Sentencia CIVIL Nº 140/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 1055/2016 de 27 de Marzo de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933935

37013860

N.I.G.:28.079.00.2-2016/0175803

Recurso de Apelación 1055/2016 -5

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 01 de Pozuelo de Alarcón

Autos de Juicio Verbal (250.2) 398/2015

APELANTE:'DATA1000 FINCAS, S.L.'

PROCURADOR: D. JORGE LAGUNA ALONSO

APELADO:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 Nº NUM000 DE POZUELO DE ALARCON

PROCURADOR: D. ESTEBAN MUÑOZ NIETO

SENTENCIA Nº

MAGISTRADO QUE LA DICTA:

ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

En Madrid, a veintisiete de marzo de dos mil diecisiete.

VISTO en grado de apelación por el Ilmo. Sr. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA, Magistrado de esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos de Juicio Verbal nº 398/2015, procedentes del Juzgado de Mixto Nº 1 de Pozuelo de Alarcón, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 1055/2016, en los que aparece como partes; de una como demandante y hoy apelante'DATA 1000 FINCAS, S.L.',representada por el Procurador D. Jorge Laguna Alonso; y, de otra como demandada y hoy apelada, laCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 Nº NUM000 , DE POZUELO DE ALARCÓN, representada por el Procurador D. Esteban Muñoz Nieto; sobre incumplimiento contractual y reclamación de cantidad por daños y perjuicios.

Antecedentes

Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado Mixto Nº 1 de Pozuelo de Alarcón, en fecha veintiséis de mayo de dos mil dieciséis, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO. DESESTIMO íntegramente la demanda formulada por la mercantil DATA 1000 FINCAS S.L, representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Laguna Alonso, frente a la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 nº NUM000 de Pozuelo de Alarcón, y por ello debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todos los pedimentos interesados por la actora, con condena a ésta al pago de las costas procesales.'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, quedaron las actuaciones sobre la mesa del Magistrado para resolver el referido recurso cuando por su turno correspondiera, señalándose para la resolución del mismo el día veintitrés de marzo del año en curso.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse completados con los de esta resolución judicial.

SEGUNDO.-Debe partirse a fin de resolver el recurso de apelación de los hechos que han quedado acreditados en los autos y que no se discuten en esta alzada que son los siguientes:

1º) En la junta general de 22 de enero de 2008 de la CP de la AVENIDA000 n NUM000 de Pozuelo de Alarcón se designó administrador de la citada comunidad de propietarios, a la entidad actora DATA 1000 FINCAS SL.

2º) En la junta de 28 de enero de 2013 se procedió a renovar los cargos de la comunidad de propietarios, entre ellos al administrador de la finca, si bien en la junta de 22 de febrero de 2013 se procedió a nombrar una nueva junta de gobierno, no revocando el nombramiento del administrador de la comunidad.

3º) En la junta de la comunidad de propietarios 3 de abril de 2013 se adopto el acuerdo a instancia de la presidenta de la comunidad de de cesar al administrador y proceder al nombramiento de un nuevo administrador.

TERCERO.-Como recoge la SAP Madrid, Sección 25, n º 343/2016 de 29 de septiembre de 2016 con cita de la SAP Alicante, Sección 9ª, de 21 de Abril de 2015 : Suele definirse al administrador de una comunidad de propietarios como 'la persona física o jurídica que gestiona los intereses de la comunidad bajo una relación de mandato sui generis, con proyección externa, cuya gestión pertenece a la esfera propia de su misma actividad'. Su naturaleza jurídica es de mandato, ya que su gestión pertenece a una actividad que el mandante podría realizar, por ser sustituible, ya que si así no fuese estaríamos en presencia de un arrendamiento de servicios. Las actividades ejecutivas que se recogen en el art. 20 LPH vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de la función gestora característica del mandato, con proyección externa, cuando contrata con terceros y realiza gestiones en nombre de su mandante que es la comunidad de propietarios.

Respecto a la figura del administrador, esta misma Audiencia, en sentencia de 7.2015 pone de relieve como la Exposición de Motivos de la Ley citada, señala que '... el administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible (esto es, que puede ser separado del cargo), sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir, en todo caso, las obligaciones que directamente se le imponen'. Esta regulación jurídica, se refiere solo y exclusivamente a la organización interna de la Comunidad de Propietarios y en ella agota su eficacia jurídica. Y, conforme a esta regulación, el Secretario- Administrador, así como el Presidente, y, en su caso, los Vicepresidentes, son nombrados por la Junta de Propietarios por el plazo de un año, pero antes del transcurso de ese plazo anual pueden ser removidos por acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria de propietarios, sin mediar incumplimiento de sus obligaciones (las de Administrador , reseñadas en el art. 20), ni justa causa, y sin que la ausencia de incumplimiento obligaciones o justa causa para la remoción, de lugar a indemnización alguna a favor del removido, claro está, siempre que nos refiramos a la administración llevada a cabo directamente por uno de los copropietarios vecinos del inmueble. El párrafo 2 del nº 6 del art. 13 LPH establece que el cargo de administrador profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones también podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Así, en el caso de Secretario administrador que no sea a la vez copropietario, la relación jurídica existente es la nacida de su contrato entre la comunidad y la persona que ostenta el cargo y cuyas vicisitudes y, en su caso, resolución y sus consecuencias quedan sometidas al Código Civil.

Desde esta perspectiva, dos son las posturas de la doctrina y jurisprudencia 'menor' en cuanto a la naturaleza jurídica de dicho contrato. La primera, que ve un contrato de arrendamiento de servicios, ex art. 1544 C.C ., en virtud del cual el arrendador (Administrador) se obliga a prestar los servicios del art. 20 LPH y el arrendatario (Comunidad) a pagar un precio cierto, por ello. Y dado que el arrendamiento de servicios comporta obligaciones recíprocas para las partes (ex art. 1124 C.C .), se entiende implícita la facultad del arrendatario que ha cumplido sus obligaciones, de resolver la relación jurídica contractual antes del transcurso del plazo, cuando el arrendador incumple sus obligaciones y sin que de esta resolución se derive indemnización a favor del arrendador'.

En cuanto a la naturaleza jurídica de la relación existente entre el administrador y la comunidad de propietarios la SAP de Madrid, Sección 21, nº 394/2014 de 9/09/2014 , recoge los criterios existentes al señalar 'Dos son las posturas que se han mantenido en la doctrina y en la jurisprudencia menor respecto a la naturaleza jurídica de este contrato celebrado entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador. Según una de estas posturas, se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de arrendamiento de servicios, previsto en el artículo 1.544 del Código Civil , en virtud del cual el arrendador (el Administrador) se obliga a prestar el servicio que se especifica en el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (amén de cualquier otro que se pacte en el contrato) y el arrendatario a pagar un precio cierto por ello; Encontrándose la relación jurídica sometida, en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal . Pero si el arrendatario unilateralmente y con anterioridad al transcurso del plazo pactado, resuelve la relación jurídica contractual sin concurrir el incumplimiento obligacional del arrendador, exigido en el artículo 1.124 del Código Civil , nos encontraríamos ante un contratante, el arrendatario, que habría contravenido el tenor del contrato al no respetar el plazo pactado, por lo que quedaría sujeto, por mor de lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil , a la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendador, que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener ( artículo 1.106 del Código Civil ).

Según la otra de las posturas se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de Propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de mandato, previsto en el artículo 1.709 del Código Civil , retribuido (posibilidad que se contempla en el párrafo segundo del artículo 1.711 del Código Civil ) y sometido en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (la existencia de un plazo de duración no priva al mandato de su naturaleza de tal; así la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1944 ). Tratándose de un mandato, aunque sea retribuido y sometido a un plazo de duración, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.733 del Código Civil : 'El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato'. Con lo que se desarrolla lo preceptuado en el número 1º del artículo precedente, el 1.732 ('El mandato se acaba por su revocación'). De ahí que, en principio, el mandatario, ante una revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, sólo tendría derecho a reclamar la indemnización de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato sin culpa ni imprudencia del mandatario ( artículo 1.729 del Código Civil ; la antítesis de los daños y perjuicios derivados del cumplimiento del mandato son los derivados de su revocación). Pero esta consecuencia jurídica ha sido revisada por la doctrina jurisprudencial, para la cual, la revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, da lugar a una indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicios ocasionados que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener salvo que concurra una 'justa causa' para la revocación ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1963 , R.J. Ar. 5363 ; de 25 de noviembre de 1983 , R.J. Ar. 6502 ; número 166/1998 de 3 de marzo de 1998 , R.J. Ar. 1129)'.

En los últimos años todas las sentencias dictadas en las distintas Audiencias Provinciales se decantan a favor del mandato y en detrimento del arrendamiento de servicio. Y ello en base a la dicción del párrafo segundo del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , en el que se emplea la palabra 'mandato', o bien acudiendo al criterio de la 'sustituibilidad' que se emplea en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal de 14 de marzo de 1986 (R.J. Ar. 1252) para distinguir el mandato del arrendamiento de servicios. Pero la discrepancia surge respecto a lo que ha de entenderse por 'justa causa de revocabilidad' a los efectos de privar al mandatario de la indemnización de daños y perjuicios.

Para unos, la justa causa de revocabilidad debe identificarse con el incumplimiento obligacional del mandatario en los mismos términos en que se contempla en el artículo 1.24 del Código Civil para facultar la resolución de la relación jurídica contractual con obligaciones reciprocas.

Para otros, la concurrencia de la justa causa de revocabilidad no precisa de la constatación de un incumplimiento obligacional del mandatario en los términos del artículo 1.124 del Código Civil , bastando con que se aprecie que la revocación del mandato no responde a una simple voluntad caprichosa o de mera ventaja o interés del mandante sino a una actuación del mandatario que, en aplicación de parámetros objetivos, conduce a una pérdida de confianza del mandante respecto del mandatario.

Nos inclinamos por la segunda de las posturas, ya que nos parece contradictorio acudir a la primera de las posturas tras rechazar como naturaleza jurídica del contrato la de arrendamiento de servicios para decantarnos por el mandato'.

CUARTO.-En el escrito de interposición del recurso de apelación se alega la infracción de los artículos 1101 y 1106 del Código Civil , con relación con las normas generales en materia de validez y exigibilidad de los contratos, al entender que si bien el cargo de administrador de la comunidad de propietarios, es esencialmente revocable, ello no implica que ello no tenga consecuencias jurídicas, salvo que la resolución se haya producido por causa justificada, en base a los incumplimientos graves y reiterados del administrador, pues en el caso de que la resolución del contrato se haya producido sin justa causa, la consecuencia debe ser la obligación de la comunidad de propietarios de indemnizar los daños y perjuicios causados, que no son otros que los honorarios correspondientes al tiempo que faltara de cumplir del contrato, alegando que la parte demandada en ningún momento ha acreditado que existiera causa que justificara la resolución unilateral del contrato, no habiendo existido el previo incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador.

Partiendo de la naturaleza jurídica del contrato que vincula al administrador de la comunidad de propietarios, como relación de mandato, y no de arrendamiento de servicios, si bien la parte demandada ha sido parca en orden a las pruebas propuestas, si ha quedado acreditado que la pérdida de confianza por parte de la comunidad de propietarios, no lo fue de forma caprichosa o injustificada, pues como declaró en el acto del juicio Dña. Eva María , presidenta de la comunidad de propietarios cuando se cesó al administrador, la pérdida de confianza se debió a la conducta del propio administrador cuando le fue pedida por dicha presidenta diversa documentación, habiendo existido una conducta que obstaculizaba la entrega de la documentación de la comunidad, en especial de las obras en la piscina, la existencia de infra seguro, etc.,

De todo lo expuesto ha de entenderse que la revocación del mandato, no fue injustificado o sin causa, sino que se debió a la propia conducta del administrador, pues no se entiende que no colaborara con la presidenta designada, para que la misma pudiera tener conocimiento del estado de la comunidad cuando entró en el ejercicio de su cargo como presidenta, e incluso facilitarle cuantos documentos le fueron solicitados, pues no se puede desconocer que aunque el administrador tenga el deber de custodia de los documentos de la Comunidad de propietarios, lo cierto es que la máxima autoridad de la Comunidad de propietarios es su presidente al que le corresponde la representación de dicha entidad, y sin que el administrador pueda poner pegas o ningún tipo de obstáculos a que el presidente tenga copia o pueda revisar en cualquier momento documentos de la propia comunidad, debiendo en todo caso el administrador facilitar dicha información a la Presidenta, puesto que en la propia demanda se reconoce que ante la petición de la presidenta de conocer y tener en su poder la documentación de la Comunidad, lo que hizo el administrador fue poner a su disposición la documentación en el propio despacho del administrador, cuando en modo alguno el administrador, puede poner ningún tipo de traba en la entrega de la documentación de la comunidad al presidente al menos a través de las copias correspondientes, cuando esta no solo tiene el derecho, sino también el deber de conocer y examinar el estado de la comunidad, de los contratos y obras pendientes de ejecutar, de lo que se deduce que la resolución del contrato existente entre las partes lo fue en base a razones objetivas y no al mero capricho de la junta de propietarios.

QUINTO.-De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por 'DATA 1000 FINCAS, S.L.', contra a la sentencia dictada por la Ilma. Magistrado- Juez del Juzgado Mixto Nº 1 de Pozuelo de Alarcón el 26 de mayo de 2016 .

Todo ello con imposición a la parte apelante al pago de las costas causadas por su recurso; con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación, de acreditarse el interés casacional, que se interpondrá ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente resolución.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.