Sentencia Civil Nº 143/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 667/2008 de 11 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEPTIMA

ROLLO Nº 667/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 483/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 143/2009

Ilmos. Sres.

D. JOSE ANTONIO BALLESTER LLOPIS

Dª MARIA SANAHUJA BUENAVENTURA

D. ENRIQUE ALAVEDRA FARRANDO

En la ciudad de Barcelona, a once de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 483/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona, a instancia de D. Luis María , contra SASI S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de Marzo de 2008, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Luis María , representado por el Procurador Sr. Anzizu Furest y asistido por el letrado Sr. Marión Inglés, contra la entidad SASI S.A. representada por el procurador Sr. Simó Pascual y asistida por el letrado Sr. Navas Marués, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada a abonar al actor la cantidad de 33.100 euros con los intereses desde la fecha de la entrega. Sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante su escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día DOCE DE FEBRERO ACTUAL.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª MARIA SANAHUJA BUENAVENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.- Reclamó D. Luis María la resolución del contrato suscrito con SASI, S.A. el 12-2-2007, y se condene a la demandada al pago del importe de las arras duplicado, puesto que las partes pactaron que "en caso de que el comprador o el propietario no otorgaran la correspondiente escritura de compra-venta en el plazo fijado, dará lugar a la resolución del presente contrato, perdiendo las arras el comprador o devolviéndolas por duplicado el propietario", y llegado el día fijado, el 12-3-2007, no se pudo llevar a cabo la compraventa por causas únicamente atribuibles a la vendedora, quien ni siquiera ha devuelto el importe de las arras.

La sentencia, tras analizar si ha existido incumplimiento por parte de la vendedora, o incluso de la compradora, como opuso la demandada, concluye que no concurre un incumplimiento total imputable en exclusiva a alguna de las partes, por lo que en aplicación de los artículos 1124 y 1295 del Código Civil , estima parcialmente condenando a la devolución de las arras a la actora.

Recurre SASI, S.A., e impugna D. Luis María ,

SEGUNDO.- SASI reitera la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, que fue desestimada en la audiencia previa, pues considera que la acción debió dirigirse también frente a los vendedores/propietarios del inmueble objeto de litigio. Entiende que si SASI firmó un documento privado para la compra del inmueble, y éste nunca se elevó a público, la compra no llegó a formalizarse, y SASI nunca llegó a ser propietaria, limitándose a desempañar su habitual función intermediadora de corretaje.

El planteamiento de este motivo de recurso choca con lo acreditado en el proceso, con los propios actos de la recurrente, y fundamentalmente con lo establecido en el artículo 1.450 del Código Civil .

Como se indicó en la sentencia recurrida, el 10-11-2006 , SASI formalizó en documento privado la compra, a unas terceras personas, de la vivienda que posteriormente vendió al actor. Así consta en el documento número 1 de la contestación a la demanda, aportado por ella misma. Así lo afirma la propia SASI en el documento que el actor acompaña con su demanda como número 1, en el que SASI afirma que es titular del piso sito en Barcelona, C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 NUM002 , "por contrato privado de compraventa". Y finalmente tampoco puede ser atendido el motivo porque la recurrente realiza una afirmación contraria a derecho, pues el artículo 1450 del Código Civil establece que "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado". De ningún modo puede afirmarse que la venta se perfecciona cuando se eleva a público el documento privado que refleja una compraventa como afirma la recurrente, sin amparo legal ni jurisprudencial alguno.

TERCERO.- El segundo motivo del recurso de SASI, y de la impugnación del SR. Luis María , se centra en la naturaleza de las arras pactadas, y los incumplimientos que mutuamente se imputan, estando ambos disconformes con la valoración de la prueba realizada por la sentencia de instancia.

Afirma SASI en su recurso que la juzgadora de instancia calificó las arras pactadas como arras penitenciales, lo cual no es afirmado en la sentencia en ningún momento. Si estuviéramos ante un contrato en que se pactaron arras penitenciales deberíamos determinar no quien ha incumplido, sino quien ha desistido.

Deben recordarse, una vez más, las precisiones que hace la Sala 1ª del Tribunal Supremo (S TS 24-10-2002 ), cuando distingue las siguientes modalidades de arras:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada. Son una penalización para el caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta es la finalidad reconocida por el art. 1454 CC . Siendo constante la jurisprudencia que indica que, las arras o señal que como garantía permite este precepto, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, de las ha de resultar una voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 ). Sólo la arras penitenciales permiten a las partes desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria.

En este supuesto las partes en ningún momento acuerdan que una de ellas pueda desligarse, desistir, unilateralmente del contrato, abonando las arras dobladas, sin que la otra pudiera ya exigir su cumplimiento. En el contrato que examinamos a ninguna de ellas se faculta para incumplir el contrato, y que su cumplimiento ya no pueda ser exigido, sino que el no otorgar escritura puede comportar como sanción el pago de la cantidad fijada por las partes, o doblada.

Por tanto, como hace la sentencia recurrida debe analizarse si existió incumplimiento por alguna de las partes pues estamos en el ámbito del artículo 1124 del Código Civil con sus consecuencias.

Y en este punto no puede llegarse a conclusión distinta de la alcanzada por la sentencia de instancia. La imposibilidad de firmar la escritura en la fecha pactada inicialmente, el 12-3-2007 , fue a causa de un impedimento de índole administrativa y subsanable, como era el que alguno de los doce titulares registrales, de quien había adquirido SASI, no tenían un NIF español, y este era un requisito exigido por la ley 30/06, de 29 de diciembre , de medidas para la prevención del fraude fiscal, y el Notario, Sr. Torres Montero, no la autorizó (dto 8 de la demanda, y folio 102 vuelto). SASI intentó el 16-3-2007, en la Notaria del Sr. González Delgado, elevar a pública la compraventa, si bien el Sr. Luis María no se presentó por considerar que el retraso le produjo unos perjuicios por demora que debían ser indemnizados. Y finalmente se produjo un tercer intento, a instancia de SASI, el 13-4-2007, si bien tampoco éste tuvo éxito porque el Sr. Luis María valoró los perjuicios en la cantidad de 21.000 ?, y este planteamiento no fue aceptado por la otra parte (dto. 4 de la contestación, folio 111 vuelto).

La juzgadora de instancia considera que los incumplimientos ni fueron totales, ni tampoco imputables a una sola de las partes por lo que estima adecuado que SASI reintegre el importe de las arras al comprador, y debe ser ésta la conclusión. SASI tenía la obligación de cerciorarse de que estaba en condiciones de cumplir su obligación, máxime tratándose de una profesional del sector, y el Sr. Luis María tampoco ha evidenciado una voluntad hasta el final de que el contrato se cumpliera, sino todo lo contrario, pues si bien realizó en un principio todos los actos que a él correspondían, como obtener financiación y fijar fecha para otorgar la escritura pública ante notario, luego se negó a firmar en dos ocasiones sucesivas la escritura, y ello podía hacerse con independencia de la cuantificación posterior de sus perjuicios.

CUARTO.- Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, así como la impugnación, confirmada la resolución recurrida, con condena en costas del recurso a la recurrente, y de la impugnación al impugnante (art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil)

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de SASI, S.A., DESESTIMAMOS la impugnación planteada por la representación de D. Luis María , CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona, el 3 de marzo de 2008 . En cuanto a las costas del recurso se imponen a la recurrente, y las de la impugnación al impugnante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.