Sentencia Civil Nº 14/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 707/2008 de 05 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00014/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 707 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a cinco de enero de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 883/2006 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION N. 3 de POZUELO DE ALARCON seguido entre partes, de una como apelante/apelada CENTRO CONTABLE Y ASEGURADOR CONSULTORES S.L., representada por la Procuradora Sra. Barrera Rivas, y de otra, como apelante/apelada LIBERTY, S.L., representada por la Procuradora Sra. Sanz Estrada, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION N. 3 de POZUELO DE ALARCON, por el mismo se dictó sentencia con fecha 12 de febrero de 2008, cuya parte dispositiva dice: "ESTIMO Parcialmente la demanda interpuesta por PATRIMONIAL LIBERTI, S.L. contra CENTRO CONTABLE Y ASEGURADOR C.C.A. CONCULTORES, S.L. y, en consecuencia, CONDENO a la demandada CENTRO CONTABLE Y ASEGURADOR C.C.A. CONSULTORES, S.L. a que abonen a la actora las siguientes cantidades:

La cantidad de 1.694,60 euros en concepto de rentas impagadas correspondiente a los meses de Junio-Julio/06.

La cantidad de 11.924,89 euros correspondiente a las obras que se han realizado para devolver la vivienda a su estado original.

Asimismo, CONDENO a cada una las partes a abonar las costas generadas a su instancia.". Notificada dicha resolución a las partes, por ambas se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimaron pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que ambas se opusieron y CENTRO CONTABLE Y ASEGURADOR, CONSUTORES, S.L. impugna la sentencia. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 2 de diciembre de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARIA JOSE ALFARO HOYS.

Fundamentos

Se aceptan en parte los fundamentos de la resolución recurrida salvo los que contradigan los siguientes.

PRIMERO.- La entidad arrendadora "Patrimonial Liberty, S.L.", con fecha 29 de noviembre de 2006 interpuso demanda de juicio ordinario contra la arrendataria "Centro Contable y Asegurador CCA Consultores, S.L.", solicitando se dictara sentencia por la que se condene a la demandada al pago de un total de 18.780 ,49 euros que desglosa en tres partidas.

Primera partida.- 3.466,40 euros.

Alega la demandante que es propietaria del piso sito en la localidad de Pozuelo de Alarcón, Avda. de Juan Pablo II, nº 22, 3º B. Con fecha 1 de junio de 1996 suscribió en calidad de arrendadora un contrato de arrendamiento con la sociedad "Centro Contable y Asegurador CCA Consultores, S.L" (en adelante "CCA Consultores, S.L."). Desde agosto del año 2003, la demandada ha venido abonando irregularmente las rentas de dicha vivienda, por lo que se interpuso por la actora "Patrimonial Liberty, S.L." demanda de desahucio por falta de pago cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Pozuelo de Alarcón. En fecha 30 de mayo de 2006 , el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Pozuelo de Alarcón dictó sentencia en la que declaró resuelto el contrato de arrendamiento y condenó a la demandada a abonar las rentas de los meses de agosto de 2005 a mayo de 2006, que suponen la cantidad de 3.466,40 euros, junto con las costas del procedimiento. En el presente procedimiento ordinario, reclama la cantidad indicada de 3.466,40 euros por rentas aún no abonadas por la demandada "CCA Consultores, S.L.".

Segunda partida.- 3.389,20 euros.

Alega la actora en la demanda que le fueron entregadas las llaves por la demandada sin haber podido disponer de la vivienda durante los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2006, lo cual, a razón de la cantidad de 847,30 euros, por mes, supone una cantidad total de 3.389,20 euros que la demandada adeuda por meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2006, reclamando dicha cantidad en el presente procedimiento.

Tercera partida.- 11.924,89 euros.

Alega la demandante que el mismo día que recibió las llaves de la vivienda, accedió a la misma junto con un Notario para comprobar el estado en que se encontraba, comprobando que el arrendatario realizó obras no conocidas ni consentidas de acuerdo con el contrato de arrendamiento firmado, suprimiendo entre otras cosas, una habitación de la vivienda, cambiando tabiques, etc. En ese acto, se levantó por el Notario Acta (documento nº 7) del estado de la vivienda, realizando fotografías, adjuntando un plano de la vivienda original, dando fé de los siguientes extremos:

"En el salón comedor, se ha tabicado entre ambas instancias, separándolas y dando lugar a un cuarto independiente al que se accede desde el recibidor a la izquierda entrando.

A la derecha entrando, el suelo del ofice, donde se encuentra el cuadro de diferenciales eléctricos (foto 1), ha sido cubierto de moqueta y la despensa se encuentra vacía de sus baldas (foto 2).

Desde el ofice se accede a la cocina, que se presente despojada de mobiliario (foto 3). La zona destinada a tendedero ha sido unida a la cocina, quitando su puerta de separación con aquélla.

Desde el ofice, a la izquierda, por un pasillo se accede a un cuarto de baño, al que le falta el plafond del alumbrado del techo, y a tres dormitorios, de los cuales se ha suprimido un tabique y los armarios empotrados, dejándolos reducidos a dos habitaciones, en una de ellas con basura acumulada en el suelo (foto nº 49).

De frente al pasillo hay otro cuarto de baño sin aparatos sanitarios y convertido en archivo (fotos 5 y 6). A la izquierda, en el pasillo de acceso al salón, hay un armario empotrado, sin sus puertas y con un mueble archivador en su interior (foto 7).

Finalmente, en el salón, que ha sido separado del comedor mediante tabique, se aprecia una acumulación de suciedad (fotos 8 y 9) y las puertas correderas de su acceso a la terraza se bloquean al intentar desplazarlas por sus carriles.

Se observa también que todas las puertas han sido pintadas de negro (foto 10)".

Dice la actora que el presupuesto para acometer las obras de acondicionamiento necesarias para devolver el inmueble a su estado original, que era el de una vivienda (aunque se utilizó por la arrendataria como oficina), asciende a 10.280,08 euros más IVA, siendo la cantidad final de 11.924,89 euros (IVA incluido), como se indica en el presupuesto de reforma que se acompaña como documento nº 8 de la demanda (folios 33 a 40 de los autos). Reclama la cantidad de 11.924,89 euros por obras a realizar para devolver el inmueble al estado en el que se encontraba en el momento del arriendo.

Añade que incorporado al presupuesto, se acompaña croquis de la vivienda en el que se reflejan las diferencias entre la originaria distribución y la nueva distribución tras las obras realizadas por la demandada que no fueron autorizadas, que coincide con lo indicado en el Acta notarial.

En definitiva, alega que es objeto de reclamación de esta demanda tanto el importe de las obras que se han de acometer para devolver la vivienda a su estado original como el importe de las rentas adeudadas hasta la entrega efectiva de la vivienda.

En el suplico pide textualmente que se dicte sentencia "...por la que estimando la demanda, en todos sus términos, se condene a la demandada al pago de la cantidad de 18.780,49 euros, correspondientes a los siguientes conceptos:

A) 3.466,40 euros, en concepto de rentas impagadas y a cuyo pago ha sido condenada la demandada mediante sentencia nº 60/2006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Pozuelo de Alarcón en fecha 30 de mayo de 2006 .

B) 3.389,20 euros en concepto de rentas impagadas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2006.

C) 11.924,89 euros correspondientes a las obras que se han de realizar para devolver la vivienda a su estado originario.

D) Esta parte solicita la expresa condena en costas de la parte demandada".

La demandada "Centro Contable y Asegurador CCA Consultores, S.L.", contestó a la demanda, oponiéndose a lo solicitado por la actora.

Respecto de la primera partida (3.466,40 euros), opuso en la instancia excepción de cosa juzgada material, alegando que la actora solicita declaración de condena al pago de la misma cantidad que ya ha sido objeto de cosa juzgada material en dicho juicio verbal de desahucio (3.466,40 euros). En consecuencia, considera que la nueva petición de condena de juicio ordinario es reiteración de la ya resuelta por el juicio verbal, petición que, si se estimara, supondría duplicar igual condena y por tanto existiría un enriquecimiento injusto. Pide que se rechace esta petición por estar resuelta la cuestión en otro juicio.

En cuanto a la segunda partida (3.389,20 euros) en concepto de rentas reclamadas por la actora correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2006, dice la demandada que procede compensación de los siguientes créditos:

a) Indica que la demandante tenía embargadas esas rentas por los Juzgados de Primera Instancia de Pozuelo de Alarcón, en los procedimientos de ejecución de títulos judiciales nº 716/05 y nº 520/05, aportando los oficios que recibió (documentos 1 y 2) que ordenaban retener las rentas e ingresarlas en las cuentas de consignación de los respectivos Juzgados. Dice que ingresó en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 con fecha 4 de diciembre de 2005 la cantidad de 847,30 euros, y con fecha 10 de febrero de 2006, el importe de 847,30 euros. En definitiva, siendo el total consignado de 1.649,40 euros, entiende que debe restarse de la cantidad reclamada.

b) A continuación alega que la actora tiene en su poder el importe de la fianza que recibió a la firma del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de junio de 1996 (doc. nº 2 de la demanda) en cuya Cláusula Sexta reconoce recibir 220.000 pts (1.322 ,23 euros) por este concepto, con obligación de restituirla al desalojo de la arrendataria, por cuanto la Cláusula Sexta del contrato dice textualmente que: " La arrendataria constituye fianza por un importe de dos mensualidades de renta, es decir, 220.000 pts., para responder del cumplimiento de todas sus obligaciones arrendaticias y de los deterioros que pudieran causarse en el local que se le cede, fianza que queda en poder del arrendador con obligación de restituirla a la arrendataria en plazo de 15 días desde su desalojo, en su integridad o descontando lo que haya lugar por las responsabilidades a que se encuentra afectada".

Por tanto, sumando los ingresos en el Juzgado (1.649,40 euros) y la fianza (1.322,23 euros = 3.016 ,83 euros) sale un saldo a su favor de 3.016,83 euros.

También indica que en todo caso no se deben las rentas que se reclaman por los meses de agosto y septiembre de 2006, porque depositó las llaves del inmueble arrendado el día 31 de julio de 2006. En definitiva, dice que a la actora solo le cabe reclamar rentas por meses de junio y julio de 2006, que a razón de 847,30 euros / mes, supone un total de 1.649,60 euros. Este es el único crédito que reconoce deber la demandada a la actora.

Por último, de tercera partida por obras de 11.924,89 euros correspondiente al importe de las obras que se han de realizar para devolver la vivienda a su estado originario, indica en primer lugar que lo arrendado no fue una vivienda, ya que el piso se utilizaba como local de negocio, siendo por ello que pagó dos meses de fianza.

Argumenta que las partes firmaron un acuerdo en fecha 27 de junio de 2005 ( folio 88) en el que se indica que se reconoce por "Patrimonial Liberty, S.L." que se han pagado todas las cantidades adeudadas hasta la fecha por el contrato de arrendamiento, prorrogándose por cinco años más a contar desde el 1 de julio de 2005. Por tanto, si nada debía por rentas, se ha de entender que tampoco debía cantidad alguna por obras, en virtud del acuerdo pactado. También argumenta que la actora era cliente de la demandada "CCA Consultores, S.L.", porque ésta última le llevaba la contabilidad, lo que quiere decir que la actora conocía la existencia del estado del local y de las obras realizadas porque lo visitaba a diario, añadiendo que las obras fueron pagadas por la demandada en su momento. En el suplico de la contestación pide que se estime la excepción de cosa juzgada material y la compensación de créditos por 3.016,83 euros, y se absuelva a dicha parte desestimando íntegramente la demanda.

La Juzgadora de instancia, con fecha 12 de febrero de 2008 dictó sentencia cuyo fallo fue del tenor literal siguiente:

" Estimo parcialmente la demanda interpuesta por Patrimonial Liberty, S.L. contra Centro Contable y Asegurador C.C.A. Consultores, S.L., y en consecuencia, condeno a la demandada Centro Contable y Asegurador C.C.A. Consultores, S.L. a que abone a la actora las siguientes cantidades:

La cantidad de 1.649, 60 euros en concepto de rentas impagadas correspondientes a los meses de junio-julio/06.

La cantidad de 11.924,89 euros correspondiente a las obras que se han realizado para devolver la vivienda a su estado original.

Asimismo, condeno a cada una de las partes a abonar las costas generadas a su instancia".

Contra la citada sentencia se alza la demandante "Patrimonial Liberty, S.L.", impugnando únicamente el Fundamento Primero de la sentencia que se refiere a la no estimación de la partida de 3.466 ,40 euros, importe que se corresponde con las rentas impagadas comprendidas entre agosto de 2005 a mayo de 2006, ambos inclusive (que serían 10 meses no abonados), por lo que solicita que se revoque la sentencia en ese sentido, aquietándose en el resto de los pronunciamientos de la sentencia.

También recurre la sentencia la demandada "Centro Contable y Asegurador C.C.A. Consultores, S.L", alegando como primer motivo, respecto de la segunda partida, que sí que son compensables los créditos de las rentas de junio y julio por concepto de rentas impagadas ( 1.694,60 euros), porque procede que se les devuelva la fianza ya que de la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento se deriva que se constituye la fianza" para responder del cumplimiento de todas sus obligaciones arrendaticias y de los deterioros que pudieran causarse en el local", luego se tiene que descontar. También entiende que son compensables los embargos por rentas debidas. Como segundo motivo alega que no se debe ninguna cantidad por obras porque las partes firmaron un acuerdo en fecha 27 de junio de 2005 (folio 88) en el que se indica que se reconoce por "Patrimonial Liberty, S.L." que se han pagado todas las cantidades adeudadas hasta la fecha por el contrato de arrendamiento, prorrogándose por cinco años más a contar desde el 1 de julio de 2005. Por tanto, si nada debía por rentas, cabe deducir que tampoco debía nada por obras; que en todo caso, para condenar al pago de las obras a la demandada, la sentencia siempre se refiere a que se arrendó "una vivienda" cuando lo realmente arrendado fue un local de negocio; añade que en modo alguno se ha acreditado por la actora arrendadora cual era la configuración del inmueble en el momento de la suscripción del contrato, y que simplemente se ha limitado a presentar un plano unilateralmente confeccionado por ella; por último, indica que no es cierto que la actora arrendadora haya realizado las obras de transformación del local en vivienda para con ellas devolverla a su estado original, ya que sólo acompañó junto con la demanda un presupuesto valorando el coste de su realización, sin que se acredite que se hayan ejecutado; que en todo caso, las obras que la demandada arrendataria realizó en el local durante el período del arrendamiento se hicieron con el consentimiento de la arrendadora, ya que ésta última era cliente de la demandada y visitaba "como cliente" el piso, luego tenía conocimiento del estado en el que se encontraba el inmueble. Mediante otrosí, solicita en esta alzada la entidad arrendataria "Centro Contable y Asegurador CCA Consultores, S.L.", que se practique prueba de reconocimiento judicial para comprobar si las obras de transformación del piso - local en vivienda se han ejecutado por la actora. La Sala, dictó auto en fecha 23 de octubre de 2008 , en cuya parte dispositiva declaró haber lugar a la práctica de la prueba de reconocimiento judicial del inmueble, señalándose al efecto como fecha para su realización el día 6 de noviembre del año 2008, a las 12:00 horas.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de la demandante "Patrimonial Liberty, S.L.".

La entidad "Patrimonial Liberty, S.L.", recurre únicamente el Fundamento de Derecho primero de la sentencia que se refiere a la no estimación de la partida de 3.466 ,40 euros, que se corresponde con las rentas comprendidas entre meses de agosto de 2005 a mayo de 2006, ambos inclusive (que serían 10 meses no abonados).En la sentencia de desahucio obrante al folio 16 de los autos de fecha 30 de mayo de 2006 consta que se estima íntegramente la demanda, se declara la extinción del contrato y se condena al demandado a abonar al a parte actora 3.466,40 euros en concepto de rentas impagadas por los meses de agosto de 2003 a mayo 2005 impagados total o parcialmente. Con posterioridad se dictó Auto en fecha 21 de junio de 2007 por el que suprime la condena al pago de rentas debidas (agosto 2005 a mayo de 2006 por 3.466,40 euros) porque no se había solicitado en la demanda de desahucio tal condena.

Dice la parte apelante que no entiende qué ha llevado al Juzgador de Instancia a considerar que el presente procedimiento ordinario no es el que corresponde para solicitar las rentas impagadas cuando es el procedimiento apropiado, por cuanto lo que pretende es una reclamación de cantidad y no una ejecución del procedimiento de desahucio, porque la citada cantidad, al no haber sido reclamada, no puede ser objeto de ejecución. Dice que la no estimación del primero de los petitum de su demanda podría dar lugar a que se considere de contrario que habiéndose juzgado en este procedimiento la reclamación, no pueda reclamarse en otro procedimiento posterior, excepcionando nuevamente cosa juzgada, y negándose con ello la tutela judicial efectiva de la entidad "Patrimonial Liberty, S.L., por lo que solicita la revocación parcial de la sentencia en ese sentido y se condene a "CCA Consultores S.L." a abonar 3.466 ,40 euros por las rentas de referencia que continúan impagadas, confirmándose en lo demás.

De lo actuado resulta, según se indica en el Auto de nulidad parcial dictado el día 20 de julio de 2007, (folio 287 de los autos), que ya no hay cosa juzgada material sobre las rentas de la partida en cuestión - rentas de agosto 2005 a mayo 2006- porque en el juicio de desahucio no se pidió más que el desahucio y no se reclamaban acumuladamente rentas impagadas, siendo lo cierto que en la sentencia de fecha 30 de junio de 2006 dictada en los autos del procedimiento de desahucio nº 60/06 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Pozuelo de Alarcón se cometió un error, transcribiéndose en la resolución una condena al abono de las rentas, cuando la acción ejercitada únicamente era de desahucio por impago de esas mismas rentas, pero sin ejercitar la acción de reclamación de cantidad; también se deriva una vez detectado el error por el Juzgador, al ser opuesta una excepción en el presente proceso ordinario 883/06, se procedió a rectificar la sentencia del proceso de desahucio citado (procedimiento de desahucio seguido al nº 60/06 , aclarado por auto de fecha 21 de junio de 2007, folio 270 de los autos) en el que se elimina el pronunciamiento emitido sobre las rentas impagadas (que ascendían a 3.466,40 euros) y ajustarla así a la acción ejercitada, trayendo a los presentes autos dicha resolución y motivando una nulidad parcial de las actuaciones.

En definitiva, en la actualidad no existe pronunciamiento por rentas en el procedimiento de desahucio seguido al número 60/06, por lo que procede dilucidar si las rentas reclamadas por la actora apelante "Patrimonial Liberty, S.L" que suponen la cantidad de 3.466,40 euros deben ser o no abonadas por la demandada arrendataria "Centro Contable y Asegurador CC Consultores, S.L." siendo para ello fundamental averiguar si existe la prueba del pago de dichas rentas por parte de la demandada.

TERCERO.- El artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , determina a quien corresponde la carga de la prueba conforme a la doctrina tradicional. En sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, e incumbe al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor, si a éste le corresponde la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

En definitiva, este precepto sigue el principio dispositivo y más concretamente el de aportación de parte, incumbiendo ésta no al Juez sino a las partes, de tal forma que de no hacerlo y no conseguir con ello la convicción psicológica del Juez acerca de la certeza del hecho aportado por las partes oportunamente al proceso, ha de considerarse como no probado, o al menos dudoso, de tal suerte que no puede tenerse por fijado para fundamentar la pretensión de parte que se apoya en el mismo a los efectos de su estimación desestimación en la resolución de fondo.

Es importante señalar que del artículo 217 LEC se infiere que incumbe al deudor la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que le sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos que se refiere el apartado anterior, y en consecuencia, la prueba del pago, como hecho extintivo, corresponde a la parte demandada que invoca haberlo hecho.

Aplicando esta doctrina al caso que nos ocupa, no estamos de acuerdo con la Juzgadora de Instancia, por cuanto la parte apelante ejercita en el presente procedimiento ordinario una acción de reclamación de la cantidad de 3.466,40 euros en concepto de rentas impagadas, procedimiento que es, efectivamente, el adecuado para ello, por cuanto en el juicio de desahucio que se siguió al nº 60/06, no se reclamó el pago de las rentas, y en el presente procedimiento ordinario es lo cierto que no se ha probado por la parte demandada que se haya efectuado el pago de las mismas, prueba que podría haber realizado sencillamente presentando los recibos de pago de dichas rentas o bien demostrando ingresos o transferencias bancarios al efecto, y nada de eso se ha hecho por la demandada. En consecuencia, por los razonamientos expuestos, procede estimar el recurso de apelación interpuesto por la entidad "Patrimonial Liberty, S.L." y condenar a la demandada "Centro Contable y Asegurador CCA consultores, S.L." a abonar a la entidad demandante apelante "Patrimonial Liberty, S.L." la cantidad que reclama de 3.466,40 euros en concepto de rentas impagadas, debiéndose revocar la sentencia en ese sentido.

CUARTO.- Recurso de apelación de la demandada "Centro Contable y Asegurador CCA Consultores, S.L.".

Alega la demandada "Centro Contable Asegurador CCA Consultores, S.L.", que son compensables los créditos existentes a su favor, e invoca como tales los relativos a la devolución de la fianza arrendaticia a la que cree tener derecho( 220.000 pesetas = 1.322,23 euros) así como a ciertas cantidades embargadas en concepto de otras rentas debidas ( 1.694,60 euros), considerando que ambas cantidades han de sumarse y su total restarse del importe de las rentas impagadas por ella que reconoce deber y que se corresponden con los meses de junio y julio de 2006. En definitiva, en cuanto a la fianza arrendaticia, indica que la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento dice que la fianza se constituye "para responder del cumplimiento de todas sus obligaciones arrendaticias y de los deterioros que pudieran causarse en el local", luego se tiene que descontar la cantidad de 220.000 pesetas (1.322,23 euros) entregada en concepto de fianza; en cuanto a los embargos, que se tiene que descontar el importe de 1.694,60 euros.

Para responder a este motivo, es necesario señalar que la sentencia dictada en el presente procedimiento condenó únicamente a que la demandada arrendataria abonara a la actora la cantidad de 1.694,60 euros, por considerar la Juzgadora que las rentas realmente impagadas, por no constar su abono, eran las de los meses de junio y julio de 2006, que a razón de 847,30 euros/mes suponía un importe de 1.694,60 euros y ello porque la demandada depositó las llaves a finales de julio de 2006.

Por tanto, se ha de analizar si a la cantidad de 1.694,60 euros (por rentas debidas de los meses de junio y julio de 2006) procede compensar los créditos que la demandada invoca a su favor.

Estamos de acuerdo con la Juzgadora de Instancia que, en cuanto a las rentas en aras a las retenciones realizadas para su abono en los Juzgados nº 1 y nº 2 de Pozuelo de Alarcón, no se pueden compensar porque los ingresos efectuados por la demandada en otros Juzgados por cuenta de la actora por embargos sobre sus rentas se deben a meses diferentes (se ingresaron por la demandada cantidades hasta febrero 2006 sin que se indiquen en tales ingresos los conceptos por los que se ingresaba) y aquí se debe abonar las rentas de junio y julio de 2006, que además son posteriores a dichos ingresos, luego no se puede compensar nada por ese concepto.

Sin embargo, mostramos nuestra disconformidad con la Juzgadora de instancia respecto a la devolución de la fianza arrendaticia solicitada por la ahora recurrente para su compensación.

Lo cierto es que la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento (documento nº 2 de la demanda) establece que la fianza la arrendataria "la constituye para responder del cumplimiento de todas sus obligaciones arrendaticias y de los deterioros que pudieran causarse en el local", y continúa diciendo la misma Cláusula que el arrendador tiene "obligación de restituirla a la arrendataria en el plazo de 15 días desde el desalojo o descontando lo que haya lugar por las responsabilidades a que se encuentre afecta", y lo cierto es que la actora arrendadora "Patrimonial Liberty, S.L." no ha acreditado haber devuelto la fianza a la arrendataria. Según se desprende de la citada Cláusula, la arrendataria constituyó fianza por un importe de dos mensualidades de renta (220.000 pesetas que convertidas en euros suponen 1.322,23 euros). Por tanto, la segunda partida ha de compensarse, y debe restarse a la cantidad de 1.694,60 euros correspondiente a las rentas de junio y julio de 2006 debidas por la demandada el importe de la fianza que la actora debió restituir, (1.694,60 - 1.322,23 = 372,37 euros), por lo que tras la compensación de créditos, procede condenar a la entidad demandada arrendataria "Centro Contable y Asegurador CCA Consultores, S.L.", a abonar por la segunda partida a la actora arrendadora únicamente la cantidad de 372,37 euros, debiéndose revocar parcialmente la sentencia en ese sentido.

QUINTO.- En cuanto a la tercera partida de 11.924,89 euros IVA incluido, que la actora reclama por obras a realizar según el presupuesto que aporta, indicaba " CCA Consultores, S.L.", alega que no se debe ninguna cantidad por obras porque las partes firmaron un acuerdo en fecha 27 de junio de 2005 (folio 88) en el que se indica que se reconoce por "Patrimonial Liberty, S.L." que se han pagado todas las cantidades adeudadas hasta la fecha por el contrato de arrendamiento, prorrogándose por cinco años más a contar desde el 1 de julio de 2005. Por tanto, si nada debía por rentas, cabe deducir que tampoco debía nada por obras.

El motivo no puede prosperar, por cuanto el acuerdo al que se hace referencia se refiere a rentas liquidadas hasta la fecha, y en el mismo no se indica que se hayan liquidado otras cantidades por obras no consentidas.

SEXTO.- También indica la entidad "CCA Consultores, S.L.", en su recurso de apelación que dicho importe reclamado en la tercera partida se corresponde con un presupuesto de obras que no ha sido firmado por nadie sin haber acreditado la demandante la ejecución de tales obras. Es por ello que solicitó en esta alzada mediante otrosí la práctica de la prueba de reconocimiento judicial del piso de autos, a fin de que se adverase por el Tribunal si verdaderamente habían sido o no realizadas con posterioridad las obras y la instalación de mobiliario que la actora arrendadora relaciona en su documentos nº 7 y nº 8 de la demanda (presupuesto y plano), encaminadas a devolver el piso arrendado como local en vivienda. La Sala, con fecha 23 de octubre de 2008 dictó Auto por el que consideró procedente admitir la prueba interesada, sólo y exclusivamente con referencia a las obras a las que se aluden en el escrito de demanda (docs. 7 y 8 ), señalándose para su práctica el día 6 de noviembre de 2008, a las 12:00 h., constituyéndose la comisión judicial en la localidad de Pozuelo de Alarcón, en el domicilio del local litigioso, Avenida Juan Pablo II, nº 22, piso 3º B.

Con anterioridad a proceder a la valoración de la prueba practicada en esta alzada, se ha de indicar por la Sala que ha quedado acreditado en autos que la demandante arrendó a la demandada un piso con la finalidad de ser utilizado como local de negocio. El estado original del inmueble (según plano aportado al folio 25 de los autos) en el momento de ser arrendado era distinto a como se hallaba en el momento en que se devolvió por la demandada a la actora, y ello por cuanto la arrendataria, sin consentimiento de la arrendadora, realizó una serie de obras que cambió la configuración del inmueble. Del examen del contrato no se deriva que el arrendatario tuviera derecho a realizar dichas obras, (la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1996 sólo permite obras de conservación, constando que para el resto de cualquier otra obra que el arrendatario quiera realizar en el local necesitará siempre la previa y escrita autorización del arrendador), y no consta en los documentos aportados en los autos que la arrendadora demandante formalizase autorización expresa alguna para que la arrendataria pudiera realizar dichas obras. Es por ello que la arrendadora tiene derecho a que la arrendataria devuelva el inmueble a su estado original, y ello porque aunque el actor supiese que el piso se iba a destinar para oficina, no se infiere de ello que conociera y consintiera de hecho tales obras, por cuanto dicho destino no requiere eliminar, por ejemplo, la cocina, ni retirar los saneamientos de los baños o eliminar tabiques. A lo expuesto se ha de añadir que las visitas del actor a la vivienda, en calidad de cliente, no equivalen a consentimiento alguno por cuanto persiste en su derecho a que se le devuelva el inmueble en el estado en que se entregó.

Consecuencia de ello es que no puede estimarse que existiera consentimiento de hecho o formal, por lo que el demandado debe reintregar el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, debiendo imponerse a la demandada arrendataria, en caso de que se acredite la ejecución de las obras, el abono del importe de las mismas para que se devuelva el inmueble a su estado original. Ello se infiere del art. 23.2 LAU/94 que indica el derecho del arrendador de resolver el contrato cuando el arrendatario realice obras no consentidas o de exigir la cuantía necesaria para la devolución de la finca al estado original al momento de extinción del mismo.

SÉPTIMO.- La prueba de reconocimiento judicial practicada en esta alzada tiene como finalidad adverar si efectivamente la actora ejecutó las obras cuyo importe reclama para devolver el piso a su estado original, que era el de una vivienda. Para la valoración de la prueba practicada, se ha de tener en cuenta lo obrante en el Acta de reconocimiento judicial (al folio 61 de los autos), en la que consta textualmente lo siguiente:

"Por el Ilmo. Sr. Magistrado se observa que el piso en cuestión está constituido por tres habitaciones en las que están instaladas mesas de despacho, en la mayor de ellas dos. Una cuarta habitación como sala de juntas, una cocina con muebles en la mitad de uno de sus frontales, estando dotada de frigorífico, microondas y fregadero de un seno y dos cuartos de baño completos. A petición de la Letrada de la demandante se quiere hacer constar que la puerta de acceso de la cocina a la terraza cubierta contigua es nueva, ya que la tuvieron que colocar porque la anterior había sido suprimida, precisando el Letrado de la demandada que en ese frente se ha hecho además el tabique complementario para cerrar todo el frente, también se hace constar por la parte demandante y así se aprecia por el Ilmo. Sr. Magistrado la existencia de dos armarios empotrados en un pasillo que comunica la habitación numerada con el nº 1 con la numerada con el nº 2 del plano obrante al folio 41 de autos.

Ambas partes están de acuerdo en que se han cambiado todas las puertas, así como que se ha colocado un nuevo cuadro de luces, precisando la parte demandada apelante que dicho cuadro de luces se ha cambiado de sitio, estando colocado en la despensa y antes en el distribuidor contiguo; por la misma parte demandada solicita se haga constar que el tabique que separa las habitaciones 1 y 3 del plano del folio 41 no se ha demolido, alegando la contraparte ( actora) que se ha demolido y que se volvió a construir tapando una puerta que existía en el mismo.

Ambas partes coinciden en que los armarios empotrados que figuran en el plano en las habitaciones 2, 4 y 5 no se han construido. Se hace constar que en la realidad las habitaciones 2, 4 y 5 que figuran en el plano son dos de los despachos citados al principio y que la división de ambos está por mitad, habiéndose añadido a cada una de ellas la mitad de la habitación nº 4; la misma parte demandada quiere hacer constar que en el baño B se ha cambiado la ubicación de la puerta de entrada, ahora se accede por la habitación nº 2, y no se ha construido el tabique interior del baño al que hace referencia el plano en dicho baño. Sí se ha suprimido la bañera y se ha instalado una columna de hidromasaje; también se hace constar que en la despensa no existe balda alguna, las ventanas están cambiadas y la terraza que da a la fachada principal está cerrada, el suelo también es nuevo y todo el piso está pintado en liso. No haciéndose ninguna otra alegación por los presentes, el Ilmo. Sr. Magistrado da por terminada la prueba".

En el acto de la vista celebrado en esta alzada, la entidad "CCA Consultores, S.L.", manifestó que el inmueble arrendado lo fue como oficina y no como vivienda, y que la arrendataria tenía facultad para realizar obras de mejora para poder utilizar el inmueble como local destinado a oficina. En cuanto a las obras ejecutadas por la demandante para devolver el inmueble a su estado original, reconoce que se han realizado, pero indica que la ejecución de las mismas no coincide con todas las partidas que se indican en el presupuesto, por lo que deben restarse las partidas de citado presupuesto que no han sido ejecutadas.

La Sala, tras contrastar lo efectivamente ejecutado que se indica en el Acta de reconocimiento judicial con el plano y presupuesto de los documentos nº 7 y 8 presentados por la arrendadora actora, observa que el grueso de la obra para devolver el inmueble a su estado original ha sido efectivamente ejecutado por "Patrimonial Liberty, S.L.". Así, en cuanto a los armarios empotrados, si bien no se han construido los correspondientes a las habitaciones 2, 4 y 5 del plano obrante al folio 41 de los autos, en el Acta de reconocimiento judicial constan los armarios empotrados en otro lugar, concretamente en un pasillo que comunica la habitación nº 1 del plano con la nº 2 del mismo, por lo que los armarios empotrados han sido realizados, no debiéndose restar ninguna partida por ese concepto.

Ahora bien, el tabique interior del baño principal al que hace referencia el plano obrante al folio 41 de los autos (por importe de 429,58 euros) no se ha ejecutado, ni tampoco se ha realizado el suministro y montaje de baldas de madera para muebles de despensa (por importe de 148,50 euros), por lo que a la cantidad de 10.280,08 euros, que es el importe reclamado por obras en la demanda sin el IVA, se han de descontar dichas partidas (10.280,08 - 429,58 - 148,50 = 9.702,00 euros). En consecuencia, debe revocarse parcialmente la sentencia de instancia, en el sentido de que la demandada "CCA Consultores, S.L." deberá abonar a la actora ""Patrimonial Liberty, S.L." la cantidad de 9.702,00 euros más IVA por el concepto de obras realizadas por la actora, al haberse acreditado la realización de las mismas, sin que los documentos nº 9 y 57 a 68 de la contestación sirvan para acreditar que las obras ya se abonaron por la arrendataria demandada a la actora arrendadora.

En consecuencia, procede estimar en parte el recurso de apelación de la demandada "CCA Consultores, S.L.", debiéndose revocar en parte la sentencia de instancia, en el sentido de rebajar la segunda partida reclamada, por lo que deberá la arrendataria abonar a la actora arrendadora la cantidad de 372,37 euros, así como rebajar la tercera partida por obras ejecutadas, debiendo abonar la arrendataria la cantidad de 9.702,00 euros más IVA por ese concepto.

OCTAVO.- En cuanto a las costas de primera instancia, al estimarse en parte la demanda, se mantiene que cada una de las partes deba abonar las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad, en virtud de lo dispuesto en el art. 394. 2 de la LEC .

Respecto de las costas de segunda instancia, se establece lo siguiente:

Al estimarse el recurso de apelación de la entidad "Patrimonial Liberty, S.L.", no se condena en costas de dicho recurso a ninguna de las partes litigantes, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 2. de la LEC .

Al estimarse en parte el recurso de apelación de la entidad "Centro Contable y Asegurador CCA consultores, S.L.", no se condena en costas de dicho recurso a ninguna de las partes litigantes, de conformidad con el art. 398.2 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Patrimonial Liberty, S.L. y estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Centro Contable y Asegurador CCA consultores, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 12 de febrero de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Pozuelo de Alarcón en los autos de juicio ordinario seguidos al número 883/06 de los que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos en parte la referida resolución, en el sentido de condenar a la demandada Centro Contable y Asegurador CCA Consultores, S.L., a abonar a la actora Patrimonial Liberty, S.L.:

La cantidad de 3.466,40 euros que se corresponde con rentas impagadas de los meses de agosto de 2005 a mayo de 2006 reclamadas en la primera partida de la demanda.

La cantidad de 372,37 euros correspondiente, tras la compensación de rentas debidas de los meses de junio y julio de 2006 con la fianza, a la segunda partida reclamada en la demanda.

La cantidad de de 9.702,00 euros más IVA, correspondiente a la tercera partida por obras ejecutadas reclamada en la demanda.

En cuanto a las costas de primera instancia, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Respecto de las costas de la alzada, al estimarse el recurso de apelación de la entidad "Patrimonial Liberty, S.L.", no se condena en costas de dicho recurso a ninguna de las partes litigantes y en cuanto al recurso de apelación de la entidad "Centro Contable y Asegurador CCA consultores, S.L.", al estimarse en parte, tampoco se condena en costas de dicho recurso a ninguna de las partes litigantes.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.