Sentencia CIVIL Nº 14/2021, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 249/2020 de 19 de Enero de 2021

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A Nº 14

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Antonio Marín Fernández

Concepción Carranza Herrera

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 3 DE EL PUERTO DE SANTA MARIA

JUICIO ORDINARIO Nº 106/2019

ROLLO DE SALA Nº 249/2020

En Cádiz a 19 de enero de 2021.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido la entidad VIYAS COSTA OESTE S.L., representada por la Pdora. Sra. Galán Cordero,quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Espinosa Barcia.

Como apelada ha comparecido Virginia, representada por el Pdor. Sr. Zambrano García-Ráez, quien lo hizo bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Taylor Domínguez.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. MARIN FERNANDEZ, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de El Puerto de Santa María por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 7/noviembre/2019 en el procedimiento civil nº 249/2020, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previstos en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso interpuesto por la entidad actora VIYAS COSTA OESTE S.L., debe ser íntegramente estimado, dándose lugar por tanto a la condena de la demandada, Sra. Virginia, al pago de la suma de 12.251,25 euros en los términos interesados en el Suplico de la demanda, incluyendo el pago de las costas causadas en la 1ª Instancia.

Sucintamente, los hechos más relevantes para la resolución del litigio son los siguientes:

(1) Virginia estaba interesada en comprar una vivienda en El Puerto de Santa María próxima a la de su madre en la CALLE000 nº NUM000 y al efecto esta se puso inicialmente en contacto con Candelaria, mediadora inmobiliaria para que le buscara algo de interés para su hija.

(2) Candelaria, quien trabajaba a comisión para la agencia inmobiliaria actora, VIYAS COSTA OESTE (regentada por Consuelo), le estuvo enseñando durante tiempo diferentes casas a la Sra. Virginia.

(3) Por otra parte, la copropietaria de una vivienda sita en la CALLE000 nº NUM001, muy próxima a la de la madre de la Sra. Virginia, Fidela, decidió ponerla a la venta, haciéndolo a través de otra mediadora inmobiliaria de su confianza, Francisca, que ya había intervenido en su nombre para arrendarla en anteriores temporadas.

(4) Así las cosas, puestas en contacto las mediadoras de la vendedora y de la compradora idearon tratar de concluir la operación para sus respectivas clientes, y al efecto la Sra. Consuelo citó a la Sra. Virginia el día 7/junio/2018 para visitar la vivienda de la CALLE000 nº NUM000.

(5) El día anterior, 6/junio/2018, la Sra. Virginia había firmado una Hoja de Encargo aceptando los honorarios de la agencia del 2,5% del precio de la compraventa por las visitas que a través de ella realizara.

(6) Durante la visita del día 7/junio/2018, en la que están presentes tanto la Sra. Virginia y su madre, como las Sras. Consuelo, Francisca y Candelaria, la citada Virginia manifestó su inequívoca y férrea voluntad de quedarse con la casa, pues no en balde llevaba años buscando vivienda cerca de su madre y esta estaba justo enfrente; de hecho, desde un precio inicial de 450.000 euros se negoció en el mismo acto a través de llamadas telefónicas de Francisca a Italia donde residía Fidela, hasta alcanzarse un acuerdo sobre el precio en 405.000 euros, quedando pendiente de documentar la operación ya que la entrega quedaría diferida al mes de septiembre al estar arrendado el inmueble durante el verano.

(7) En los días siguientes se redacta por las respectivas mediadoras un contrato privado de compraventa con arras penitenciales de 50.000 euros, fechado el día 12/junio/2018, que llegan a firmar los vendedores, pero que es rechazado por la compradora por entender excesiva la cuantía de las arras; se negoció una rebaja, a través de las mediadoras, y la vendedora aceptó la propuesta de la Sra. Virginia efectuada el día 15/junio/2018 de que quedaran en 3.000 euros.

(8) Cuando parecía cerrado el acuerdo, la Sra. Virginia propuso una nueva estipulación para privar del carácter penitencial a las arras en la medida en que el buen fin de la operación debía quedar condicionado a la obtención de financiación hipotecaria; se produce entonces el día 18/junio/2018 una agria conversación entre Virginia y Francisca, al reprocharle ésta que no parecía querer cerrar la operación cuando podía haber otras personas interesadas; así las cosas, la Sra. Virginia le pidió a Francisca el teléfono de Fidela de Italia para negociar la cuestión personal y directamente con la vendedora y Francisca se lo dio.

(9) Con todo, durante esos mismos días y en concreto el día 16/junio/2018, la compradora, ahora acompañada por su esposo y resto de familiares, volvió a visitar la vivienda, que le enseñó la madre de la vendedora en presencia, por la agencia, de las Sras. Candelaria y Consuelo.

(10) El día 18/junio/2018, los vendedores publicaron un anuncio de venta en la web de información inmobiliaria 'El Idealista' con un precio de 440.000 euros.

(11) Puestos en contacto vendedores y compradores, al margen de las respectivas mediadoras, firmaron un contrato privado de compraventa el día 25/junio/2018, siendo el precio de 405.000 euros y las arras (penitenciales) de 5.000 euros.

(12) Finalmente se firmó la escritura pública de compraventa en la Notaría de Puerto Real el día 7/septiembre/2018.

(13) La Sra. Fidela le pagó a Francisca un comisión equivalente al 1% del precio.

Pues bien, el Juez a quo, de la intervención de la Sra. Francisca y de un escrito firmado por la vendedora a instancias de los compradores, en que niega cualquier mediación, infiere ' un conflicto entre ambas en la gestión de la venta y no una colaboración con la compradora para evitar que ésta abonará comisión', impresión que se refuerza 'con el hecho de que la demandante decide publicar la venta de la vivienda a través de un anuncio en el portal idealista (...) con posterioridad a la visita de la demandada'. Y ello, siempre según su criterio, habría provocado en la vendedora una cierta 'frustración en el avance de la venta'. Sea como fuere 'la demandada visualiza el anuncio de venta, que libremente había publicado la vendedora, contactando con ella a través del teléfono de contacto, firmando contrato de arras y culminando la operación la firma de compraventa'. Es entonces por ello que 'la mediación de la demandante no fue absolutamente determinante para la perfección de la venta, ya que la demandada se puso en contacto con la vendedora a través de un anuncio público'.

Esta forma de plantear las cosas es inasumible, como a continuación trataremos de explicar. Pero bastará con dar lectura a los anteriores hechos, a nuestro juicio objetivos y desprovistos de cualquier sesgo interpretativo, para entender que la solución es injusta e imposible. Y es que, como punto de partida, cabe recordar que es doctrina jurisprudencial reconocida la que fija los requisitos para que el mediador tenga derecho al cobro de sus honorarios (es decir, la acreditación del encargo y de sus condiciones y la eficacia de la mediación realizada, en cuanto que pertenece a la esencia del derecho a cobrar la retribución que la perfección del contrato de venta efectuado haya sido motivado por la intermediación) concurren sin duda alguna en autos.

SEGUNDO.- Un análisis más adecuado de lo sucedido pasa por constatar la realidad de las siguientes afirmaciones:

A) De la existencia real del encargo efectuado por la Sra. Virginia a VIYAS COTA OESTEnadie duda. Ni siquiera el Juez a quo. En la sentencia apelada se lee lo que sigue: ' La vinculación contractual resulta probada, en cuanto que consta nota de encargo -documento nº 2 de la demanda- suscrito por la demandada, en el que se le informa de los honorarios de la entidad VIYAS OESTE SL por la referida labor de mediación, correspondiente a un 2,5 % del precio de la venta'. Y lo que es más importante: 'desde ese momento, la [demandada] conocía que cualquier gestión para la adquisición de la referida vivienda, debía 'pasar' por la demandante como mediadora, debiendo ser prudente y evitar cualquier contacto con la propietaria a espaldas de aquella'.

Todo ello aparece documentalmente acreditado en autos a través de la citada Hoja de Encargo, que no mera 'hoja de visita' como reiteradamente trató de hacer ver la demandada en su interrogatorio, en la que se recogen en extracto las obligaciones derivadas del contrato de intermediación inmobiliaria que estaba asumiendo al reconocer ' haber sido informada de los honorarios de intermediación por parte de la agencia VIYAS COSTA OESTE S.L. Dichos honorarios corresponden al 2,5 % del precio de venta (IVA no incluido) pactado por ambas partes'.

Con todo, la demandada siguió en su contestación negando la virtualidad de ese contrato, como ya había lo hecho al responder a los requerimientos de pago enviados antes de la demanda. Contestar a ellos con su ' negativa rotunda a aceptar ese documento como válido' (correo electrónico de 26/noviembre/2018) es reacción que se enmarca en su estrategia defensiva, pero que resulta inútil a partir del reconocimiento de haber firmado algún documento en su interrogatorio, no impugnar la autenticidad de la firma del aportado por la entidad actora y no dar explicación suficiente de cuál fuera el contenido del documento alternativamente suscrito.

B) Es igualmente aceptado que la agencia actora cumplió con el encargo recibido y ofertó a la Sra. Virginia la compra de la vivienda litigiosa, que se ajustaba plenamente a sus expectativas y necesidades. Lo hizo, facilitándole una visita el día 7/junio/2018 en la que quedaron expuestos los detalles esenciales de la venta, suficientes en cualquier caso para que la demandada pudiera ya adoptar su decisión. No hace falta decir que esa oferta quedó bajo la cobertura del contrato de intermediación ya suscrito en la medida en que la vivienda litigiosa también quedó incluida entre las visitadas.

Todo ello se admite tanto en la sentencia recurrida ('Como consecuencia de esta mediación, la demandada visitó la vivienda') como en el interrogatorio de la Sra. Virginia. Es importante resaltar que reconoció que tuvo conocimiento por vez primera del deseo de venta de los propietarios a través de la agencia demandante y que a través de ella visitó por primera vez la vivienda de la CALLE000 nº NUM000.

Más importante será aun destacar que la labor de intermediación de la agencia contratada por la compradora (y más en concreto la actuación tanto de la Sra. Candelaria, singularmente, como de la Sra. Consuelo) y de la agente que hacía lo propio para los vendedores, fue de utilidad para cada una de las partes. Tan es así que en la propia visita se llegó, a los efectos del art. 1445 del Código Civil, a un acuerdo sobre la cosa y el precio, pasando este de 450.000 a 405.000 euros, gracias a la actuación de las tan citadas mediadoras. Sea como fuere, la Sra. Virginia salió con la decisión firme de comprar la vivienda y así se lo manifestó a las intermediadoras. Para afirmar su posición las apremió para que se documentara cuanto antes el acuerdo y ofreció dar alguna señal para confirmar la realidad del contrato. Las declaraciones de todas ellas en unánime y congruente en este sentido y sirven para tener el hecho por acreditado.

Además disponemos de los mensajes habidos entre la Sra. Virginia y la Sra. Candelaria el día siguiente 8/junio/2018 (documento nº 1 de la contestación) en los que la mediadora le comenta a la compradora que ' como la dueña está en Italia vamos a hacer directamente un contrato de arras'; a lo que la Sra. Virginia responde: ' Perfecto. Virginia lo que si al menos yo estoy dándome prisa con el banco y si todo sale bien por todas partes con la anotación del alquiler y un margen de días para que ellos hagan la mudanza'. En definitiva, mostraba su absoluta conformidad con la actuación de la agencia y con el proceso de formalización del contrato.

C) A partir de ese momento las cosas se suceden con singular rapidez. La agencia llevó a cabo todas las actividades instrumentales necesarias para lograr la perfección del contrato de compraventa. Prepararon de manera conjunta ambas mediadoras, la de la compradora y la de la vendedora (aunque de la redacción del contrato parece que se encargó la primera), un contrato privado de compraventa fechado pocos días después, el 12/junio/2018. Pese a que se alude a él como 'contrato de arras' ('Ambas partes reconocen mutuamente capacidad legal necesaria para otorgar el presente documento efecto suscribir el siguiente CONTRATO DE ARRAS'), se trataba de un verdadero y genuino contrato de compraventa; de hecho lo denominan en el encabezamiento como 'CONTRATO DE COMPRAVENTA CON ARRAS PENITENCIALES'.

Quizás convenga explicar que el pacto de arras es un contrato que tiene carácter accesorio, esto es, carece de virtualidad como previsión contractual autónoma siendo por tanto necesario que se incluya en un contrato principal. Así lo ha destacado la Jurisprudencia, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19/octubre/1993 y 29/junio/1997, conforme a las cuales: ' Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?'. Estamos ante un contrato de compraventa perfecto en el que, eso sí, se incluyó como pacto adicional y accesorio la entrega de arras, en cuantía de 50.000 euros, que fueron configuradas a los efectos del art. 1454 del Código Civil como penitenciales (estipulación 4ª).

Según parece, a la Sra. Virginia no le pareció adecuado el pacto sobre arras. Inicialmente objetó su cuantía. Pese a suponer el 12,3% del precio y ser por tanto cantidad ajustada a los usos comerciales de la zona, según la Sra. Consuelo, a la compradora se le antojó excesiva. En el escrito de contestación, la representación letrada de la demandada afirma que su cliente envió un mensaje de WhatsApp y de su contenido y sobre todo de la propia admisión de la demandada en su contestación, se desprende que su intención era garantizar la compra con unas arras de 3.000 euros ('señalizo con 3.000 €').

Las versiones en lo sucesivo son abiertamente contradictorias. Según la demandada, lo que la Sra. Francisca le indicó, en sendas conversaciones habidas en los días 15 y 18/junio/2018, era que la cuantía de las arras era innegociable y, además, en un ' tono borde y avasallador' le vino a decir que la operación quedaba de alguna manera cancelada y sin efecto ya que la mediadora 'no la ve con capacidad económica', se consideraba liberada de cualquier compromiso con la Sra. Virginia y ' vuelve a poner la casa en circulación'. Y todo ello sin dar cuenta de su posición a la vendedora para que esta decidiera lo más oportuno.

D) Nada de ello parece cierto; todo sugiere que fue la Sra. Virginia quien voluntariamente evita que el contrato de compraventa se perfeccione. La versión mantenida por la entidad actora (y por la Sra. Francisca) como cabía esperar es diametralmente opuesta: ni era innegociable la cuantía de las arras, ni esta se mantuvo en 50.000 euros, resultando por el contrario que fue la compradora quien evitó conscientemente que se firmara el contrato de compraventa.

No es cierto en primer lugar que los 3.000 euros de arras fueran innegociables. Antes al contrario, pese a que lo negara expresamente la demandada en su interrogatorio, las mediadoras hablaron con la propiedad y lograron que las arras quedaran reducidas a la citada suma de 3.000 euros. Así lo manifiestan todas ellas de manera congruente y sin fisuras en sus respectivos testimonios, corroborados por los mensajes que hubo entre la Sra. Francisca y su principal. No es relevante para contradecir tal aserto que no se redactara un contrato con ese nuevo contenido ya que, como se explicará, enseguida aparecieron nuevas objeciones de la compradora.

Desgraciadamente no contamos con el testimonio directo de la Sra. Fidela. Le hubiera sido fácil a la parte demandada a través si no de su testimonio, sí de la prueba documental que preconstituyó, recabar la versión de la compradora que corroborara sus extrañas afirmaciones. La parte demandada cifró en la audiencia previa el interés en el testimonio de la vendedora en el contenido de la carta suscrita por ella y por su marido el día 22/noviembre/2018 (documento nº 4 de la contestación). Pues bien, en esa carta que, a instancias de la Sra. Virginia y de su esposo, el Sr. Artemio, suscriben a su dictado los vendedores, justificándola aquellos en ' una situación desagradable con la inmobiliaria en cuestión' y para 'disponer de un escrito (...) que nos sirva para evidenciar/reforzar nuestra postura ante dicha discusión con la citada inmobiliaria', no existe sorprendentemente ninguna referencia al problema de las arras. Sin embargo en el escrito de contestación, la representación letrada de la Sra. Virginia sí que alude a que la Sra. Fidela le indicó 'que en ningún momento había solicitado unas arras de 50.000 €, ni se le había informado del ofrecimiento de 3.000 € en concepto de arras realizada por la Sra. Virginia'. Y no es pensable que tan fundamental aspecto en el contexto de la 'situación desagradable' por la que atravesaban, no se hubiera solicitado a la vendedora que también lo hiciera constar. Con todo, el valor del documento que analizamos es más que relativo. No ya, que también, por su peculiar génesis, sino porque afirmaciones uya certeza fue desmentida después por la propia Sra. Fidela. No le es dable afirmar que no hubo ningún encargo de venta para luego retribuir a su medidora por su intervención.

Pero es más, que hubo un pacto sobre unas arras en torno a la citada suma, es algo que queda confirmado cuando la Sra. Virginia firma el contrato privado de compraventa con los vendedores el día 25/junio/2018, esto es, solo una semana después, y se incluye un pacto sobre arras que se valoran en 5.000 euros.

Lo ocurrido tiene entonces más que ver con la versión mantenida por la entidad actora. Nótese que la Sra. Virginia solo alude a conversaciones telefónicas de imposible corroboración, que solo encuentran algún refrendo en el WhatsApp que le envía la Sra. Candelaria el día 2/julio/2018 en el que admite que Francisca, la Sra. Francisca, ' fue muy borde'. Aunque así fuera, no nos resulta inexplicable que mediadoras profesionales dejen que se perjudique una operación (y con ello sus emolumentos) por un problema, sin duda soluble, como era la cuantía de las arras.

Una vez admitido que hubo un esencial acuerdo respecto de ellas, explicaron las Sras. Consuelo, Candelaria y Francisca que el verdadero problema era el carácter de las arras, es decir, que la Sra. Virginia no quería que fueran penitenciales sino meramente confirmatorias ante la eventualidad de no conseguir financiación hipotecaria para la compra. En ese preciso contexto de oponer nuevas excusas a la firma del contrato privado de compraventa es donde hay que situar la respuesta que admitió haber dado la Sra. Francisca. No es que la operación (rectius, el compromiso de venta) quedara desde el punto de vista de la vendedora sin efecto y por tanto legitimada para vender la vivienda litigiosa cómo y a quién quisiera, y, a su vez, la Sra. Virginia liberada de cualquier compromiso adquirido. Lo que ocurrió fue que, a la vista de los problemas que oponía la parte compradora, quedó en ese momento claro que la vendedora podría seguir realizando gestiones de venta. Como gráficamente explicó la Sra. Francisca desde el punto de vista comercial y en tanto no se firmara el contrato, la vivienda seguía en estado de ser comercializada. De la continuidad en relación habla el hecho de haber solicitado, no obstante todo lo anterior, la compradora a Francisca el teléfono de la vendedora para hablar directamente con ella para desbloquear el negocio, como luego explicaremos.

Ahora bien, nada de ello rompía el compromiso adquirido por la Sra. Virginia con la entidad actora, VIYAS COSTA OESTE. No era con ella con quien la compradora había mantenido esas conversaciones, sino con la representante de la propiedad, término subjetivo inhábil para disponer sobre los compromisos contractuales alcanzados entre terceros a ella ajenos cuales eran la actora y la demandada. Es por ello que seguía vigente el acuerdo documentado en la Hoja de Encargo suscrita el día 6/junio/2018, recuérdese que solo diez días antes.

Tan es así que la gestión intermediadora continuó con aparente normalidad. El día 13/junio/2018 la demandada solicitó por WhatsApp información sobre el domicilio fiscal de los vendedores, y reviste peculiar importancia lo sucedido el fin de semana siguiente. Hay un detalle particular al respecto. En la vista las partes mantuvieron también versiones diferentes sobre el día en que la compradora junto a su esposo y demás familiares visitó por segunda vez la vivienda. La Sra. Virginia dijo que fue el sábado, día 9, mientras que otros intervinientes, como la Sra. Candelaria, manifestaron que fue a la semana siguiente, el sábado día 16. De haberse roto la relación (o comenzado a romperse) a partir del desencuentro habido en la conversación mantenida el día 15, mal se explicaría la existencia de una segunda visita el día 16 a la vivienda, que viene a confirmar la intención de compra y en lo que ahora interesa que el proceso no estaba interumpido. Y es claro que la cuestionada visita se lleva a cabo ese día, es decir, el 16/junio/2018. Lo evidencia uno de los mensajes del mencionado documento nº 1 de la contestación: en concreto uno que envía la Sra. Candelaria a la Sra. Virginia el día 12/junio diciéndole que ' El viernes quedamos para ver la casa si puede tu marido', siendo así que al no poder ese día la compradora, y así aparece también en los mensajes, la visita se lleva a efecto finalmente el día indicado.

Del mismo modo, aun después de celebrado el contrato el día 25/junio/2018 y al haber sido ocultado a la agencia inmobiliaria, la Sra. Candelaria sigue poniéndose en contacto con la Sra. Virginia para ultimar la operación, de lo que cabe inferir que la relación en absoluto estaba resuelta. Lo hace el día 2/julio/2018 en términos que en absoluto denotaban la supuesta ruptura del vínculo entre agencia y compradora: ' Hola Virginia la semana próxima creo que llegue a la dueña. Me encantaría que os conocierais y cambiáis impresiones. Te apetece a ti?'. De manera una vez más muy significativa la Sra. Virginia contesta alegando que había perdido el interés, cuando ya había firmado días antes el contrato de compraventa con los propietarios, en clara y dolosa ocultación de lo sucedido.

Desde la perspectiva de la agencia mediadora hay que pensar que la compradora continuaba realizando gestiones ante su Banco para obtener la financiación deseada, que la vivienda objeto de la operación estaba alquilada hasta el final del verano, que los vendedores estaban en Italia y vendrían en verano o que su representante (según su testimonio) estaba de vacaciones. Todas estas circunstancias dan vitalidad al escenario que explica la Sra. Candelaria en su testifical, esto es, que la operación quedó solo aplazada. Lo que ocurre es que esa suspensión fue inmediatamente aprovechada por la Sra. Virginia para maniobrar a espaldas de su agencia.

Cabe plantearse, todavía en este punto, si el desacuerdo sobre la naturaleza, que no sobre la cuantía de las arras podría frustrar la labor intermediadora. A la vista de que en el contrato finalmente suscrito con los vendedores las arras no fueron pactadas como penitenciales, ¿podría entenderse que la operación mediada por la actora era diferente a la que luego se formaliza?

Respecto del contrato de intermediación inmobiliaria existe una reiterada y constante doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo recogida, entre otras muchas, en la sentencia de 13/junio/2006 en el sentido que: (a) dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso; (b) Los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación, y de ello se deriva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación específica al respecto; (c) El derecho del corredor a ser remunerado depende, pues, del cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a percibir corretaje, aunque halle persona dispuesta a comprar, si surge en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial que obste a la celebración de la venta, porque en tal caso ésta no llega al estado de perfección; (d) El cometido del mediador concluye, salvo pacto expreso en contrario, cuando por las partes o interesados se realiza el contrato base para cuya perfección interviene como coadyuvante o intermediario el comisionista. (e) Entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable y por lo tanto los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto.

Así las cosas, quizás podría pensarse que ciertamente surgió una diferencia sustancial que impedía la perfección del contrato de compraventa cual era la naturaleza de las arras, y que ello hacía inútil la actuación de la agencia mediadora. Sin embargo las cosas no parece que sean tan sencillas. De entrada cabe entender que el contrato de compraventa, como contrato consensual con efectos reales, estaba perfeccionado desde la existencia de un acuerdo básico sobre cosa y precio, de manera que la agencia debía ya de ser acreedora del pago de su comisión cuando las vicisitudes posteriores solo se debieron a una actuación deliberadamente obstativa de la compradora. También cabe pensar que las arras, como elemento accesorio en el contrato de compraventa no impedían que el contrato quedara perfeccionado a partir de las anteriores consideraciones.

Pero quizás sea más importante advertir que todo apunta a que, surgido el problema de las arras, la Sra. Virginia no consta diera suficiente oportunidad a la entidad actora y a su colaboradora para que solventaran el problema (solo se habla de una conversación telefónica, no acreditada, con la Sra. Candelaria, que esta niega haber tenido) y no dudó de aprovechar las facilidades dadas por las mediadoras para ponerse en contacto directo con la propiedad y evitar así la intervención de su agencia. Todo ello teniendo en cuenta que luego resultó tremendamente sencillo solventar el problema, como así se sigue del inmediato acuerdo logrado con la propiedad.

E) Como venimos diciendo, inmediatamente después, la Sra. Virginia aprovechó la labor llevada a cabo por las mediadoras, y en lo que a ella afecta por VIYAS COSTA OESTE S.L., para suscribir un contrato de compraventa con la vendedora Sra. Fidela y con su esposo. Cualquiera que fuera la decisión que adoptar respecto de lo sucedido con las arras, este no es el enfoque que debe servir para resolver el litigio. No se trata tanto de determinar si la actuación mediadora fue efectivamente culminada, como de señalar que los servicios del agente inmobiliario deben ser retribuidos tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora, como si su cliente se aprovecha de su labor para celebrarlo directamente. Y ello no porque el contrato de mediación implicara una suerte de facultad exclusiva para el agente en la captación del comprador, sino porque la propia lógica del contrato lleva a fijar como una de sus normas consustanciales aquella según la cual en los casos en que la operación la realice directamente el cliente, sin contar con el agente, pero aprovechando su gestión, estaŽ obligado a pagar el corretaje.

Estimamos que ha quedado acreditado que la Sra. Virginia conoció no solo su voluntad de vender la vivienda litigiosa, sino también la identidad de los vendedores y su teléfono a través de la actuación de la agencia actora. Cabe acudir al simple hecho de facilitarle la visita a una vivienda situada enfrente de la que ocupaba su madre; a partir de aquí, es fácil imaginar que podría conocer la identidad de esa vecina o tener alguna relación social con ella (de la que se hace eco la Sra. Candelaria en su declaración testifical), máxime cundo en la segunda visita está presente la madre de la Sra. Fidela. Sin emplear tal inferencia, las cosas son claras a partir del interrogatorio de la Sra. Virginia en el transcurso del cual admitió que pidió a la Sra. Francisca el número de teléfono de la vendedora para tratar de solventar directamente con ella el problema de las arras y que Francisca se lo dio, siempre (según su testimonio) manteniendo que ' todo fuera con intermediación', es decir, reconociendo y admitiendo la actuación de las mediadoras y es por ello muy llamativa la supuesta sorpresa que la representación letrada de la apelada manifiesta al oponerse al recurso en relación con este extremo.

Sea como fuere, es evidente que ello no terminó de ser así. Pese a que la Sra. Virginia mantuvo al ser interrogada al respecto que, pese a disponer de la identidad y teléfono de la vendedora desde el día 18/junio/2018, ni ella ni su marido se pusieron en contacto con la Sra. Fidela, una elemental aplicación de las máximas de la experiencia corriente y del sentido común llevan inevitablemente a pensar lo contrario. No tendría sentido si no haber solicitado esa información a la Sra. Francisca para luego no darle uso.

Está acreditado que el mismo día 18/junio/2018 los vendedores publican el anuncio de venta en 'El Idealista', pero es imposible vincular el contacto de la compradora con ellos a partir de ese hecho, cuando la noticia de la intención de venta, de sus condiciones y el teléfono de contacto estaban ya en su poder desde días antes. Casualidad o no, no es de recibo afirmar que solo a partir de ver el día 19/junio, al leer su marido y ella en 'El Idealista' el anuncio de la venta de la casa en que estaba interesados fuera cuando la demandada se decidiera a llamar a la propietaria.

El acuerdo, ya ultimado, se alcanza rápidamente con los vendedores y queda documentado en el contrato privado de compraventa de 25/junio/2018. En él destacan las sugerentes coincidencias con el propuesto solo días antes, el día 12/junio, por las mediadoras: se refiere a la misma finca, el precio es idéntico al negociado por ellas (405.000 euros) y la cuantía de las arras es muy similar a la alcanzada con su intervención (5.000 euros), Incluso el formato es el mismo: así por ejemplo la estipulación 1ª comienza en ambos casos con la poco frecuente mención a que ' El fin de este contrato es recoger la voluntad de los contratantes a obligarse a celebrar...', siendo el resto del contenido sospechosamente parecido, lo que da pábulo a la la utilización del mismo modelo facilitado por la agencia actora para formalizar un contrato de compraventa a sus espaldas.

Llama también la atención que en el documento nº 7 de los que acompañan a la contestación, en el que se recogen una serie de conversaciones por correo electrónico habidas el viernes 22/junio/2018 entre el Sr. Artemio a la Sra. Fidela, solo días después del contacto, la propietaria diga que ' ayer comenté con Virginia un poco, pero después de pensarlo con más calma creo que en el documento de recibir la señal deberían costar por lo menos los datos del inmueble, el precio y un mínimo de plazos de escrituras', y sigue 'para nosotros, como arras son suficientes los 5.000 euros que mencionó Virginia ayer, y de ahí vamos a las escrituras'. Contesta él a las 11:44: 'Revisamos y procedemos a envío en el plazo indicado'. Y el lunes 25/junio/2018, luego de transferir los 5.000 euros de señal, el Sr. Artemio le envía a la Sra. Fidela el siguiente correo: ' Tal como acordamos la semana pasada, informarte que hemos procedido con la transferencia de los 5Keuros a la cuenta que nos has indicado, en concepto de señal por la vivienda (...) Todavía seguimos liados con el cierre financiero de la operación, pero creo que con este paso quedamos mostramos su claridad el interés que tenemos por cerrar la operación satisfactoriamente con vosotros, y aprovecho para darte las gracias por la disponibilidad, amabilidad que nos has brindado'.

Bajo nuestro punto de vista todo ello indica que no había problemas graves para concluir la operación a través de las mediadoras (y los que hubiera eran fácilmente solventables) y si se prescindió de ellas fue justamente para evitar el pago de sus honorarios. Tan es así que la Sra. Fidela terminó por pagar a Francisca su comisión en reconocimiento de la utilidad de su intervención.

F) No lo hizo así la Sra. Virginia respecto de la agencia inmobiliaria con la que contrató. En todo caso para eludir el pago se alegan además determinados defectos en su actuación profesional cuando, por el contrario, no puede quedar duda alguna de que la actuación en conjunto de VIYAS COSTA OESTE S.L. ha redundado en beneficio de la Sra. Virginia.

Acumula la representación letrada de la apelada todo un conjunto de (supuestos) problemas con el ánimo de enervar su ineludible obligación de pagar los honorarios pactados a la actora. Todos ellos de escaso recorrido. Y es que la eventual vulneración de lo establecido en el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, de haberse efectivamente producido (por cuanto la información esencial sí estaba facilitada y al alcance de la compradora, amén de no haberse ultimado aún el proceso de venta), daría en su caso lugar a la correspondiente sanción administrativa a la agencia de conformidad con lo establecido en su art. 15.

Que la nota simple fuera del día 12/junio/2018, posterior por tanto a la primera visita, tal y como además aparece recogido en las conversaciones obrantes en el documento nº 1 de la contestación, es lo normal y lógico ya que se empieza a documentar el expediente cuando este comienza a prosperar y es preciso redactar un documento de venta que recordémoslo es del propio día 12.

No se desamparó a la compradora respecto del problema de la plusvalía por cuanto el proceso no había avanzado lo suficiente como para afrontar el problema derivado de la aplicación del art. 106.2 de la Ley de Recursos de las Haciendas Locales; en todo caso a su pregunta que insiste no le fue respondida, fácilmente podía advertir la demandada en el contrato de 12/junio que el domicilio de los vendedores estaba e Italia y además resulta abusivo reprochar a su agencia las consecuencias de un problema que ella ha terminado por padecer al actuar por su cuenta y sin el debido asesoramiento.

Tampoco consta que hubiera mediado pacto alguno que obligara a la agencia a ofertar financiación hipotecaria, ni parece que ello fuera un problema de la entidad que citó en todo momento la demandada a la vista de que logró que el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria le otorgara un crédito de 320.000 euros de principal.

Finalmente no tiene mayor virtualidad que el contrato privado se hablara de que se estaba corriente en el pago del IBI, en la medida en que era al momento de otorgarse la escritura pública cuando había que adverar legalmente tal afirmación y solventar, vía retención del precio, la deuda existente como así se hizo.

TERCERO.- Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por su parte, la estimación íntegra de la demanda justifica la condena a la Sra. Virginia al pago de las costas causadas en la 1ª Instancia conforme al principio de vencimiento objetivo establecido un art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que existan dudas de hecho o de derecho de la suficiente entidad como para adoptar un pronunciamiento diferente.

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimandoel recurso de apelación sostenido en esta instancia por la entidad VIYAS COSTA OESTE S.L.contra la sentencia de fecha 7/noviembre/2019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de El Puerto de Santa María en la causa ya citada, revocamosla misma en el sentido de estimar íntegramentela demanda interpuesta por VIYAS COSTA OESTE S.L.contra Virginiay en su consecuencia, condenamos a la referida demandada a pagar a la entidad actora la suma de 12.251,25 eurosmás sus intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda ( arts. 1100 y 1108 Código Civil) y al pago de las costas causadas en la 1ª Instancia.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

TERCERO.- Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.