Sentencia Civil Nº 142/2015, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 190/2015 de 18 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00142/2015

Rollo de Apelación: 190/2015

S E N T E N C I A Nº 142

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Dª COVADONGA SOLA RUÍZ.

En PALMA DE MALLORCA, a dieciocho de junio de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de JUICIO VERBAL número 795/2014, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 15 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION número 190/2015, entre partes, de una como demandada apelante, TEULER BALEAR S.L., representada por el Procurador de los Tribunales, D. CARLOS GINARD NICOLAU y asistido por el Letrado D. ANDRES BASSA MOREY; y de otra como parte demandante apelada, DAPHRAZA S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales, Dª BEATRIZ FERRER MERCADAL y asistido por el Letrado D. FRANCISCO SALES SUREDA.

Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Palma, en fecha 18 de febrero de 2015, se dicto Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' QUE ESTIMANDO sustancialmente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ferrer Mercadal, en representación de la entidad 'DAPHRAZA, S.L.', DEBO CONDENAR Y CONDE NOa la entidad demandada 'TEULER BALEAR, S.L.', al pago a la actora, de la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL EUROS (55.000 euros), más intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda (5 de noviembre de 2014), respecto de las cantidades ya vencidas a la fecha de la interposición de la misma (31.000 euros), y, desde los respectivos vencimientos, el resto de cantidades, hasta la fecha de la presente resolución, a partir de la cual se devengará, en favor de la acreedora, un interés anual igual al interés legal del dinero incrementado en dos puntos hasta su completo pago, todo ello con expresa imposición de las costas causadas en este juicio a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandada, Teuler Balear, S.L., se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 16 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para dictar la presente resolución.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-La entidad actora, Daphraza SL, en su calidad de arrendadora de un local de negocio, llamado Restaurante El Patio, sito en la Carretera des Port nº 29 de Andratx, presenta la demanda que nos ocupa el día 6.11.2.014, contra la entidad arrendataria de dicho local, en reclamación de las rentas de enero, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2.014 y 1.000 euros de la renta de junio de 2.013, en total 30.096 euros, en base a una renta mensual de 8.000 ó 8.016 euros, según la mensualidad, la mayor por aplicación de una cláusula de actualización que comporta un incremento de 16 euros al mes. Es de reseñar que no acumula una demanda de desahucio a la anterior, según alega, por cuanto la demandada le ha comunicado que abandonará el local antes del día 30 de noviembre. A tal reclamación añade el pedimento de condena al pago a la demandada del 'importe de aquellas rentas mensuales que se devenguen hasta el día del vencimiento o terminación del contrato'

La demandada no presentó reconvención antes de cinco días anteriores al juicio oral, ni tampoco en dicho plazo opuso la excepción de crédito compensable.

La demandada en el acto del juicio, celebrado en febrero de 2.015, reconoció que ha impagado dichas rentas, y se opone a la demanda, alegando: A) Que debe descontarse la suma de 10.000 euros abonada al inicio del arrendamiento. B) La actualización de la renta es improcedente por falta de notificación. C) Ha realizado obras de importancia en el local, que quedan en beneficio del mismo. D) No es procedente una condena de futuro, ni siquiera de los meses transcurridos entre la interposición de la demanda y la celebración del juicio.

La sentencia de instancia estima en lo sustancial la demanda, y no considera acreditado el pago de 10.000 euros alegado por el demandado; desestima la petición de actualización de rentas por ausencia de notificación, lo que supone una suma de 16 euros al mes; no se admite la oposición por la 'pseudo compensación' por obras realizadas en el inmueble arrendado, por falta de alegación antes de los cinco días anteriores al acto del juicio, de conformidad con el artículo 438.2 de La LEC , sin que formulare protesta por la denegación de la prueba; en cuanto a la condena de futuro solicitada, la admite parcialmente hasta la fecha de celebración del juicio, y, por ello, condena al demandado al pago de las mensualidades hasta el mes de febrero de 2.015, pero no en los posteriores; e impone las costas al demandado por concurrencia de una estimación sustancial de la demanda.

Dicha resolución es apelada por la representación de la parte demandante en petición de nueva sentencia desestimatoria, y por cuatro motivos:

1) Incongruencia extrapetita, y alega que el suplico de la demanda es inadecuado y se encuentra formulado parcialmente de manera errónea, pues el objeto de la demanda es la reclamación de rentas por un monto total de 31.096 euros, sin que se solicite en el escrito rector de la demanda el pago de cualquier renta que pudiere devengarse durante la tramitación del procedimiento de juicio verbal; con la condena a las mensualidades de diciembre de 2.014, enero y febrero de 2.015, se ha procedido a una ampliación objetiva de la demanda en el acto del juicio, lo que vulnera diversas normas de la LEC; que el demandante no acumuló la acción de desahucio por falta de pago de las rentas; por ello la sentencia se ha pronunciado sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida, con merma de sus derechos para poder presentar o solicitar pruebas tendentes a combatir la nueva pretensión y el fallo recoge pretensiones de mayor entidad que las solicitadas; no es posible la aplicación del artículo 220 LEC , que en su párrafo segundo se refiere a acumulación de demanda de reclamación de rentas y de desahucio, y en el presente supuesto no se reclama por este último; y las peticiones no se referían a las rentas devengadas durante la tramitación, sino hacia el futuro.

2) Existencia de cumplimiento defectuoso por el demandante. El Juzgador no dijo que esta alegación se tendría por no hecha, advirtiendo que acudiese al juicio ordinario; que la renuncia de reclamar por las mejoras sólo se pactó para el supuesto de vencimiento del contrato, no para resolución anticipada del mismo una vez transcurridos los tres primeros años del contrato; reproduce las pruebas denegadas en primera instancia.

3) Error en la valoración de la prueba respecto a los 10.000 euros, en atención a que se ha acreditado la retirada de tal cantidad de una cuenta de la demandada dos días antes de la firma del contrato, y que se preveían en el correo de 29.03.2.010 remitido por la actora a la demandada; que en atención al embargo preventivo la demandada no pudo entregar la posesión a la actora en el plazo de 20 días.

4) Infracción del artículo 394.2 LEC en materia de costas, pues la estimación de la demanda es parcial y no sustancial.

SEGUNDO.-En cuanto al primer motivo del recurso, esto es, la incongruencia extrapetita, la Sala no aprecia su existencia.

Como datos a tener en cuenta sobre el particular, debemos destacar los siguientes: A) La demandada arrendataria remitió una carta a la arrendadora indicándole que le entregaría las llaves del local entre el día 20 y el día 30 de noviembre de 2.014, y ello motivó que la parte actora confiando en tal entrega no acumulase a la demanda de reclamación de rentas, la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas, pues la misma se presenta el día 6 de noviembre de 2.014. No obstante, esta entrega de la posesión no se efectuó en tales fechas, ni había tenido lugar en febrero de 2.015 cuando se celebró el acto del juicio oral, ni se da una explicación de tal cambio de criterio de la demandada, ni ésta ha depositado las llaves en el Juzgado, y de sus manifestaciones parece desprenderse que no la han devuelto por negociaciones sobre divergencias en una posible indemnización por mejoras en el local. Por tanto, la demandada continúa en la posesión inmediata del local a pesar de haber dado por resuelto el contrato. B) La parte actora en el suplico de su demanda reclama las rentas debidas a la fecha de presentación de la demanda, cuantificadas en 30.096 euros, 'más el importe de aquellas rentas mensuales que se devenguen hasta el día del vencimiento o terminación del contrato', petición que se efectuó en base a la legítima expectativa de que esta situación de terminación del contrato se produciría en el mismo mes de la presentación de la demanda, pero no fue así, y en febrero de 2.015 continuaba la demandada con la posesión del local. C) La sentencia de instancia en base a dicha petición, ha acogido la procedencia de la reclamación de las rentas vencidas durante la pendencia de este procedimiento hasta la fecha del juicio oral (febrero de 2.015), pero no admite una condena de futuro respecto de rentas futuras hasta que se produzca la entrega de la posesión o terminación del contrato. D) Es doctrina jurisprudencial constante y pacífica que el arrendatario viene obligado al pago de la renta hasta el momento en que reintegre al arrendador la posesión de la finca, normalmente a través de la entrega de las llaves de la misma, de manera que no basta para relevarle de tal obligación ni el mero abandono de la finca vigente el contrato, ni su extinción si aquél se mantiene en su ocupación, resaltando que la renta es una contraprestación por el uso del bien arrendado.

La condena de futuro prevista en la sentencia se considera conforme al artículo 220 de la LEC , reiteramos, en un contexto en el cual la posesión material del local arrendado no ha sido devuelta a la arrendadora.

En este sentido, la SAP de Cuenca, Sec 1, de 11.12.2.007 , indica que ' Aplicada esta doctrina en materia arrendaticia, y examinada la jurisprudencia recaída en supuestos de análoga significación en materia de condenas de futuro, nuestro criterio es que debe operar una interpretación restrictiva del precepto por cuanto las condenas a futuro del pago de rentas que se devenguen conforme al contrato de arrendamiento no pueden ser admitidas con carácter general y sin limitación. Jurisprudencialmente viene admitiéndose la posibilidad de que la condena que se contenga en un juicio declarativo de reclamación de rentas o bien en un juicio especial de desahucio en el que se acumule la acción de reclamación de rentas alcance las rentas que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta incluso el dictado de sentencia, o más allá, en el segundo tipo de procedimientos, alcance a las rentas que se devenguen hasta el lanzamiento derivado del acogimiento en el fallo de la acción de desahucio ejercitada. Así, mientras que la exigibilidad de rentas bajo estos presupuestos tienen como fundamento una declaración judicial de incumplimiento contractual siendo su pago una consecuencia lógica del mismo con base en la certeza de situaciones análogas de impago, sin embargo una condena a futuro de pago de las rentas que se devenguen con posterioridad a la sentencia sin existir pronunciamiento sobre la resolución del contrato o sin establecerse base alguna de incumplimiento futuro que legitime su ejecutabilidad conlleva una merma sustancial de los derechos procesales del arrendatario que ve limitada su posición obstativa a los concretos motivos tasados de oposición previstos legalmente en la ejecución de títulos judiciales.'

La SAP A Coruña, Sec 8, de 27.06.2.008 , expone que ' son admisibles excepcionalmente las condenas de futuro en los casos previstos en el artículo 220 LEC ) y la jurisprudencia sobre esta materia ( STS de 18/7/1997 y 30/4/2002 , entre otras, aparte de la STC núm. 194/1993 de 14-6 ), lo que justifica en las circunstancias y términos del debate litigioso la aceptación del pronunciamiento de pago de las rentas y demás cuantías de legítimo abono que venzan posteriormente hasta la firmeza de la sentencia, pues están comprendidas en la órbita del conflicto entre las partes sobre si procede la resolución o el cumplimiento contractual y en la postura de la arrendataria de continuar sin pagar con base en lo primero, pero la situación es distinta a partir de entonces al quedar decidida ya la contienda judicialmente, siendo los posteriores impagados una eventualidad futurible, que se dará o no mensualmente, por hechos y fundamentos que desconocemos y que no pueden quedar ya definitivamente juzgados en el presente proceso, máxime con el tiempo que resta de duración contractual y cuando la sentencia no incluye condena al desalojo del local. De no ser así, cabrían en la práctica extrañas condenas de futuro en cada pleito de reclamación de rentas debidas. Procede por ello limitar la condena sentenciada a las rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta la firmeza de la sentencia, desestimando las pretensiones económicas que van más allá por resultar ahora inadmisibles, sin perjuicio de futuro.'

No compartimos la objeción de la recurrente de que el art. 220 LEC sólo pueda aplicarse en los casos en que en un mismo juicio se ejercite la acción de reclamación de rentas acumulada a la de desahucio, porque del texto de la norma no se deduce tal afirmación. Por otro lado, tampoco es cierto que el demandado no pueda oponerse a los pagos sucesivos o futuros, ya que el art. 556, en concordancia con los arts. 558 al 560 permiten dicha oposición incluso por motivos de fondo, como así lo permite el último de dichos preceptos citados (en este sentido SAP de Asturias de 3.02.2.003 ). En el caso concreto, no apreciamos indefensión alguna en la parte demandada ante la reclamación de estas tres mensualidades vencidas entre la presentación de la demanda y el acto del juicio, aparte de que deban considerarse incluidas en la amplia pretensión del suplico de la demanda.

Además, esta petición de condena de futuro es subsumible en el artículo 220 de la LEC de 2000 al disponer que ' cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte', pues el pago de la renta es una prestación periódica. La circunstancia de que el supuesto no sea subsumible expresamente en el supuesto del artículo 220.2 LEC , al no haber acumulado el demandante la acción de reclamación de rentas y la de desahucio por falta de pago por los motivos antes indicados es irrelevante.

En conclusión, aunque expresamente en el suplico de la demanda no se solicita el pago de las rentas que vayan venciendo, lo que tiene su explicación en la actuación de la demandada, quien resuelve el contrato, pero no entrega las llaves en las fechas que indicó a la actora, ni las consigna en el Juzgado, la amplitud con que se expresa el suplico de la demanda, abarca estas rentas, con lo cual la pretensión se considera oportunamente deducida, sin que se produzca indefensión alguna a la parte demandada.

TERCERO.-En cuanto al segundo motivo del recurso, esto es, por cumplimiento defectuoso, la Sala ratifica la argumentación de la sentencia de instancia.

Sobre este particular, la demandada alega que ha efectuado importantes obras en el local arrendado, cuyo importe no especifica, y que justificarían el impago de dichas cantidades. La parte demandante alega que no debe abonar suma alguna por tales obras en virtud del clausulado del contrato.

Es improcedente entrar en el examen de esta pretensión, correctamente definida como 'pseudo compensación', pues ni siquiera es objeto de liquidación por la demandada, ni se aporta una descripción pormenorizada de cuáles son esas concretas y específicas obras, por cuanto la demandada no la hizo valer, ni como demanda reconvencional, ni como compensación, pues el artículo 438.2 de la LEC , exige que sea alegada con anterioridad de, al menos cinco días a la fecha de la celebración del juicio oral, y en el caso que nos ocupa no ha sido así. Aparte de ello, esta reclamación, en su caso, debería efectuarse al concluir el contrato de arrendamiento, y en el caso que nos ocupa esta situación es confusa, pues el demandado ha comunicado al arrendador la resolución, e incluso ha arrendado otro local en el Port d'Andratx, pero no ha entregado a la actora la posesión del local con entrega de llaves, y el plazo contractual no ha vencido todavía, pues finaliza en abril de 2.022. Asimismo, esta reclamación en modo alguno justifica un impago de las rentas. En conclusión, esta alegación es extemporánea y deberá dilucidarse en otro procedimiento.

CUARTO.-En cuanto al tercer motivo del recurso, esto es, error en la valoración de la prueba por no tener por acreditado el pago de 10.000 euros efectuado por la demandada al arrendador al inicio del contrato, en efectivo y sin recibo.

La parte demandada sostiene la entrega de dicha suma, en efectivo metálico, y sin recibo, dado que las relaciones entre las partes eran muy fluidas y verbales basadas en la mutua confianza. La parte de la actora niega la entrega de dicha cantidad.

La Sala ratifica la acertada valoración de la sentencia de instancia, en la que no aprecia error alguno.

La parte actora aporta dos indicios: A) La retirada de dicha suma de dinero de una cuenta bancaria de la demandada dos días antes de la fecha de la firma del contrato de arrendamiento. B) Que en un correo electrónico remitido por la entidad arrendadora a la arrendataria el día 29 de marzo de 2.010 se le indica al demandado que para la firma del documento de reserva el 31 de marzo lleve la suma de 10.000 euros en un cheque bancario emitido a favor de Depharaza SL. No puede considerarse como tal la manifestación en interrogatorio del legal representante de la demandada.

Estos indicios son insuficientes para acreditar la entrega de la cantidad, pues no se emitió recibo ni se hizo constar en el contrato de arrendamiento; estos hechos no acreditan la entrega; tal como acertadamente se indica en la sentencia de instancia, es incompatible con lo que se expresa en el contrato en el sentido de que la demandada no presta fianza dadas las obras a realizar ( 10.000 euros equivale a dos mensualidades de la renta entonces pactada), cuando el demandado dice que lo eran a modo de fianza, y, además, de ser así, en modo alguno justificarían el impago de rentas en un contexto en el cual el arrendamiento no ha concluido; y, por último, en el correo se indica que se abonen por cheque nominativo, el cual no obra en las actuaciones, lo cual es indiciario de que en negociaciones posteriores se alteró dicho pago previsto. No puede olvidarse que se trata de un hecho no probado, cuya carga incumbe a la parte demandada, al tratarse de un hecho extintivo de la pretensión ejercitada en la demanda.

Por tanto, procede desestimar dicho motivo del recurso.

QUINTO.-En cuanto al cuarto motivo del recurso, esto es, la condena en costas a la parte demandada, es preciso recordar que la LEC no recoge supuestos de lo que pudiera denominarse 'estimación sustancial', como categoría intermedia entre estimación total o parcial, pero sobre el particular la realidad práctica plantea supuestos en los cuales la estimación, si bien no es total, es 'sustancial', y la rebaja es de muy escasa entidad cualitativa o cuantitativa, muy inferior a la suma previsible de las costas, y que ha llevado a esta Sala en ocasiones a considerar la estimación de hecho como total, si bien se plantea el problema de determinar un concepto tan relativo y dependiente de las circunstancias del caso concreto como es el de estimación 'sustancial'. Dicho criterio ha sido seguido, entre otras por STS de 4 de julio de 1.997 , 12 de julio de 1.999 , 17 de julio de 2.003 , 6 de junio de 2.006 y 21 de enero de 2.008 . En la segunda de ellas se indica que, 'si se entendiera que la desviación de aspectos solo accesorios debería excluir dicha condena, esta posición quebrantaría la equidad, al establecer el abono de una porción de las mismas a quién fue obligado a seguir un proceso para defender su propio derecho...'.

Conforme a la STS de 7 de mayo de 2.008 : 'Concurre estimación sustancial de la demanda, entre otros supuestos, cuando la concreción de la suma reclamada está sujeta a reglas de ponderación o adecuación que privan de relevancia a la existencia de una diferencia no importante entre lo pedido y lo obtenido para el éxito de la pretensión, demostrando que ésta no fue desproporcionada, o cuando la discrepancia deriva de la aplicación de criterios de actualización del valor de lo reclamado con arreglo a alguna de las modalidades admitidas ( SSTS de 14 de marzo de 2003 , 17 de julio de 2003 , 26 de abril de 2005 , 24 de enero de 2005 , 5 de junio de 2007, rec. 3493/2000 , 15 de junio de 2007, rec. 2643/2000 , 6 de junio de 2006, rec. 3633/1999 , 20 de mayo de 2005, rec. 3868/1998 ).'

En el mismo sentido, la STS de 15 de junio de 2.007 , al señalar que 'la doctrina de los Tribunales, con evidente inspiración en la 'ratio' del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la 'estimación sustancial' de la demanda, que, si en teoría se podría sintetizar en la existencia de un 'cuasi- vencimiento', por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido'

En el caso concreto, la Sala ratifica la fundamentación de la sentencia de instancia, pues las diferencias entre lo pedido y lo obtenido son de muy escasa entidad: A) 96 euros por no tener en cuenta una actualización de rentas reclamada por la actora que comporta una suma de 16 euros al mes en relación con una renta de 8.000 euros. B) Restricciones de condena de futuro a mensualidades posteriores al acto de celebración del juicio y sentencia. Tales diferencias son subsumibles en la doctrina jurisprudencial antes alegada, por lo cual procede desestimar el motivo del recurso.

Se desestima en su integridad el recurso de apelación interpuesto.

SEXTO.-De conformidad con el artículo 398 de la LEC procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador D. Carlos Ginard Nicolau, en nombre y representación de la entidad Teuler Balear SL, contra la sentencia de fecha 18 de febrero de 2.015 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Palma, en los autos de juicio verbal de reclamación de rentas, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.