Sentencia Civil Nº 142/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 77/2010 de 22 de Marzo de 2010

Encabezamiento

ROLLO Nº 77/10-C

SENTENCIA Nº 000142/2010

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a veintidós de marzo de dos mil diez.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª.CARMEN BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de ALZIRA, con el nº 000245/2008, por BORGUMARI SCV representado en esta alzada por la Procuradora Dª. CLARA GONZÁLEZ RODRÍGUEZ y dirigido por la Letrada Dª.SUSANA BLANES BENEYTO contra D. Felix , Dª María Purificación , Dª Aida , D. José , Dª Bibiana , Dª Custodia , Dª Leticia , D. Paulino , Dª Francisca Y Dª Juliana representado en esta alzada por la Procuradora Dª.VALDEFLORES SAPENA DAVO y dirigido por el Letrado D.JAVIER VERCHER LLETI, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por BORGUMARVI SCV.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 5 de ALZIRA, en fecha 29-9-09 , contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Borgumarvi S.C.V. representada por la Procuradora Dª Araceli Romeu Maldonado, asistida de la Letrado Dª Susana Blanes Beneyto, contra D. Felix , Dª María Purificación , Dª Aida , D. José , Dª Bibiana , Dª Custodia , Dª Leticia , D. Paulino y Dª Juliana , representados por la Procuradora Dª Nuria Ferragud Chambó, asistidos del Letrado D. Javier Vercher Lletí, debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos en su contra ejercitados; y estimando en parte la reconvención, debo declarar y declaro la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito entre las partes en documento de fecha 16 de marzo de 2007, condenando a la actora a estar y pasar por tal declaración, y condenándole al cumplimiento del mismo en los términos pactados, por lo que deberá comparecer el día y hora y ante el Notario que por el Juzgado se determine en ejecución de sentencia, para que se proceda al otorgamiento de la escritura pública a su favor de la finca nº 17.334 del Registro de la Propiedad de Algemesí, en los términos pactados en el contrato privado de compraventa de fecha 16 de marzo de 2007, bajo apercibimiento en caso contrario de otorgar dicha escritura de oficio, debiendo la actora satisfacer en el acto del otorgamiento de la escritura la cantidad de un millón doscientos setenta y cinco mil euros (1.275.000), correspondientes al resto del precio de venta, más los intereses legales de dicha cantidad desde el día siete de febrero de dos mil ocho, hasta la de esta resolución, que se incrementará en dos puntos desde ésta hasta su íntegro pago; todo ello, con expresa condena en costas de la demanda principal a la parte actora, y sin hacer expresa condena en costas de la reconvención a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por BORGUMARVI SCV, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 9 de Marzo de 2010 .

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción con fundamento en las siguientes consideraciones: Borgumarvi S.C.V. tiene por objeto la realización de toda clase de trabajos de ejecución de obras de albañilería, obra pública y construcción de edificios. En el ejercicio de su actividad adquirió mediante documento privado de 16 de marzo de 2007, un solar con el fin de edificar un nuevo edificio dedicado a viviendas, locales y garajes. Sin embargo, habiendo formalizado los tramites necesarios para el inicio del proyecto, tuvo conocimiento de que el inmueble transmitido no constituía una finca independiente, pues para proceder a la construcción se precisaba primeramente proceder a la segregación registral de la finca toda vez que la misma forma parte de un local sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, exigiéndose para ello el acuerdo unánime de la Comunidad de propietarios, resultando por tanto inhábil el local adquirido para el fin previsto. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se declare:

-La existencia de un incumplimiento contractual por parte de los demandados por no haber cumplido el contrato en los términos pactados.

-La obligación de cumplir con lo pactado en el contrato privado de 16 de marzo de 2007 en concreto la entrega del solar descrito para edificar un nuevo edificio dedicado a viviendas, locales y garajes.

-La obligación de los demandados de indemnizar en concepto de daños y perjuicios a la actora en la suma de 10.815 euros más la cuantía que resulte del informe pericial interesado en el escrito de demanda, todo ello incrementado con los intereses correspondientes.

-Se condene a los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones con apercibimiento de que de no proceder voluntariamente al cumplimiento del contrato y a la indemnización de daños y perjuicios se efectuara por el Juzgado en su nombre y a su costa.

Todo ello con expresa imposición de costas.

La parte demandada compareció y formulo oposición a la demanda además de demanda reconvencional que en síntesis basaba en las siguientes argumentaciones: los vendedores actuaron en todo momento de buena fe, sin ocultar información alguna relativa al objeto del contrato cuyo objeto fue un local perfectamente identificado y determinado, siendo posible su transmisión en escritura publica en la calidad que actuaban los vendedores. Por otra parte, si la compradora exige el cumplimiento del contrato, de ello ha de inferirse necesariamente, que no existe inhabilidad ninguna del objeto de la compraventa. Subsidiariamente, alegaba, no se han producido daños y perjuicios para la demandante pues suya es la culpa exclusiva del retraso que aduce en el inicio de la construcción, existiendo pluspetición. Por otra parte, la compraventa de un local perfectamente identificado como finca registral independiente con el número 17.334 en el Registro de la Propiedad de Algemesi es perfectamente escriturable e inscribible en el Registro de la Propiedad. Concluía interesando se dicte Sentencia por la que se desestime la pretensión deducida de contrario y estimando la demanda reconvencional se declare:

-El incumplimiento por parte de Burgomarvi SCV del contrato de compraventa suscrito en fecha 16 de marzo de 2007.

-La existencia de daños y perjuicios a favor de los demandantes en reconvención concretados en los intereses moratorios de la parte del precio de la venta pendiente de pago.

-Se condene a la demandada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la finca litigiosa con expreso apercibimiento de que para el caso de que se incumpliese dicha condena se procederá conforme a lo establecido en el artículo 708 de la L.E.C .

-Se condene al pago de la suma de 1.275.000 euros correspondientes al resto del precio de la venta.

-Se condene a satisfacer al demandante en concepto de daños y perjuicios los intereses legales de dicha cifra a partir del día 16 de julio de 2007 incrementados en dos puntos a partir de Sentencia y hasta su efectivo pago en concepto de mora procesal.

Y todo ello con expresa imposición de las costas del procedimiento.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Alzira se dicto en fecha 29 de septiembre de 2009 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas y estimaba parcialmente la demanda reconvencional sin hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas causadas.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandante formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación:

1.- la Juzgadora de Instancia obvia varios factores de suma importancia en el supuesto que nos ocupa:

Los vendedores en todo momento actuaron como poseedores en concepto de dueño del derecho de vuelo sobre el inmueble litigioso, haciendo creer que podían transmitir su dominio presuponiéndose por los compradores que o bien se habían reservado dicho derecho de vuelo, o lo habían adquirido de los comuneros. Los vendedores conocían en todo momento la finalidad de la compra, precisamente por eso el precio fijado, era elevado. El propio Ayuntamiento de Algemesi concedió licencia de obra mayor para la construcción de un edificio de nueva planta, y el arquitecto que elaboro el proyecto, tampoco entendió que no se pudiera edificar sin obtener el consentimiento unánime de todos los copropietarios. Estos, además durante las negociaciones previas a este litigio formularon una propuesta de acuerdo en la que declaran que el objeto de la venta lo constituye el suelo, subsuelo y vuelo de la parte posterior del edificio de la Avenida Salvador Castell 50 y 52 y los bajos de dicho edificio. Debió por tanto el Juzgador determinar si la vendedora cumplía con el contrato al no transmitir el derecho de vuelo y subsuelo, resultando claro el incumplimiento al frustrarse el fin específico del negocio jurídico.

2.- Si la acción ejercitada fue la de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" fue porque la actora pretendía construir el edificio y no resolver el contrato, pues el objeto en la actualidad es impropio porque únicamente comprende el suelo y no el vuelo ni el subsuelo del local almacén adquirido

3.- Existencia de mala fe en los vendedores.

4.- Improcedente estimación de la reconvención, por cuanto reconociendo la adversa que el objeto de la compraventa lo constituye el suelo, subsuelo y vuelo de la parte posterior del edifico de la Avenida Salvador Castell y habiendo manifestado con posterioridad al otorgamiento del contrato que no es dueña de ese vuelo y subsuelo, queda claro que quien incumple con su obligación es precisamente la vendedora.

5.- Improcedente pronunciamiento sobre costas.

Dichos motivos serán objeto de examen conjunto, seguidamente.

Analizados los términos del debate, así como el resultado de la prueba obrante en las actuaciones conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C ., el Tribunal juzga improsperable el recurso de Apelación interpuesto, por cuanto la mera observación del documento privado de fecha 16 de marzo de 2007 suscrito entre los hoy litigantes, evidencia con total claridad que ningún incumplimiento de sus obligaciones contractuales es atribuible a la parte demandada, ya que el referido documento, en su exponendo primero, y destacado en letras mayúsculas al referirse al inmueble adquirido y que constituye el objeto de esta litis, lo describe como : URBANA: local: NUMERO DE PROPIEDAD HORIZONTAL 1.... Dicho documento contiene además en sus dos páginas la firma y sello de la mercantil demandante. Pretender ante tan contundente reseña de la naturaleza y situación del local litigioso, argüir el desconocimiento de dicha circunstancia so pretexto de la existencia de una maquinación fraudulenta de la adversa para ocultar que el inmueble vendido no era finca independiente del edificio construido sobre los bajos comerciales, es, a juicio del Tribunal, un argumento indefendible. Cuestión diferente, es, que a raíz de tomar conocimiento la recurrente, a consecuencia de la tasación realizada para la tramitación del préstamo hipotecario, de las consecuencias que dicha circunstancia podría reportar sobre la futura construcción del edificio proyectado -en las que al parecer no reparo al momento de la firma del contrato-, concluyera que en tal situación, el bien adquirido resultaba inhábil para la finalidad a la que originariamente iba a ser destinado. Pero la producción de este resultado es únicamente imputable a la propia indolencia de la apelante, que no se cercioro ni previa, ni coetáneamente a la firma del documento privado de compraventa, de las características del bien adquirido, ni las consecuencias de las mismas (necesidad de segregación, hipotético derecho de los copropietarios sobre el vuelo) pues el hecho de hacer constar en el contrato litigioso que la finalidad de la compra era la edificación de un nuevo edificio dedicado a viviendas, locales y garajes ni grava a la vendedora con ninguna obligación más allá de las consignadas en el propio documento, ni confiere a la adquirente un derecho de garantía del éxito de su negocio, eximiéndola de observar -en atención a la protección de sus propios intereses- la diligencia exigible a la firma de cualquier convenio, entre cuyos aspectos destaca sin duda, la lectura y análisis, previa y coetánea si así se requiere, del propio documento. Es de observar, además, llegados a este punto, que en cualquier caso, las propias contradicciones existentes en la demanda formulada, harían igualmente improsperable la acción ejercitada. En primer lugar, se denuncia la existencia de dolo o maquinación fraudulenta por parte de los vendedores para ocultar la verdadera situación del local litigioso, que como pone de manifiesto entre otras muchas la STS de 26 de febrero de 2008 el vicio del consentimiento denunciado (que no ausencia del mismo) tiene su tratamiento especial en la acción de anulabilidad, incardinada en los preceptos del Código civil dedicados a la nulidad de los contratos (arts. 1.300-1.315 ), que sin embargo, no constituye la acción ejercitada por la actora recurrente por lo que existe una verdadera disparidad entre la causa de pedir y lo finalmente pedido, en cuanto sorprendentemente, lo que se exige es el cumplimiento del contrato en los términos que la recurrente juzga procedentes. Por otra parte -y en segundo lugar-, como se desprende de la mera lectura de los fundamentos jurídicos del escrito de demanda, lo que se denuncia es la existencia de un "aliud pro alio" por cuanto a juicio de la adquirente existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto adquirido -y consiguiente insatisfacción del comprador- al ser el mismo impropio para el fin a que se destina. Sin embargo, debe recordarse que esta es una modalidad de acción de resolución contractual por total incumplimiento de lo pactado al venderse cosa distinta a la convenida, lo que permite acudir al comprador a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de enero de 1992, 14 de marzo de 1973, 7 de enero de 1988, 20 de febrero de 1984, 30 de noviembre de 1972, 26 de octubre de 1987, 29 de enero y 23 de marzo de 1983, 12 de febrero de 1988, 12 de abril de 1993, 20 de octubre de 1984 30 de noviembre de 1992, 24 de abril de 1973, 21 de abril de 1976, 20 de diciembre de 1977, 9 de marzo y 4 de abril de 2005, 5 y 27 de febrero de 2004 , entre otras muchas), sin embargo, paradójicamente, también en este caso, lo que se pide por la demandante, no es la resolución del contrato, sino el cumplimiento del mismo, pretensión que viene a desnaturalizar la acción ejercitada e impide claramente un acogimiento favorable de la misma. Pero es que además en cualquier caso, el Alto Tribunal entiende que la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado el objeto adquirido ha de entenderse como un incumplimiento total del contrato, de manera que la acción resultara improsperable cuando -como afirma la STS de 28 de octubre de 2005 - se trate de un incumplimiento incompleto o defectuoso, que no autorice al ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil , y en el supuesto enjuiciado, el único vicio que se imputa a la compraventa estipulada, consiste en la propia naturaleza del local litigioso que como integrante de un edificio de viviendas, se halla sometido al régimen de propiedad horizontal, lo que desde luego, de ningún modo impide, contrariamente a lo que patrocina la recurrente, la elevación del contrato privado a escritura publica con lo que quedaría perfeccionado el negocio jurídico; debiéndose observar, por otro lado, que tampoco se ha probado en debida forma, la total imposibilidad de proceder a la segregación del mismo, como quedo puesto de manifiesto a través de las declaraciones de los dos presidentes de las respectivas comunidades de propietarios, circunstancia, que nuevamente harían improsperable la acción ejercitada basada en un "aliud pro alio". Pero es que a todo ello hay que añadir por ultimo, -y en tercer lugar-, que la demanda se vería igualmente abocada al fracaso de no concurrir las circunstancias anteriores, por cuanto la pretensión que se ejercita en esta litis, afecta a derechos de terceros que no han sido llamados a la misma, y que por tanto, no pueden resultar condenados, en cuanto no son parte en el procedimiento.

De cuanto se ha expuesto, puede inferirse a modo de conclusión: de un lado la improsperabilidad de la pretensión deducida por la demandante, y de otro, que no existe incumplimiento alguno de sus obligaciones imputable a la parte vendedora, circunstancia que a su vez legitima el acogimiento de la reconvención formulada, en cuanto la única inobservancia de las obligaciones adquiridas a la firma del contrato privado es imputable precisamente a la parte que formula este recurso, que llegado el termino establecido no procedió al otorgamiento de la escritura publica de compraventa, procediendo en consecuencia la confirmación de la Sentencia apelada, debiéndose hacer únicamente una ultima salvedad en relación al pronunciamiento relativo a las costas ocasionadas en la Primera Instancia por la demanda formulada, que el Tribunal juzga ajustado a derecho, por cuanto a tenor de lo expuesto, no existen dudas de hecho o de derecho que indiquen la conveniencia de hacer excepción alguna a la regla del vencimiento prevista en el articulo 394 de la L.E.C.

TERCERO.- Establece el artículo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394 .

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de Borgumarvi S.C.V. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Alzira en fecha 29 de septiembre de 2009 en Autos de Juicio Ordinario número 245/2008 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo

477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.