Sentencia Civil Nº 141/2010, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 148/2010 de 27 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00141/2010

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 141/2010

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTA

DOÑA MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

MAGISTRADOS

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA

DON MIGUEL ÁNGEL CALLEJO SÁNCHEZ

En la ciudad de AVILA, a veintisiete de Mayo de dos mil diez.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO ORDINARIO 440/2009, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.2 de ARENAS DE SAN PEDRO (ÁVILA), RECURSO DE APELACION 148/2010, entre partes, de una como recurrente D. Fulgencio , representado por la Procuradora Dª SUSANA IGLESIAS PARRA, dirigido por el Letrado SR. ARREDONDO DIAZ, y de otra como recurridos D. Mateo y Dª Macarena , representados por el Procurador D. JESUS CARLOS DUTIL RADILLO y dirigidos por el Letrado D. JOSE Mª DONCEL CERVANTES.

Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. D. JESÚS GARCÍA GARCÍA

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.2 de ARENAS DE SAN PEDRO (ÁVILA), se dictó sentencia de fecha 1 de Marzo de 2010 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA PRETENSION DE LA DEMANDA interpuesta por la procuradora Dª Susana Iglesias Parra en nombre y representación de Fulgencio contra D. Mateo y Macarena . QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO LA DEMANDA RECONVENCIONAL presentada por D. Jesús Carlos Dutil Radillo en nombre y representación de D. Mateo y Dª Macarena contra D. Fulgencio , CONDENANDO AL DEMANDANTE al pago de 3000 euros que restan para el completo pago de los 24.000 euros de arras pactadas. Condeno al demandante a las costas derivadas de este procedimiento conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre la Sentencia de instancia la defensa del demandante D. Fulgencio , quien pide su revocación, y, por ello, la estimación íntegra de su demanda inicial, rectora del procedimiento, en la que solicitó se condenara a los demandados de primer grado D. Mateo y doña Macarena a devolver duplicadas las arras que el aquí apelante entregó, en cumplimiento del contrato de arras penitenciales que ambas partes suscribieron en Candeleda en fecha 21 de Marzo de 2009.

En dicho contrato D. Mateo y doña Macarena , en su calidad de vendedores de una finca con vivienda unifamiliar sita en el paraje de Los Labrados, inscrita en el Registro de la Propiedad de Arenas de San Pedro, como las fincas inscritas al Tomo NUM000 , Libro NUM001 , folio NUM002 , finca nº NUM003 y Tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , finca nº NUM007 , las vendieron como cuerpo cierto al comprador, aquí apelante, D. Fulgencio , haciendo constar que la venta "se efectúa con cuantos derechos, usos, servicios le sean inherentes a dicho inmueble, y se transmite libre de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios y ocupantes, y al corriente de tasas, impuestos o arbitrios que afecten al inmueble".

El presente procedimiento se concreta, respecto al pacto de arras que ambas partes suscribieron, constando en la estipulación segunda que el precio de la compraventa era de 330.000 €, y que dicho importe se haría efectivo, en primer lugar mediante transferencia o ingreso en la cuenta bancaria que se especificó, de la cantidad de 24.000 €, que se entregaría en concepto de arras penitenciales antes del 31 de Marzo de 2009.

El objeto de la presente litis se concreta en que el demandante en la instancia, en su calidad de comprador de la finca citada, considera que los vendedores desistieron de la venta, y solicita la devolución de la cantidad que, en concepto de arras entregó, pero duplicadas, por aplicación de lo que dispone el art. 1454 del C. Civil , descontando 3000 € que los vendedores le entregaron al comprador en fecha 4 de Abril de 2009.

La cantidad que, en concepto de arras penitenciales, entregó el comprador, aquí recurrente, se ingresó los días 24 y 26 de Marzo de 2009, cada una por importe de 12.000 €.

Como en el contrato de arras penitenciales se había pactado, en su estipulación sexta, que se otorgaría escritura pública y entrega de posesión antes del 11 de Mayo de 2009, y se convocó a las partes ante Notario el 8 de Mayo de 2009 pero no asistió a dicho acto el comprador, porque, según él, los vendedores no quisieron subsanar varias deficiencias que el comprador había puesto de manifiesto.

Y en la estipulación tercera estaba pactado que en el caso de desistimiento de la parte compradora o incumplimiento de las cláusulas del tan repetido contrato (de arras penitenciales suscrito por ambas partes el 21 de Marzo de 2009), ésta perdería las cantidades que hubiera puesto A DISPOSICIÓN de la parte vendedora, en concepto de señal del precio; y si desistiera la parte vendedora o incumpliera alguna de las estipulaciones de ese acuerdo, el comprador percibiría de los vendedores, la cantidad que aquel entregó duplicada.

El recurrente, en este caso, imputa el incumplimiento del contrato a los vendedores, y reclama que le devuelvan 45.000 €, descontando los 3.000 € que éstos le volvieron a entregar al comprador el 4 de Abril de 2009.

Por su parte los vendedores atribuyen el incumplimiento del contrato al comprador, y reconvienen a fin de que se declare perdida por el demandante reconvenido la señal pactada en el contrato de arras, por importe de 24.000 €, condenándole, en consecuencia, a pagar a los reconvinientes los 3.000 € que restaban para el completo pago de los 24.000 € de arras pactados.

Como la Sentencia de instancia desestimó en su integridad la demanda, y estimó la reconvención, se alza contra estos pronunciamientos la defensa de D. Fulgencio , en base a los motivos que se estudian a continuación.

SEGUNDO.- Partiendo de la base de que el pacto arral es un elemento meramente accidental del contrato de compraventa, y se designa como tal la suma de dinero, que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de la conclusión del contrato; siendo las arras penitenciales pactadas un medio lícito que proviene del pacto de las partes en el que convienen que pueden desligarse del contrato mediante ese mismo abandono de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (vid art. 1454 del C. Civil ), el problema se circunscribe en determinar si fueron los vendedores los que desistieron de seguir adelante con el contrato, o fue el comprador quien ya no quiso continuar el cumplimiento de lo pactado.

Como primer motivo de recurso invoca la parte apelante que la Juzgadora de instancia practicó una errónea valoración de la prueba, ya que en la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública del contrato de compraventa, el 11 de Mayo de 2009, no advirtieron las irregularidades que fueron denunciadas con posterioridad en el escrito de demanda, no encontrándose toda la documentación en la Notaría, para poder ser detectadas.

Y, considera como irregularidades que, ni la primera edificación destinada a vivienda, de una sola planta, de unos 150 m², ni la segunda, como casa de aperos o herramientas, de otros 110 m² construidos, tenían autorización para edificar de la Confederación Hidrográfica del Tajo, ya que por su lindero Sur existe un arroyo, estando las expresadas edificaciones a menos de 50 metros del arroyo, es decir, dentro de la zona de policía del mismo. Alega el art. 6 de la Ley de Aguas y art. 178.1 de la Ley del Suelo .

También considera que la segunda edificación está fuera de ordenación, careciendo de las autorizaciones administrativas para la utilización del agua y realización de vertidos.

El motivo del recurso es improsperable. Confunde la parte apelante el desistimiento en el contrato de compraventa, con un posible saneamiento del contrato por evicción o vicios ocultos (vid arts. 1474 y ss del C. Civil ).

En efecto, quedó probado en el acto del juicio que el comprador, aquí apelante D. Fulgencio , visitó la finca que pretendía comprar y en más de una ocasión; y se cercioró de que estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad; tuvo a su vista toda la documentación que tenía a su disposición la parte vendedora, y, después de todo ello, suscribió el contrato.

Ciertamente la cosa, como objeto del contrato de compraventa, le era conocida, por lo que no podía haber engaño al respecto como imputa la parte recurrente.

Pero, a parte de lo anterior, la parte aquí apelada, demandada en la instancia, intentó subsanar las irregularidades que podían existir.

En efecto, en fecha 6 de Abril de 2009 el vendedor D. Mateo devolvió a D. Fulgencio , de las arras que había éste entregado, la cantidad de 3000 €, para compensar al comprador de la falta de inscripción de toda la cabida de la finca. Así se comprobó en la prueba de interrogatorio de parte; no fue que los vendedores desistieran del contrato. Y prueba de ello es que, posteriormente a esa fecha, los vendedores trataron de rectificar la escritura en la que adquirieron las fincas que ahora trataban de vender al recurrente (fecha 21 de Abril de 2009, Notaria de Arenas, doña Bernardina Pillado y Torres, nº 786 de su Protocolo, folios 238 y ss).

Si se observan las fechas: en 21 de Marzo de 2009 se suscribió el contrato de arras penitenciales; en fecha 24 y 26 de Marzo de 2009, el comprador apelante pagó la cantidad estipulada de arras, de 24.000€; en fecha 6 de Abril de 2009, es decir 11 días después, la parte vendedora devolvió 3.000 € para subsanación de irregularidades; en fecha 21 de Abril de 2009 los vendedores trataron de subsanar posibles deficiencias de la escritura de compraventa otorgada en Torrejón de Ardoz el 20 de Mayo de 2005 (vid folio 235). Consta que en esta escritura, los aquí apelados adquirieron las citadas fincas registrales de D. Guillermo , al parecer casado con doña Trinidad . Ésta obtuvo licencia de edificación y se aprobó, y otorgó certificado de final de obra.

D. Guillermo obtuvo licencia para vertidos en fecha 19 de Julio de 2005 (vid folios 342 y ss). En definitiva, los vendedores pretendieron vender, y trataron por todos los medios, de subsanar las posibles deficiencias que pudieran existir, siendo la parte compradora la que desistió del contrato; siendo imputable a ésta el que no se otorgara escritura pública de compraventa, y entrega de llaves.

Por todo ello, el primer motivo de recurso se rechaza.

TERCERO.- El segundo motivo del recurso es una reiteración del anterior, pues imputa el recurrente que existían recibos de IBI de la vivienda de la parcela NUM006 impagados, abonando los vendedores el impuesto correspondiente a los años 2007,2008 y 2009, en Septiembre de 2009.

También se realizaron subsanaciones en el Catastro a partir de Septiembre de 2009, lo que revela, muy al contrario de lo que pretende el recurrente, que los vendedores trataron por todos los medios de subsanar las posibles deficiencias que pudiera haber en las inscripciones, en el Catastro, o suplir la omisión de licencias administrativas, siendo todo ello defectos subsanables, y que, en ningún caso fueron motivo para que el comprador desistiera del contrato; o por lo menos no se pactó ninguna condición suspensiva o resolutoria, (vid arts. 113 y ss del C. Civil ), que determinara que esas deficiencias harían inviable la consumación del contrato.

Lo mismo cabe decir de que hubiera una errónea descripción registral de la cuadra-secadero, al no estar dentro de la Parcela 51. Omisiones o inexactitudes perfectamente subsanables y que no son causa o impedimento para que el contrato no pudiera consumarse.

CUARTO.- El tercer motivo de recurso, referido a que no concurren los requisitos del art. 1124 del C. Civil , ya que considera que la parte vendedora incumplió el contrato, tampoco se puede aceptar, pues, en realidad el artículo directamente aplicable es el art. 1454 del C. Civil referido al pacto arral, que está dentro de la regulación del contrato de compraventa.

La parte vendedora trató, por todos los medios de otorgar la escritura pública de compraventa, e incluso en el acto del juicio los apelados manifestaron que aún querían otorgarla.

El incumplimiento del contrato se produjo por parte del apelante que no se presentó a suscribir el contrato de compraventa ante el Notario. Tampoco consta que hubiera suscrito un contrato de préstamo con garantía hipotecaria para pagar el resto del precio, etc. Y, consta que los vendedores habían suscrito un contrato de arrendamiento para abandonar las fincas que vendían, donde residían.

La alegación de que los inmuebles edificados en terrenos no susceptibles de edificación, procediendo la rescisión del contrato, al amparo de lo que dispone el art. 45.1 y 4 del Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de Junio , por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, a parte de ser una alegación nueva ("pendente apellatione nihil innovetur"), tampoco es un argumento susceptible de ser tenido en cuenta, pues las fincas que se iban a vender aparecen inscritas en el Registro de la Propiedad de Arenas de San Pedro desde el año 2005 (21 de Junio de 2005, vid folio 464), suspendiéndose únicamente la inscripción de 82 m² del secadero o cuadra.

En el Catastro se subsanaron los errores de la inclusión defectuosa de las fincas. Y, por último, no se puede perder de vista que las alegaciones de la parte recurrente se podían resolver por vía administrativa o contencioso administrativa, y no por vía civil.

Por todo ello, el motivo del recurso se rechaza.

QUINTO.- Alega, en cuarto lugar, la parte apelante, que la Sentencia recurrida no motivó los argumentos y dictámenes periciales aportados al proceso, tales como los de doña Valentina , D. Florencio , D. Paulino o de D. Jose Ángel .

Comenzando por este último, D. Jose Ángel informó que el Ayuntamiento de Candeleda concedió licencia de legalización y terminación de obras para la rehabilitación de una vivienda unifamiliar, sita en la parcela NUM008 del polígono NUM009 en fecha 4 de Septiembre de 2003 a doña Trinidad , teniendo licencia de primera ocupación de fecha 19 de Enero de 2006 a favor de D. Guillermo , aunque no figuraba dada de alta en el Catastro de Ávila, pormenorizando que ello supondría un trámite sencillo, ya que contaba con Proyecto y licencia de obras (vid folio 445).

Es verdad que indicó que el pozo o manantial y la fosa séptica no tenían autorización administrativa, al ser una concesión personal.

La perito doña Valentina abundó en que la segunda edificación no constaba ni en escritura ni en Catastro, y que la primera edificación no constaba en el Catastro.

Todos estos defectos son subsanables, incluso la autorización administrativa para tener una edificación en zona de policía de un arroyo, (vid folio 134).

Es decir, los informes periciales no aportan dato alguno distinto de los motivos invocados por la parte recurrente.

La edificación tiene certificado final de dirección de obra, licencia, licencia para rehabilitación, etc (vid folio 335).

D. Florencio realizó informe pericial para el tratamiento de concesión de aguas residuales, que obtuvo su licencia o autorización de la Confederación Hidrográfica del Tajo (folio 336), aunque fuera con condiciones (folios 338 y 339), a favor de los anteriores dueños.

Por todo ello, el motivo del recurso se rechaza, pues no pudo entregarse la finca que se vendía por no presentarse el comprador al otorgamiento de la pactada escritura pública, y entrega de llaves, no abonando el resto del precio convenido.

SEXTO.- De todo lo que antecede, para la solución al conflicto tiene que ser de aplicación el art. 1454 del C. Civil , y lo pactado por las partes, de modo que el comprador pierde la cantidad que entregó en concepto de arras, por importe de 21.000 €, por haber imposibilitado la consumación del contrato de compraventa.

Ahora bien, teniendo en cuenta que la parte demandada en la instancia, como vendedora, devolvió 3000 € para compensar o indemnizar por las subsanaciones que tenía que hacer el comprador, lo que en realidad hizo fue rebajar la cantidad que éste tenía que entregar en concepto de arra penitencial, que no desistimiento del contrato, por la parte vendedora, por lo que la demanda reconvencional se estima solo en parte, procediendo la revocación, en este particular, de la Sentencia recurrida, desestimando la Sala el resto del recurso de apelación.

SEPTIMO.- En materia de costas, esta Sala opta por no imponérselas a las partes, ni en primera ni en segunda instancia, apreciando serias dudas de hecho y de derecho en la controversia suscitada, dadas las relaciones que existieron entre las partes previas al contrato de 21 de Marzo de 2009, y posteriores. Todo ello por aplicación de lo que disponen los arts. 394 y 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

QUE DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Fulgencio contra la Sentencia nº 19/2010 de fecha 1 de Marzo de 2010 dictada por la Sra. Juez de 1ª Instancia nº 2 de Arenas de San Pedro (Ávila) en el procedimiento ordinario nº 440/2009, del que el presente rollo dimana, Y LA REVOCAMOS EN PARTE en el sentido de que: se estima sólo en parte la demanda reconvencional opuesta por la representación procesal de D. Mateo y doña Macarena contra D. Fulgencio , declarándose perdida por éste la señal pactada en el contrato de arras firmado por las partes, pero solo por importe de 21.000 €, absolviendo a D. Fulgencio de tener que devolver los 3000 € que le fueron devueltos por los vendedores.

No se imponen las costas del juicio a las partes, ni en primera ni en segunda instancia.

SE CONFIRMA el resto de la parte dispositiva de la sentencia recurrida, en cuanto no se oponga a los anteriores pronunciamientos.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitida con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.