Sentencia Civil Nº 140/2013, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 83/2012 de 24 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 140/2013

Ilmo. Sr. Presidente:

D. AURELIO VILA DUPLÁ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS SANTIAGO DELGADO CRUCES

D. ILDEFONSO PRIETO GARCÍA NIETO

En Pamplona, a 24 de septiembre de 2013 .

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 83/2012, derivado de el Juicio Ordinario nº 54/2010del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Estella; siendo parte apelante, las demandantes Dª. Almudena y Dª. Estefanía , r epresentadas por la Procuradora Dª Mercedes Hermoso de Mendoza Erviti y asistida por el Letrado D. Miguel Echegaray Inda; parte apelada, Dª. Paulina , representada por el Procurador D. Javier Araiz Rodríguez y asistida por el Letrado D. Víctor Leal Grados.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESUS SANTIAGO DELGADO CRUCES .

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 9 de diciembre de 2011, el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Estella dictó Sentencia en el Juicio Ordinario nº 54/2010, cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

' Desestimola acción de resolución contractual ejercitada con carácter principal por Dña. Almudena y Dña. Estefanía , a través de su representación procesal, contra Dña. Paulina , quien compareció también debidamente representada.

Estimo parcialmente la pretensión ejercitada subsidiariamente y, en consecuencia, condeno Dña. Paulina a realizar las siguientes obras de reparación para subsanar las deficiencias existentes según lo referido en los fundamentos anteriores:

1.- colocar un ventilador de 300 metros cúbicos en una de las tres salidas de ventilación a cubierta;

2.- colocar una toma y desagüe para lavavajillas en la cocina;

3.- por último, deberá reforzar el encachado de grava según lo proyectado y colocar lámina asfáltica en evitación de humedades por capilaridad y aislante para evitar el puente térmico en los muros norte y oeste.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de Dña. Almudena y Dña. Estefanía .

CUARTO.-La parte apelada, Paulina , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 83/2012, habiéndose señalado día para su deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.-Las actoras, en su condición de compradoras de la vivienda sita en Arguiñáriz, apartamento nº NUM000 de la planta baja de la denominada casa parroquial sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM001 , formularon demanda contra la vendedora de la misma, pidiendo, con carácter principal la resolución del contrato de compraventa y, consecuentemente, cancelación de las inscripciones registrales relativas tanto a la vivienda como al préstamo con garantía hipotecaria y a que las indemnizase en los intereses satisfechos de dicho préstamo, gastos que ocasione la cancelación, importe del informe de tasación de la vivienda y gastos realizados con ocasión de la adquisición de la vivienda mencionada; subsidiariamente instó la condena de la demandada a ejecutar las obras correspondientes para dejar la vivienda en condiciones de idoneidad, conforme al informe pericial del arquitecto Sr. Severiano .

La parte demandada se opuso a lo pedido en la demanda y alegó la excepción de litisconsorcio pasivo necesario por no haber sido demandados 'los agentes intervinientes en las obras'.

Tal petición, en los términos en los que fue planteada, fue resuelta en la Audiencia Previa, habiendo sido rechazada la excepción. Los hechos controvertidos quedaron fijados en la resolución de la venta por falta de habitabilidad y, subsidiariamente, en la reparación de los defectos de que adolece la vivienda vendida.

La sentencia dictada en primera instancia consideró que la parte actora no había conseguido demostrar que la demandad hubiese incumplido su obligación de entrega, ni por ende, la inhabilidad del objeto vendido. Lo que dio lugar a que se desestimase la acción resolutoria. Tal pronunciamiento se asentó básicamente, en que en cuanto a una buena parte de pretendidos defectos, los mismos eran visibles y conocidos y, en cuanto a otros, señaladamente las cuestiones de aislamiento, humedades y calefactado de la casa, en haber considerado más adecuado el informe emitido por el arquitecto que dirigió la obra, sobre los realizados por los peritos que fueron designados a instancia de parte y judicialmente y por el hecho de que 'las humedades aparecieron en el momento en que el desagüe de la bañera se estropeó, como consecuencia de un mal uso de la misma'.

En cuanto al pedimento subsidiario fue estimado parcialmente en la sentencia apelada.

Resolución contra la que la parte actora interpuso el presente recurso de apelación en el que insiste en la pretensión principal y, de nuevo, subsidiariamente, en la estimación de la acción reparadora de defectos constructivos en su integridad.

SEGUNDO.-Vistos los términos del recurso y los suplicos tanto de la demanda como del escrito comprensivo del recurso, conviene señalar que no cumplen con lo establecido en el art. 399 LEC que obliga a la parte a fijar con claridad y precisión lo que se pida, en tanto que adolecen de una excesiva prolijidad; ello no obstante es posible la resolución de la alzada. Las pretensiones deducidas se reproducen en el recurso en todo aquello que la sentencia no acogió.

Para resolver la cuestión que se plantea es necesario partir de lo dispuesto en las Leyes 567 y 568 de la Compilación según las cuales constituye esencial obligación de vendedor la de entregar la libre posesión de la cosa vendida y la de hacer todo lo posible para que el comprador adquiera la propiedad sobre la misma; siendo así que el otorgamiento de la escritura pública, salvo pacto en contra que no es del caso, equivale a la entrega de la cosa vendida.

La cuestión cardinal reside en determinar si la vendedora en el caso controvertido cumplió con la obligación de entrega de la cosa, en cuanto que no basta con su puesta a disposición o entrega material, sino que la misma lo ha de ser en condiciones hábiles, idóneas al fin propuesto por la partes al contratar que en el caso de viviendas es, básicamente, servir de habitación al comprador; en suma, el pago del precio lo es a cambio de la recepción de una cosa en condiciones de servir a la finalidad a la que se destina. Tal es, a nuestro entender, el punto de partida para la resolución del recurso.

Por eso desde la perspectiva del pedimento principal que fue el resolutorio, carecen de interés, cuestiones como las contempladas en los tres primeros motivos de la alzada en cuanto dirigidos a combatir aspectos parciales y afirmaciones de hecho, aisladas, contenidas en la sentencia apelada. Así la cuestión no es si la demandada llegó o no a vivir en la vivienda vendida, si le convencieron o no para que la vendiese o si las actoras vivieron o no en la casa sin especial inconveniente hasta febrero de 2010, probablemente se refiere a 2009 tratándose de un simple error. Lo básico no es eso sino determinar si la cosa vendida se entregó en condiciones de idoneidad o si, por el contrario, adolecía de vicios constructivos graves que impedían un uso normalizado, esto es, que hacían a la vivienda inhabitable frustrándose de este modo el interés de las adquirientes, es decir, que la casa vendida no servía al fin a que estaba destinada por su inhabilidad e inhabitabilidad con arreglo a los estándares al uso.

TERCERO.-Desde luego no puede afirmarse la condición de defectos constructivos de aquellos elementos impuestos por la propia naturaleza de las cosas que además estaban a la vista y se aceptaron por las compradoras cual sucede con las dimensiones, altura y distribución de la vivienda, así como con la placa turca y su disposición o la altura para la instalación del lavavajillas, cierre de las ventanas, persianas e incluso bañera de cal. En el mejor de los casos la falta de adecuación a la normativa puede originar un uso más o menos incómodo pero en todo caso conocido y asumido por las compradoras, dado que se trataba de una casa rehabilitada pero de antigüedad notoria, construida sobre una planta baja parcialmente soterrada que fue bodega en su día, construida además con criterios de arquitectura 'bioclimática'para persona que comparte tales principios, por eso las condiciones de la casa antes referidas podrán suponer, en su caso, un uso más gravoso según los estándares actuales, pero en modo alguno supone la existencia de vicio o defecto constructivo capaz de teñir de inhabilidad la casa vendida.

Fácilmente se comprende lo expuesto si se tiene en cuenta que la colocación de placa turca es inusual según los estándares constructivos actuales de España, pero tal sistema puede ser aceptado sin inconveniente por personas que comparten el ideario que expuso en su informe el propio arquitecto director de las obras Sr. Alexis al afirmar que 'es el mejor sistema para tener un postura natural al defecar, ayudando a evacuar correctamente...'y, desde luego, a condición, claro está, de que sea plenamente funcional. Lo propio sucede con la bañera de Tadelac que según dicho arquitecto '...fue una prueba experimento para una vivienda muy personalizada'y que en principio posee funcionalidad si se usa adecuadamente. En definitiva, el uso de sistemas o materiales que se consideran más acordes con un criterio de tipo 'ecológico'o con la naturaleza no supone de por si la existencia de vicio o defecto constructivo a condición de que sea funcional, sobre todo cuando tales particularidades se hicieron o se introdujeron para una vivienda 'muy personalizada', se encontraban a la vista y las compradoras las aceptaron, tácitamente al menos.

CUARTO.-Las cuestiones que se abordan en los motivos 6, 7 y 8, insuficiencia del sistema de calefacción, aislamiento térmico y humedades en la vivienda, respectivamente, merecen un tratamiento conjunto.

Hemos dicho en otras ocasiones que la valoración de la prueba realizada por el Juez de Primera Instancia ha de prevalecer sobre la realizada por las partes, de manera que el error en la valoración de la prueba ha de prosperar cuando tales conclusiones valorativas sean contrarias a la lógica o a la recta razón, principalmente cuando se trata de prueba pericial cuyo criterio valorativo esencial no es otro que el del sentido común. Y todo ello con arreglo a la propia naturaleza del recurso de apelación que permite al tribunal que de él conoce revisar tanto la prueba practicada como el derecho aplicado.

La inexistencia de vicio constructivo grave determinante de la inhabilidad de la casa para el fin al que se destina, fue conclusión que obtuvo la Juez a quo sobre la base del informe del arquitecto director de la obra Don. Alexis , para quien la causa de tales humedades está en la caída de agua desde un bidón puesto junto a la pared, al rebosar éste y en el mal estado del sumidero de la bañera que pierde agua. Pero, en cambio, tanto el perito designado por la parte como el de designación judicial coincidieron en afirmar que si bien tanto el agua que rebosaba del bidón como el que se perdía por el desagüe de la bañera pudieron contribuir al problema de las humedades, su causa estaba en la inexistencia del forjado sanitario e insuficiencia del encachado, del sistema puesto, así como en la falta de impermeabilización y aislamiento que origina condensaciones que afectan al suelo, a lo que se añade que al estar dos paredes semienterradas para su debida impermeabilización es precisa la construcción de una cámara bufa; en suma, en casas con la disposición que la de autos tiene es preciso hacer una caja aislante tanto para evitar humedades como para corregir un adecuado aislamiento térmico (Don. Severiano ).

El Sr. Ezequiel constató también la existencia de humedades y moho incluso en partes altas del baño, que es contraterreno, habiendo apreciado también humedades generalizadas en la solera y en las paredes y, efectivamente, como acabamos de decir, apreció también la ausencia de forjado sanitario, siendo preciso trasdosar la pared Norte y colocar impermeabilizante en le suelo, siendo insuficiente el encachado todo lo cual determina la existencia de humedad permanente en la casa y una seria dificultad en calentarla.

Añadió en su informe el Sr. Ezequiel que el sistema de drenaje utilizado con fondaline 'se ha demostrado no válido'y que las humedades además estuvieron favorecidas por los rebosamientos del bidón y las fugas de la bañera, pero provienen de que el drenaje de los muros Norte y Oeste no llega hasta los cimientos y la solera es escasa sin lámina impermeabilizante y sin aislamiento. Señaló también durante el acto del juicio que el hecho de no haberse exteriorizado las humedades al principio de la ocupación de la casa no significaba que el problema no existiera dada su progresividad y la retención que producen las pinturas recientes empleadas en la vivienda.

Coincidió también en que las humedades generalizadas afectan seriamente a la temperatura de la casa que es más difícil de calentar.

A lo expuesto cabe añadir, y es lógico, que la separación de tales deficiencias en el criterio del perito Don. Severiano supone en la práctica 'casi hacer una vivienda nueva para aislar e impermeabilizar adecuadamente'.

Pues bien, la Sala al valorar la prueba pericial discrepa de la efectuada por la Juez a quo en tanto que se trata de una vivienda parcialmente soterrada y respecto de ellas las normas de la experiencia ponen de relieve, sobre todo tratándose de casas antiguas, cómo están afectadas por humedades intensas que precisan de actuaciones aislantes e impermeabilizantes importantes, de modo que los muros que tienen tal disposición y se encuentran 'contraterreno'precisan de la realización de una cámara bufa y en el solado de un sistema de aislamiento también eficaz y ello por la propia naturaleza de las cosas, de ahí que por razones de sentido común, de práctica constructiva ordinaria cuyas resoluciones se han revelado satisfactorias, e incluso en razón de una mayor distancia respecto de la obra realizada, pues Don. Alexis fue su arquitecto director, consideremos que la prueba pericial de Don. Severiano y Ezequiel es de mayor entidad, sobre todo cuando la progresividad en la extensión de las humedades es un hecho, por más que hayan coadyuvado en su momento los rebosamientos del bidón y la pérdidas de la bañera, las cuales, por cierto, han de llevar tiempo sin producirse dado que la vivienda referida no se usa ya habitualmente.

Los defectos a los que acabamos de aludir, que consideramos probados, como también los efectos que producen en el sentido de existir humedades generalizadas que afectan también al grado de calor de las vivienda siendo difícil de obtener una temperatura de confort con la estufa instalada, sin que exista otro sistema de calefacción, inciden claramente en la vivienda objeto de la compraventa haciéndola inhabitable según las condiciones que actualmente son admitidas comúnmente o con una habitabilidad, si se quiere, excesivamente gravosa, lo que conduce a considerar que se entregó una vivienda que no era apta para el fin al que estaba destinada de servir de habitación según estándares de habitabilidad y confort actualmente exigibles, y siendo esto así la falta de entrega de cosa idónea por inhabilidad del objeto hace que la compraventa haya de resolverse con lo que el recurso ha de prosperar parcialmente al menos, resolución que ha de tener el correlativo reflejo registral y cuyo efecto ha de ser que las compradoras demandantes reintegren la casa vendida a la vendedora libre de cargas como la recibieron y que simultáneamente a tal entrega la vendedora reintegre el precio pagado que ascendió a 150.243 euros, sin que respecto de tal cantidad quepa imponer otros intereses que los ejecutorios del art. 576.1 de la LEC en cuanto que ha de tenerse en cuenta también el uso de la casa por los apelantes.

CINCO.-Los restantes pedimentos complementarios, según el suplico de la demanda, de la acción resolutoria deducida con carácter principal han de afrontarse en razón de la estimación de los motivos a los que acabamos de aludir, desde la perspectiva de los efectos que produce la acción resolutoria.

En este sentido es cierto que el éxito de tal acción produce, salvo excepciones, efecto retroactivo, pero tal efecto 'ex tunc'lo es entre las partes en cuanto supone la extinción de la relación contractual, volviendo a un estado jurídico preexistente, lo que implica que, como consecuencia de la resolución deban reintegrarse cada uno de los interesados las cosas y el valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato.

Ello no obstante, en los contratos de tracto sucesivo hay irretroactividad en los efectos resolutivos en cuanto a las prestaciones ya ejecutadas. Debiéndose añadir que la resolución no tiene efectos reales, de suerte que ésta solamente impone al incumplidor el deber de volver a transmitir el derecho real de que se trate mediante el correspondiente negocio dispositivo, sin que la resolución produzca ese efecto automáticamente.

Pues bien, con arreglo a lo expuesto resulta que deben desestimarse las peticiones realizadas en relación con los gastos de constitución y cancelación del préstamo hipotecario y ello porque obviamente la cancelación del préstamo no es posible hacerla sin haber sido traído al juicio el prestamista y porque no se trata de prestación realizada por razón del contrato sino por razones ajenas a él, cual la situación económica de las compradoras; sucediendo lo propio respecto de la suma de 12.217,19 euros de intereses de dicho préstamo; lo mismo sucede con los gastos de tasación de la vivienda.

Tampoco, al carecer la resolución de efectos reales, procede acordar la cancelación de la inscripción registral de la compraventa, sin perjuicio de que acceda al registro una vez se produzca el acto por virtud del cual tenga lugar el reíntegro simultáneo y recíproco de la casa y del precio. No procede acceder a las anotaciones en el Ayuntamiento, en el Catastro al carecer de la condición de prestaciones habidas por razón del contrato.

Por el contrario la demandada deberá indemnizar a las actoras en los importes correspondientes a los gastos de notaría, Transmisiones Patrimoniales, Registro e información registral y Plusvalía que fueron los que asumieron en razón del contrato; debiendo asumir aquélla los mismos gastos relativos al otorgamiento correspondiente en razón de la resolución contractual.

La estimación del pedimento principal hace innecesario el estudio y resolución del formulado subsidiariamente.

SEXTO.-En cuanto a las costas causadas tanto en la primera instancia como en la alzada no procede hacer especial pronunciamiento dado que la demanda se estima en parte, y con igual carácter al recurso, arts. 394.2 y 398.2 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmenteel recurso de apelación al que el presente Rollo se contrae, interpuesto por la Procuradora Sra. Hermoso de Mendoza Erviti, en nombre y representación de Dña. Almudena y Dña. Estefanía , dirigidas por el Letrado Sr. Echegaray Inda frente a la sentencia de fecha 9 de diciembre de 2011 por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Estalla en autos de juicio ordinario nº 54/2010; el que ha sido parte apelada Dña. Paulina representada por el Sr. Araiz Rodríguez y defendida por el Letrado Sr. Leal Grados, debemos revocar y revocamosla sentencia apelada, la cual dejamos sin efecto ni valor y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda, acordamos la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las litigantes sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM001 Planta NUM002 , apartamento nº NUM000 de Arguiñariz (Gurguillano) formalizado en contrato privado de 1 de marzo de 2008 posterior escritura de compraventa otorgada el 29 de febrero de 2008 y ante la notario de Pamplona Sra. Chocarro Ucar, nº 483 de su protocolo y, en consecuencia, condenamos a la demandada vendedora a que devuelva a las actoras compradoras el precio de la venta, CIENTO CINCUENTA MIL DOS CIENTOS CUARENTA Y TRES EUROS (150.243€), más los intereses del art. 576.1 LEC contra la simultánea entrega por las que fueron compradoras de la vivienda adquirida libre de las cargas posteriores a la fecha del otorgamiento de la escritura.

Asimismo condenamos a la demandada a que indemnice a las actoras en los importes correspondientes a los gastos de otorgamiento de la escritura pública mencionada, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Registro e información registral y Plusvalía que fueron satisfechas con ocasión de la venta que se resuelve; y a que asuma los mismos gastos relativos al otorgamiento correspondiente en razón de la resolución del contrato acordada en esta sentencia.

Sin costas.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banesto, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.