Sentencia Civil Nº 140/2008, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 489/2007 de 30 de Abril de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 140

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS/SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE: DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

SOBRE: ACCIÓN NEGATORIA SERVIDUMBRES

LUGAR: BURGOS

FECHA: TREINTA DE ABRIL DE DOS MIL OCHO

En el Rollo de Apelación nº 489 de 2007 dimanante de Juicio Ordinario nº 286 de 2006, del Juzgado de Primera Instancia de

Salas de los Infantes, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha

30 de Julio de 2007, siendo parte, como demandada-apelante DOÑA Clara , representada en

por el Procurador D. Eusebio G. Gómez y defendida por el Letrado D. Luis Javier Fierro López; y de otra, como demandantes-

apelados D. Luis Pedro Y Verónica , representados en este Tribunal

por el Procurador D. Enrique Sedano Ronda y defendidos por el Letrado D. Javier Lalanne Vicario.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimar la demanda principal formulada por la representación procesal de D. Luis Pedro contra Doña Clara , y en consecuencia, declarar que la finca propiedad del actor y su esposa, sita al sitio DIRECCION001 , Barrio de Costana, parcela NUM000 , Polígono NUM001 , de Salas de los Infantes (Burgos) se halla libre de servidumbre de luces y vistas a favor de la finca propiedad de la demandada Doña Clara , sita en C/ DIRECCION000 nº NUM002 , de Salas de los Infantes (Burgos) se halla libre de servidumbre de luces y vistas a favor de la finca propiedad de la demandada Doña Clara , sita en C/ DIRECCION000 nº NUM002 , de Salas de los Infantes, declarando que el actor puede edificar en la misma sin dejar distancia intermedia entre ambas por razón de los huecos abiertos en esta última, siempre de conformidad con el ordenamiento jurídico, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración y al abono de las costas procesales causadas.- Desestimar la reconvención formulada por la representación procesal de Doña Clara contra D. Luis Pedro , y en consecuencia, declarar no haber lugar a lo en ella solicitado y absolver a la reconvenida de cuentas pretensiones se ejercitan contra ella, imponiendo las costas procesales a la parte reconviniente".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª Clara , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO.- El presente recurso de apelación ha sido deliberado y votado por esta Sala en la fecha de su señalamiento, el seis de Marzo del corriente año.

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Luis Pedro (que actúa en beneficio de la comunidad de gananciales), frente a Doña Clara , se ejercita acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, con la pretensión de que se declare que la finca de su propiedad, Finca al sitio del DIRECCION001 , parcela catastral NUM000 , Polígono NUM001 de Salas de los Infantes, se halla libre de servidumbre de luces y vistas a favor de la finca de la demandada sita en C/ DIRECCION000 nº NUM002 de Salas de los Infantes (sin perjuicio de lo estipulado en el convenio de 14 de Mayo de 1978), y que se declare que el actor puede edificar en la citada finca sin dejar ninguna distancia intermedia entre las edificaciones.

La demandada se opone a la demanda y formula demanda reconvencional contra el actor D. Luis Pedro y su esposa Doña Verónica , con la pretensión de que se declare que la porción de terreno que discurre por la parte trasera de los edificios sitos en C/ DIRECCION000 , entre estos y el Prado propiedad de D. Luis Pedro y esposa, se trata de una porción de terreno de comunicación para transeúntes por cualquier persona, y se retire cualquier cerramiento que limite dicho uso; que se declare la nulidad de la escritura de rectificación otorgada ante la Notaria de Salas de los Infantes Doña María del Rosario Pérez Oreiro, nº 709 de su protocolo, de fecha 21-08-2003, de Rectificación de otra de compraventa otorgada el día 19 de Abril de 1997 con número de protocolo 314, otorgada por Doña Sandra a favor de D. Luis Pedro , por su inexactitud y falsedad en cuento a la modificación de los linderos, y apropiación de la calleja que separa dicho prado de las viviendas sitas en la C/ DIRECCION000 de Salas de los Infantes; y que se declare la nulidad y cancelación de la Inscripción 2ª de la finca Registral NUM003 del Registro de la Propiedad de Salas de los Infantes relativa a la escritura pública cuya nulidad se pretende.

La Sentencia de primera instancia, desestimando la demanda reconvencional y estimando la demanda principal, declara que la finca del actor y de su esposa DIRECCION001 , parcela catastral NUM000 del polígono NUM001 de Salas de los Infantes se halla libre de servidumbre de luces y vistas a favor de la finca de la demandada sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM002 de Salas de los Infantes, y que el actor pueda edificar en la misma sin dejar distancia intermedia entre ambas.

Formula recurso de apelación la parte demandada reconviniente con la pretensión de que se estime su demanda reconvencional y se desestime la demanda principal.

Alega como motivos de apelación que la Sentencia de primera instancia no ha entrado a valorar la excepción de prescripción de la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas alegada en cuanto a la ventana de la primera planta; y la errónea valoración de la existencia de la servidumbre voluntaria alegada en relación a la ventana y huecos de la planta baja. Se insiste en que la rectificación de la orientación y descripción de los linderos que se hace en la escritura pública de rectificación cuya nulidad se pretende es fraudulenta dirigida a apropiarse de un terreno, calleja, que no les pertenece a los actores principales.

SEGUNDO.- Como ya hizo la Sentencia recurrida debe comenzarse por estudiar la pretensión que la demandada reconviniente formula, pues condicionaría el éxito de la acción de servidumbre de luces y vistas ejercitada en la demanda, que se fundamenta en la colindancia de la propiedad del actor, DIRECCION001 con la casa de la demandada de la C/ DIRECCION000 nº NUM002 .

La pretensión de nulidad de la escritura pública de rectificación, y consiguiente pretensión de cancelación de la inscripción registral 2º por la que accede al Registro esta escritura pública, se fundamenta en el hecho, afirmado por la parte apelante y negado por la parte actora principal, de que entre la C/ DIRECCION000 nº NUM002 y el DIRECCION001 existe una calleja pública.

En la descripción de la finca que se hace en la escritura pública de compraventa de fecha 19 DE Abril de 1997 por la que el actor D. Luis Pedro y su esposa compran a Dª Sandra la finca, esta se describe como "RUSTICA.- Finca al sitio DIRECCION001 , Barrio de Costana, polígono NUM001 , parcela NUM000 . Mide mil seiscientos metros cuadrados. Linda: Norte, camino; Sur, calleja; Este, camino; Oeste, camino y Carlos Manuel "

Y en la escritura pública de rectificación otorgada el 21 de Agosto de 2003 por el comprador Sr. Luis Pedro y la vendedora Sra. Sandra , con la finalidad de corregir el error cometido al señalar en la escritura pública el lindero Sur como Calleja, cuando en realidad dicho lindero lo era camino y Carlos Manuel ; y el error de señalar como lindero Este camino, cuando en realidad dicho lindero lo eran solar de propietario desconocido, Pedro Francisco , Luis Pedro , Evaristo y Agustín ; y el error de señalar como lindero Oeste camino y Carlos Manuel cuando en realidad dicho lindero lo era camino"; La finca pasa a describirse como "RUSTICA.- Finca al sitio DIRECCION001 , Barrio de Costana, polígono NUM001 , parcela NUM000 . Mide mil seiscientos metros cuadrados. Linda: Norte, camino; Sur, camino y Carlos Manuel ; Este, solar de propietario desconocido, Pedro Francisco , Luis Pedro , Evaristo y Agustín ; Oeste camino".

La parte apelante sostiene que tal modificación de linderos tiene como única finalidad la de aprovecharse de la calleja situada al Sur del DIRECCION001 .

Es evidente que si el espacio existente entre la casa de la parte apelante Sra. Clara , y el DIRECCION001 del actor, no existe ninguna calleja pública, y este terreno pertenece al actor como este sostiene, no habrá ni inexactitud ni motivo de nulidad alguno.

No es cuestión controvertida, y así resulta de las numerosas fotografías obrantes en las actuaciones, que entre la finca del actor Sr. Luis Pedro , DIRECCION001 y la casa de la Sra. Clara , propietaria de la casa nº NUM002 de la C/ DIRECCION000 , y también entre la finca del actor y las casas números 45, 47, 49 y 51 de la misma calle, existe un espacio de entre 0,80 m. y 1,10 m de ancho, parcialmente cubierto, con forjado de viguetas y barandillas en el tramo existente a la altura de las casas 45 y 47, y en la totalidad de su anchura en el tramo de la casa NUM002 .

Se trata de un espacio, al que se accedía a través de una puerta metálica, tapiada por el cerramiento que se realizó en el año 2003 por el Sr. Luis Pedro .

En el inventario de bienes del Registro de Salas de los Infantes no consta este espacio, calleja, como de titularidad pública; tampoco consta como vía pública en el catastro de fincas urbanas.

En los títulos de dominio de la casa de la parte demandante de reconvención, escritura pública de compraventa de 18 de Septiembre de 2001, por la que la demandada Sra. Clara le compra a D. Pedro Francisco consta "Fondo, rústica de Benjamín ".

Así consta también en la descripción inscrita en el Registro de la Propiedad (folio 24).

Tampoco las casas de la Calle NUM004 y NUM005 , propiedad del actor Sr. Luis Pedro , lindan con calleja alguna así, y según la descripción registral de las fincas, los linderos; de la finca NUM005 son: "URBANA.- Casona en el barrio de Costana, calle DIRECCION000 número NUM005 . Consta de planta baja. Tiene una extensión superficial de treinta metros cuadrados. Linda: Norte, Simón ; Sur, Benjamín ; Este, calle de situación; Oeste, Augusto ". Los linderos de la finca NUM004 son: "URBANA.- Casona en la Calle DIRECCION000 , nº NUM004 del Barrio de Costana. Mide treinta y tres metros cuadrados. Linda: Norte, Luis Pedro ; Sur, Pedro Francisco ; Este, calle de situación; Oeste, DIRECCION001 ".

Solo en la descripción de la finca que el actor adquiere a Dª. Sandra por escritura pública del 19 de Abril de 1997, finca al sitio DIRECCION001 del Barrio de Costana, Polígono NUM001 parcela NUM000 , de 1600 m2, hay referencia a la "Calleja", pues se describe: "Linda: Norte, camino; Sur, Calleja; Este, camino, Oeste camino y Carlos Manuel ".

Ahora bien, si tenemos en cuenta la descripción antigua de esta finca " DIRECCION001 "; así en la escritura pública de partición de la herencia de Dª María Purificación , abuelo del actor, y del que la hereda Doña Sandra , (a la que el actor se la compra) de fecha 13 de Mayo de 1969, que con el nº 22: se describe como " DIRECCION001 : Linda: Norte, camino; Sur, camino; Este casona de la misma y Oeste, camino, mide 17 áreas"; no hay duda que la referencia a la calleja que se hace en la escritura pública por la que compra el actor es un error.

Tampoco en la descripción de la casona con la que el " DIRECCION001 ",linda por el Este, hay referencia a la "Calleja"; así en el nº 6 de la misma escritura pública de partición se describe como "Casona sita en la Calle DIRECCION000 , linda: Norte, Pedro ; Sur casona Toril (esta es la casa actualmente de la demanda); Este calle de su situación y Oeste DIRECCION001 " (folio 33).

Por si lo anterior fuera poco, en el documento nº 12 de la demanda, suscrito entre el padre del actor D. Benjamín , y D. Pedro Francisco , (la persona a la que compra la demandada, la casa nº NUM002 de la C/ DIRECCION000 ), con fecha 14 de Mayo de 1978, se hace por D. Pedro Francisco expreso reconocimiento de colindancia de su finca con el DIRECCION001 , pues no cabe entender otra cosa de los términos empleados: "D. Benjamín autoriza a D. Pedro Francisco , a que haga una zanja y a abrir dos ventanas en la parte baja posterior de la casa propiedad del Sr. Pedro Francisco , que linda por la parte posterior con un prado propiedad del Sr. Benjamín .

Comprometiéndose el Sr. Pedro Francisco , a que si en el día de mañana el Sr. Benjamín edificara en dicho prado y por petición del mismo, cerraría las dos ventanas de la planta baja del edificio.

Quedando claro que la ventana de la parte superior, que da al prado del Sr. Benjamín , no tiene nada que ver con este escrito, ya que estaba hecha con anterioridad".

De este documento no solo resulta acreditado la inexistencia de terreno intermedio entre el Prado del actor y la casa de la demandada, sino la colindancia de ambos inmuebles, y también el origen de la calleja, zanja aperturada por D. Pedro Francisco por autorización del padre del actor.

Que el DIRECCION001 se encuentre separado de la zona destinada a la calleja, que tanto los litigantes como testigos reconocen se utilizaba para desagüe, de un pequeño muro de piedras no es óbice para desvirtuar su pertenencia al Prado, que con claridad resulta de todos los datos expuestos, pues no se trata de un muro de delimitación de propiedades sino de contención del terreno, pues el Prado se encuentra a un nivel superior en pendiente, que evidencia la poca altura del muro respecto del Prado de solo 20 centímetros.

La escritura de rectificación registral obedece a la legitima finalidad de modificar los linderos descritos en la escritura pública de compraventa, que no se acomodaban ni a la realidad, ni a la descripción histórica de la finca adquirida.

TERCERO.- Estableciéndose la colindancia de los inmuebles del actor y demandada, y con ello el presupuesto de hecho legitimador de la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, procede analizar, los dos únicos motivos que se alegan en el recurso de apelación para oponerse a la estimación de la demanda.

En primer lugar la prescripción de la acción negatoria en cuanto a la ventana de la primera planta.

Sostiene la parte demandada que la ventana de la planta primera de la casa que da al DIRECCION001 existe desde hace más de 30 años, desde que la casa era destinada a Toril.

Partiendo de este dato, la parte demandada, entiende que la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas ha prescrito ya que la acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben en el plazo de treinta años.

La esencia de la servidumbre de luces y vistas no es el derecho de recibir iluminación o contemplación del fundo contiguo, como ya declaró la STS de 12 de Octubre de 1909 , sino la prohibición al dueño del predio sirviente de construir de manera que elimine o entorpezca el disfrute de luces y vistas.

El derecho de abrir los huecos o ventanas en pared propia no deriva de ninguna servidumbre legal, sino del mismo derecho de propiedad; derecho que, por razones de vecindad, la Ley limita en su ejercicio, con la finalidad de conciliarlo con el derecho del fundo contiguo, a edificar libremente.

Los arts. 581 y 582 del Código Civil establecen limitaciones o restricciones legales del derecho de propiedad, por razón de vecindad.

El art. 582 prohíbe la apertura de huecos a menos de dos metros de distancia en vista recta, o de 60 cm. en vista oblicua. "La finalidad del art. 582 del Código Civil es la de proteger la propiedad del vecino de soportar toda gravamen que no le venga impuesto o lo consienta expresamente" (STS 17 de Abril de 1995 ).

Si se violan las prohibiciones señaladas en los artículos 581 (huecos de tolerancia) y 582 del Código Civil , el propietario del fundo colindante puede pretender, legítimamente, que se ordene su cierre o que se tapen los huecos o ventanas, que no respeten las limitaciones legales, por medio de acción real sometida al plazo de prescripción extintiva de 30 años, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1963 del Código Civil . Transcurrido dicho plazo, el colindante no podrá exigir su cierre.

Ahora bien, que por el transcurso de 30 años desde la apertura de la ventana o hueco, sin ejercitar la acción de petición de cierre de la misma, se pierda la facultad de formular tal petición a los Tribunales, no quiere decir que el que ha abierto los huecos o ventanas tenga derecho de servidumbre de luces y vistas, para cuya adquisición se requiere no solo el transcurso del tiempo sino también el acto obstativo del dueño del predio sirviente, pues se trata de una servidumbre negativa (definida en el artículo 533 del Código Civil como "la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre"); ni que el dueño del predio, del que los huecos toman las vistas o luces, haya perdido la acción para pedir que tiene derecho a construir en su terreno tapando los huecos, de manera que entorpezca el disfrute de las luces y vistas; esto es para ejercitar la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas.

Como se ha dicho, la esencia de la servidumbre de luces y vistas, es la de prohibir al dueño del predio sirviente que construya de manera que elimine, dificulte o entorpezca el disfrute de luces y vistas.

De la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, como de toda acción declarativa, solo puede valerse quien tiene necesidad especial para ello. Debe existir una duda, una controversia, una necesidad de tutela, de tal manera que el interés del demandante desaparece sino hay inseguiridad Jurídica.

Solo desde que existe esta necesidad de tutela, por cuestionarse en el caso de la servidumbre de luces y vistas, que el predio pueda estar gravado con la misma, es cuando puede comenzar a correr el plazo de la prescripción extintiva de la acción negatoria. El art. 1969 del Código Civil así lo dice, cuando establece "El tiempo para la prescripción de toda clase de actuaciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse".

La prescripción extintiva no puede entenderse nacida, sino desde que ante el ataque de un tercero, el derecho no es defendido por su titular.

Con la apertura de las ventanas en pared propia con vistas al fundo contiguo, no se esta atacando la plenitud del derecho dominical del predio colindante, pues tan solo se esta vulnerando la prohibición del art. 582 o 581 , en su caso. El ataque al derecho de propiedad del inmueble colindante se produce cuando se pretende que no haga algo a lo que tendría derecho, sería lícito, sin la existencia de la servidumbre, esto es desde el acto obstativo. En el caso de autos el acto obstativo no se puede entender producido hasta el quince de Octubre de 2003, fecha en que la demandada, junto con propietarios de otras viviendas de la Calle DIRECCION000 , requieren por conducto notarial al actor "para que retire los arbustos colocados delante de la casa de Doña Clara a una distancia inferior a dos metros" (folio 56 y ss.), actuación que constituye un ataque contra la plenitud del derecho de propiedad del actor sobre el Prado, haciendo nacer en el actor la necesidad de tutela, que justifica el ejercicio de la acción negatoria de servidumbre.

El actor principal no reconoce que la ventana de la planta primera de la casa de la demandante tenga más de 30 años, (desde luego ya existía en la fecha del documento nº 12 (14 de Mayo de 1978). Esta cuestión en todo caso, resulta irrelevante por cuanto que el actor no ha solicitado el cierre de huecos alguno. Esta ventana que no puede ser tenida, a falta de título que la legitime, sino como mero acto tolerado; es insuficiente para adquirir por prescripción adquisitiva el derecho de servidumbre, e insuficiente para provocar la extinción de la acción declarativa de inexistencia de servidumbre, en la medida en que resulta insuficiente para llegar por si sola a gravar el derecho de propiedad.

CUARTO.- Con relación a la ventana y huecos de la planta baja, cuyo cierre tampoco pretende la parte actora, alega la demandada apelante que se encuentran amparadas por la existencia de una servidumbre voluntaria, que entiende resulta del documento nº 12 aportado con la demanda, de fecha 14 de Mayo de 1978.

Alega que la Sentencia recurrida comete una incongruencia, pues estima que ha quedado acreditado el título de constitución de servidumbre voluntaria y sin embargo hace prosperar la acción negatoria.

La Sentencia recurrida en ningún momento declara que del documento de fecha 14 de Mayo de 1978 , trascrito en el Fundamento de Derecho Segundo de esta resolución, constituya título de servidumbre voluntaria, se limita a señalar que "a los meros efectos polémicos, habiéndose solicitado autorización para edificar la condición se habría producido, razón por la que no estima la acción negatoria de servidumbre".

La parte actora en ningún momento reconoce resulte de ese documento una servidumbre voluntaria, sino solo una "autorización temporal o condicionada".

Si la servidumbre de luces y vistas se caracteriza en esencia por la prohibición al dueño del predio sirviente de construir de manera que elimine o entorpezca el disfrute de luces y vistas, no puede entenderse que el documento suscrito entre el anterior propietario de la casa de la demandada y el padre del actor, constituya una servidumbre voluntaria de luces y vistas, pues en ningún momento resulta restricción alguna del derecho de edificar del actor. Del referido documento, solo resulta la autorización para la apertura de dos ventanas en la planta baja, autorización de carácter temporal o condicional, hasta que el propietario del Prado edificara.

La parte actora no pretende que la demandada cierre los huecos existentes en la planta baja, por lo que resulta superfluo la polémica respecto así la condición se ha de entender producida con la sola intención de edificar del actor, o es preciso que la edificación se haya levantado.

Lo que es claro, es que la autorización concedida por el Sr. Luis Pedro en el documento de 1978, para la apertura de dos ventanas en la planta baja, que no restrinje su derecho de edificar en el Prado en forma alguna, no constituye óbice para que pueda prosperar las peticiones declarativas de la parte actora, respecto a que no existe servidumbre de luces y vistas que grave su propiedad, y a que el actor puede edificar en el DIRECCION001 , parcela catastral NUM000 del Polígono NUM001 de Salas de los Infantes, sin dejar distancia intermedia por razón de los huecos existentes en la casa de la demandada

QUINTO.- La confirmación de la Sentencia determina la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante (art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Se confirma la Sentencia de fecha 30 de Julio de 2007 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Salas de los Infantes y se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente Dª ARABELA GARCÍA ESPINA estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario. Doy fe.-