Sentencia Civil Nº 141/2013, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 91/2013 de 28 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A NÚM. 1 4 1

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

D. JOSE CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES

MAGISTRADOS

Dª. MARGARITA ALVAREZ OSSORIO BENITEZ

D. ANTONIO MARÍN FERNÁNDEZ

JUZGADO MIXTO NUMERO CUATRO DE SANLUCAR DE BARRAMEDA.

JUICIO ORDINARIO Nº 392/11

ROLLO DE SALA Nº 91/13

En Cádiz a veintiocho de mayo de dos mil trece.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Sres. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la Sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario 392/11 referido.

Como parte apelante ha comparecido la Procuradora Dª. Mercedes Blanco García en nombre y representación de ALAIN AFFLELON OPTICO bajo la dirección jurídica de la Letrada Dña Gema Marín Aguinaga.

Como parte apelada ha comparecido el Procurador D. Santiago García Guillen en nombre y representación de MERCANTIL GENERAL DE GALERIAS COMERCIALES bajo la dirección jurídica del Letrado Dña Pilar Barbero Encinas.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don JOSE CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Sanlucar de Barrameda se dictó Sentencia el 30 de noviembre de 2012 en el procedimiento del margen, cuyo Fallo es del tenor siguiente:

'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Santiago García Guillén, en nombre y representación de la entidad GENERAL DE GALERIAS COMERCIALES S.A., contra la entidad ALAIN ALLFELOU OPTICO S.A. debo condenar y condeno a la entidad ALAIN AFFLELOU OPTICO S.A. a abonar al actor la cuantía de 28.134,14 euros; más los intereses legales, todo ello con imposición de las costas causadas'.

SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de D. Alain Affelelon Óptico S.A. contra la Sentencia de instancia, se dió traslado a las partes por diez días, se presento escrito de oposición por la otra parte, y fueron emplazadas las partes por diez días para ante esta Audiencia Provincial. Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente, Diligencia de Ordenación notificada a las partes, y se señaló día para la votación y fallo del recurso.

Fundamentos

PRIMERO .- La Juez de la Instancia estima la demanda de Reclamación derivada de un contrato de arrendamiento de local de negocio, interponiendo recurso de apelación la parte arrendataria demandada que lo fundamenta en que la indemnización concedida deber ser moderada, y que la Renta que debía haberse tenido en cuenta era la de 1.500 Euros, para fijación de la indemnización de daños y perjuicios.

SEGUNDO.- Las partes litigantes habían concertado en contrato de arrendamiento de local de negocio, en fecha de 17 de Septiembre del 2009 por una duración de 7 años, contados a partir del comienzo de la actividad del Parque Comercial Doñana. Ha quedado acreditado que la parte arrendataria había invertido unos 137.000 Euros para la puesta en marcha del local de negocio. No se lograron las expectativas comerciales deseadas, por lo que los ingresos no fueron los pensados. Por ello, en dos ocasiones, Documento 4 y 5 de la demanda, se concedió por la parte actora por un plazo determinado, bonificación de la renta a 1.500 Euros, indicándose que en caso de incumplimiento del contrato, no se bonificaría la Renta. A pesar de ello, y ante la agravación de la crisis económica, la parte arrendataria desistió del contrato en fecha de 30 Noviembre del 2009, dejando definitivamente el local, dando por resuelto el contrato, por las elevadas perdidas por importe de 125.917 Euros / año, lo que hace imposible seguir manteniendo el desarrollo de la actividad en el local de negocio.

TERCERO .- En la cláusula 3.3 del contrato se establecía: 'La resolución anticipada y unilateral del contrato, dentro de los cinco primeros años de obligado cumplimiento, por causa imputable a la arrendataria dará lugar a una indemnización a la arrendadora, consistente en una cantidad equivalente a la Renta del plazo que quedará por cumplir hasta la finalización del quinto año de obligado cumplimiento'.

La parte actora reclama el impago de las Rentas del mes de Octubre y Noviembre del 2009, y las indemnización por resolución anticipada desde Diciembre del 2009 al 4 de Agosto del 2010, fecha en que se inició el devengo de renta con otro nuevo arrendatario.

CUARTO.- En principio, y como norma general y en base al articulo 1256 del Código Civil , el arrendatario no puede desistir o resolver unilateralmente el contrato, y no puede obligarse al arrendador a aceptar esta resolución unilateral, por lo que el desistimiento ha de enmarcarse dentro del ámbito del incumplimiento contractual. Ante tal incumplimiento, la parte arrendadora puede aceptarla sin reservas, dando lugar a la resolución bilateral y de mutuo acuerdo, lo cual no conlleva otras consecuencias que la extinción del contrato y de las obligaciones reciprocas que se deriven. Otra postura que puede darse en el arrendador es que no la acepte, la resolución, pudiendo solicitar el cumplimiento del contrato, pidiendo una indemnización por los perjuicios, o que se reclame la resolución del contrato por incumplimiento de la parte arrendataria para ejercitar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios. Todo ello en base, a los artículos 1124 y 1556 del Código Civil .

En el hecho enjuiciado, la parte actora, ha optado por la resolución del contrato por incumplimiento del contrato, solicitando la indemnización que se fija en la cláusula 3.3 del contrato.

La parte demandada sostiene que debe existir una moderación en la indemnización, porque las expectativas comerciales prometidas no llegaron a producirse, habiendo soportado unos gastos de adecuación del local por valor de 137.000 Euros, y tuvo que desistir del contrato, por perdidas de 125.917 Euros / año, lo que determinó la Resolución unilateral del contrato por parte de la entidad arrendataria. Lo que pretende la parte demandante con la moderación de la indemnización es la aplicación de la cláusula de ' rebus sic stantibus', que nació para resolver los problemas derivadas de la alteración del equilibrio de las prestaciones contractuales como consecuencia de alteración sobrevenida de forma fortuita de las circunstancias contempladas al establecer la relación jurídica obligacional, produciéndose una onerosidad sobrevenida a una de la partes contratantes. La doctrina del Tribunal Supremo, entre otras Sts 21 de mayo y 20 de Noviembre del 2009 exige para la aplicación de esta cláusula de 'Rebus sic stantibus' una alteración de las circunstancias entre le momento de la perfección y consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, por un riesgo imprevisible, y el requisito de la subsidiaridad, es decir, que no exista otro remedio para subsanar la situación creada. La aplicación de esta cláusula no produce la extinción del contrato, sino una modificación y revisión. Si la imposibilidad de cumplimiento de la prestación se produce en el momento de su perfección, el efecto que produce es la nulidad contractual, ya que no existe objeto de contrato, y por tanto, no hay contrato, conforme a los artículos 1261,2 y 1272 del Código Civil . Y si existe una imposibilidad sobrevenida, con posterioridad a la perfección y antes de constituirse en mora, que lleva como consecuencia la liberación de la prestación por resolución contractual, conforme al art. 1184 del Código Civil .

La parte apelante sostiene por estas circunstancias, existiendo frustración del negocio porque no se ha producido las expectativas comerciales que se pensaba en el contrato, estableciéndose una renta mínima garantizada de 45 Euros por metro2, lo que suponía una Renta mensual de 3.285 Euros más el IVA correspondiente, que se incrementaría con una renta variable del 9% más el IVA correspondiente sobre la cifra bruta de ventas realizada en el local, siempre y cuando su importe sea superior a de la mínima garantizada. Lo cierto, es que tuvo que la entidad arrendataria tuvo un desembolso de más de 137.000 Euros para la adecuación del local, y al año y medio de vigencia del contrato tenía unas perdidas comerciales de 125.917 Euros / año; lo que determinó la resolución unilateral de la parte arrendataria, pues había déficit elevado a una actividad comercial. Teniendo en cuenta esta situación de crisis, la propia parte demandante, documentos 4 y 5 de la demanda, bonificó la renta por dos veces, bajándola de 45 Euros por m2 a 30 Euros m2 desde el 1 de Enero del 2009 al 31 de diciembre del 2009 y a 20,54 Euros m2, es decir a 1.500 Euros por renta mensual desde el 1 de Octubre del 2009 al 31 de Septiembre del 2010. Todo ello acredita que la situación comercial de este Centro Comercial era deficitario, pues en otro caso le hubiera incrementado la renta por la renta variable, como estableció la cláusula 5.3 del contrato, circunstancia que nunca se produjo. Entendemos que es de aplicación la moderación solicitada por la parte apelante, y no debemos fijar como base de la indemnización, la renta mínima garantizada en el contrato, sino renta bonificada que la parte demandante había concedido por dos veces en intervalos prolongados de la vida del contrato, aunque tan solo tuvo un año y medio de vigencia, desde el 5 de Marzo del 2008 al 30 de Septiembre del 2009 y es decir la 1.500 Euros por mes más los gastos comunes de 320 Euros y 118 Euros de Publicidad. Estas cantidades multiplicadas por 10 meses y tres días hasta que el local se arrendó a una tercera persona, arroja una cifra de 23.694 Euros, a la que había que descontarse la cantidad de 6.570 euros, fianza pagada por la arrendataria, según la estipulación decimocuarta del contrato, por lo que la cantidad debida es la de 17.124 Euros y no los 28.134,14 Euros declarados por la Juez de la instancia. A esta cantidad, se le aplicará tan solo los intereses por mora procesal, desde la fecha de la sentencia de primera instancia, conforme al articulo 576 de la LEC . Por todo ello , se estima el recurso de apelación, con revocación parcial de la sentencia de la instancia.

QUINTO .- Al estimarse parcialmente la demanda, no se hace especial pronunciamiento de las costas procésales de la primera instancia, conforme al articulo 394 de la LEC , y al estimarse el recurso de apelación, no se hace especial pronunciamiento de las costas procésales de segunda instancia, según determina el articulo 398 de la LEC .

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. Blanco García en representación de la entidad ALAIN AFFLELON OPTICO S.A. frente a la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada - Juez de Primera Instancia número 4 de Sanlucar de Barrameda y con revocación parcial de la expresada resolución, debemos confirmarla, a excepción de la cantidad de 28.134,14 Euros que se sustituye por la de 17.124 Euros y respecto a los intereses, se deberán tan solo los intereses moratorios desde la fecha de sentencia de primera instancia, sin hacer expresa declaración de las costas procedentes de primera instancia.

No se hace expresa declaración de las costas procedentes de esta segunda instancia.

Devuélvase el deposito constituido por la interposición del recurso de apelación

La presente resolución es susceptible de recurso de casación en el supuesto del artículo 477, 2-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notifíquese a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.