Sentencia Civil Nº 14/2011, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 547/2010 de 18 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00014/2011

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN Nº 547/2010

NÚMERO 14

En Oviedo, a dieciocho de Enero de dos mil once, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta

por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 547/2010, en autos de Juicio Ordinario nº 1091/2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número dos de Oviedo, promovido por DOÑA Macarena y DON Rogelio , demandantes en primera instancia, contra DON Jose Miguel y la entidad PROMOCIONES CARRI NO R, S.L. , demandada en primera instancia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Nuria Zamora Pérez.

Antecedentes

PRIMERO.- Que la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número dos de Oviedo dictó Sentencia con fecha dieciséis de Julio de dos mil diez cuya parte dispositiva dice así: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Prado García en nombre y representación de D. Rogelio y Doña Macarena contra D. Jose Miguel y la entidad Promociones Carrinor S.L. debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones de la demanda; con expresa imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día once de Enero de dos mil once.

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora del presente proceso, D. Rogelio y Doña Macarena , como propietarios de la mitad indivisa del local comercial, sito en la calle Uría nº 40 de esta ciudad, con acceso por la calle Doctor Casal nº 2, solicitan se declare la nulidad del contrato de arrendamiento concertado, sobre dicho inmueble, el 9 de abril de 2.008, por D. Jose Miguel , propietario de la cuarta parte del mismo y usufructuario vitalicio de la otra cuarta parte, con Promociones Carrinor SL. Nulidad que basan en el hecho de que siendo el local arrendado un inmueble cuya titularidad dominical se halla repartida entre varios condóminos, era necesario el consentimiento de todos ellos, o al menos de la mayoría, para proceder a su arrendamiento.

Los demandados se opusieron a las pretensiones de la parte actora, en los términos que constan en autos. La resolución de instancia desestima la demanda, imponiendo a los actores las costas causadas.

SEGUNDO.- Recurrida la sentencia por la parte demandante, la apelación tras reproducir nuevamente las incidencias judiciales precedentes existentes entre los litigantes, y admitir que el arrendamiento de un bien inmueble por un plazo no superior a seis años cabe considerarlo como un acto de administración, insiste en sus pretensiones de instancia, a saber, que la validez del contrato de arrendamiento exige el consentimiento, cuando menos, de la mayoría de los propietarios, artículo 398 del Código Civil , requisito esencial del mismo, no concurrente en el caso de autos y por ende debe considerarse nulo a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.261 del mismo texto legal.

Así centrados los términos del debate el recurso ha de ser desestimado.

TERCERO.- El presente proceso es un hito más en la conflictividad y judicialización de las relaciones existentes entre los copropietarios del local. Discrepancias que se pusieron de manifiesto en el Juicio Ordinario 587/07 del Juzgado de Primera Instancia número seis de Oviedo, y en el que el hoy apelado, D. Rogelio pretendía, entre otras cosas, que se le nombrara administrador del mismo. No consiguió ese objetivo, si bien en el fallo de la sentencia y en el fundamento de derecho segundo se reconoce el derecho de cualquiera de los condóminos de buscar y encontrar un arrendatario, fijando una renta mínima para proceder a su alquiler. En esa fundamentación se hacía referencia a que los allí litigantes eligiesen entre las ofertas la que considerasen como más beneficiosa, sin concretar que cabía considerar la más beneficiosa, lo cual dependerá de diversos conceptos, tales como renta, duración del contrato, criterios de actualización del mismo, repercusión de otros gastos como IBI o gastos de comunidad y similares. Esa puntualización de elegir la oferta más beneficiosa no se trasladó al fallo, al no haber sido solicitado por ninguno de los litigantes, siendo rechazada la petición de aclaración deducida, al respecto, por los ahora apelantes, y ello por razones de congruencia, ya que nada habían solicitado en fase de alegaciones.

Posteriormente, los ahora apelantes, ya una vez concertado el contrato de arrendamiento objeto de este litigio, promovieron demanda a fin de que se condenara a D. Rogelio a formalizar el contrato de arrendamiento que, al parecer, los demandantes habían concertado con Doña Cristina y Doña Eugenia . Demanda que fue desestimada al apreciar la juzgadora a quo la excepción de cosa juzgada. Pronunciamiento consentido por las partes litigantes.

Es en el marco de esa controversia que D. Jose Miguel concierta el contrato de arrendamiento cuya nulidad se propugna en estos momentos y que no cabe admitir, en base a los siguientes motivos:

1º.- Porque como se reconoce en la sentencia de instancia, y es un hecho admitido por la parte apelante, el arrendamiento de un inmueble por plazo máximo de seis años es un acto de administración que puede realizar cualquiera de los condóminos, así se mantiene en sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1.996 ; 24 de abril de 1.999 ; 14 de noviembre de 2.000 ; y también en la sentencia de esta misma Sala de 5 de mayo de 2.005 .

2º.- Porque D. Jose Miguel estaba facultado para realizar dicho contrato a tenor de lo resuelto, con carácter firme, en la sentencia dictada en el Juicio Ordinario 587/07, en cuyo fallo, si bien se negaba a dicho litigante la condición de administrador en exclusiva del local, sí que se le reconocía como derecho inherente a la copropiedad, la posibilidad de proceder a su arrendamiento en las condiciones que allí se recogen, esto es por mediación de agencia inmobiliaria y por una renta no inferior a 3.600 euros mensuales, más IVA, requisitos que se han cumplido en el arrendamiento de autos.

3º.- No hay razón alguna para valorar que el demandado apelado, se haya extralimitado en sus facultades, y en cuanto a si los actores tenían una oferta de alquiler más beneficiosa, se trata de un juicio de valor ajeno a este proceso, que podrá dar lugar a otro tipo de reclamaciones, pero que en ningún caso implica la nulidad del contrato de arrendamiento concertado con un tercero ajeno a las discrepancias existentes entre los copropietarios del local.

CUARTO.- También procede rechazar el recurso de apelación en el último de sus apartados, el cuarto, en el que discrepa del pronunciamiento en materia de costas, al valorar inadecuada la condena al pago de la totalidad de las causadas en la primera instancia. Según apunta la parte recurrente sería improcedente el condenarle al pago de las costas devengadas por el codemandado Promociones Carrinor SL, cuyo llamamiento a juicio no fue solicitado por ella, sino por la otra parte litigante.

El redactado del recurso de apelación induce a pensar que la recurrente, consiente, al menos, la condena al pago de las costas de la instancia devengadas por el codemandado D. Jose Miguel , pronunciamiento procedente a tenor del criterio de vencimiento objetivo que regula el artículo 394 de la LEC , pues en el caso de autos no se observa duda alguna de hecho o de derecho que justifique apartarnos de ese criterio.

En cuanto a la condena al pago de las costas irrogadas a Promociones Carrinor SL, también se considera procedente el mantener el pronunciamiento de instancia. Es cierto que la parte ahora apelante consideraba que era innecesaria su intervención en el presente proceso, pretensión jurídicamente insostenible, lo que justificó la estimación de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario invocada por el codemandado. Y es que solicitándose en el presente procedimiento la declaración de nulidad de un contrato de arrendamiento, en el que había intervenido la codemandada en calidad de arrendataria, no cabe duda que lo que se resolviera en este procedimiento le interesaba directamente, de tal manera que su intervención en el juicio era imprescindible, a fin de no causarle indefensión alguna, y de que no se viera afectada por un pronunciamiento judicial de un proceso en cuya tramitación no había sido parte. En definitiva su intervención procesal era necesaria e imprescindible y no podía quedar al arbitrio de la parte actora, en tal sentido sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 1.988 , 11 diciembre 1.990 ó 26 mayo 2.004 , entre otras muchas.

La desestimación del recurso conlleva la condena en costas a la parte apelante, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 nº 1 de la LEC , en relación con el artículo 394 nº 1 LEC .

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN FORMULADO POR D. Rogelio Y DOÑA Macarena , contra la sentencia de fecha dieciséis de julio de dos mil diez, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Oviedo, en el Juicio Ordinario 1.091/09 . Se confirma la sentencia apelada, imponiendo a la parte recurrente las costas causadas en esta segunda instancia.

La presente resolución es firme al haberse dictado en un Juicio Ordinario del artículo 249 nº 2 de la LEC .

En aplicación del punto noveno de la Disposición adicional decimoquinta de la LOPJ , dese el destino legalmente previsto al depósito constituido para apelar.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.