo con la venta].

Además, el 31 de julio de 2015, la demandada interpuso contra ella demanda de desahucio por impago de rentas, dictándose en fecha 28 de enero de 2016 sentencia estimatoria de tal demanda.

La parte demandada se opuso a la pretensión de la actora, alegando, en esencia, que el derecho de opción de compra caducó el 4.04.2013 por incumplimiento contractual de la demandada, al no abonar la suma de 9.960 € dentro del plazo de 24 horas pactado, sino 6 días más tarde y porque, además la demandada impagó las rentas con anterioridad al ejercicio del derecho de opción.

En la Sentencia dictada en la instancia, tras dejarse sentado que en base a las aclaraciones efectuadas por la demandante en el acto de la audiencia previa respecto al suplico de su demanda (art.426.2) se consideraba que la controversia se reducía, en esencia, a determinar si la mercantil actora había ejercitado en tiempo y forma su derecho de opción de compra, se procedía a analizar la doctrina jurisprudencial relativa tanto al derecho de opción de compra como a los contratos de arrendamiento con opción de compra y, a tenor de ella y de los hechos probados, se razona que los dos únicos requisitos que los litigantes pactaron en la escritura para ejercitar válidamente la opción fueron el plazo (2 años desde el otorgamiento de la escritura) y la forma (notificación fehaciente al optante), pues, si bien era cierto que en la estipulación Undécima se reguló la forma en que se había de pagar el precio de la compraventa, no se indicaba en la escritura un plazo determinado para el pago de las sumas a las que se hacía referencia en la disposición Undécima, (salvo en el caso de las 24 horas referida para la suma de 9.960 euros) ni tampoco se estableció que el impago de las mismas, en el plazo concedido para la opción de compra, pudiera dar lugar a la caducidad o a la extinción del derecho de la actora. Así, constando acreditado que LEYZENTER había ejercitado en plazo y de forma fehaciente su derecho de opción (burofax de 20 de marzo de 2015) concluye el Juez de instancia que procede estimar íntegramente la demanda, pues los motivos alegados por la demandada para considerar extinguido o caducado tal derecho (incumplimiento forma de pago cantidad adelantada/rentas) no podían ser acogidos.

Frente a la resolución dictada interpone recurso de apelación la representación procesal de la demandada, Dª Constanza , enunciando como motivos del mismo: 1º Error en reducir el objeto de la controversia. La sentencia contiene pronunciamientos respecto de otros hechos controvertidos.

2º Error la valoración de las estipulaciones del contrato de arrendamiento con opción de compra.

3º Error en la valoración del ejercicio en el plazo y forma del derecho de opción por parte de la mercantil Leyzenter.

4º Error en la valoración del acta de comparecencia.

5º Incorrecta valoración del procedimiento de desahucio.

6º Incorrecta valoración, en términos generales, del contrato de arrendamiento de 3 de abril de 2013.

La representación procesal de la parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso, interesando la confirmación de la resolución apelada.



SEGUNDO.- A través de los sus seis motivos de apelación, la recurrente, tras aducir que no se muestra conforme con la conclusión alcanzada por el Juzgador de que la controversia se limitara a determinar si la mercantil optante había ejercitado y consumado en tiempo y forma el derecho de opción de compra, se limita a reproducir en esta alzada los mismos argumentos que sirvieron de base para oponerse a la estimación de la demanda, esto es, que al ser el contrato de opción de compra un contrato preparatorio del de compraventa, contrato sinalagmático regulado en los artículos 1445 y sig., deberían haberse tomado en consideración los incumplimientos en los que incurrió la apelada, esto es, que abonó la suma de 9.960 € seis días más tarde del plazo de 24 horas señalado en la escritura, lo que determina que su derecho de opción abría caducado al día siguiente de firmarse la escritura (4.4.2013) y, porque además, ese derecho, que estaba ínsito en el contrato de arrendamiento, se abría extinguido al dejar de abonar la apelada las rentas convenidas, de manera que entiende que si la formalización de la compraventa no tuvo lugar ello fue solamente por causas imputables a la adquirente y ésta no puede reclamar las cuantías abonadas a cuenta del precio, porque en la estipulación Decimocuarta de la escritura se pactó que, en caso de no ejercitarse la opción por el adquirente, éste perdería las cantidades entregadas en concepto de mensualidades arrendaticias.

Pues bien, este Tribunal, tras el examen de las actuaciones y habiendo tenido la oportunidad de visionar la grabación del acto de la audiencia previa, concluye que el recurso interpuesto no puede tener favorable acogida, pues, consideramos que el Juzgador de instancia integró debidamente el Suplico de la demanda, a la vista de los hechos relatados en ella y en función de las aclaraciones que la parte actora realizó en la audiencia previa. Recordar que al respecto, tiene dicho el Tribunal Constitucional, entre otras en sus SSTC de 10.07.2000 y 13.10.2006 , que el juzgador no está vinculado por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas tal y como hayan sido formuladas por los litigantes, sino por la esencia y sustancia de lo pedido y discutido en el pleito, de tal forma que no se incurre en incongruencia cuando se da acogida a lo que sustancialmente está comprendido en el objeto del pleito o implícitamente en las pretensiones deducidas en la demanda. Así las cosas, en el acto de la audiencia previa, atendiendo a la propia naturaleza (unilateral) del derecho que se ejercitaba y con la anuencia de la hoy recurrente, quedó fijado como único hecho controvertido si la actora había ejercitado o no en tiempo y forma su derecho y, al respecto, al igual que el juzgador de instancia, consideramos que cabe concluir que sí lo hizo, por lo que, efectivamente, procedía estimar su demanda.

Y es que el tema controvertido en las presentes actuaciones ya fue analizado por esta misma Sección, en el Rec. 435/12 en caso muy similar al enjuiciado, donde recayó Sentencia de fecha 6 de noviembre de 2012 , donde se exponía: 'El contrato de opción de compra tiene un carácter generalmente unilateral, configurándose como bilateral cuando se asigna un precio a la opción y puede ser un contrato autónomo o independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, más cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esa modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opción de compra , la jurisprudencia los configura como una relación atípica compleja, en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado.

En relación al contrato de arrendamiento con opción de compra tiene declarado el Tribunal Supremo que, en tanto no se ejercite la opción pactada, la relación que vincula a las partes es meramente locativa y una vez ejercitado el derecho de opción en tiempo y forma por el optante, se agota el arrendamiento y la opción, quedando perfeccionado el contrato de compraventa, que nace a la vida jurídica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generación, con sujeción a la regulación jurídica prevista en el contrato de opción.

El Tribunal Supremo viene estableciendo en constante y uniforme doctrina que la opción de compra consiste en conceder al optante, mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumida y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción.

También se aludía en dicha resolución a que, si bien la opción de compra y el arrendamiento eran relaciones jurídicas distintas, eran las partes litigantes quienes debían pactar si deseaban ligarlas o vincularlas constituyendo una serie de derechos y obligaciones relacionados que no pudieran aislarse una de otra, sino formando un conjunto obligacional conectado en el que el incumplimiento de una obligación por el arrendatario repercutiera necesariamente en el ejercicio y exigibilidad del derecho de opción y , en nuestro caso, resulta que de la interpretación de la escritura de fecha 13 de abril de 2013, claramente se infiere que, como ocurría en el supuesto analizado en la aludida Sentencia, las partes litigantes no supeditaron el ejercicio del derecho de opción por parte de la recurrente a estar al corriente en el pago de las prestaciones económicas derivadas del contrato de arrendamiento (se señalaba se considerarían a cuenta del precio 'las cantidades que el arrendador hubiera satisfecho en concepto de mensualidades arrendaticias' sin estipularse nada respecto a qué ocurriría en el caso de que no se abonaran rentas devengadas), ni tampoco, se estableció ninguna disposición expresa respecto a qué sucedería en el caso de que el optante no adelantara la cantidad de 9.960 € en el término de 24 horas, por lo que deben decaer las alegaciones de la recurrente respecto a que los incumplimientos de la optante provocaron la caducidad o la extinción de su derecho de opción, porque los únicos dos requisitos que las partes señalaron en dicho documento para ejercitarlo (cláusula Décima) fueron el plazo (dos años) y la forma (notificación fehaciente) y ambos se cumplieron, por lo que teniendo en cuenta que, ni la actora denunció en su momento el retraso en el abono por parte del demandado de los citados 9.960 €, tardanza que, por otro lado, no consta acreditado le causara perjuicio alguno y, teniendo en cuenta también, que la denuncia respecto al impago de las rentas se produjo con posterioridad al ejercicio del derecho de opción, el (31.07.2015) , habrá que concluir, en sintonía con lo acordado en la instancia, que cuando se ejercitó el derecho de opción de compra de la vivienda (el 20 de marzo de 2015) éste estaba vigente siendo totalmente intrascendentes los incumplimientos alegados por la recurrente, por lo que su recurso, como anunciábamos, debe ser desestimado y confirmada la resolución apelada en su integridad.



TERCERO.- Se imponen las costas del presente recurso a la parte apelante, en atención a lo prevenido en el artículo 398 de la LEC .

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida/devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Constanza contra la sentencia de fecha 2 de junio de 2017 dictada por el Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza en el procedimiento de juicio ordinario del que trae causa el presente Rollo de apelación, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la expresada resolución, imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada y decretando la pérdida del depósito que consignó para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.