Sentencia Civil Nº 140/2007, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 91/2007 de 07 de Junio de 2007

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz.

Sección de Algeciras.

Ilmos. Sres. Magistrados:

Presidente: Don Manuel Gutierrez Luna

Don Juan Carlos Hernandez Oliveros

Doña Maria Angeles Villegas Garcia

Rollo de Apelación nº 91/07

Procedimiento Civil nº 37/06 del Juzgado de Primera Instancia nº Seis de Algeciras.

SENTENCIA NÚMERO 140/2007

En la ciudad de Algeciras, a siete de Junio de dos mil siete.

Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el rollo de apelación de referencia, dimanante del Procedimiento igualmente referenciado; y pendiendo en esta Sala recurso de apelación formulado por la entidad "Grupo Inversor Júcar S.L.U.", representada por el Procurador Sr. Villanueva Nieto, contra la sentencia de fecha 27 de Septiembre de 2.006 del Juzgado de Primera Instancia antes referenciado; siendo partes recurridas D. Jorge , representado por el Procurador Sr. Méndez Perea; y "Caja de Ahorros del mediterráneo S.A.", representada por el Procurador Sr. Molina Garcia; y habiendo sido designado ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Manuel Gutierrez Luna, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los de la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó sentencia en la fecha antes citada, cuyo fallo dice lo siguiente:

"Que estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Mendez Perea, en nombre y representación de Don Jorge , sobre declaración del derecho de retracto a favor del actor, otorgamiento de escritura de venta en el plazo que fije judicialmente, so pena de proceder a su otorgamiento de oficio, con obligación de reembolso, contra GRUPO INVERSOR JUCAR S.L.U., debo declarar y declaro el derecho del actor a retraer la cuota del dominio de 5,56/10 de la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad número 2 de Algeciras a que se contrae la demanda, y que adquirió la citada entidad demandada por compra, debiendo condenar y condeno a la citada entidad a estar y pasar por tal declaración, así como a otorgar escritura de venta a su favor en el plazo de un mes, so pena de proceder de oficio en otro caso y a su costa, debiendo reembolsarle el actor en el importe del precio de la compra-venta por la que la demandada adquirió el dominio de la participación indivisa retraída, y gastos a la misma inherentes, a saber, el importe de los gastos notariales, de Registro de la Propiedad y del Impuesto de transmisión patrimonial, no procediendo realizar pronunciamiento en cuanto a la pretensión declarativa del derecho de retracto y condena a prestación de hacer, dado el allanamiento efectuado, y condenando a la citada demandada a abonar costas que hubieren podido generarse al actor en cuanto a la obligación de reembolso respecto de la que hubo contienda en el pleito.

Asimismo, estimando en su integridad la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales, Sr. Mendez Perea, en nombre y representación de Don Jorge , frente a Caja de Ahorros del Mediterráneo que se allanó a la demanda, debo declarar y declaro la ineficacia del derecho real de hipoteca constituido a su favor sobre la participación indivisa de la finca registral NUM000 retraída, debiendo ordenar y ordeno la cancelación de la misma en el Registro de la Propiedad nº 2 de Algeciras, y sin que proceda efectuar pronunciamiento en materia de costas".

TERCERO.- Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la entidad "Grupo Inversor Júcar S.L.U."; admitido a trámite el recurso, y conferidos los preceptivos traslados, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial. Formado el rollo y designado ponente, se señaló día para la votación y fallo, quedando el recurso visto para sentencia.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que, la sentencia de instancia estima las pretensiones del actor, declarando su derecho a retraer la cuota de dominio 5,56/10, existente sobre la parcela de la que es comunero y a que se refiere este procedimiento, y por la que, la entidad demandada adquirió el dominio, acordando el pago por el demandante de la cantidad abonada por Grupo Inversor Júcar como precio de compra y gastos inherentes a tal adquisición -gastos notariales, Registro de la Propiedad e Impuesto de Transmisión Patrimonial-; y considerando no procede que el actor abone las cantidades que además fueron pagadas por la demandada, al estimar que no son pagos legitimos hechos para la venta ni gastos necesarios ni útiles de la cosa vendida.

Que, por la representación de la entidad recurrente, se basa el recurso de apelación en errónea valoración de la prueba por la juzgadora de instancia, en relación a los gastos reembolsables, ya que considera que, el importe de la opción de compra abonada en 12 de Agosto de 2.004, mediante escritura pública a la entidad "El Albañal", junto con otros gastos derivados - notariales, cancelación de condiciones resolutorias, importes de requerimientos notariales, al Ayuntamiento de Tarifa, por Convenio Urbanístico, trabajos de tasación de las parcelas, gestión y asesoramiento inmobiliario-, deben serle abonados, a fin de quedar indemne de los pagos efectuados.

SEGUNDO.- Que, habiendose producido allanamiento a la acción ejercitada por el actor de retracto de la cuota de dominio 5,56/10 de la finca registral a que se refiere el presente litigio, por ambas demandadas -"Caja de Ahorros del Mediterráneo" y "Grupo Inversor Júcar"- en lo que se refiere a la acción ejercitada, el motivo del recurso interpuesto por esta última entidad se ciñe a los diversos conceptos que han de integrar las cantidades a abonar por el actor Sr. Jorge , considerandose pro la recurrente que, han serlo no solo los que figuran en sentencia, sino los pagos y gastos efectuados con anterioridad y que parten de una prima de opción de compra y posteriores gastos, que, lo han sido en beneficio de la parcela retraída.

Que, previamente a analizar la cuestión relativa al concepto de pagos legitimos hechos para la venta y gastos necesarios en la cosa, conviene efectuar una exégesis de la figura del retracto legal de comuneros.

Que, consiste el retracto legal en el derecho que corresponde a determinadas personas de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago (art. 1.521 Código Civil ). En el ámbito de la comunidad de bienes, el art. 1.522 del Código Civil establece el derecho de retracto en favor del copropietario de una cosa común, en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Que la finalidad del retracto de comuneros, al igual que el de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica -minifundio-, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de riqueza; finalidad la expresada que debe presidir la interpretación de todos los retractos legales -comuneros y colindantes-, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador.

Son requisitos para el ejercicio del derecho de retracto de comuneros los siguientes:

Primero.- Hipótesis de una situación de comunidad o condominio por cuotas. Sobre el derecho a retraer del nudo propietario, no plantea duda alguna la respuesta afirmativa, ya que el propietario puede ejercer el retracto, según el artículo 1522 del Código Civil sin distinciones entre nudo o pleno, y el retracto, como derecho subjetivamente real, corresponde al propietario, en todo caso (STS 27 junio 2000 ). La condición de comunero ha de concurrir necesariamente tanto en el momento de la enajenación de la cuota al extraño como en el momento del ejercicio del retracto.

Segundo.- Ha de tratarse de la enajenación de una cuota o cuotas a un extraño a la comunidad. El término enajenación ha de entenderse referido a una venta o dación en pago, con exclusión de las enajenaciones a título gratuito. La enajenación ha de estar consumada; sólo puede aprovecharse el retracto cuando el vendedor ha transmitido al comprador el dominio con la posesión de la cosa mediante la tradición real o simbólica.

Tercero.- Ejercicio del derecho dentro del plazo legal. El art. 1.524.1º del Código Civil señala como plazo general de ejercicio del derecho de retracto legal el de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El art. 1524 , al señalar, como comienzo del cómputo de los nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la fecha de inscripción de la venta, estima con presunción iuris et de jure que en ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción.

Cuarto.- La consignación del precio. El retrayente ha de consignar, dentro del plazo legal establecido para el ejercicio del derecho, el precio de la venta, si fuere conocido y, en otro caso, prestar caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere. Así se desprende de los artículos 1.525 del Código Civil y 266.3º LEC. Cuando el precio es conocido no es suficiente su ofrecimiento, sino que se exige su consignación. El precio ha de ser consignado o afianzado al formularse la demanda de retracto, debiendo incluso completarse la consignación íntegra del precio cuando éste es conocido en el curso del proceso. (SSTS de 25 febrero 2000 ).

Que, no discutiéndose por las partes litigantes, la concurrencia de los tres primeros requisitos analizados en el caso presente, es de abordar seguidamente la cuestión relativa al precio de la venta y gastos legitimos y útiles hechos en la cosa.

TERCERO.- Precio abonado y gastos necesarios y útiles en la cosa.

Que, estos conceptos, son el objeto primordial del presente recurso.

En cuanto al precio, y a los efectos del ejercicio del derecho que nos ocupa, la Jurisprudencia distingue varias clases del mismo:

A) El precio conocido; éste es el que se tiene la obligación de consignar para el ejercicio de la acción de retracto, y en el caso de que el mismo se desconozca habrá de darse fianza de consignarlo después de que lo sea, determinándose, en su caso, en sentencia el precio real de la transmisión (STS 24 de septiembre de 1997 ).

B) El precio escriturado es al que habrá de estarse, en principio, a los efectos del ejercicio del retracto (STS 11 de julio de 1996 entre otras), salvo que se demuestre que fue otro el real y efectivo de la transmisión.

C) El precio real es el que debe satisfacerse para el legítimo ejercicio del derecho de retraer, toda vez que tal derecho no es otro que el de subrogarse en las mismas condiciones pactadas en el contrato. El retracto no es pues una doble venta, sino la sustitución del comprador por el retrayente en las estipulaciones contractuales, y entre ellas, y como fundamental, en el precio.

D) El precio simulado es el que se hace constar como propio de la compraventa o dación en pago, pero que no coincide con el efectivamente satisfecho que fue otro, en cuyo caso habrá de estarse, como hemos dicho, al real de la enajenación. Tal discrepancia puede ser al alza o a la baja, con fines de ocultamiento al fisco del auténtico valor pactado del bien transmitido, o bien elevando el mismo, ficticiamente, con la finalidad de evitar el ejercicio de tal derecho, siendo reiterada y uniforme doctrina de Tribunal Supremo, al respecto, la de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta

E) El precio justo o el precio del mercado. No es éste el que corresponde para el ejercicio exitoso del retracto. Así claramente se expresa, como no podía ser de otra forma, la STS de 15 de octubre de 1991 , cuando indica "que no se trata en estos casos de que opere el verdadero valor de mercado de lo transmitido, sino el realmente pagado por el adquiriente".

F) En los casos dudosos y en los mas estridentes relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, hay que estar por razón de justicia al precio real, que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar" (STS de 4 de julio y 20 de septiembre de 1988, 12 de junio de 1984, 11 de julio de 1996 ); en esta última resolución se había escriturado en 250.000 ptas. y el Tribunal; con base en la pericial y resto de prueba articulada, fijó el precio real en la suma de 12.000.000 ptas., es decir 48 veces mayor que el que figuraba en el contrato causal documentado.

En resumen, la jurisprudencia analizada hace hincapié en materia del precio a abonar por el retrayente, interpretando el articulo 1.518 el Código Civil , en que éste ha de ser el realmente abonado, debiendo probarse por quien efectuó la compra, y fijando de modo subsidiario una serie de criterios para los supuestos en que no pueda concretarse realmente cuál el precio abonado; y en el caso de ser el precio escriturado inferior al valor realmente pagado, habrá de demostrarse el precio efectivo de la transmisión.

Analicemos, en el caso presente el precio de la compra que hubo de abonar la entidad demandada "Grupo Inversor Júcar".

Que, la prueba practicada, en especial la documental pública, ha de concluirse con los siguientes extremos:

-Que, mediante escritura pública otorgada en 12 de Agosto de 2.004, ante el Notario de La Linea, Don José Maria Mateos Salgado, la entidad "El Albañal", que era titular de un derecho de opción de compra a sus propietarios Sres. Jose Augusto - transmisible sin necesidad de conocimiento de los concedentes-, de varias parcelas, entre éllas la que es objeto de esta litis - 5,56/10-, ceden onerosamente dicha opción a la demandada "Grupo Inversor Júcar", quien abonó por este concepto, la cantidad de 1.894.771,98 euros.

-Que, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Tarifa, Don Lorenzo Maria Fernandez Cuadrado, se ejercita el derecho de opción de compra por parte de Grupo Inversor Júcar, adquiriendo de los vendedores Don. Jose Augusto , las parcelas cuya opción tenían, y entre éllas, la porción a ellos correspondiente -5,56/10- de la finca "Albacerrado", fijándose como precio 1.057.867,58 euros. En dicha escritura se hace mención del carácter con que actúa la entidad compradora -cesión onerosa de la entidad "El Albañal"-, de su derecho de opción de compra.

Que, la Sala considera que, el precio realmente abonado por la entidad recurrente, lo ha constituido los dos pagos efectuados: el primero como prima de la opción de compra, por importe de 1.894.771,98 euros, cantidad ésta que hubo de pagar a la entidad "El Albañal", titular hasta ese momento de la opción de compra, y que habia pagado igualmente con anterioridad, para poder tener derecho a dicha opción, y que posteriormente se cedió a Júcar; el segundo, el reflejado en la escritura, como resto del precio de la venta, y ascendente a la cantidad de 1.057.867,58 euros.

Conforme a la sentencia del Tribunal Supremo, de 5 de junio de 2003 , en la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa. Por ello, los vendedores, dentro de su legitimo derecho, comenzaron haciendo contrato, elevado a escritura pública -e inscrito en el Registro de la Propiedad-, por la que concedieron en su dia un derecho de opción de compra, ejercitándose posteriormente y dentro del plazo, la compra-venta; por consiguiente, el precio final de la venta, fue el comprensivo de ambos momentos -opción de compra y compra-venta-.

Que, se podría haber discutido en el procedimiento -cuestión ésta que no se ha planteado- lo relativo al precio abonado por la cesión de la opción de compra por "Grupo Inversor Júcar" a la anterior cesionaria "El Albañal", ya que, ésta abonó una cantidad inferior a la posteriormente obtenida, lo cierto es que, el clausulado de la escritura de cesión inicialmente pactada con los propietarios Don. Jose Augusto , permitía el cambio de terceros interesados en hacerse con dicha opción; en base a ello, se fijó la prima de opción que hubo de abonar Júcar, en base al precio de mercado en ese momento. Al propio tiempo es de tener en cuenta que en el supuesto de no haber mediado opción de compra alguna, y fijarse el precio de venta en el instante de llevarse a cabo la escritura de compra-venta de la parcela objeto de retracto, el precio que hubiera tenido ésta y hubieren interesado sus propietarios, hubiera sido muy superior, habida cuenta no solo el tiempo transcurrido sino la variación de la situación juridica de la parcela en cuestión.

Que no puede compartirse cuanto se razona por la Juez de instancia, en el sentido de que, el primero de los pagos efectuados a los propietarios del 5,56/10 de la parcela, Don. Jose Augusto , no haya de entenderse como parte del precio fijado para la venta. Al constituirse la opción de compra, los propietarios adquirieron parte del dinero de la parcela, por lo que, en la fijación del precio de venta fijado en escritura, se hace descontando el importe ya recibido por los propietarios vendedores de la prima de opción.

De otro lado, corrobora el anterior extremo, el propio actor, Sr. Jorge , quien aportó junto a su demanda, faxes emitidos por la demanda "Grupo Inversor Júcar", acreditativos de las conversaciones entre ambas partes, en torno a poder llegar a un acuerdo para evitar el presente procedimiento, donde se le ofrece la compra de su parte en la parcela objeto de retracto, y que se trata de un 3,44/10, 2.250.000 euros; lógico es pensar que la porción de parcela que retrae -5,56/10-, ha de valer una cantidad superior a esa cifra, pero nunca el 1.057.867,58 euros, reflejado en la escritura de venta de 29 de Diciembre de 2.005 de Don. Jose Augusto a Júcar. Ello podría haber llevado a poderse plantear la vulneración de la voluntad legislativa o espiritu de las normas contenidas en el articulo 1.521 y siguientes del Código Civil de 1.889 -aplicable al presente caso-, favorable a la reunión en una sola persona de la propiedad, en situaciones de proindivisión, a las que consideraba en dicha época antieconómicas; ya que, en efecto, tal como se deduce de la prueba aportada en las actuaciones, no se trata la parcela retraída, de terrenos para cultivo, sino que se hallan cualificados como urbanizables en una zona de Tarifa, que no es difícil imaginar que el valor de mercado sea bastante superior al precio real abonado. Asimismo, se desprenden de las actuaciones que, el Sr. Jorge , para poder hacer frente a este procedimiento, de algún modo ha buscado la cooperación de un tercero, posiblemente con finalidad especulativa.

En consecuencia, el precio de venta abonado por Júcar, es a más del fijado en la escritura citada y consignado por el retrayente, ha de ser el abonado en concepto de prima de opción por Júcar a "El Albañal", ascendente a 1.894.771,98 euros, cantidad ésta que habrá de abonarse por el demandante para poder ejercer el derecho de retracto.

CUARTO.- En relación con los pagos y gastos necesarios y útiles para la cosa objeto de retracto.

Que, el artículo 1.518 y 1.525 ambos del Código Civil , establece que al comprador habrá de indemnizársele por parte de quien ejercita el derecho de retracto:

1.- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legitimo hecho para la venta, y

2.- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Que, en cuanto al concepto de "utilidad", ha de comprenderse el supuesto de que el beneficio que reportara a la finca retraída lo fuera luego para el retrayente; no debiendo incluirse dentro de dicho ámbito, los gastos producidos, que en definitiva aprovechan solo a quien lo hace. La finalidad de este precepto, es por consiguiente el conseguir que, el comprador quede indemne de todos los gastos que haya efectuado y que, hayan redundado en beneficio de la cosa retraída, y que, en definitiva, van a beneficiar al retrayente.

La Sentencia de instancia, concede el abono de los pagos letigimos hechos con ocasión del contrato de compra-venta - gastos de Notaria, inscripción en el Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados-.

El recurso de apelación, impugna la sentencia, por cuanto considera que, además de dichos gastos, se hicieron con anterioridad otros, estando en posesión legitima y de buena fe de la cosa; por lo que, procede analizar cada uno de los gastos que, se reclaman por la recurrente, y a la vista de los mismos, decidir si fueron o no necesarios y útiles.

Hay que partir de la base de que la entidad demandada, al ejercitar su derecho de opción de compra, se hace sobre un total de siete fincas, afectando al presente procedimiento, solo una de ellas, la finca registral número NUM000 .

Al mismo tiempo, no puede perderse de vista, que, al provenir el derecho de opción de la entidad "Júcar" de una cesión onerosa anterior, aquellos gastos que deriven de dicha cesión entre partes -"El Albañal" y "Grupo Inversor Júcar"-, en cuanto pudieron evitarse de haberse ejercitado directamente la opción y posterior compra por la cedente, son gastos no necesarios ni que han redundado en beneficio de la cosa retraída.

Así, no son gastos necesarios y que se pretenden incluir por la recurrente, los siguientes:

-Los gastos notariales derivados de la escritura de cesión de la opción y condición resolutoria.

-El pago de los gastos tributarios correspondientes al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, derivados de la anterior escritura de cesión.

-Los gastos de otorgamiento de las escrituras de Actas de Depósito y Notificación a los propietarios de la finca.

-Los gastos derivados de trabajos de intermediación, asesoramiento inmobiliario y gestión.

-Los gastos notariales y tributarios y registrales derivados del otorgamiento de las escrituras de cancelación de las condiciones resolutorias. Tal gastos no ha de incluirse, toda vez que, las partes conocían de antemano, y máxime con el asesoramiento legal con el que contaban que, la parcela objeto de compra, al permanecer como copropietario del hoy demandante, éste gozaba de un derecho de retracto que le otorga el articulo 1.521 del Código Civil , por lo que, conocían la posibilidad de que, pudiera ejercitarse por el Sr. Jorge dentro del plazo legal, como efectivamente se hizo; por ello, la Sala considera que se trata de un gasto no necesario.

-Los gastos derivados de la escritura de constitución de préstamo y constitución de hipoteca, de 29 de Diciembre de 2.005, concertado por "Grupo Inversor Júcar", con Caja de Ahorros del Mediterráneo. El hecho de que, se intente disponer de una cantidad por parte de la compradora para el abono del importe de la compra, no ha de incluirse en tal concepto de gastos necesarios, pudiendo haber acudido a haber dispuesto con medios propios, pero no gravar al retrayente -cuando era previsible que, éste ejercitara su derecho-, con unos gastos que no le iba a proporcionar utilidad alguna.

-Los gastos devengados por la intervención profesional de "Vergara Abogados". Se trata de unos gastos totalmente voluntarios realizados por la entidad recurrente, que se dice por ésta, consistieron en asesoramiento jurídico, preparación de documentos públicos y privados y asistencia a firmas. Igualmente no han redundado en beneficio de la finca, ni eran necesarios, debiendo servir lo expuesto en el anterior apartado, en cuanto el asesoramiento, en concreto de la parcela objeto de retracto se conocía de antemano en el momento de preparar tales documentos, que, existía un copropietario de la parcela objeto de opción -y posterior compra- que tenia el derecho a retraer, y del que hizo uso en el momento oportuno.

Que, en cambio, sí procede incluir en el concepto de gastos necesario y útiles en la cosa, aquéllos que eran precisos su realización, y que, han servido para dar aún más valor, y por tanto, útiles, a la parcela retraída, y ello, junto a los que ya establece la sentencia de instancia -escritura, Notaria e Impuestos Tributarios:

-Los gastos derivados de trabajos topográficos, ascendentes a 651,34 euros.

-Los gastos derivados de tasación de la parcela, por importe de 1.407,53 euros.

-Pagos efectuados al Ayuntamiento de Tarifa, en virtud de Convenio Urbanístico, por importe de 106.610,65 euros. Se trata de un convenio, que figura aportado a las actuaciones, y por el que, la parcela objeto de esta litis, ha pasado a ser urbanizable, con un incremento de valor en relación con el que, tenia con anterioridad a este convenio.

Estos tres gastos se han hecho en beneficio de la cosa objeto de retracto, ya que, como se dice, ha supuesto un valor superior al que tenía la parcela con anterioridad a ser declarados como urbanizables, considerándose precisos y necesarios para ello, los trabajos topográficos efectuados, la tasación de la parcela, y el fin el Convenio Urbanístico realizado con el Ayuntamiento de la localidad donde se halla ubicado el terreno.

En consecuencia, el pago de gastos necesarios y útiles, asciende a la cantidad de CIENTO OCHO MIL SEISCIENTAS SESENTA Y NUEVE EUROS con CINCUENTA Y DOS CENTIMOS DE EURO.

Por todo lo expuesto, procede acoger en parte el recurso de apelación interpuesto, en el sentido de que, el retrayente Sr. Jorge deberá abonar para ejercitar el derecho de retracto, además de las cantidades fijadas en la sentencia de instancia, las siguientes:

-UN MILLON OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN EUROS CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS DE EURO, importe de parte del precio abonado con anterioridad a la escritura de venta, en concepto de prima de opción de compra, y abonado por la entidad "Grupo Inversor Júcar", al titular anterior de la opción de compra "El Albañal".

-CIENTO OCHO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE EUROS CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS DE EURO, en concepto de gastos necesarios y útiles hechos en la parcela objeto de retracto.

QUINTO.- Dada la estimación parcial del recurso de apelación, no procede realizar pronunciamiento expreso sobre las costas procesales de ambas instancias, conforme a los articulos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de que dimana este rollo, debemos revocar y revocamos la misma, en el sentido de que, el retrayente Sr. Jorge deberá abonar a la entidad "Grupo Inversor Júcar" para ejercitar el derecho de retracto, además de las cantidades fijadas en la sentencia de instancia, las siguientes:

-UN MILLON OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN EUROS CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS DE EURO, importe de parte del precio abonado con anterioridad a la escritura de venta, en concepto de prima de opción de compra, y abonado por la entidad "Grupo Inversor Júcar", al titular anterior de la opción de compra "El Albañal".

-CIENTO OCHO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE EUROS CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS DE EURO, en concepto de gastos necesarios y útiles hechos en la parcela objeto de retracto.

Se confirman el resto de pronunciamientos de la sentencia de instancia.

No se realiza expresa imposición de las costas procesales de ambas instancias.

Devuélvanse a su debido tiempo los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y únase otro testimonio al rollo de la Sala.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por su ponente, el Ilmo. Sr. Manuel Gutierrez Luna, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.