Sentencia Civil Nº 141/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 631/2011 de 20 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCA SENTENCIA: 00141/2012

Sentencia Número: 141 /12

Ilmo. Sr. Presidente

DON ILDEFONSO GARCÍA DEL POZO

Ilmos. Sres. Magistrados

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

DON JOSÉ ANTONIO MARTIN PEREZ (Suplente)

En la ciudad de Salamanca, a veinte de Marzo de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 1.516/09 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 631/11 , han sido partes en este recurso: como demandante-apelante D. Pedro Miguel representado por el Procurador D. Rafael Cuevas Castaño, bajo la dirección del Letrado D. Fernando García-Delgado García. Y como demandado-apelado EDIMARO S.A. , representado por el Procurador D. Miguel Ángel Gómez Castaño, bajo la dirección del Letrado Don Manuel Pérez Talegón. Habiendo versado sobre: reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º .- El día veintinueve de Junio de dos mil once, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO:

" Se desestima la demanda presentada por el procurador D. Rafael Cuevas Castaño, en representación de Pedro Miguel , contra EDIMARO, SA, absolviendo a la demandada de sus pretensiones, con imposición al actor de las costas procesales."

2º .- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica del demandante haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se revoque la sentencia de instancia, y se dicte otra que estime íntegramente la demanda interpuesta en nombre de D. Pedro Miguel , con imposición de las costas procesales causadas tanto en primera instancia como en esta segunda a la parte demandada; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se dicte sentencia en segunda instancia por la que se desestime íntegramente el recurso, confirmando la sentencia recurrida y con imposición de costas al apelante.

3º .- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día ocho de Mazo de dos mil doce , pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º .- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ ANTONIO MARTIN PEREZ (Suplente).

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal del actor D. Pedro Miguel , se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Salamanca con fecha 29 de junio de 2011 , que desestimó la demanda de juicio ordinario interpuesta contra EDIMARO S.A., en la que ejercitaba una acción de reclamación de cantidad por importe de 217.490 euros con fundamento en incumplimiento de contrato de compraventa de inmueble.

Se basa el recurso en la interpretación de la prueba, error en la apreciación de la caducidad de la acción ejercitada ex art. 1.483 CC y error en el computo del plazo de caducidad, así como en la alegación de la existencia incumplimiento contractual y de mala fe por parte de la demandada.

Como hechos relevantes en la presente litis, ha de partirse de que el actor adquiere dos fincas de la urbanización del demandado en 2003, que posteriormente agrupa; que en el año 2005, al realizar un proyecto de ejecución de viviendas en las proximidades en el curso de la excavación se descubre tubería de 60 centimetros de diámetro en el subsuelo que corresponde al sistema de regadío de Villamayor y fue construida por el Estado en 1979, la cual también atraviesa por una esquina del subsuelo de las fincas de la actora, lo cual le fue oportunamente comunicado; que se entabló una negociación entre las partes, ofreciendo la vendedora el cambio de las parcelas o la resolución del contrato, sin que llegaran a buen fin; que el actor encargó el proyecto de ejecución de su vivienda y fue redactado y visado en marzo de 2008, apareciendo en los planos la ubicación de las tuberías tal como habían sido señaladas; al proceder a la excavación, se descubre que más hacia el interior de la finca de lo previsto, y se informa por la Confederación Hidrográfica del Duero, dada la importancia de la tubería para el funcionamiento del sistema de regadío de toda la zona, la existencia de una servidumbre de acueducto, servidumbre perpetua de paso, la necesidad de dejar expedito a modo de pasadizo una zona de cuatro metros a cada lado del eje de la tubería, mantenimiento de dos puertas de entrada a la parcela a ambos lados de la tubería, y la distancia mínima de tres metros del eje de la tubería para introducir cimentación. A raíz de tales datos, la actora hubo de rectificar el proyecto de obra de la vivienda, modificando su ubicación, sus dimensiones, produciéndose la existencia de diversos daños.

SEGUNDO.- Respecto a la alegación referida a que el plazo de la acción ejercitada de saneamiento por la existencia de gravámenes ocultos ex art. 1.483 CC es de prescripción y no de caducidad, hay suficientes razones para confirmar el criterio del juzgador a quo que argumenta detenida y fundadamente que estamos ante un plazo de caducidad que no es susceptible de interrupción por acto de conciliación, por lo que el motivo ha de ser desestimado

El art. 1483 proporciona dos acciones con dos plazos diferentes en cuanto su cómputo, la rescisoria y la indemnizatoria, alternativas y excluyentes entre sí, de modo que se ejercita una u otra, pero no las dos. Para la acción rescisoria contempla el plazo de ejercicio ante los Tribunales de un año. Este plazo es de caducidad, pues se inicia obligatoriamente en el momento de otorgarse la escritura de compraventa. La acción indemnizatoria también tiene un plazo de ejercicio de un año, pero el inicio del cómputo se produce a partir del día en que se descubrió la existencia de la carga o el gravamen. Por eso, subsiste necesariamente después de la extinción de la acción rescisoria, pues, lógicamente, el descubrimiento de la carga o gravamen ha de ser posterior a la fecha de otorgamiento de la escritura en cuanto de otro modo no sería oculto y ninguna de las dos acciones llegaría a nacer. También por ese motivo la norma dice que transcurrido el año desde la fecha del otorgamiento sólo conserva la acción indemnizatoria. Se trata, además, de un plazo de caducidad, como lo ha entendido el Tribunal Supremo en las Sentencias de 2 de junio de 2001 y 17 de julio de 2007 , y recientemente, la Sentencia Audiencia Provincial de Madrid de 21 octubre de 2011 , por lo que no es posible su interrupción. Por ser de caducidad su apreciación puede hacerse de oficio. Por tanto, como establece la sentencia recurrida si la existencia de la carga se conoce al menos desde el 24 de marzo de 2008, fecha en que la actora visa el proyecto de obra en la que consta la tubería, y la demanda es entablada el 7 de octubre de 2009, había transcurrido el plazo de caducidad de un año que prevé el art. 1483 CC para ejercitar la acción.

Alega también el recurrente error en el cómputo del diez a quo del plazo de caducidad, pues no ha de comenzar en el momento en que conoce la existencia de una tubería en el subsuelo de su finca, sino en el momento en que conoce el contenido exacto y completo de todas las limitaciones del dominio que la tubería conlleva para su derecho de propiedad, que no son conocidas hasta el informe emitido por la Confederación Hidrográfica del Duero con fecha 16 de diciembre de 2008, fecha de la que hay que partir, por lo cual el plazo de un año no habría transcurrido.

Al respecto ha de señalarse que a la hora de apreciar el carácter oculto o aparente del gravamen y el conocimiento o no del mismo por parte del comprador, también ha de apreciarse el grado de diligencia empleado por el comprador, en la medida en que no puede ser estimado como gravamen no aparente aquél en el que el desconocimiento de su existencia se debe a la propia pasividad del comprador ( STS 26 noviembre 1960 ). Como señala la STS 8 de enero 1985 , lo relevante no es el conocimiento real de la carga, sino la posibilidad de conocimiento de la misma impuesto por la diligencia exigible al comprador a la hora de recabar información sobre el objeto del contrato. En la presente litis, cuando al comprador le es comunicado la existencia de una tubería en el subsuelo de su finca y la procedencia y utilidad de la misma, tenía los elementos suficientes para indagar las circunstancias de la misma y la influencia o limitaciones que podía implicar sobre sus pretensiones de edificación y utilización de la finca. Sobre todo teniendo en cuenta que entabló una negociación con el vendedor y este ofreció el cambio de las fincas por otras, lo cual implica que el comprador estuvo ante una opción para cuya decisión pudo y debió haber contado con mayor información, sobre todo cuando podía deducirse que si el vendedor se avenía a solucionar la cuestión era porque el gravamen se consideraba importante. Lo único que realmente se descubre al comenzar la excavación en la finca del actor, que no podía haber conocido antes aun aplicando una normal diligencia, era la situación exacta de la tubería, pero como señaló la sentencia recurrida, la variación respecto de lo comunicado carece de suficiente trascendencia. Por ello, el motivo ha de ser desestimado.

TERCERO.- Se alega también la existencia de mala fe en la vendedora demandada, pues necesariamente debió conocer la existencia de la tubería antes de la venta en atención a la intensa actuación urbanística llevada a cabo en toda la zona.

Ha de señalarse que para que pudiéramos hablar de "dolo in contrahendo" debería acreditarse que se ha buscado con maquinaciones de propósito la ocultación. No hay elementos para ello, más bien al contrario, pues consta acreditado que cuando la propia demandada también pretendía la construcción de una serie de chalets en las inmediaciones de la finca del actor, y disponía del correspondiente proyecto que tuvo que ser paralizado cuando al iniciar la excavación descubre la tubería, comunicando posteriormente al actor la existencia de la tubería al apreciar que también transcurría por el subsuelo de su finca. Por todo ello, no puede apreciarse la existencia de mala fe o de dolo, en todo caso puede apreciarse la existencia de descuido o falta de diligencia por parte de la vendedora, por no haber marcado el transcurso de la tubería durante el proceso de urbanización de la zona, o en los planos generales, pero ello sin trascendencia anulatoria. Tampoco es posible acoger la alegación del dolo como vicio de la voluntad porque el efecto, en el caso de estimarse, es la anulación del contrato ( artículo 1.270 del Código civil ), el cual no es fácilmente compatible con la única pretensión de indemnización de daños y perjuicios deducida en la demanda. Por lo que el motivo ha de ser también desestimado.

Se alega también la existencia de un incumplimiento contractual y la doctrina del aliud pro alio, acción compatible con las acciones de saneamiento por vicios o gravámenes ocultos, dado que la demandada entregó el objeto de la compraventa que resultó inútil para el destino para el que se adquirió, por lo que ha de responder de los daños y perjuicios. El destino de las parcelas adquiridas era la construcción de una vivienda en unas condiciones determinadas, el cual se vió frustrado por la exclusiva responsabilidad de la vendedora.

Ha de señalarse que el artículo 1.101 del Código Civil es aplicable a aquellas situaciones en las que o bien se entrega cosa distinta de la pactada o bien no se entregó lo pactado. La jurisprudencia ha declarado - SSTS. 21 Abr. 1976 , 23 Mar. 1982 , 20 Feb. 1984 , 19 Dic. 1984 , 7 Ene. 1989 , 6 Abr. 1989 , 1 marzo 1991 y 28 enero 1992 , entre otras- que a la inhabilidad total asimilable a la entrega de cosa distinta le corresponde una protección y defensa mediante las acciones propias establecidas en los art. 1101 y 1124 CC ., mientras que los vicios o defectos que han de encuadrarse en las acciones edilicias.

En la presente litis no puede decirse que haya un incumplimiento total o inhabilidad total del total de la finca adquirida pues lo cierto es que el actor ha llevado a cabo la edificación de su vivienda en la finca adquirida. Pero sí existe un incumplimiento parcial, podría decir, un aliud por alio parcial al afectar sólo a parte de la finca, o a parte de los metros adquiridos, pues si bien se vendió toda la finca con unas características que se atribuían a toda su superficie, luego ha resultado que una parte de la superficie de la finca no era apta para ser edificada teniendo importantes limitaciones en cuanto al uso al que se destina. Existe un incumplimiento parcial, en atención a la inhabilidad de parte de la finca adquirida para cumplir el destino para el que fue adquirida, al no ser edificable y tener limitado su uso. Al estar limitado el uso y aprovechamiento de una parte de la finca, por ella se pagó un precio muy superior al valor real y al que se hubiera pagado de haber conocido las circunstancias reales. Se aprecia que la parte de la parcela que se considera inhábil parcialmente para uso adquirido, alcanza a una superficie de 331,40 metros cuadrados según informe pericial presentado por la actora. Y que respecto a esa superficie, que no tiene el mismo valor que el resto de metros de la finca, se estima que su precio debió ser de la tercera parte del precio que se estableció, pues el comprador no habría pagado más de una tercera parte del precio que realmente pago dadas las limitaciones con las que se encuentra, por lo que el vendedor ha de indemnizar al comprador devolviéndole las dos terceras partes del precio abonado por los metros de la finca que se han visto afectados. Así, si la total finca agrupada tenía 1.109 metros cuadrados, y se abonaron 141.952 euros sin iva, el precio fue de 128 euros por metro cuadrado. Y puesto que la parte de la finca afectada son 331,40 metros, se abonó por ella un precio de 42.419 euros, debiendo de restituir el vendedor las dos terceras partes del precio abonado, ascendiendo la indemnización a la cantidad de 28.279 euros. Indemnización que se fija teniendo en cuenta todas las circunstancias concurrentes, las negociaciones que tuvieron lugar entre las partes, y la actitud y la propia diligencia exigible a ambas en el curso de todas las vicisitudes desde la celebración del contrato, junto a la facultad moderadora de la responsabilidad por incumplimiento que atribuye a los tribunales el art. 1103 del Código civil .

CUARTO.- Sin necesidad de mayores consideraciones, procede estimar parcialmente el recurso formulado por la demandada. En cuanto a las costas procesales, la estimación parcial del recurso, exige concluir la estimación parcial de la demanda, lo que conlleva que se deje sin efecto la condena en costas generadas por la demanda realizada en la instancia. La estimación parcial del recurso y revocación de la sentencia conlleva que tampoco proceda realizar especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta alzada por el recurso de la demandada, todo ello a virtud de lo prevenido en los arts. 394 y 398 de la LEC .

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro Miguel , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Salamanca con fecha 29 de junio de 2011 , en los autos originales de que el presente Rollo dimana, debemos de revocar y revocamos dicha resolución, para condenar a la mercantil EDIMARO S.A. a abonar a la actora la cantidad de 28.279 euros, dejando también sin efecto la condena en costas realizada en la instancia a los demandados, sin que proceda hacer imposición tanto de las costas causadas en la instancia, como de las causadas en esta alzada, con devolución a los recurrentes del depósito constituido.

No tifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.