Sentencia Civil Nº 14/2014, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 434/2013 de 08 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LUGO

SENTENCIA: 00014/2014

Ilmos. Sres.

D. JOSÉ ANTONIO VARELA AGRELO.

D. JOSÉ RAFAEL PEDROSA LÓPEZ.

Doña. MARÍA ZULEMA GENTO CASTRO.

Lugo, a ocho de enero de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001728/2011, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de SARRIA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000434/2013, en los que aparece como parte apelante, Doña. Visitacion , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. ANA MARIA LOPEZ VILA, asistido por el Letrado D. MANUEL NAVIA YEBRA, y como parte apelada, Doña. Cecilia y D. Serafin , representados por la Procuradora de los tribunales, Sr./a. MARIA LUISA LOPEZ VIZCAINO, asistidos por el Letrado D. JOSE MANUEL CAMPO MOSCOSO y Doña. VERONICA LOPEZ LOPEZ y D. Pedro Miguel , en situación de rebeldía procesal, sobre servidumbre de paso litigiosa, siendo el Magistrado ponente la Ilma. Sra. Dª. MARÍA ZULEMA GENTO CASTRO.

Antecedentes

PRIMERO.-Con fecha 18 de marzo de 2013, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Sarria, dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva dice: 'Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Doña. Visitacion , asistida por el letrado señor Navia Yebra y representada por la procuradora doña Ana María López Vila, contra los demandados, doña Cecilia y don Serafin , doña Adoracion y don Pedro Miguel , y acuerdo modificar la servidumbre de paso litigiosa en los términos de la opción 1 propuesta en el informe de don Matías . Se condena en costas a la actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la demandante Doña. Visitacion , teniéndose por preparado el mismo y cumplidos los trámites del art. 458 y siguientes de la L.E.C . 1/2000 se elevaron los autos a la Audiencia Provincial para la resolución procedente, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Primera.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado los trámites legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la resolución apelada en cuanto contradigan los que se expresan a continuación

PRIMERO._Frente a la sentencia de instancia que desestima la acción negatoria de servidumbre voluntaria de paso y acoge parcialmente la modificación de la servidumbre de paso litigiosa en los términos en ella indicados, con imposición de costas a la actora, formula esta recurso de apelación por los siguientes motivos:

1º Error en la valoración de la prueba e infracción de preceptos legales, por lo que se refiere a la naturaleza del derecho de paso litigioso.

2º Error en la valoración de la prueba e infracción de preceptos legales, por lo que ser refiere a la extensión temporal del derecho de paso litigioso.

3º Error en la valoración de la prueba e infracción de preceptos legales, por lo que ser refiere a la falta de idoneidad de las alternativas de paso propuestas por la actora para la modificación de la servidumbre.

SEGUNDO.-Las partes concuerdan que se celebró un contrato de arrendamiento de local de negocio entre el causante de la actora, como arrendador, y el de la parte demandada, como arrendatario, en fecha 01-04-1972 y, posteriormente, a través de la escritura pública de fecha 14- 01-1977, un contrato de compraventa de un terreno adosado a dicha finca arrendada en el que figuraba, como vendedor, el arrendador y, como comprador, el arrendatario, en cuya cláusula E) se estableció que ' Manifiestan los comparecientes que el comprador don Luis Miguel , de la finca antes reseñada, es arrendatario de la planta baja de la casa colindante del vendedor en la que tiene instalado un comercio de Mercería, el que piensa ampliar en la finca que adquiere para lo cual convienen en que podrá servirse para todos los usos y sin limitación alguna para esta última, entrando por la calle de DIRECCION000 , a la que da frente la casa del vendedor. En esta planta baja el señor Genaro faculta expresamente al don Luis Miguel para que haga las obras precisas para el acondicionamiento del comercio establecido en la misma.'

Sin embargo las partes litigantes discrepan de la interpretación que haya de darse a dicha cláusula pues, mientras la parte actora sostiene que por tal cláusula los contratantes establecieron un derecho personal de paso a favor del arrendatario para que pudiera acceder a la finca objeto de adquisición a través del local que tenía arrendado en la casa colindante con el vendedor y permitirle ampliar el negocio de mercería que tenía instalado en el local arrendado sobre la finca objeto de adquisición, es decir, en tanto en cuanto existiese el arrendamiento, y por ello estipularon también en dicha cláusula que en esta planta baja el señor Genaro faculta expresamente al don Luis Miguel para que haga las obras precisas para el acondicionamiento del comercio establecido en la misma, la parte demandada considera que la cláusula E constituye un derecho predial de paso de carácter permanente sobre el bajo comercial de la casa del vendedor al objeto de reportar así un mayor valor a la edificación que el comprador iba a construir y, en especial, al bajo de la misma.

La sentencia de instancia desestima la acción negatoria de servidumbre por entender que en la cláusula litigiosa establece una servidumbre predial de paso de carácter permanente en atención a que constituye el gravamen en beneficio de un fundo y no de una persona, señalando además que el contrato contempla otros pactos en los que no se prevé la extinción por finalización del arrendamiento y porque resulta innecesario establecer el derecho de paso durante la vigencia del arrendamiento, por lo que, en consecuencia, desestima los tres primeros pedimentos del suplico de la demanda.

TERCERO.- La Sala no comparte la interpretación realizada por la sentencia de instancia respecto a la constitución de una servidumbre de carácter permanente por la propia dicción literal de la cláusula en la que se indica el comprador don Luis Miguel , de la finca antes reseñada, es arrendatario de la planta baja de la casa colindante del vendedor en la que tiene instalado un comercio de Mercería, el que piensa ampliar en la finca que adquiere para lo cual convienen en que podrá servirse para todos los usos y sin limitación alguna para esta última, entrando por la calle de DIRECCION000 , a la que da frente la casa del vendedor.

El artículo 1281 del Código Civil establece que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.

En el presente caso, destacada la condición de arrendador y arrendatario de la finca sobre la que se establece el derecho de paso controvertido, se constituye al tiempo de la venta del terreno colindante una servidumbre de paso que grava el local arrendado con la finalidad de dar servicio al local contiguo para que pueda ser acondicionado y destinado al negocio de mercería que ya se venía desarrollando en el primero, por lo que resulta claro que los contratantes quisieron establecer el derecho de paso para dar una continuidad al negocio de mercería, de forma que, una vez extinguido el contrato de arrendamiento sobre el local que linda con la calle DIRECCION000 , ha de extinguirse el derecho de paso, concedido con la única finalidad de que la mercería abarcase ambos locales.

A ello no es óbice la existencia de otros pactos contenidos en el contrato de compraventa relativos a la colocación de los contadores en el portal de la finca arrendada o al derecho de uso de una terraza en la edificación de nueva construcción, porque se trata de pactos independientes sin que estos últimos se condicionen a la existencia de un negocio común a ambos inmuebles. Ni tampoco puede compartirse la manifestación contenida en la sentencia recurrida en la que se indica que durante la vigencia del arrendamiento no era necesario establecer el derecho de paso, dado que la existencia de dos locales de negocio, pertenecientes a distintos propietarios, no permite, a pesar de que uno de ellos arriende el contiguo, que se conviertan en un local único o que uno dé servicio al otro si no se establece expresamente por voluntad de las partes.

Es por ello que deba estimarse el recurso formulado por la parte actora, revocando la resolución recurrida y estimando el primer pedimento formulado, con independencia del carácter personal o predial de la servidumbre de paso establecida, declarando que se extinguió en la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, esto es, el 31-03-2011, condenando a los demandados a abstenerse de pasar por la finca de la parte actora y a cerrar o eliminar la puerta de acceso construida, y procede entrar en el examen de la reclamación de daños y perjuicios formulada.

TERCERO.- Asimismo ejercita la parte actora una acción de reclamación de la indemnización de daños y perjuicios al amparo de lo dispuesto en el artículo 1101 del Código Civil en el que se establece que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas.

En el supuesto enjuiciado ha resultado acreditado por reconocimiento de los litigantes que la demandada pagaba en concepto de alquiler mensual la suma de 675,85 euros y a través de la prueba testifical practicada en autos se puso de manifiesto que el local de negocio de la calle DIRECCION000 no pudo alquilarse a pesar de que había personas interesadas en el arriendo debido al derecho de paso que se arrogaba la parte demandada e impedía el cierre del local de negocio por el arrendatario. Asimismo el agente inmobiliario que declaró en el juicio manifestó que el precio de mercado de la renta mensual del citado local es aproximadamente de 800 euros.

En el caso enjuiciado queda acreditado por el propio reconocimiento de las partes litigantes que la arrendataria, tras comunicar la resolución del contrato de arrendamiento se reservó el derecho de paso por la finca arrendada, contraviniendo sus obligaciones como arrendataria al no dejar a disposición de la actora el pleno uso del local de negocio por lo que habrá de indemnizar los daños y perjuicios causados, si bien, dado que existía una duda jurídica fundamentada en la cláusula E del contrato de compraventa acerca del derecho a continuar pasando por el local arrendado, se estima que sólo responderá de los daños y perjuicios originados desde la fecha de la resolución recurrida, en la que debió estimarse la demanda rectora de las presentes actuaciones, sin que corresponda a la demandante sufrir la errónea interpretación que en ella se contiene respecto de la cláusula litigiosa.

De conformidad con el artículo 1106 del Código Civil la indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor.

Es por ello que se ha de fijar una indemnización de 675,85 euros mensuales desde el día 18-03-2013, pues es claro que la actora dejó de percibir la renta del local arrendado, inferior al precio de mercado, sin poder alquilarlo a terceros debido al ejercicio del derecho de paso que se arrogaba la demandada.

CUARTO.-En atención a las dudas jurídicas que presentaba la cuestión debatida no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales de instancia ni de esta alzada..

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. López Vila en nombre y representación de Dª Visitacion , se revoca la sentencia de 18-03-2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Sarria y, en su lugar, se estima la demanda declarando que el inmueble sito en la planta baja del número NUM000 de la calle DIRECCION000 de Sarria no está gravado con servidumbre de paso a favor de la finca de la parte demandada, condenándola a pasar por esta declaración y a eliminar la puerta de acceso existente entre ambas fincas así como a abonar a la actora la suma de 675,85 euros mensuales desde el día 18-03-2013, con los intereses del artículo 576 LEC , sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales de instancia ni de esta alzada.

Contra dicha resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario de casación o por infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.