Sentencia CIVIL Nº 14/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1222/2017 de 13 de Enero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 1222/2017 -2

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 641/2015

Parte recurrente/Solicitante: CENTRAL DP 2013 S.L.

Procurador/a: Mª Dolors Alavedra Berenguer

Abogado/a:

Parte recurrida: Jesus Miguel

Procurador/a: Mª Dolors Ribas Mercader

Abogado/a: Juan Manuel Mur Martinez

SENTENCIA Nº 14/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque

Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 13 de enero de 2020

Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 28 de septiembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 641/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMª Dolors Alavedra Berenguer, en nombre y representación de CENTRAL DP 2013 S.L. contra Sentencia - 21/09/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª Dolors Ribas Mercader, en nombre y representación de Jesus Miguel.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Debiendo desestimar y desestimando íntegramente la demanda presentada por Central DP 2013, S.L. contra D. Jesus Miguel.

Se imponen las costas a la parte actora.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/03/2019.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, CENTRAL DP 2013 S.L., mercantil dedicada a la intermediación inmobiliaria conocida en el mercado como DON PISO, ejercita acción en reclamación de la comisión de venta devengada por su actividad, alegando que en 4 de noviembre de 2014 el demandado, Jesus Miguel, suscribió un encargo para la gestión de la venta de una finca de su propiedad en exclusiva con un plazo de vigencia de 15 días, en virtud del cual la actora firmó en 19.11.2014 un contrato de arras con un tercero comprador de dicha finca, ajustándose el precio y demás condiciones pactadas al encargo, acuerdo respecto al cual la propiedad manifestó su plena aceptación, con lo que, conforme a lo pactado, se devengaron los honorarios que ahora se reclaman por importe 12.100 euros, si bien la venta no llegó a consumarse por desistimiento del propio vendedor, que no acudió a la firma de la escritura pública de compraventa para la que había sido convocado.

El demandado se opone a tal pretensión alegando que no se han devengado los honorarios reclamados, que por otra parte califica de desproporcionados, porque el actora no ha notificado a su cliente dentro del plazo de vigencia del encargo ni la suscripción del contrato de arras ni su importe ni lo ha puesto a su disposición, asimismo niega la existencia de la llamada relatada por la actora y que haya manifestado su conformidad con la venta.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, al considerar que, de acuerdo con los términos del documento de encargo, para que se devenguen honorarios a favor del intermediario es necesario que se suscriba el documento de arras con el comprador 'y' se ponga a disposición del propietario las cantidades recibidas, todo ello dentro del plazo de vigencia del encargo, y no habiendo la mercantil intermediaria puesto a disposición del vendedor las cantidades entregadas en concepto de arras sino una vez finalizado dicho plazo, no puede considerarse cumplido el mismo.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-Sentado que entre las partes ahora litigantes se convino un contrato de mediación o corretaje, en línea de doctrina, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2007 (en idéntico sentido la de día 30 del mismo mes y año) ha puesto de relieve los caracteres básicos de esta relación, al señalar que '.. el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ) o, como dice el artículo 1754 del Código civil italiano, sin estar ligado a los contratantes por relaciones de colaboración, de dependencia o de representación. Constituye un contrato atípico y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y la obligación de retribuir al mediador nace, salvo estipulación en contrario, de la perfección del contrato mediado ( SSTS 21 de mayo de 1992 , 21 de octubre de 2000 , 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006 ). Se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( STS 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas)...'. Y, más en concreto,El Tribunal Supremo ha declarado en una jurisprudencia asentada (por todas STS 21.10.2000 ) que ' En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( sentencia de 2 de octubre de 1999 )'.

En consonancia con ello, tiene declarado con reiteración el Tribunal Supremo que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006).De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido ( STS de 21 de mayo de 1992). Y, en este sentido y concretando respecto al devengo de honorarios la STS 14.3.2000 declara que ' Existe una jurisprudencia que afirma que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios nace desde que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea desde la perfección del contrato de compraventa y cabe el pacto a que se condicione a la consumación del contrato'. Así, salvo pacto en contra, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que, por su mediación, quede perfeccionado (basta, pues, el acuerdo de voluntades sobre cosa y precio, no precisándose la consumación y siendo irrelevante, una vez devengados estos honorarios -nacida la obligación de su pago y siendo éste exigible- el buen fin del contrato o las eventualidades que pudieran darse) el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, no adeudándose la retribución si el ulterior convenio se logra sin la intervención del corredor. En el mismo sentido, las SSTS 26.3.1991 y 10.3.1992 declaran que el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar 'como consecuencia' de la actuación del mediador, criterio ya mantenido de antiguo (p.e. STS 2.12.1902 ), al declarar que salvo pacto expreso en contrario el derecho del corredor a ser remunerado depende del cumplimiento del encargo que se le hace; en definitiva, para tener derecho a la retribución el contrato ha de haberse celebrado 'por' la intervención del mediador, dentro del plazo fijado para ello ( STS 5.2.1996 ), pero no si dicho contrato se logra sin la intervención de tal mediador.

Así pues, de la doctrina expuesta ha de extraerse que lo esencial es que el mediador haya desplegado una actividad para lograr la conclusión del contrato final y que dicha actividad haya resultado eficaz, lo cual ha de interpretarse en relación con lo pactado por las partes y la naturaleza y circunstancias del negocio que se pretende concluir.

TERCERO.-Para la resolución del presente recurso es preciso partir de los siguientes datos fácticos que han resultado indiscutidos o han quedado suficientemente acreditados:

(a) El día 4.11.2014 Jesus Miguel suscribió un documento de encargo por el que encomendaba en exclusiva a la actora, Don Piso, la gestión de la venta de la vivienda de su propiedad sita en CALLE000 núm. NUM000 de Sabadell por un plazo de 15 días (hecho admitido y que consta en documento 1 aportado con la demanda).

(b) En fecha 19.11.2014 la actora suscribió con Eliseo un documento de arras (doc. 3 de la demanda) por el que éste compraba dicha vivienda por un precio de 50.000€ (precio de venta que se había fijado en el documento de encargo), habiendo entregado el día 17.1.2014 500€ en efectivo en concepto de reserva y otros 4.500€ mediante transferencia bancaria el mismo día de la firma del documento de arras (según impreso de la entidad bancaria aportado de doc. 4 de la demanda). Se convino que el resto del precio (45.000€) se pagaría a la firma de la escritura pública que debía otorgarse en el plazo de 15 días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de aceptación de la herencia y como máximo por todo el día 27.2.2015. El contenido de los documentos fue adverado por la declaración testifical del Sr. Eliseo vertida en el acto del juicio.

(c) El día 19.11.2014 (último día del plazo de vigencia del encargo) por la tarde, Rosana, sobrina del demandado y persona que gestionó las relaciones con la demandante, fue a las oficinas de ésta para ponerles en conocimiento que el Sr. Jesus Miguel ya no tenía interés en vender la vivienda porque había cambiado de opinión. El día 20.11.2014 un empleado de Don Piso acudió a la tienda que regenta la Sra. Rosana para comunicarle que el día anterior se había suscrito un contrato de arras, asimismo dos días después recibió un burofax en que se realizaba esta misma comunicación y se ponía a disposición del vendedor el importe de las arras. Estos hechos se consideran suficientemente acreditados mediante la declaración testifical de la Sra. Rosana, siendo de resaltar que en el acto del juicio la actora renunció a la testifical de su empleado Sr. Gonzalo, manifestando que el resultado de su interrogatorio coincidiría con lo declarado por la Sra. Rosana.

(d) En fecha 20.11.2014 la actora impuso un burofax dirigido al Sr. Jesus Miguel en el que se le confirmaba la firma del contrato de arras dentro del plazo del documento de encargo, la entrega de la suma de 5000€ en concepto de arras, poniéndolas a su disposición. Dicho burofax fue entregado el día 22.11.2014.

(e) Emplazado el Sr. Jesus Miguel para que acudiera el 27.2.2015 a la Notaría para otorgar la correspondiente escritura pública mediante burofax (que no fue entregado al no haber sido recogido por su destinatario a pesar de haber dejado aviso el servicio de correos. Doc. 8 de la demanda), aquél no acudió al acto, levantándose acta de incomparecencia (doc. 9 de la demanda).

(f) El Sr. Jesus Miguel aceptó la herencia de su fallecida esposa Sra Adelaida, en cuyo caudal relicto se encontraba la vivienda a que se refiere el presente pleito, mediante escritura pública de fecha 27.4.2015 (doc. 1 de la contestación).

Así pues, queda suficientemente acreditado que la actora firmó con un tercero un documento de arras, en las condiciones acordadas en el encargo, habiéndose abonado por el comprador la suma de 5.000€ en concepto de arras penitenciales el último día de vigencia del encargo en exclusiva (19.11.2014) y que al día siguiente (20.11.2014), por tanto, una vez finalizado éste, la actora comunicó a su cliente que se había perfeccionado la compraventa y puso a disposición del vendedor las sumas entregadas en tal concepto.

Partiendo como premisa de este estado fáctico y de la doctrina más arriba expuesta (que, en definitiva, viene a establecer que los honorarios o comisión del mediador se devengan cuando por su intervención quede perfeccionado el contrato, salvo que se haya pactado otra cosa), el núcleo del debate reside en interpretar el pacto tercero del documento de encargo ('La Compañía Mercantil tendrá derecho a percibir los honorarios pactados por haber cumplido el encargo, desde el momento en el que suscriba el documento de Arras con el comprador y ponga a disposición de los propietarios las cantidades recibidas') y determinar si ello altera la doctrina general respecto al devengo de honorarios (comisión) que más arriba se ha expuesto.

La cláusula 2ª del documento de encargo establece que éste tendrá el carácter de exclusiva, obligándose la parte vendedora a no vender por sí o por medio de terceros, el inmueble objeto del contrato por el plazo de 15 días. La cláusula 3ª que regula la percepción de honorarios por parte del mediador, establece que éste tendrá derecho a percibirlos, por haber cumplido el encargo (por tanto, dentro del plazo de vigencia de éste), desde el momento en que suscriba el documento de arras con el comprador 'y' ponga a disposición del propietario las cantidades recibidos. Por tanto, de la interpretación de esta cláusula y del uso de la conjunción copulativa 'y' resulta que para que nazca el derecho del mediador a percibir honorarios es preciso que se den ambas circunstancias (firma del documento de arras y puesta a disposición del propietario de ésta) dentro del plazo del encargo.

No podemos olvidar que nos encontramos ante un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, en un contrato preredactado por aquél, en consecuencia, además de acudir a los arts. 1281 y 1285 CC, hemos de aplicar la regla contra proferentemrecogida en el artículo 1288 CC , para interpretar las cláusulas oscuras en los contratos de adhesión. Este precepto establece un canon hermenéutico contra proferentemcomo sanción por falta de claridad para proteger al contratante más débil ( SSTS de 21 de abril de 1998 , 10 de enero de 2006 y 5 de marzo de 2007 ), ordenando que 'en caso de duda sobre el sentido de una cláusula prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor'. Pero esta regla de interpretación sólo entra en juego cuando exista una cláusula oscura o sea oscuro todo el contrato, pues, ante esa falta de claridad y de transparencia, con la consiguiente imposibilidad de conocer la voluntad común, se ha de proteger al contratante que no causó la confusión. De manera que, ante una eventual duda en la interpretación de los términos del contrato, debe prevalecer la interpretación más favorable a la parte que no ha causado la confusión.

En definitiva, no habiendo quedado acreditado que se comunicara al vendedor (ni a la persona que realizaba las gestiones con la mediadora en su nombre) la firma del contrato, poniendo a su disposición las arras entregadas (y a la actora correspondía la carga de la prueba de este hecho), hemos de concluir que no concurren los presupuestos para el devengo de los honorarios en favor del mediador de acuerdo con lo pactado.

Por todo ello, procede, desestimando la impugnación, confirmar la sentencia de primera instancia.

CUARTO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC).

Asimismo, conforme a lo dispuesto en el ap. 8ª de la D.A. 15ª de la LOPJ, se decreta la pérdida del depósito constituido para interponer el recurso, al que deberá darse el destino legal.

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación de CENTRAL DP 2013 contra la sentencia de fecha 21 de septiembre de 2016 dictada en el procedimiento ordinario núm. 641/15 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Sabadell, SE CONFIRMA dicha resolución, con imposición de las costas de la segunda instancia a la recurrente.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos.

Lo acordamos y firmamos.