Sentencia CIVIL Nº 140/2017, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 552/2016 de 16 de Mayo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A NÚM. 140

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

D. José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

D. Antonio Marín Fernández

Dª. Concepción Carranza Herrera

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4 DE SANLÚCAR DE BARRAMEDA

JUICIO ORDINARIO Nº 462/2013

ROLLO DE SALA Nº 552/2016

En Cádiz, a 16 de mayo de 2017.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Sres. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido DON Candido , representado por el Procurador Sr. Zaragoza Monge, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Díaz Guerrero.

Como parte apelada ha comparecidoDOÑA Rosaura ,representada por la procuradora Sra. Blanco García y asistida por la letrada Sra. Cladera Moranta.

Ha sido Ponente la Magistrada Sra. Concepción Carranza Herrera, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Sanlúcar de Barrameda por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 12/04/2016 en el procedimiento civil nº 462/2013, se sustanció el mismo en legal forma. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previstos en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.-Se formula recurso de apelación por la parte demandada contra la sentencia que estimando la demanda declara la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes el día 5/03/1986 así como el contrato de fecha 8/10/1998 que modifica el anterior, basando dicha resolución la sentencia en el incumplimiento de la obligación de pago del último plazo del precio pactado en el último contrato y al mismo tiempo, condena al demandado a devolver la posesión del inmueble a la actora y al resto de los legítimos propietarios, dejando el inmueble libre y expedito a disposición de los mismos y declara que Doña Rosaura viene obligada a reintegrar al demandado la cantidad de 17.028'74 euros, con imposición de costas al referido demandado.

El primero de los motivos de recurso que se alega es el relativo a la falta de legitimación activa de la demandante para formular la demanda de resolución del contrato de compraventa por no ser la única propietaria de la finca vendida y no actuar en representación de los restantes propietarios.

Consideramos que el motivo de recurso debe ser estimado. Cierto es que la actora es titular registral del 77'77 % del pleno dominio de la finca vendida al demandado pero también lo es que no actúa en el procedimiento en representación de los restantes comuneros ni con el consentimiento expreso o tácito de los restantes titulares así como que la resolución del contrato que pretende no beneficia necesariamente a la comunidad o al menos a los restantes comuneros y ello en tanto que la resolución del contrato supone la obligación de restituir una cantidad de dinero, 17.028'74 euros, que la actora ofrece restituir al demandado pero que posteriormente podría reclamar a los restantes comuneros y sobretodo, la resolución del contrato priva a los comuneros de la posibilidad de percibir el resto del precio no abonado en la parte que a cada uno corresponda, 20.783 euros. Siendo así y conforme a una reiterada doctrina jurisprudencial que expresa que sólo son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquéllos redunda en claro provecho de la comunidad, pero no en el caso contrario ( STS 8/05/2008 ), consideramos que la actora carece de legitimación activa para ejercitar la acción de resolución del contrato de compraventa.

El Tribunal Supremo ha puesto de relieve reiteradamente la necesidad de que la acción ejercitada redunde en beneficio de la comunidad para reconocer legitimación a un comunero que actúa por si mismo sin representación de los demás; así, la STS 13/07/2012 , señala: 'Es cierto que esta Sala ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. Pero el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embrago no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida - extinción de contrato de arrendamiento- no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad, máxime cuando, como ocurre en el caso presente, los copropietarios se han opuesto expresamente en el proceso a dicha extinción. En consecuencia, para demandar válidamente sería necesario un previo acuerdo entre los comuneros que habilitara a alguno de ellos para actuar en juicio o, en su caso, que tal actuación reuniera a la mayor parte de los intereses de la comunidad. En caso contrario, como nadie puede ser obligado a demandar, no cabe plantear la existencia de una situación de litisconsorcio activo necesario, pero sí la de la falta de legitimación a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no resultar quien actúa titular 'de la relación jurídica u objeto litigioso'.

También la STS de 21/12/2006 , señala 'Es cierto que esta Sala tiene declarado, a parte de otras, en Sentencias de 14 de Mayo de 1985 , 21 de Junio de 1989 , 28 de Octubre de 1999 y 8 de Abril de 1992 , que la legitimación activa del comunero se determinará por su fundamento en el derecho material y el resultado provechoso pretendido, sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actua en nombre e interés de la comunidad de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundará en provecho de la comunidad y siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Marzo de 1998 )'.

La STS de 16/10/2014 , expresa, en sentido favorable a la legitimación por el indudable beneficio que 'En el presente caso, al amparo de los artículos 398 y 490 del Código Civil , la legitimación de la actora resulta plenamente justificada. En primer lugar porque, conforme a la acción ejercitada, no cabe duda que la reclamación del pago de una deuda pendiente con la comunidad responde a un acto de administración del patrimonio hereditario que, en sí mismo considerado, beneficia indudablemente a todos los coherederos que integran la comunidad hereditaria.'

En fecha más reciente, el Tribunal Supremo en sentencia de 22/09/2015 , niega la legitimación activa indicando que 'el derecho de opción resulta indivisible de modo que tanto su ejercicio como la resolución del contrato no puede ser solicitada parcialmente por quien representa bien el 80% o bien el 20% del derecho concedido y, en definitiva, no siendo admitida la figura del litisconsorcio activo necesario como condición de carácter procesal, ya que a nadie se puede obligar a formular demanda, ello se traduce, según reiterada jurisprudencia, en la falta de legitimación 'ad causam' de las hoy demandantes'.

Por las razones expuestas consideramos que en este caso tampoco la actora tiene por si sola legitimación activa para pedir la resolución del contrato de compraventa de una finca que pertenecería proindiviso a varias personas las cuales no han mostrado voluntad alguna de querer resolver el contrato y recuperar la propiedad y con los que la demandante ha manifestado al ser interrogada, tener poca o ninguna relación, además de la enemistad que se reconoce por su representación, no suponiendo dicha resolución contractual pretendida necesariamente un beneficio para la comunidad de herederos de la vendedora.

La falta de legitimación activa de la demandante lleva consigo la desestimación de la demanda y la imposición de las costas a la parte demandante conforme establece el art. 394 de la LECivil .

SEGUNDO.-Debe ahora examinarse la demanda reconvencional formulada por el demandado y desestimada en la sentencia de instancia, en el que el reconviniente, ahora apelante, solicita que se declare la validez y eficacia de los contratos de compraventa de 5/03/1986 y de 8/10/1998 suscritos entre Doña Eugenia , como vendedora, y Don Candido , como comprador, se condene a los demandados en reconvención a que en cumplimiento de lo acordado en dicho contrato, como acto previo o simultáneo al otorgamiento de la escritura de compraventa, regularicen la parcela objeto de compraventa, realizando todo lo necesario para que dicha parcela quede inscrita como finca independiente de las fincas registrales de las que procede y se condene a los demandados a que comparezcan junto con el Sr. Candido en la fecha y ante el notario que ambas partes libremente designen de común acuerdo, o en la fecha y ante el notario que se designe por el juzgado en ejecución de sentencia en caso de desacuerdo, para elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa de fecha 5/03/1986 y 8/10/1998 que lo modifica y para que reciban los demandados del Sr. Candido el pago del resto del precio aplazado de 20.783 euros.

Consideramos que la demanda reconvencional ha de ser estimada si bien no íntegramente, no en todas las peticiones contenidas en la misma.

En efecto y en primer lugar, procede acordar el cumplimiento del contrato solicitado por el demandado en su demanda reconvencional en la que ejercita dicha acción de cumplimineto de contrato privado de compraventa en tanto que no se ha acreditado la falta de pago del precio en la forma pactada que se alega por la demandada en reconvención. El art. 1500 del CCivil establece que el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. El contrato de 8/10/1998 modifica el anterior de 1986 y aumenta considerablemente el precio de la compraventa de 2.407.500 pesetas pactado en 1986 a 7.700.000 pesetas. De dicho nuevo precio, una parte estaba abonada, otra se abona en el acto y se aplaza el pago de la cantidad de 3.450.000 pesetas, estableciéndose en la cláusula primera del contrato que dicha cantidad será abonada 'en el acto de la firma de la escritura de compraventa que será otorgada, sin prórroga alguna, en el plazo de quince días desde la fecha de este documento'.

Siendo así, es claro que la parte del precio aplazada no se tenía que abonar en el plazo de quince días sino en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, otorgamiento que las partes querían realizar sin prórroga alguna en quince días pero lo cierto es que la escritura de compraventa no se ha otorgado aún y por ello el precio que queda por abonar no se ha abonado. De ningún modo el demandado ha manifestado en el acto de la vista que el precio se le requirió pero no ha podido pagarlo sino que ha reiterado que se dejó una parte sin pagar hasta que se hicieran las escrituras, que entre unas cosas y otras no se han hecho, que han hablado pero nunca le han requerido el pago. La propia demandante manifiesta espontáneamente al ser interrogada y por el conocimiento que tiene del contrato que 'el pago del resto del precio sería con la escritura de compraventa, eso es lo normal'.

El otorgamiento de la escritura de compraventa no es una obligación exclusiva del comprador sino que requiere la conducta activa de la vendedora. No consta que el comprador haya sido requerido nunca para el otorgamiento de la escritura pública en fecha y lugar determinados en cuyo caso, de haber incomparecido aquél, podría haber incurrido en incumplimiento del contrato por falta de pago del precio aplazado en el acto de la firma de la escritura de compraventa. Las gestiones realizadas por el letrado de la parte demandante en la localidad donde reside el demandado y que quedan reflejadas en la carta remitida por dicho letrado a la actora, acompañada a la demanda como dcto. Nº 7, no reflejan la existencia de un requerimiento de pago del precio al demandado en los términos necesarios para que hubiera cumplimiento del contrato por parte de la vendedora, pago del precio en fecha y hora en una notaría determinada para el otorgamiento de la escritura de compraventa, y por ello no puede entenderse que haya existido incumplimiento del contrato por parte del comprador que impida la estimación de la acción de cumplimiento que ejercita en la reconvención. Los motivos por los que hasta ahora no se ha otorgado la escritura pública también parecen reflejarse en el referido documento en el que se hace referencia a las dificultades existentes para llegar a acuerdos con los restantes herederos de la vendedora.

Conforme a lo expuesto, es procedente estimar la demanda reconvencional en sus apartados primero y tercero, esto es declarando la eficacia de los contratos de compraventa y condenando a los demandados a su cumplimiento en los términos solicitados, mediante comparecencia de demandados y reconviniente en la notaría que se designe para que de manera simultánea se proceda al pago del precio y al otorgamiento de la escritura de compraventa.

Ahora bien, el compromiso asumido por la vendedora en la estipulación cuarta del contrato en el sentido de llevar a cabo las operaciones registrales pertinentes hasta la inscripción de la finca objeto del contrato en el Registro de la propiedad a nombre del comprador, sin perjuicio de ser una obligación contractual asumida por la vendedora que ahora han de cumplir sus herederos, no se establece en el contrato de compraventa como una condición de previo cumplimiento al otorgamiento de la escritura pública y al pago del precio por lo que se habrá de condenar a los demandados al cumplimiento de dicha estipulación sin la precisión requerida de que se haga como acto previo o simultáneo al otorgamiento de la escritura de compraventa, sin perjuicio de que ello fuera necesario a efectos urbanísticos y hubiera que cumplimentar para el otorgamiento de la escritura de compraventa alguna autorización administrativa pero en modo alguno como una obligación derivada del contrato.

Por todo ello, se considera que no ha existido una estimación integral de la demanda reconvencional y por consiguiente estimamos en aplicación de lo dispuesto en el art. 394.2 de la LECivil que no procede hacer imposición de costas de la reconvención, debiendo abonar cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

TERCERO.- La estimación del Recurso de Apelación lleva consigo que no proceda hacer imposición alguna de las costas causadas en segunda instancia conforme establece el art. 398.2 de la LECivil .

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia porDON Candido ,contra la sentencia de fecha 12/04/2016 dictada por la Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Sanlúcar de Barrameda en los autos ya citados, REVOCAMOS la misma y en su lugar, DESESTIMANDO la demanda formulada por DOÑA Rosaura contra DON Candido , ABSOLVEMOS a referido demandado de la pretensión contenida en la demanda y ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional formulada por DON Candido contra DOÑA Rosaura y contra HEREDEROS DESCONOCIDOS E INCIERTOS DE DON Samuel , DOÑA María Consuelo , DON Pedro Enrique , DOÑA Eufrasia , DOÑA Rosana y DOÑA Cecilia , DECLARAMOS la validez y eficacia de los contratos de compraventa de 5/03/1986 y de 8/10/1998 suscritos entre Doña Eugenia , como vendedora, y Don Candido , como comprador, y CONDENAMOS a los demandados en reconvención a que en cumplimiento de lo acordado en dicho contrato regularicen la parcela objeto de compraventa, finca rústica sita en el término de Chipiona, en el Pago dela DIRECCION000 , con una extensión de 963 meros cuadrados, descrita en los contratos de compraventa referidos, realizando todo lo necesario para que dicha parcela quede inscrita como finca independiente de las fincas registrales de las que procede y a que comparezcan junto con el Sr. Candido en la fecha y ante el notario que ambas partes libremente designen de común acuerdo, o en la fecha y ante el notario que se designe por el juzgado en ejecución de sentencia en caso de desacuerdo, para elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa de fecha 5/03/1986 y 8/10/1998 que lo modifica y para que reciban los demandados del Sr. Candido el pago del resto del precio aplazado de 20.783 euros, con imposición de las costas de la demanda a la parte actora y sin hacer imposición alguna de las costas de la reconvención ni de las costas de la segunda instancia.

Devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.