Sentencia Civil Nº 14/2011, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 411/2010 de 20 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00014/2011

Rollo 411/10

S E N T E N C I A num. 14

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. Jose Jaime Sanz Cid

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. Miguel Angel Sendino Arenas

D. Jose Manuel de Vicente Bobadilla

En Valladolid a veinte de enero de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000566 /2009 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000411/2010, en los que aparece como parte apelante, Jose Augusto , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. ABELARDO MARTIN RUIZ, asistido por el Letrado D. JOSE A. CRESPO MURILLO, y como parte apelada, EDIFICIO000 CP, representado por la Procuradora de los tribunales, Sr./a. SONIA RIVAS FARPON, asistido por el Letrado D. LUIS JAVIER MARFIL ORANTES, sobre reclamación de cantidad por servicios de limpieza.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 22 de Abril de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que desestimando la demanda formulada por la representación de D/Dª Jose Augusto contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , debo absolver y absuelvo al mencionado demandado de los pedimentos de la misma, con condena en costas al demandante."

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la parte demandante se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y votación el pasado día 17 de enero de 2011 en que ha tenido lugar lo acordado.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don Jose Manuel de Vicente Bobadilla.

Fundamentos

PRIMERO: DON Jose Augusto presentó demanda contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 (en adelante LA COMUNIDAD), en reclamación de 11.345,5 euros como indemnización por resolución unilateral del contrato que regía entre las partes.

El contrato en cuestión se suscribió el 1 de diciembre de 2.006 y tenía por objeto la prestación de servicios de limpieza de la COMUNIDAD, por el precio mensual de 750 euros más IVA.

La duración pactada fue de un año prorrogable por "reconducción" (sic) por otro periodo igual, con un incremento de precio del IPC más un punto.

También se estipuló que cualquiera de las partes podía rescindir el contrato, notificándolo a la otra con dos meses de antelación.

En fecha 31 de enero de 2.008 la Junta de la COMUNIDAD acordó por unanimidad la rescisión del contrato, dado el descontento existente con la empresa de limpieza.

El día 4 de noviembre de 2.008, la actora recibió carta de resolución del contrato con efectos de 1 de diciembre de 2.008, debido a las múltiples quejas manifestadas y reiteradas por los vecinos.

La parte actora reclama el importe de la anualidad correspondiente al periodo de 1 de diciembre 2.008 a 1 de diciembre 2.009 (945,45 euros mensuales x 12 mensualidades) en atención a que la resolución se notificó al actor sin respetar los dos meses de preaviso establecidos en el contrato.

La Comunidad se opuso a la demanda con el argumento de que la resolución se sustenta en el incumplimiento de las obligaciones propias de la actora.

La sentencia de instancia consideró que la resolución estaba justificada debido al incumplimiento del demandante, por lo que el juez "a quo" entendió que el plazo de preaviso no operaba en este caso.

El juzgador de instancia valora la declaración del administrador de la Comunidad y dos de los vecinos del inmueble, que relatan el gran número de quejas que generó la labor del demandante. Además, ellos mismos pudieron comprobar por sí mismos la falta de limpieza de las zonas comunitarias, la presencia de telarañas, la suciedad del garaje, incluso después de haberse llevado a cabo una supuesta limpieza del mismo, la del sumidero, las papeleras y bajo los felpudos de los portales.

El juzgador también constata que el número de limpiezas del garaje llevadas a cabo por la demandante no se ajustó a la pactado, pues solo se realizaron cuatro limpiezas en dos años, cuando deberían haber efectuado ocho (una al trimestre). Así se colige de los partes unidos a los autos.

SEGUNDO: El apelante señala que las limpiezas del garaje sí se hicieron en el año 2.008, salvo la última, debido a la resolución del contrato; y que el año 2.007 no debe tenerse en cuenta a estos efectos porque la carta de resolución se recibió en noviembre de 2.008.

En el año 2.008 constan efectuadas tres limpiezas de garaje, en fechas 29 de enero, 12 de mayo y 25 de septiembre.

Ahora bien, los testigos que han depuesto declararon, tal y como se expresa en la demanda, que algunas de esas limpiezas no resultaron efectivas, pues seguía habiendo suciedad después de haberse llevado a cabo.

En el año 2.007 solamente consta hecha una limpieza, lo que desde luego no puede interpretarse sino como un claro incumplimiento. No en vano, la Junta celebrada en enero de 2.008 acordó por unanimidad rescindir el contrato.

Bien es cierto que esa rescisión no se materializó hasta noviembre de ese año, lo que fue explicado por el administrador como un intento de reconducir la situación. Pero el propio administrador manifestó en la Vista, que lejos de silenciarse las protestas, se siguieron produciendo a lo largo del año 2.008 y que no se percibió una mejoría sustancial en el servicio.

Ello nos permite colegir que la empresa de limpiezas no ha cumplido correctamente su obligación ni en el año 2.007 ni en el 2.008.

El hecho de que no se hubiera resuelto antes el contrato no puede interpretarse como una renuncia por parte de la COMUNIDAD al ejercicio de sus derechos dimanantes del contrato, sino que responde a la expectativa, frustrada, de que la situación pudiera mejorar.

TERCERO : Señala el apelante que la COMUNIDAD ha actuado con mala fe, pues la rescisión del contrato tuvo lugar justo después del abrillantamiento de los pasillos. Este trabajo no estaba incluido en el contrato y a pesar de ello fue realizado por el actor sin cargo, en compensación por lo mal hecho, tal y como afirmó el administrador.

Repasada la grabación de la Vista, comprobamos que el propio demandante negó rotundamente que el abrillantamiento de los pasillos se hiciera a cambio de lo mal hecho, en contra de lo manifestado ahora en el recurso.

Es cierto que el administrador, preguntado por uno de los letrados si estos trabajos se hicieron en compensación, manifestó que ello era "lógico".

Valorada esta declaración, en todo su conjunto, la Sala concluye que no existió una transacción expresamente aceptada por ambas partes, de modo que se sustituyeran unas obligaciones por otras. Lo que parece que ocurrió es que el actor no cobró esos trabajos no presupuestados de abrillantamiento como gesto de gracia para acallar las críticas que estaba recibiendo a su labor.

No puede afirmarse, por tanto, que el abrillantamiento pueda interpretarse como un "aliud pro alio", de modo que de este modo deba considerarse correctamente cumplido el contrato.

Los incumplimientos del actor no pueden quedar desdibujados por ese acto de gracia realizado por el demandante; y en esa tesitura no resulta razonable exigir a la COMUNIDAD que mantenga el contrato un año más, tal y como pretende el demandante.

CUARTO : Señala el apelante que no existe razón para dar mayor credibilidad a las manifestaciones vertidas por el administrador, el Presidente o el Vocal antes que a las del propio actor.

Lo que en realidad pretende el recurrente es sustituir la valoración ponderada, lógica e imparcial realizada por el juzgador, por la suya propia, que es evidentemente interesada.

Afirma el recurrente que no existe manifestación de una persona ajena a las partes, ni un requerimiento o fotografías que acrediten los hechos que la sentencia recurrida considera probados.

A ello debe responderse que el administrador, aunque lógicamente está contratado por la COMUNIDAD, es miembro de una gestoría que desarrolla su trabajo profesionalmente.

Por ello resulta objetiva su manifestación, insistente, acerca de las quejas recibidas de los vecinos, continuamente comunicadas por dicho administrador a la empresa de limpieza. En el mismo sentido, también debe valorarse su declaración relativa a la suciedad del inmueble, apreciada incluso de forma directa por el propio administrador.

El hecho de que hubieran podido haberse aportado otras pruebas, como por ejemplo, fotografías, no empaña la conclusión antedicha, pues las practicadas se consideran suficientemente acreditativas del incumplimiento del actor.

QUINTO: Con arreglo a lo dispuesto en el Art. 398.1º en relación con el Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se impondrán al apelante las costas de esta alzada.

Fallo

DESESTIMANDO INTEGRAMENTE el recurso de apelación formulado por el procurador D. ABELARDO MARTIN RUIZ en nombre y representación de D. Jose Augusto , contra la sentencia de fecha 22 de Abril de 2010, dictada en autos de Juicio Ordinario num. 566/09, del Juzgado de 1ª Instancia num. 6 de Valladolid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para interponer el recurso de apelación, al que se dará el curso legal correspondiente.

Esta sentencia es firme y frente a la misma no cabe interponer recurso alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.