Sentencia CIVIL Nº 141/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 886/2016 de 03 de Mayo de 2017

Encabezamiento

eAUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-42-2-2016-0001380

Procedimiento:RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 886/2016- S -

Dimana del Juicio Verbal Nº 000065/2016

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 15 DE VALENCIA

Apelante: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUM000 DE VALENCIA

Procurador.- Dña. ANA MARTINEZ GRADOLI

Apelado.: GENERALIDAD VALENCIANA

SENTENCIA Nº 141/2017

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MAGISTRADO PRESIDENTE

ILMO. SR. D. JOSÉ ALFONSO AROLAS ROMERO

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En Valencia, a tres de mayo de dos mil diecisiete .

Vistos por mí, JOSÉ ALFONSO AROLAS ROMERO, Magistrado de la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, constituido en Tribunal Unipersonal en los autos de Juicio Verbal - 65/2016, promovidos por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUM000 DE VALENCIA contra GENERALIDAD VALENCIANA sobre 'Reclamación de cantidad ', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUM000 DE VALENCIA, representado por el Procurador Dña. ANA MARTINEZ GRADOLI y asistido del Letrado D MIGUEL ANGEL TORRES DELMONTE contra GENERALIDAD VALENCIANA, representado por el Letrado de la Generalidad Valenciana.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 15 DE VALENCIA, en fecha 10.6.2016 en el Juicio Verbal - 000065/2016 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que desestimando como desestimo la demanda formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 DE VALENCIA representada por la procuradora de los Tribunales Doña Ana Martínez Gradoli debo absolver y absuelvo a la Generalitat Valencianan de las pretensiones de la demanda, con condena en costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 NUM000 DE VALENCIA, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de GENERALIDAD VALENCIANA. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se sustanciaron los trámites preceptivos del recurso ante esta segunda instancia, quedaron conclusas las actuaciones, señalándose a tal fin el día 2.5.2017.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

Planteada demanda de juicio monitorio por la Comunidad de propietarios del edificio sito en la AVENIDA000 nº NUM000 de Valencia, contra la Generalitat Valenciana, en cuanto propietaria de la vivienda puerta NUM001 , en planta NUM002 , en reclamación de gastos comunitarios por importe de tres mil cincuenta y tres euros con cuarenta céntimos (3.053,40 €), devengados desde el 2 de febrero de 2008 hasta el 3 de abril de 2014, a tal pretensión se opuso la entidad demandada alegando la excepción de falta de legitimación pasiva porque si bien la Generalitat Valenciana constaba como titular registral de esa vivienda, lo cierto era que el propietario real de la misma es D Luis Antonio ,ello en virtud de contrato de 1 de diciembre de 1975; y derivado dicho monitorio a juicio verbal la sentencia recaída en la instancia, acogiendo el planteamiento ofrecido por la parte demandada, desestimó la demanda, absolviendo a la Generalidad Valenciana de la pretensión dineraria formulada contra ella.

SEGUNDO.-

Recurrida en apelación dicha resolución por la Comunidad demandante, y circunscrito el tema litigioso a determinar quien es el legitimado pasivamente para proceder al pago de gastos comunitarios de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal; si el propietario real o el titular registral cuando no coincide esa doble condición en una misma persona, se han de resaltar como premisas jurídicas, extraídas de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015 ,los siguientes:

1/ que el art. 9.1. apartados e ) e i) de la L.P.H establece, entre las obligaciones de cada propietario: las de 'contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización'; y la de 'comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.'

2/ que el art. 21 de la L.P.H , de naturaleza procesal, preve como puede exigir la Comunidad al propietario moroso el cumplimiento de la obligación de contribuir al pago de los gastos comunitarios.

3/ que ambos preceptos, arts 9.1.c ) y 21 de la L.P. H han de ser interpretados armónicamente.

4/ que el obligado al pago, según el art. 9.1. e), es el propietario, y así viene a confirmarlo el art. 21.1 de la L.P.H , y naturalmente, en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, y no quien sea meramente usuario de la misma( S s T.S 25.5.05, 25.6.06, 25.9.14...)

5/ que se han venido produciendo sucesivas reformas en la L.P.H con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de propietarios, a fin de garantizarles el cobro de las deudas de los comuneros morosos, lo cual responde a que la morosidad constituye el mayor problema que puedan sufrir aquellas, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sosteniendo del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso.

6/ que las garantías para conseguir tal propósito son las siguientes:

a) que los créditos a favor de la Comunidad derivada de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores ( Disp. Final 1 a 3 de la Ley 8/13 de 26 de Junio), tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 CC .

b) que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal , incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en que tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores ( Disp, final 1.3 de la Ley 8/13 de 26 de Junio.

c/ y que el propietario tiene obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepcion, el cambio de titularidad de la vivienda o local, de modo que quien incumpla esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel de repetir contra éste; a no ser que cualquiera de los órganos de la Comunidad haya tenido conocimiento del cambio de titularidad por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha trasmisión resulte notoria ( art. 9.1.i) L.P.H .)

7/ que de lo hasta ahora dicho se desprende que esta legitimado pasivamente para el pago de los gastos comunitarios, sin perjuicio del derecho de repetición contra el obligado al pago:

i) el propietario actual adquirente por las cantidades adeudadas a la Comunidad por los anteriores titulares hasta el límite antes citado.

ii) y el propietario anterior que omita la comunicación del cambio de titularidad

8ª/ que el titular registral solo se hallará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de los gastos comunitarios en los siguientes casos:

i) cuando fuere propietario del piso o local en la epoca en que surgió la obligación.

ii) cuando sea actual propietario del piso o local con título inscrito por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que preve la L.P.H para la afección real del inmueble; ello sin perjuicio del derecho de repetición.

iii) y cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad .

9/ que cuando, además de ejercitarse la acción personal obligacional contra quien deba hacer el pago de las gastos comunes, se pretenda ejercitar la acción real contra el piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre el deudor y el titular registral, será preciso demandar a este para garantizar la ejecucion de la deuda sobre el inmueble.TERCERO.-

Dicho lo anterior y resultando inconcuso que la Generalitat Valenciana era y es titular registral de la vivienda en cuestión, alegándose por esta que el verdadero propietario de la misma era D Luis Antonio desde que en 1 de diciembre de 1975 se firmó el contrato público correspondiente con el extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INV), correspondiendo la prueba de tal hecho extintivo a la parte demandada, se está en el caso de revocar la sentencia apelada, de estimar la demanda y de condenar a la demandada al pago de la cantidad reclamada, ya que no ha probado que el propietario de la vivienda cuyo devengo de gastos comunes se reclaman fuera o sea el Sr Luis Antonio .

Y ello porque, para que se produzca la transmisión de la propiedad ,nuestro Código civil acoge la teoría denominada del título y el modo, reflejada en sus artículos 609 párrafo 2 y 1095 , que establecen: el primero, que 'La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren por la Ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante tradición'; y el segundo, que 'El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada'. Es decir para la transmisión del dominio se precisa de un título, y de la tradición o entrega de la cosa vendida. Y en el presente caso, aunque hubiera entrega de la vivienda al Sr Luis Antonio no lo fue como ' traditio domini', consecuencia de un título de dominio traslativo de la propiedad, sino de un documento de cesión de la posesión que no se llegó a perfeccionar con la transmisión del dominio al citado cesionario. Así, previo examen del contrato de 1 de diciembre de 1979 se ha de observar: que el contrato se títula de ' acceso diferido a la propiedad', con lo que ésta no se transmitía en ese momento sino, en su caso, posteriormente; que en dicho documento lo que cede el I.N.V como propietario de la vivienda, al cesionario D. Luis Antonio , es la posesión de la misma; que prueba de que no hubo transmisión de la propiedad es que el cesionario tenía prohibido ceder la vivienda a tercero y realizar obras sin contar con la autorización del I.N.V (clausulas contractuales VIII y IX ); y que la transmisión de la propiedad se supeditó al otorgamiento de escritura pública de compraventa a favor del cesionario, según se desprende de lo dispuesto en la clausula contractual XIV, y en autos no consta prueba alguna de que lllegara a otorgarse tal escritura, aunque consta que con fecha 1 de diciembre de 1984 dicha vivienda se declarara amortizada, con lo que no otorgada tal escritura claro es que la demandada mantuvo el dominio sobre la misma, como así lo acredita que la primera y única inscripción registral de esa vivienda se practicara el 12 de marzo de 1987 a nombre de la Generalitat Valenciana en pleno dominio ( documento nº 1 demandado F-6.) Por tanto, la demandada habrá de satisfacer el importe de gastos comunitarios reclamados: de un lado, por aparecer como la real propietaria de la vivienda en cuestión, no habiendo prueba del dominio a favor del Sr Luis Antonio y de otro parte, por ser titular registral y hallarse comprendida en los supuestos primero y tercero del apartado 8 de las premisas jurisprudenciales anteriormente mencionadas; ello sin perjuicio de que la Generalitat pueda repetir tal cantidad contra quien dice, sin probarlo, ser real dueño de la vivienda en cuestión.

CUARTO.

La estimación del recurso y la consiguiente estimación de la demanda determinan que no se haga expresa condena de las costas causadas en esta alzada ( art. 398 LEC ), y que se impongan a la demandada las costas devengadas en la instancia ( at. 394 LEC)

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de propietarios del edificio sito en la AVENIDA000 nº NUM000 de Valencia contra la sentencia dictada el 10 de junio de 2016 por el Juzgado de lª Instancia nº 15 de Valencia , en juicio verbal 65/16

SEGUNDO.-

SE REVOCA la citada resolución, y en su lugar

A) SE ESTIMA la demanda planteada por la Comunidad de propietarios de la AVENIDA000 nº NUM000 de Valencia contra la Generalidad Valenciana.

B) SE CONDENA a la Generalitat Valenciana a abonar a la Comunidad demandada la cantidad de tres mil cincuenta y tres euros con cuarenta céntimos (3.053,40 € ) por gastos comunitarios correspondientes a la puerta NUM001 , en planta NUM002 , de ese edificio desde 2 de febrero de 2008 hasta 3 de abril de 2014, más intereses desde la presente hasta su completo pago.

C) SE IMPONEN a la parte demandada las costas causadas en primera instancia.

TERCERO.-

NO SE HACE expresa condena de las costas causadas generadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8 º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno a tenor del auto del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014, dictado en el recurso 2351/13 .

Así por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.