Sentencia Civil Nº 142/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 774/2009 de 31 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 142

Recurso de apelación nº 774/09

Procedente del procedimiento ordinario nº 701/08

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON ANTONIO RECIO CORDOVA y DON CARLOS VILLAGRASA ALCAIDE, actuando el primero de ellos como

Presidente del Tribunal , ha visto el recurso de apelación nº 774/09 interpuesto contra la sentencia dictada el día 16 de julio de

2009 en el procedimiento nº 701/08 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Vic en el que es recurrente DÑA.

Juliana y apelado DÑA. Rocío , previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el

Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona , 31 de marzo de 2011

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Estimo la demanda interpuesta por el procurador Xavier Armengol Median en nombre de Rocío y dirigida contra Juliana y, en consecuencia, condeno a esta última a entregar a la primera la cantidad de 18.000 euros más el interés legal.

Se imponen las costas del procedimiento a la parte demandada.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- Dña. Rocío interpuso demanda contra Dña. Juliana reclamando la devolución de la cantidad de 18.000 euros, entregados en fecha 29 de septiembre de 2006, con ocasión de la firma del contrato de arras en virtud del cual la ahora demandante se obligaba a adquirir la vivienda reseñada en el indicado contrato y la demandada se comprometía a su venta.

Según el relato de hechos efectuado en el escrito de demanda, ambas partes, a través de la mediación del agente inmobiliario D. Eutimio que actuaba en representación de la vendedora, convinieron que la compra quedaba condicionada a que por la parte compradora se procediera a la venta de la vivienda de su propiedad, por lo que si no se conseguía la referida venta antes del plazo previsto para otorgar al escritura, el 31 de enero de 2007, la parte compradora recuperaría la cantidad entregada en concepto de arras, señalando al efecto lo convenido en las cláusula quinta y sexta del contrato.

La parte demandada se opuso a la reclamación con los argumentos que en forma resumida indicamos: a) esta parte tan solo recibió la cantidad de 12.000 euros, el resto lo cobró el agente Sr. Eutimio que es a quien deben ser reclamados b) la cláusula quinta del contrato de arras penitenciales resulta incongruente ya que si la parte compradora no ha cumplido con su compromiso de compra porque no consiguió vender su piso, la vendedora no viene obligada a la devolución de las arras, c) el contrato suscrito con la inmobiliaria había finalizado el 4 de septiembre de 2006, antes de la firma de las arras.

La sentencia dictada en la instancia estimó la demanda al considerar acreditado por la redacción del contrato de arras que ambas partes convinieron la devolución de las arras tanto si el incumplimiento se atribuía a la parte compradora como a la vendedora a la que se liberaba de la obligación legal de devolver el duplo.

Contra la expresada resolución ha planteado recurso la representación de la parte demandada con los argumentos que en síntesis señalamos: a) la sentencia de instancia no ha clarificado la naturaleza de las arras, b) a juicio de esta parte se trata de un contrato de arras penitenciales si bien contemplando la posibilidad de desistir lícitamente de la compraventa perdiendo la cantidad entregada como arras, c) en el momento en que la parte compradora no pudo vender su vivienda a fecha 31 de enero de 2007, desistió lícitamente de la compraventa a sabiendas de que perdía las arras entregadas, d) las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, e) la redacción de las cláusulas quinta y sexta del contrato no son conformes a la buena fe, al uso ni a la ley.

SEGUNDO.- El recurso no puede ser estimado pues resulta acreditado por admisión de ambas partes litigantes que el contrato de arras suscrito el día 29 de septiembre de 2006, se sometió a la condición de que la parte compradora hubiera logrado la venta de su vivienda con anterioridad a la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura de venta de la finca objeto del contrato de arras.

Es cierto que el referido pacto no se trasladó de manera expresa al contrato de arras pero su admisión por ambas partes lo convierte en un hecho no controvertido y da coherencia al contenido mismo del contrato en el que tras la cita del artículo 1454 del Cc . y la consideración de penitenciales que se atribuye a las arras, prevé una consecuencia impropia de un contrato de esta naturaleza, cual es que si la parte compradora no otorgara el contrato de compraventa en el término previsto, podía recuperar la cantidad entregada, y que solo tiene sentido si se considera que el contrato suscrito quedó sometido a la condición suspensiva de que la parte compradora pudiera enajenar previamente su vivienda.

Es decir, que con independencia de la no muy acertada redacción del contrato, y de la necesidad que ha habido de integrar el mismo con las manifestaciones de las partes, lo cierto es que el contrato de arras penitenciales suscrito no tenía carácter definitivo sino que restaba sometido al cumplimiento de la indicada condición suspensiva, por lo que si a tenor de lo dispuesto en el artículo 1114 del Código civil la adquisición de los derechos depende del cumplimiento de la condición, al no resultar cumplida tal condición, puesto que la ahora parte actora no pudo vender la vivienda de su propiedad antes de la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura pública de venta, el contrato de arras, con los efectos propios del artículo 1454 ya citado, no llegó a desplegar sus efectos, y la parte compradora tiene por ello derecho a recuperar la cantidad entregada.

TERCERO.- Por lo demás, resulta indiferente que la cantidad percibida por la vendedora fuera de tan solo 12.000 euros, frente a los 18.000 entregados por la parte compradora, y que la diferencia hubiera sido retenida por el agente mediador, y ello en la medida en que la parte compradora es un tercero ajeno a la relación entre la vendedora y su agente y no pueden serle opuestos los acuerdos entre las indicadas partes, a tenor del principio de relatividad de los contratos (art. 1257 C.c .).

De ahí que la parte vendedora ahora apelante venga obligada al reintegro de la total suma entregada, sin perjuicio de que pueda dirigirse contra el expresado agente mediador en atención a que el contrato de arras suscrito estaba sometido a condición y la misma no se ha cumplido.

CUARTO.- La desestimación del recurso determina la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada (art. 398 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Juliana contra la sentencia de 16 de julio de 2009 dictada por el Sr. Juez del juzgado de primera instancia número 2 de Vic que confirmamos íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales (art. 469-477 - disposición final 16 LEC), que se preparara ante este Tribunal en un plazo de cinco dias a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.