Sentencia Civil Nº 14/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 481/2010 de 19 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 481-368/10

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 628/09

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA ALICANTE-9

SENTENCIA NÚM. 14/11

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a diecinueve de enero de dos mil once.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 628/09, sobre contrato de compraventa, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 9 de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora-reconvenida, DESARROLLOS INMOBILIARIOS SABASAN, S.L., (en lo sucesivo, SABASAN) representada por el Procurador Don José M. Manjón Sánchez, con la dirección del Letrado Don Santiago Soler Bernabeu y; como apelada, la parte demandada-reconviniente, Don Leopoldo y Doña Verónica , representada por la Procuradora Doña Irene Ortega Ruiz, con la dirección del Letrado Don José Alberto Ferrer Pallás.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Juicio Ordinario número 628/09 del juzgado de Primera Instancia Núm. 9 de Alicante, se dictó sentencia de fecha veinticinco de febrero de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por DESARROLLOS INMOBILIARIOS SABASAN SL contra Leopoldo y Verónica debo:

1.- ABSOLVER Y ABSUELVO a Leopoldo y Verónica de las pretensiones deducidas en su contra, con todos los pronunciamientos favorables.

2.- Todo ello, con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por Leopoldo Y Verónica contra DESARROLLOS INMOBILIARIOS SABASAN SL debo:

1.- DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato privado de compraventa suscrito entre las partes en fecha 15 ( 12 según copia contrato de la demandante ) de mayo de 2006, por incumplimiento de la vendedora de su obligación de entregar la vivienda en el plazo convenido.

2.- ABSOLVER Y ABSUELVO a DESARROLLOS INMOBILIARIOS SABASAN SL de la obligación de indemnizar a Leopoldo Y Verónica en cantidad alguna por los daños y perjuicios morales así como de los oportunos intereses legales.

3.- En cuanto a las costas, cada una de las partes abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte actora-reconvenida y, tras tenerlo por preparado , presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a la parte adversa que presentó el escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 481-386/10 , en el que al advertir la falta de acreditación del pago de la tasa por la mercantil apelante se acordó devolver las actuaciones al Juzgado para su subsanación. Una vez verificado, se señaló para la deliberación , votación y fallo el día dieciocho de enero, en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO , siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda principal que inicia este proceso tiene por objeto la declaración de la validez y eficacia del contrato privado de compraventa celebrado entre las partes el día 12 de mayo de 2006 cuyo objeto era la vivienda número 7, el trastero número 3 y la plaza de garaje número 21, sótano 1 de la Promoción Residencial Montíboli Sun de Villajoyosa y la condena de los demandados, en su calidad de compradores, a elevar a escritura pública el contrato privado y al pago del resto del precio convenido.

La demanda reconvencional tiene por objeto la Resolución del contrato privado de compraventa mencionado por incumplimiento de la obligación de entrega imputable a la vendedora y la condena al pago de la indemnización por daños morales cuya cuantificación deja al arbitrio judicial.

La sentencia de instancia desestimó la demanda principal y estimó en parte la demanda reconvencional al acceder a la pretensión de Resolución del contrato de compraventa y al rechazar la pretensión de condena a la indemnización del daño moral.

Frente a la misma se alza la parte actora-reconvenida quien denuncia, con carácter general, un error en la valoración de la prueba exponiendo de forma asistemática y desordenada las distintas alegaciones en las que sustenta su recurso.

SEGUNDO.- La cuestión nuclear de este litigio consiste en determinar si la mercantil promotora ha cumplido su obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado porque, en el caso de ser así: 1.-) el cumplimiento de esa obligación habilitaría a la vendedora para exigir a los compradores renuentes el cumplimiento de la obligación de pagar el resto del precio y de otorgar escritura pública habida cuenta de la naturaleza sinalagmática del contrato de compraventa, lo que daría lugar a la estimación de la demanda principal; 2.-) llevaría consigo la desestimación de la demanda reconvencional al no poder imputar a la vendedora el incumplimiento grave y esencial de su obligación principal de entrega de la vivienda.

La parte apelante mantiene en esta alzada que ha cumplido con su obligación de entrega de la vivienda. Antes de entrar a examinar las concretas alegaciones esgrimidas en el recurso , conviene precisar las siguientes circunstancias:

1.-) de conformidad con la estipulación quinta del contrato de compraventa la terminación de la vivienda y la consiguiente entrega a los compradores debía producirse en el mes de enero de 2008.

2.-) la dirección facultativa expidió el certificado de final de obra en fecha 25 de abril de 2008.

3.-) la licencia de primera ocupación fue solicitada por la vendedora al Ayuntamiento de Villajoyosa en fecha 29 de mayo de 2008.

4.-) en el oficio cumplimentado por el ayuntamiento de Villajoyosa se informa que a fecha 21 de diciembre de 2009 aún no se había concedido la licencia de primera ocupación por el incumplimiento de la obligación asumida por SABASAN en la licencia de obra de urbanizar los terrenos. No consta que durante la sustanciación de esta alzada se haya concedido la referida licencia.

5.-) de conformidad con lo establecido en el artículo 32. 4 de la Ley autonómica valenciana 37/2004, de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, es imprescindible la licencia de ocupación para la contratación de los suministros de energía eléctrica, agua, gas , telecomunicaciones y otros servicios , hasta el punto que el artículo 69.14 de la Ley autonómica valenciana 8/2004, de 20 de octubre, de Vivienda de la comunidad Valenciana, declara como infracción muy grave el suministro por parte de las compañías suministradoras de agua, gas o electricidad e infraestructuras de telecomunicaciones a usuarios de viviendas sin la previa presentación de la licencia de ocupación.

Así las cosas, frente a la alegación principal de la apelante, ésta no ha cumplido con su obligación de entrega de la vivienda pues , de conformidad con lo establecido en el artículo 1.097 del Código civil, no basta con haber terminado la construcción de la vivienda (certificado de final de obra) sino que además se hace necesario el otorgamiento de la licencia de primera ocupación pues de lo contrario los compradores no pueden destinar el inmueble adquirido a la finalidad de residencia al no poder contratar el suministro de los servicios básicos, lo que convierte el incumplimiento contractual en causa de Resolución del contrato pues frustra las expectativas legítimas de los compradores al no poder obligarles a adquirir una vivienda que carece de los requisitos mínimos de habitabilidad.

Frente a esta conclusión la apelante reitera los argumentos opuestos en la instancia:

En primer lugar, alega que los compradores son "inversionistas", esto es, la vivienda adquirida no se destina a su uso personal sino a la especulación de tal manera que no se hacen merecedores de la protección otorgada por la legislación tuitiva de los consumidores (Real decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el testo refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Se rechaza este argumento porque: 1.-) el hecho de que los compradores ya sean propietarios de una vivienda propia en la ciudad de Alicante no impide que tengan interés en adquirir otro vivienda para su disfrute durante la temporada estival en la localidad de Villajoyosa; 2.-) no consta que los compradores se dediquen con habitualidad ni ocasionalmente al negocio especulativo de la compraventa de inmuebles.

En segundo lugar , se mantiene que en virtud de la estipulación decimoprimera del contrato los compradores concedían a la vendedora una prórroga adicional de seis meses "para el caso de que se produzcan retrasos por circunstancias meteorológicas, huelgas u otras causas ajenas a los promotores" de tal manera que la fecha de entrega de la vivienda se relegaba al mes de julio de 2008, por lo que constando el requerimiento para el otorgamiento de escritura mediante escrito de fecha 24 de julio de 2008 (documento número 7 de la demanda) no se habría producido ningún incumplimiento contractual. Se rechaza también esta alegación por las siguientes razones: 1.-) es una cláusula abusiva de conformidad con lo previsto en el artículo 85-2 del Real Decreto Legislativo 1/2007 pues se reserva a la vendedora un plazo insuficientemente determinado para satisfacer la prestación debida; 2.-) no se ha acreditado ninguno de los supuestos contractuales (circunstancias meteorológicas, huelgas u otras causas ajenas a los promotores) que activan la prórroga de seis meses; 3.-) aún aplicando el plazo de prórroga de seis meses seguiría sin haber cumplido la vendedora con su obligación de entrega de la vivienda porque no se ha concedido aún la licencia de primera ocupación.

En tercer lugar, se alega la obtención de la licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo al haberse solicitado el día 29 de mayo de 2008 y no haber recibido ninguna notificación, contestación o comunicación de ningún tipo. Tampoco puede prosperar esta alegación porque: 1.-) la licencia de obra otorgada el día 19 de diciembre de 2005 a SEBASAN estaba condicionada al compromiso de ésta de no utilizar la edificación hasta la conclusión de la urbanización pendiente de ejecutar debiendo incluir tal condición en las transmisiones de propiedad o de uso de los inmuebles y, en su caso, se haría constar en las declaraciones de obra nueva en construcción o de obra nueva que se otorguen; 2.-) esa condición fue expresamente asumida por SEBASAN mediante escrito de 17 de marzo de 2006; 3.-) no consta que la promotora hubiera ejecutado las obras de urbanización sin que pueda oponer a los compradores el litigio que aquélla pueda tener con el Ayuntamiento de Villajoyosa al haber impuesto unilateralmente la condición de la urbanización de los terrenos; 4.-) no puede obligarse a los compradores a otorgar escritura pública y a pagar el resto del precio sin la previa concesión de la licencia de primera ocupación pues obligaría a los demandados a asumir un litigio con la administración municipal en el que nunca intervinieron; 5.-) el mismo representante de la promotora reconoció en el acto del juicio que los compradores de las viviendas no pueden contratar aún con la empresa suministradora de agua potable lo que impide que reúna las condiciones mínimas de habitabilidad; 6.-) el hecho de que en el acta de fin de obra otorgada el día 10 de julio de 2008 se haga constar el otorgamiento de licencia de primera ocupación por silencio Administrativo no es más que una manifestación unilateral de la promotora sin que conste que el Notario haya realizado esa afirmación.

En cuarto lugar, considera la apelante que la decisión de Bancaja , la entidad avalista de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de conformidad con la Ley 57/1968, de 27 de julio, de devolver a los compradores las cantidades no es determinante a los efectos de este litigio pues SEBASAN dirigió varios escritos a aquella entidad financiera oponiéndose a que devolvieran las cantidades anticipadas. Es cierto que esa decisión de la entidad Bancaja de restituir a los compradores las cantidades ya abonadas no es determinante para la resolución de este litigio al tratarse de una relación jurídica distinta a la compraventa pero sí es muy ilustrativa pues una de las contingencias que permiten la ejecución del aval (artículo 3 de la Ley 57/1968 ) es la expiración del plazo de entrega de la vivienda sin que hubiera tenido lugar.

En conclusión, el incumplimiento de la obligación de entrega por parte de SEBASAN le impide exigir el cumplimiento del contrato a la parte contraria y, a su vez, es causa de Resolución del contrato por incumplimiento imputable a aquella parte.

TERCERO.- Se impondrán las costas de esta alzada a la parte apelante al desestimarse el recurso de apelación según disponen los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CUARTO.- Se declara la pérdida del depósito constituido para la preparación del recurso al confirmarse la Sentencia recurrida según establece la Disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto , en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Con desestimación del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Alicante de fecha veinticinco de febrero de dos mil diez, en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la mencionada Resolución, con expresa imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada y con declaración de la pérdida del depósito constituido para la preparación del recurso.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia , de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente resolución es firme al no caber contra la misma ningún recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Ilmo. Sr. ponente que la suscribe , hallándose el Tribunal de Marca Comunitaria celebrando audiencia Pública. Doy fe.-