Sentencia Civil Nº 14/2013, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 292/2012 de 29 de Enero de 2013

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 14/2013

Ilmos/as. Sres/as.

Presidente

D. FERMIN ZUBIRI OTEIZA (Ponente)

Magistrados

D. JOSE JULIAN HUARTE LAZARO

Dª. BEGOÑA ARGAL LARA

En Pamplona/Iruña , a 29 de enero de 2013 .

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 292/2012, derivado del Juicio Ordinario nº 1116/2011 , del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/Iruña ; siendo partes apelantes, 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 Nº NUM000 ' , r epresentada por el Procurador D. JESÚS DE LAMA AGUIRRE y y asistido por el Letrado D. JUAN IGNACIO SÁNCHEZ EZCARAY y 'DISTRIBUIDORA INTERNACIONAL DE ALIMENTACION S A (DIA)', representada por la Procuradora Dª. Mª ASUNCIÓN MARTÍNEZ CHUECA y asistida por el Letrado D. CARLOS EXTREMERA CEBRIÁN ; parte apelada, D. Rafael , representado por la Procuradora Dª YOLANDA APEZTEGUÍA ELSO y asistido por el Letrado D . JOSÉ IGNACIO PÉREZ DE ENDIGUREN ORCARAY.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERMIN ZUBIRI OTEIZA .

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 14 de junio de 2012 el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio Ordinario nº 1116/2011 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: ' Que desestimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de CALLE000 n. NUM000 de Pamplona contra D. Rafael y estimándola contra Distribuidora Internacional de Alimentos DIA debo declarar y declaro que el forjado existente entre el local de planta baja y el primer sótano del edificio propiedad de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 n. NUM000 de Pamplona constituye parte integrante de la estructura del mismo y ostenta la condición de elemento común; que la apertura de dicho forjado a cargo de la sociedad demandada Distribuidora Internacional de Alimentos DIA, mediante taladro del mismo en dieciséis puntos, instalación y conexión de tuberías a la acometida general de la red de fecales infringe las reglas y normas estatutarias por las que se rige el edificio; que las obras ejecutadas por la sociedad demandada de instalación de un sistema de desagüe de aguas fecales constituyen una alteración al título constitutivo del edificio y por todo ello debo condenar y condeno a DIA reponer a su estado original los elementos comunes afectados, según los criterios y pautas del perito Sr. Juan María . Todo ello con expresa condena en costas a DIA salvo las causadas por la intervención de D. Rafael que serán impuestas a la actora.' Sentencia que fue aclarada por auto de fecha 2 de junio de 2012 , cuya parte dispositiva dice: 'Dispongo: Que procede completar el fallo de la sentencia dictada en el sentido de añadir el siguiente párrafo tras la referencia final al perito Don. Juan María . '... realizando a su costa las reparaciones que sean necesarias a tal fin, incluso pintado de techos de garaje para eliminar las manchas de humedad existentes alrededor de cada uno de los orificios practicados'.

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 n. NUM000 de Pamplona interesando se dicte resolución por la que estimándose íntegramente su recurso, se revoque la sentencia de instancia en el sentido de estimar íntegramente la demanda, condenando a D. Rafael a llevar a cabo los haceres a los que fue condenado el ocupante del local, en el solo caso de que la sociedad codemandada DIA no los llevare a cabo en el plazo que judicialmente se fije en fase de ejecución de sentencia; o finalice entre tanto la ocupación, con imposición de costas.

Asimismo, se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la Distribuidora Internacional de alimentación S.A. (DIA), interesando se dicte resolución por la que revocando la de instancia, se desestime íntegramente la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora en las dos instancias o, subsidiariamente, condene a su representado no a la reposición al estado original de los elementos afectados por las obras, sino a llevar a cabo las reparaciones de los daños causados por las obras, estableciendo en todo caso como cuantía del pleito la de 9.086,00 €.

CUARTO.-La parte apelada, D. Rafael , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de costas al recurrente.

Asimismo, la representación procesal de la 'Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n. NUM000 de Pamplona' se opuso al recurso de apelación interpuesto por 'Distribuidora Internacional de Alimentación S.A'. (DIA), interesando se dicte sentencia por la que, desestimando íntegramente dicho recurso, se confirme la sentencia en lo que hace referencia a la condena del hoy apelante, con imposición de costas.

QUINTO.- Admitidas dichas apelaciones en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 292/2012 , habiéndose señalado el día 21 de enero para su deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia, estimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios demandante frente a 'Distribuidora Internacional de Alimentación S.A. (DIA)', arrendataria de los locales de planta baja correspondientes a dicha comunidad, efectuó los pronunciamientos contemplados en el Antecedente de Hecho Segundo de esta sentencia.

Dicha sentencia, por su parte, desestimó la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios frente al Sr. Rafael , propietario de uno de los locales arrendados a la citada sociedad anónima codemandada, frente al cual se pretendía su condena subsidiaria a llevar a cabo las labores a las que, con carácter principal, solicitaba que se condenase a la indicada sociedad anónima.

Frente a la indicada sentencia se alzan, de un lado, la Comunidad de Propietarios actora, solicitando la condena del Sr. Rafael en los términos interesados en la primera instancia, en tanto, de otro lado, interpuso recurso de apelación la Sociedad Anónima demandada, solicitando la desestimación de la demanda, en cuanto dirigida frente a ella.

SEGUNDO.-Comenzando por el recurso formulado por 'Distribuidora Internacional de Alimentación S.A.', alega dicha parte que, si bien es cierto que realizó las labores apreciadas en la sentencia de instancia, no discutiendo, por tanto, que ejecutó sobre el forjado existente entre los locales de planta baja y el primer sótano del edificio correspondiente a la comunidad actora, la apertura de dicho forjado mediante taladro en 16 puntos, procediendo a la instalación y conexión de tuberías a la acometida general de la red de fecales, no discutiendo ello, considera dicha parte que venía autorizada a realizar tales obras. Afirma que los estatutos de la comunidad, en su artículo 6º, facultan a los propietarios de los locales y, por tanto, en este caso, como consecuencia del contrato concertado con los propietarios, a la arrendataria, a realizar las obras que tengan por conveniente para acondicionar los locales al fin comercial al que están destinados, por lo que no precisaba dicha apelante el consentimiento unánime de la Comunidad actora, al ajustarse a lo ya autorizado en los referidos estatutos.

Subsidiariamente, alega la parte apelante que, si bien podía venir obligada a efectuar las reparaciones precisas de los daños causados por las obras, sin embargo, no puede ser condenada a la reposición al estado original de los elementos afectados por las obras, dado que el sistema de desagüe de aguas fecales es imprescindible para que en el local pueda llevarse a cabo la actividad que en el mismo se desarrolla, por lo que no puede ser procedente la retirada de la instalación de ese sistema, solicitando que, en todo caso, se determine como cuantía máxima del pleito la de 9.086 € según el informe pericial aportado por la parte codemandada.

A fin de dar respuesta a la pretensión principal de desestimación de la demanda deducida por la citada apelante, hemos de señalar que debe partirse de la consideración de que, con carácter general, conforme a lo establecido en el art. 12, en relación con el art. 17, regla 1ª, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal , es precisa la unanimidad de la Junta de Propietarios para la adopción de acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, en cuanto determina ello una modificación del título constitutivo, de modo que la alteración de elementos comunes, como no se discute que sucedió en el caso que nos ocupa, en el que se afectó el forjado de la edificación, requiere con carácter general el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.

Sentado ello, habremos de determinar si en el caso que nos ocupa, bien por autorizarlo expresamente los estatutos o bien por las características y naturaleza de la obra ejecutada y atendido que nos hallamos ante una actividad comercial que se desarrolla en un local comercial existente en la Comunidad, no resulta ser aplicable aquella regla general.

Inicialmente cabe señalar que, examinado el contenido del art. 6 de los estatutos de la Comunidad de Propietarios, estimamos que el mismo no ampara una actuación como la que nos ocupa, por cuanto las obras ejecutadas afectan a un elemento común como es el forjado del edificio, viéndose el mismo afectado como consecuencia de las obras en numerosos puntos.

Tal actuación no encuentra amparo en la contemplada en el art. 6 de los estatutos, dado que en el mismo se establece, únicamente, la posibilidad de que el propietario de los locales pueda realizar en el interior de los mismos, e incluso en la fachada y patio, determinadas actuaciones que resulten ser convenientes para el fin comercial del establecimiento, pero sin que autorice a la ejecución de cualesquiera afectaciones de elementos comunes, sino sólo de las que específicamente se contemplan en ese artículo, como lo son las relativas a la fachada, hasta determinada altura, y a la posibilidad de paso de chimeneas por el patio del edificio.

Y entre esas posibles actuaciones permitidas, no cabe considerar de ningún modo que se encuentren otras afectantes a elementos comunes como son las que nos ocupan, excediendo estas de los supuestos contemplados en los estatutos, siendo de muy superior entidad a las permitidas, ya genéricamente, relativas al propio interior del local, ya específicamente, relativas solo a fachada y chimeneas por el patio.

Por ello, afectando a elementos comunes las obras realizadas y excediendo de las permitidas en los estatutos, la ejecución de tales obras requería, conforme a lo dispuesto en los antedichos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, la unanimidad de los comuneros.

Por tanto, los citados estatutos no amparan a la ejecución de esas obras.

Por su parte, si bien es cierto que tiene señalado el Tribunal Supremo que la antedicha doctrina jurisprudencial relativa a la necesidad de unanimidad de los comuneros debe ser interpretada '... de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en régimen de propiedad horizontal...'y que ' ... los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios'(Snts. de fechas 28 de septiembre y 21 de noviembre de 2012) , también añaden dichas sentencias que '... la aplicación de esta jurisprudencia no significa que los propietarios de los locales comerciales puedan realizar cualquier tipo de obras afecten o no a elementos comunes, en beneficio de la actividad que desarrollan' (Snt. de 28 de septiembre de 2012), y que, en todo caso, dicha doctrina '... no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los arts. 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , porque esta Sala solo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales... la flexibilización en la interpretación de los preceptos de Ley Horizontal en la materia examinada no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local....'(Snt. de fecha 21 de noviembre de 21012).

Y en el caso que nos ocupa, estimamos que es evidente que las obras realizadas, afectantes al forjado del edificio, e incluso realizadas en numerosos puntos de los locales comerciales de la edificación, constituyen una manifiesta afectación de los elementos comunes, que no permite prescindir de la unanimidad del consentimiento de los comuneros sino que, por el contrario, dada la relevancia de tal afectación de elementos comunes, es manifiesto que esas obras no podían ser ejecutadas por la parte apelante ni por la propiedad de los locales comerciales arrendados a dicha parte, sin el previo consentimiento unánime de los comuneros.

Por ello no podemos sino compartir, haciendo nuestro, lo argumentado al respecto por el juzgador de instancia, estimando plenamente acertada la resolución recurrida que así lo apreció.

De otro lado, en cuanto a la pretensión subsidiaria de que no se condene a dicha demandada a la reposición al estado original de los elementos comunes afectados, tal condena es natural consecuencia de la apreciación de la ilegalidad de las obras ejecutadas por la apelante, ostentando pleno derecho la Comunidad de Propietarios actora a que los elementos comunes afectados queden en la misma situación en la que se encontraban con anterioridad a la ejecución de las obras, procediendo, por tanto, la reposición de esos elementos comunes a su anterior estado.

Debe, por tanto, desestimarse también en este aspecto el recurso de apelación.

Por último, no procede establecer el límite cuantitativo pretendido por la parte apelante, fijándose la cuantía del pleito en 9.086 €, dado que tal cuestión relativa a la cuantía del pleito no fue objeto de debate al que haya respondido la sentencia de instancia.

Por todo ello, debe ser desestimado íntegramente el recurso de apelación que estamos examinando.

TERCERO.-Pasando al recurso de apelación formulado por la Comunidad de Propietarios actora, interesa dicha parte la condena del demandado Sr. Rafael en la forma interesada en la primera instancia.

Alega como fundamento de su pretensión que, en definitiva, la responsabilidad del propietario por los daños causados por el ocupante de su local viene prevista en los estatutos y, además, es consecuencia de lo establecido en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , siendo responsable ante la Comunidad el propietario del local o piso de los daños o perjuicios causados por los inquilinos u ocupantes.

Ante la referida pretensión de la parte recurrente hemos de señalar, inicialmente, que según se desprende de lo actuado, el demandado Sr. Rafael es únicamente propietario de uno de los locales que, unidos, son utilizados en arrendamiento por la Sociedad Anónima codemandada.

Sentado ello estimamos que es claro que, en todo caso, el citado demandado únicamente resulta ser responsable ante la Comunidad de Propietarios por los daños causados por el arrendatario en relación con el uso del local de su propiedad, y no por los daños causados por el uso por ese arrendatario de otros locales correspondientes a otro propietario.

Y partiendo de lo anterior, en el caso que nos ocupa, no quedó suficientemente justificado que se hubieren producido actuaciones sobre el local concreto propiedad del citado demandado que determinasen alteración de elementos comunes y daños causados a través del propio local.

En tal sentido, parece que se desprende del informe pericial aportado por la propia parte actora que la mayor parte de los daños y afectaciones a elementos comunes, si no su totalidad, se produjeron fuera del local propiedad del Sr. Rafael , señalando el perito, únicamente, que, en su caso, solo una de las perforaciones producidas en el forjado se hubiere realizado a través del local del Sr. Rafael .

En todo caso, ello no quedó suficientemente especificado, no llegando, siquiera, a señalar el perito en el plano que aportó con su informe pericial y en el que se reflejan los orificios originados en el forjado, cual fuere el que atribuye que se originó en el local propiedad del Sr. Rafael .

Atendida esa indefinición y sin olvidar que la propia parte apelante no solicita, siquiera, la condena del Sr. Rafael respecto de la concreta afectación de elementos comunes producida en el local de su propiedad, sino respecto de la totalidad de lo ejecutado por la arrendataria con base en el hecho de que el mismo es propietario de uno de los varios locales en los que desarrolla su actividad, como arrendataria, la sociedad anónima codemandada; ante ello, y no pudiendo atribuirse al Sr. Rafael la responsabilidad, ni siquiera subsidiaria, en relación con la totalidad de los daños causados en elementos comunes, no precisándose, siquiera, con mínima concreción y detalle, cual fuera la perforación que pudo efectuarse en su local, no cabe acoger la pretensión de la parte actora, deducida frente al mismo.

En definitiva, no habiendo quedado suficientemente acreditado que las obras de que se trata se ejecutaran en el local del que dicho demandado es propietario, con base en este fundamento estimamos que fue acertada la absolución de dicho demandado, no pudiendo el mismo ser condenado a realizar las actuaciones pretendidas por la actora.

Debe, por tanto, desestimarse también el recurso de apelación formulado por la referida Comunidad de Propietarios.

CUARTO.-Por todo lo expuesto debe ser confirmada la sentencia de instancia, con imposición a las partes apelantes de las costas de esta alzada correspondientes a sus respectivos recursos, dada su desestimación y conforme a lo establecido en el art. 398-1, en relación con el art. 394-1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimandolos recursos de apelación interpuestos por el Procurador D. Jesús de Lama Aguirre, en nombre y representación de la 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 N. NUM000 DE PAMPLONA', y por la Procuradora Dª. Mª Asunción Martínez Chueca, en nombre y representación de 'DISTRIBUIDORA INTERNACIONAL DE ALIMENTACION, S.A.', contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez de Primera Instancia n. 4 de Pamplona, en autos de Juicio Ordinario n. 1.116/2011, confirmamosdicha sentencia; imponiendo a las parte apelantes las costas de esta alzada correspondientes a sus recursos.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banesto, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.