Sentencia Civil Nº 14/2014, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 592/2013 de 17 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 592/2013

JUZGADO MERCANTIL Nº 1 DE GRANADA

ASUNTO: INCIDENTE CONCURSAL Nº 130.13/2009

PONENTE SR. ENRIQUE PINAZO TOBES.

S E N T E N C I A N º 14

ILTMOS. SRES.PRESIDENTED. JOSÉ REQUENA PAREDES MAGISTRADOS D. ENRIQUE PINAZO TOBES Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 17 de enero de 2014.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 592/2013- los autos de incidente concursal nº 130.13/2009, del Juzgado Mercantil nº 1 de Granada, seguidos en virtud de demanda de don Sixto representado por la procuradora doña María Luisa Vallejo Bullejos y defendido por la letrada doña Eva García Marina, contra La Marina Marysal, S.L. representada por el procurador don Juan Ramón Ferreira Siles y defendida por el letrado don Jorge Odon Argente del Castillo Álvarez; contra Administración Concursal La Marina Marysal defendida por el letrado don Jorge Odon Argente del Castillo Álvarez.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 24 de noviembre de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Desestimando la demanda incidental formulada por la representación de D. Sixto declaro no haber lugar a la resolución contractual del contrato de compraventa al que alude este incidente, con imposición de costas al actor'.

SEGUNDO.- Que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria La Marina Marysal, S.L.; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 19 de diciembre de 2013, y formado el rollo se señaló día para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ENRIQUE PINAZO TOBES.

Fundamentos

PRIMERO: Resumen de hechos relevantes.

Como puede comprobarse, consultando el Boletín Oficial del Estado, La Marina Marysal SL, vendedora, fue declarada en concurso el 30 de marzo de 2009.

Previamente, habían concertado contrato de compraventa, de una vivienda y plaza de garaje, la concursada (vendedora) y el actor-apelante, D. Sixto (comprador), el 13 de marzo de 2006 cuando el inmueble estaba pendiente de construcción. Concluida la edificación, se suspendió cautelarmente la licencia de obras que amparaba la construcción por Auto de 26 de enero de 2009, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía , denegándose a continuación por el Excmo. Ayuntamiento de Carataunas, el 20 de febrero de 2009, la licencia de primera ocupación solicitada por La Marina Marysal SL.

Antes de esa fecha había transcurrido el plazo previsto en el contrato para entrega, incluso acudiendo al plazo más favorable para la promotora vendedora, y conforme a lo previsto en la estipulación quinta del contrato, el 20 febrero de 2009, fecha en que se denegó la licencia de primera ocupación, el comprador podía promover la resolución de la compraventa, al transcurrir más de 90 días hábiles de prorroga y seis meses desde la fecha de entrega prevista el 28 de febrero de 2008.

Por el comprador se promueve incidente concursal, el 19 de mayo de 2010, instando la resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de los inmuebles objeto del contrato de compraventa, sin que hasta la fecha exista noticia alguna sobre la Resolución definitiva del proceso contencioso-administrativo, donde en pieza de medidas cautelares se acordó la suspensión de la licencia de construcción.

SEGUNDO: La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , así como por las posteriores STS de 6 de marzo de 2013 , 11 de marzo de 2013 , 20 de marzo de 2013 , 10 de junio de 2013 , 6 de noviembre de 2013 , 7 de noviembre de 2013 y 14 de noviembre de 2013

De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Las STS de 11 de marzo de 2013 y 14 de noviembre de 2013 , abundando en estos mismos criterios, añaden además, en lo que aquí interesa, que las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras generan total incertidumbre acerca de su obtención final, así como que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; de modo que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo.

En aplicación de esta doctrina no cabe compartir los motivos que llevaron a la sentencia apelada a la desestimación de la demanda, ya que la falta de licencia de primera ocupación no solo se reputa por la jurisprudencia como un incumplimiento esencial en el supuesto de pacto expreso al respecto sino que, en su defecto, también es posible valorarla como esencial cuando las circunstancias concurrentes pongan de manifiesto irregularidades urbanísticas o administrativas generadoras de incertidumbre en el comprador respecto de su efectiva concesión y, por ende, respecto de la posibilidad misma de hacer uso del inmueble con arreglo a su destino, no probando la vendedora, como le incumbe, que la falta de licencia no se debió a irregularidades administrativas o urbanísticas, no habiendo aún concluido el proceso contencioso administrativo donde se dilucida la legalidad de la licencia de construcción

Además, como ponen de relieve las STS de 6 de noviembre de 2013 y 7 de noviembre de 2013 , lo que se está enjuiciando en este orden jurisdiccional es la trascendencia que tiene la ausencia de licencia de primera ocupación desde la perspectiva civil del incumplimiento de la vendedora de su obligación de entrega efectiva, Aquí lo relevante no es si la promotora tiene argumentos de Derecho administrativo para que se le conceda, sino la indudable incertidumbre generada al comprador por su ausencia, durante largo tiempo, por vicisitudes administrativas conocidas por la promotora, que afectaban a la vivienda y a las que era completamente ajeno, determinante de la lógica frustración de sus legítimas expectativas que tenían al contratar, determinante desde la óptica civil de la presencia de un incumplimiento esencial del vendedor, amparando la resolución del contrato pedida por el comprador demandante.

TERCERO: Pese a lo expuesto, enfrentándonos ante un contrato de tracto único y ante incumplimiento anterior a la fecha de declaración de concurso, la pretensión resolutoria no puede prosperar, como establece la jurisprudencia, STS 24 y 25 de julio de 2013 , y como también apunta la STS de 3 de julio del mismo año.

La doctrina jurisprudencial citada, plenamente aplicable al caso, establece:

'Los efectos que sobre la vigencia de este contrato produjo la declaración de concurso vienen regulados en el art. 61.2 LC , respecto a la consideración de crédito contra la masa de las obligaciones pendientes de cumplimiento por parte de la concursada, y en el art. 62.1 LC , en relación con la imposibilidad de instar la resolución del contrato si se trata de un contrato de tracto único cuyo incumplimiento fue anterior a la declaración de concurso.

El contrato de compraventa concertado entre las partes es un contrato bilateral con obligaciones recíprocas para ambas. Como al tiempo de la declaración de concurso de la vendedora, las obligaciones de una y otra parte estaban pendientes de cumplimiento, conforme al art. 61.2 LC , la prestación a que estaba obligada la promotora concursada debía realizarse con cargo a la masa.

Este primer efecto legal no plantea en este caso mayor problema, sino que la controversia se centra en torno al segundo efecto: si la parte in bonis, en este caso el comprador, puede instar después del concurso de la vendedora la resolución del contrato de compraventa.

El art. 62.1 LC , para aquellos casos en que el contrato está pendiente de cumplimiento por ambas partes, regula los efectos de la declaración de concurso sobre la facultad de resolución del contrato. Para ello distingue según el contrato sea de tracto único o sucesivo.

Al margen del acierto o desacierto que pueda haber supuesto la opción legislativa por esta terminología, hemos de dotar de contenido a estas categorías para contribuir a una adecuada interpretación del precepto. La distinción determinará, en función de cuando se hubiera producido el incumplimiento resolutorio, en relación con la declaración de concurso, que pueda o no ejercitarse la facultad de resolución una vez declarado el concurso.

En las sentencias 145/2012 y 161/2012, ambas de 21 de marzo , con ocasión de una controversia sobre la resolución de sendos contratos de suministro de energía eléctrica, no dudamos en calificar aquellos contratos de 'contratos de tracto sucesivo'. En aquellas sentencias partimos de una caracterización doctrinal de los contratos se tracto sucesivo, como aquellos en que 'un proveedor se obliga a realizar una sola prestación continuada en el tiempo o pluralidad de prestaciones sucesivas, periódicas o intermitentes, por tiempo determinado o indefinido, que se repiten, a fin de satisfacer intereses de carácter sucesivo, periódico o intermitente más o menos permanentes en el tiempo, a cambio de una contraprestación recíproca determinada o determinable dotada de autonomía relativa dentro del marco de un único contrato de tal forma que cada uno de los pares o periodos de prestaciones en que la relación se descompone satisface secuencialmente el interés de los contratantes'.

De este modo, en el contrato de tracto sucesivo las prestaciones son susceptibles de aprovechamiento independiente, en el sentido de que cada prestación singular satisface íntegramente el interés de ambas partes durante el correspondiente periodo, independientemente de las prestaciones pasadas o futuras de ese mismo contrato.

Mientras que en el contrato de tracto único la prestación se configura como objeto unitario de una sola obligación, al margen de que se realice en un sólo acto o momento jurídico, o bien se fraccione en prestaciones parciales que se realizan en periodos de tiempo iguales o no. Los contratos de ejecución fraccionada o separada en que la prestación es única, sin perjuicio de que se ejecute por partes, en atención a la dificultad de la preparación del cumplimiento, como en el contrato de obra, o para facilitar o financiar el cumplimiento, como en la compraventa a plazos, no dejan de tener esta consideración de contratos de tracto único, a los efectos del ejercicio de la facultad resolutoria dentro del concurso por incumplimiento.

En nuestro caso, no existe duda de que el contrato de compraventa concertado entre las partes, al margen de que se hubiera diferido en el tiempo el cumplimiento de las prestaciones a que obligaba a una y otra parte, es de tracto único.

Después de la declaración de concurso, conforme al art. 62.1 LC , la parte in bonis en un contrato de tracto único tan sólo podrá ejercitar la facultad resolutoria por incumplimiento de la concursada si el incumplimiento es posterior a la declaración de concurso; mientras que si se tratara de un contrato de tracto sucesivo, 'la facultad resolutoria podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso'. Consiguientemente, cuando el incumplimiento sea anterior a la declaración de concurso, no cabrá instar la resolución del contrato de tracto único.'

Tal y como ha quedado acreditado, la promotora concursada se había obligado a entregar la vivienda objeto de la compraventa en febrero de 2008, o al menos 90 días hábiles después, pudiendo instar la resolución el comprador transcurridos 6 meses . Tales plazos se habían cumplido antes de la declaración del concurso de la promotora y el incumplimiento, con capacidad para promover la resolución, es claramente anterior a la declaración de concurso, sin perjuicio de que se prolongara la situación de incumplimiento. La prolongación en el tiempo del incumplimiento de la prestación debida por la concursada, después de la declaración de concurso, como establece la jurisprudencia citada 'no obsta la aplicación de la regla prevista en el art. 62.1 LC . El incumplimiento fue anterior a la declaración de concurso y, como no consta que se hubiera ejercitado antes la facultad resolutoria del contrato, no cabe hacerlo después'.

CUARTO: Distinta sería la situación donde, tras la declaración de concurso, se confirmase la anulación administrativa de la licencia de edificación, o concurriese cualquier circunstancia posterior determinante de la pérdida del inmueble, donde en tal caso, no estaríamos ante un mero retraso en la entrega, sino ante la constatación de irregularidades administrativas o urbanísticas, después de la declaración del concurso que impiden la entrega o colocan al comprador ante una incertidumbre inadmisible, sin poder ejercitar sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales, en tiempo razonable por la contravención de la legislación y/o planificación urbanística.

Por ello, abierta la última posibilidad indicada para la resolución del contrato, tomando en cuenta las dudas jurídicas que presentaba el litigio, solo resueltas por doctrina jurisprudencial posterior al inicio del incidente, procede estimar el recurso, en cuanto que las costas en la instancia, no deben imponerse a ninguna de las partes.

QUNITO: Conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC , al estimarse parcialmente el recurso, no cabe imponer las costas devengadas en esta instancia.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Sixto , con devolución del depósito constituido para recurrir, debemos revocar y revocamos parcialmente la Sentencia de 24 de noviembre de 2010 dictada por el Juzgado Mercantil de Granada en el incidente concursal 130.13/12 de que dimana este rollo, únicamente en cuanto a la imposición de costas a la parte actora, que se deja sin efecto, confirmando sus restantes pronunciamientos, soportando en definitiva, en cuanto a las costas devengadas en ambas instancias cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta resolución cabe recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados y la Ilma. Sra. Magistrada que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.