Sentencia Civil Nº 140/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 306/2008 de 31 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00140/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7005028 /2008

RECURSO DE APELACION 306 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 123 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de POZUELO DE ALARCON

De: DOÑA Regina , DON Luis Pablo , DOÑA Carmela y DON Ceferino

Procurador: DON ESTEBAN MUÑOZ NIETO

Contra: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NUM000 DE POZUELO DE ALARCÓN (MADRID)

Procurador: DOÑA MARÍA DEL CARMEN VALADES GARCÍA

Ponente: ILMA.SRA. Dª.MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

SENTENCIA Nº 140

Magistrados:

ILMO. SR. D.ANTONIO GARCIA PAREDES

ILMA. SRA. Dª.CARMEN GARCIA DE LEANIZ CAVALLE

ILMA. SRA. Dª.MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

En Madrid a treinta y uno de marzo de dos mil nueve. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres.

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario nº 123/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.2 de Pozuelo de Alarcón en Madrid, seguidos entre partes, de una como demandantes-apelantes Doña Regina , Don Luis Pablo , Doña Carmela y Don Ceferino , representados por el Procurador Don Esteban Muñoz Nieto, y de otra, como demandada- apelada Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 de Pozuelo de Alarcón en Madrid, representada por la Procuradora Doña María del Carmen Valades García.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pozuelo de Alarcón, en fecha 8 de enero de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. ESTEBAN MUÑOZ NIETO, en nombre y representación de Dª. Regina , D. Luis Pablo , Dª. Carmela y D. Ceferino , contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA SITA EN LA CALLE DIRECCION000 , NUM000 DE POZUELO DE ALARCÓN (MADRID), debo ABSOLVER Y ABSUELVO a dicha demandada de los pedimentos efectuados en su contra; todo ello con expresa imposición a los actores de las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandantes, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 26 de marzo de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se admiten en lo pertinente los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del Juicio ordinario nº 123/2007, tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Pozuelo de Alarcón, seguidos entre Dª Regina , D. Luis Pablo , Dª Carmela y D. Ceferino , propietarios de los pisos NUM011 , NUM012 , DIRECCION001 y DIRECCION002 , respectivamente, como demandantes-apelantes, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 de Pozuelo de Alarcón (en adelante C de P) como demandada-apelada, sobre impugnación del acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria celebrada el 14-3-2006, por ser contrario a la ley y al título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal, donde existe servidumbre de paso de peatones cuyo ejercicio se impide y haberlo adoptado sin los requisitos legales.

Por su parte la demandada se opuso a la demandada manteniendo que el acuerdo fue válidamente adoptado por mayoría, y que la constitución de la servidumbre de paso entre fincas matrices, es de fecha anterior a la constitución del derecho de uso y disfrute exclusivo de los locales de la planta baja de la finca de la calle DIRECCION000 nº NUM000 .

La sentencia desestima la demanda al considerar que las obras podían aprobarse por mayoría y no afectan al título constitutivo.

Contra la referida sentencia se interpone por los demandantes recurso de apelación que fundamentan básicamente en torno a lo siguiente:

--Carácter de las obras, que sí son extraordinarias, pero no necesarias, siendo los únicos beneficiados los propietarios de los locales y además impiden el acceso al resto de los comuneros que no poseen llave del cerramiento originándoles graves perjuicios: no pueden transitar alrededor de su casa, si se cae algo en la zona cerrada no pueden recogerlo y hasta se pueden dar problemas de seguridad.

--Las obras sí modifican los elementos comunes, alterando el cerramiento el título constitutivo por estar hecho en zona que constituye servidumbre de paso recíproca entre las fincas registrales nº NUM001 , NUM002 y NUM003 y requieren unanimidad conforme al art. 17.1 de la LPH .

--La sentencia incurre en errores sobre los hechos y carece de motivación suficiente, lo que le origina indefensión.

-- La unanimidad se requiere no sólo de la C de P demandada, sino también del resto de las comunidades de propietarios vinculadas por la servidumbre de paso recíproca, esto es las sitas en la calle DIRECCION000 nº NUM000 y calle CAMINO000 nº NUM004 . Incluso de considerar que basta con la mayoría, el acuerdo hubiera necesitado la mayoría de las comunidades referidas.

Recurso al que se opone la C de P demandada que solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- El recurso no ha de prosperar.

Establece el artículo 17 LPH : "Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. (...)

3ª) Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

En la Junta General Extraordinaria celebrada el 14-3-2006, se somete a votación el acuerdo relativo a la "aprobación del vallado de la zona de la finca en las partes en que tienen asignado el uso y disfrute en exclusiva las fincas registrales nº NUM005 , NUM006 y NUM007 , que son predios dominantes, y que corresponden al techo de las fincas NUM008 y NUM009 , que serán los predios sirvientes, siendo todos los gastos de mantenimiento a cargo de las fincas NUM010 , NUM006 y NUM007 ", aprobado por mayoría, en concreto con 10 votos a favor que representan el 59,2800 % de las cuotas; y 4 votos en contra que representan el 18,9200 € de las cuotas.

Los apelantes entienden que las obras referidas no son necesarias y modifican el título constitutivo que comprende una servidumbre, por lo que para su aprobación se requería unanimidad, como establece el art. 17.1 de la LPH .

No se admite este motivo del recurso. Las obras llevadas a cabo consisten en un cerramiento o valla metálica, como se aprecia en las fotografías obrantes a los folios 91 y 92, colocadas en dos puntos, delante y detrás, del edificio sito en calle DIRECCION000 nº NUM000 de Pozuelo, sobre zona común, cuyo uso y disfrute lo tienen atribuido en exclusiva los locales en planta baja del inmueble.

Sobre esta cuestión recoge la sentencia de la AP de Santa Cruz, sec. 4ª, de fecha 15-12-2003 (EDJ 2003/207566 ) lo siguiente: "...es cierto que el Tribunal Supremo (entre otras, en sentencias de 24 de febrero, 29 de julio y 29 de noviembre de 1996, 15 de febrero de 1998 y 3 de marzo de 2003 EDJ 2003/3624 ) viene entendiendo que las obras consistentes en meros cerramientos o vallados del perímetro del espacio o solar que rodea un edificio no tienen la entidad que se les atribuye en la sentencia aquí apelada, cuando tienen como fin simplemente el de deslindar dicho espacio de la vía pública o de otras propiedades colindantes.

Así, tiene declarado el alto Tribunal que:

"La cuestión relativa a la aplicación o no de la regla de la unanimidad para la validez del acuerdo, depende de las características de las obras de cerramiento, pues si estas son (como se explica en la sentencia de 31 de marzo de 1995, núm. 314/1995, Sala de lo Civil, Recurso núm. 3163/1992, EDJ 1995/1158 ) extraordinarias, necesarias y no modificativas de los elementos comunes, el acuerdo se rige por la regla de la mayoría, lo que no sucedería si son obras que alteran los elementos comunes, tal como razona, en otro caso de cerramiento, la sentencia del tribunal Supremo de 30 de enero de 1996 EDJ 1996/270 ."

La diferencia esencial a estos efectos viene dada por la naturaleza y finalidad de las obras, entendiéndose que estas alteran los elementos comunes cuando tiene una naturaleza duradera, suponiendo el cierre de un edificio o urbanización anteriormente abierta. La citada sentencia de 31 de marzo de 1995 establece que:

"Existe una notable diferencia entre la instalación de verjas o cancelas que permitan el cierre de un pasaje privado y la construcción de un muro que cierra una urbanización originariamente abierta, lo que altera muy considerablemente la situación general prevista en el título constitutivo, excediendo de los límites de un simple acto de administración para proteger la seguridad de las personas y los bienes que pudiera excluir la regla de la unanimidad."

Se entiende, como recoge la sentencia recurrida, que estamos antes uno de esos supuestos en que no se produce una alteración sustancial, pues no se trata de un muro de cerramiento, sino de una verja metálica que en absoluto impide la visibilidad, ni consta que tampoco impida el paso al resto de los comuneros por esa zona, aún cuando y como se admite por todos, se trata de un espacio cuyo uso y disfrute lo tienen en exclusiva los locales, que votaron a favor de su instalación. Es más por parte de la C de P se dice haber ofrecido unas llaves a los demandantes de la referida valla, sin que la hayan aceptado. No se constata tampoco perjuicio para ninguno de los recurrentes, comuneros también al ser propietarios de distintos pisos del inmueble, cuando precisamente -y del contenido del acta de la Junta discutida así se desprende- la instalación de la verja tiene la finalidad de preservar esas zonas (por otro lado de uso exclusivo de los locales) de la suciedad que origina malos olores y que de forma reiterada se produce cuando se reúnen allí los fines de semana un número indeterminado de personas, como ocurre en los llamados "botellones". Y la evitación, en lo posible, de tales consecuencias no parece que pueda perjudicar, sino todo lo contrario, ni crear problemas de seguridad, al resto de los comuneros.

Las obras pueden calificarse de extraordinarias, en cuanto no dirigidas a la conservación y reparación que los elementos comunes pueden experimentar como consecuencia de su normal uso y disfrute; y así mismo necesarias pues su objeto es, en definitiva, evitar un uso incorrecto por parte de terceros de las zonas afectadas por el vallado, causante de perjuicios e incomodidades a los miembros de la comunidad, procurando así una mejor y más segura convivencia; y no modificativas, dado el alcance y estructura del vallado, que se configura como un mero acto de administración sujeto no al requisito de la unanimidad, sino de mayoría simple del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Y en cuanto a la servidumbre de paso, efectivamente en la escritura de obra nueva y división horizontal (a los folios 44 y ss), de fecha 12-7-1985, de la construcción realizada sobre la parcela, finca registral nº NUM002 (sita en calle DIRECCION000 nº NUM000 de Pozuelo) hace referencia a la servidumbre de paso establecida en la escritura de 6-7-1984, servidumbre "recíproca entre las fincas NUM001 , NUM002 y NUM003 , para la libre circulación de peatones entre unas y otras por las zonas libres de edificación a nivel de planta baja". Pero si se repara en el plano con las referencias a mano aportado con la demanda (al folio 81), que admite la C de P, se observa que el paso entre esas tres fincas matrices, ya construidas, sigue existiendo a pesar del vallado, al mantenerse espacio libre de comunicación entre las tres fincas. Todo ello sin dejar de poner de manifiesto la situación de hecho en la que, tal y como está el contenido registral, la servidumbre inscrita debe ser compatible con la atribución del uso y disfrute exclusivo de la zona vallada a favor de los propietarios de los locales, también inscrita en el Registro, como así parece entenderse por todos. Por todo ello la servidumbre referida no se ve impedida, al seguir existiendo -tras la colocación de la valla- paso libre entre las tres parcelas, por lo que tampoco desde esta perspectiva se altera el título constitutivo.

En consecuencia, esta Sala considera que el acuerdo sobre obras impugnado se adoptó válidamente por mayoría, no precisando votación a su favor unánime, ni tampoco la concurrencia de las otras dos comunidades de propietarios, pues como se ha dicho no se considera menoscaba la servidumbre.

TERCERO.- Sigue argumentando el recurso que la sentencia ha incurrido en errores sobre los hechos y está falta de motivación, lo que origina indefensión. Motivo que así mismo debe decaer, siendo el acuerdo como es de la C de P, compuesta por 20 propietarios, de los que asistieron 17, entre presentes y representados, su validez no se ve alterada por razón de las personas que hayan llevado a cabo el vallado.

Tiene declarado el TS Sala 1ª, en sentencia de 14-3-2008, nº 217/2008, rec. 19/2001 (EDJ 2008/56452 ) que la motivación de la sentencia "constituye una exigencia constitucional (artículo 120.3 de la Constitución EDL 1978/3879 ) y de la legalidad ordinaria (artículos 248.2 y 3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 371 y 372 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sin que, no obstante, se haya mencionado la transgresión de ninguno de estos preceptos por la parte recurrente.

Procede recordar que el Tribunal Constitucional ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la solución judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate (STC numero 101/92, de 25 de junio ), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución (STC número 186/92, de 16 de noviembre ); por otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide (SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992, y, en igual sentido, STS de 12 de noviembre de 1990 ).

Esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992 ), y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenida en la parte dispositiva (STS de 15 de febrero de 1989 ), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo (SSTS de 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992 ).

Y aquí la sentencia de primera instancia tiene una motivación suficiente, y se apoya en razones que permiten conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, o lo que es lo mismo, su "ratio decidendi" (sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Primera, 75/2005 de 4 de abril de 2005 EDJ 2005/23716 ), por lo que ninguna indefensión se ha causado.

Procede por todo lo anterior desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia.

CUARTO.- Las costas de este recurso se imponen a la parte apelante, en virtud del art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Regina , D. Luis Pablo , Dª Carmela y D. Ceferino contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pozuelo de Alarcón, de fecha 8 de enero de 2008 , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a