Sentencia Civil Nº 143/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 376/2009 de 20 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00143/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES

APELACIÓN CIVIL; SECCION 4ª

Rollo nº 376/09

Autos nº 397/07

Ilmos. Sres.

Presidente: Dº Miguel Ángel Aguiló Monjo.

Magistrados: Dº Miguel Álvaro Artola Fernández.

Dª Juana María Gelabert Ferragut.

SENTENCIA nº 143/2010

En Palma de Mallorca, a veinte de abril de dos mil diez.

VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre declaración y condena de obligaciones de hacer y reclamación de cantidad, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ibiza, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante-apelante "EIVIZABROJA, S.L.", y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª José-Luis Nicolau Rullán, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Jesús María Gil Lamata, y como parte demandada-apelada Dº Luis Miguel , Dº Bruno Dª Inmaculada y Dª Valle , y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Miguel Ferragut Rosselló, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Francisco Javier Medrano Lacasa; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.

Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ibiza en fecha 23 de septiembre de dos mil ocho en los autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de declaración y condena de obligaciones de hacer y reclamación de cantidad, seguidos con el número 397/07, de los que trae causa el presente rollo de apelación, exponía en sus fundamentos jurídicos lo que seguidamente se referirá:

"PRIMERO.- Se ejercita por la parte demandante una acción de declarativa del dominio y elevación a escritura pública, alegando que el 7 de julio de 2002 los demandados otorgaron escritura publica ante Notario de Ibiza D. Juan Acero Simón, que tenia por objeto la compra venta de la finca que les pertenecía por herencia de D. Jacobo , habiendo procedido a la aceptación de la herencia y venta a la entidad actora, sin embargo, al no reconocer el Notario capacidad legal bastante a Doña. Leonor , se procedió a realizar la compraventa reteniendo parte importante del precio hasta que pudiera vender la 5ª parte de Doña Leonor , comprometiéndose los demandados a realizarlo en un plazo de 18 meses.

Manifiesta que los vendedores han incumplido su compromiso de preparar la compraventa de su hermana Leonor ya que iniciaron el expediente de enajenación de bienes de incapaz ante el Juzgado de San Clemente a mediados del 2004, esto es, seis meses después de vencido el plazo.

Manifiesta que los demandados no han dado el impulso procesal necesario para que se señale subasta publica de la 1/5 parte de la finca, y que puestos en contacto manifiestan que proceden a resolver el contrato de compraventa a lo que la actora se opuso.

Entendiendo que la venta es firme, que se hizo entrega de lo vendido y que el actor ha encargado el proyecto correspondiente, solicitando y pagando éste, así como la licencia municipal.

Alegan que ha habido un retraso doloso en el cumplimiento de la condición suspensiva y que se reservan la posible indemnización de los daños y perjuicios.

Por todo ello, solicita se dicte sentencia por la que:

1° Reconocer que la venta de las cuartas partes de la finca: Solar para la edificación procedente de la Finca DIRECCION000 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº NUM000 , finca NUM001 del Ayuntamiento de Ibiza, al Tomo NUM002 , Libro NUM003 , folio NUM004 , se realizó en el momento del otorgamiento de la escritura quedando únicamente suspendido el pago al momento de cumplirse la condición suspensiva de gestionar la venta de la 5ª parte propiedad de Doña. Jacobo .

2ª A inscribir en el Registro de la Propiedad Adquisición, o sea, la aceptación de la herencia de su difunto hermano D. Jacobo , según título otorgado ante Notario D. Juan Acero Simón el 7 de junio de 2002, con el número de protocolo 872.

3ª A dar por cumplida la condición suspensiva conforme al artículo 1119 del Código Civil , y en consecuencia, se ordene a la tutora Doña Inmaculada , a solicitar la subasta ante el Juzgado de Primera Instancia de San Clemente Cuenca, Expediente de autorización de enajenación de bienes de incapaz nº NUM005 .

4ª Una vez subastada la 5° parte propiedad de doña. Leonor , se haga entrega de los 36.060,72 euros que mi representada consigna en este procedimiento, una vez deducidos los daños y perjuicios que hayan ocasionado las demoras en el cumplimiento de la condición suspensiva y que se determinarán en ejecución de sentencia.

Subsidiariamente, para el caso de no estimarse la deducción por daños y perjuicios del punto 4º) se le entregue cantidad líquida conforme a la Escritura de compraventa.

5ª Se condene igualmente a las costas de este procedimiento a los demandados con los retrasos y la oposición en el cumplimiento, han perjudicado a mi representada u obligado a presentar esta demanda.

La parte demandada se opone alegando que Doña. Leonor es incapaz tal y como aprecio el Notario y fue reconocido en sentencia de juicio verbal 163/02 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de San Clemente (Cuenca).

Entienden que en la escritura de compraventa en su estipulación segunda "Queda aplazado el pago para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora, en el momento en que se formalice la venta de la restante quinta parte perteneciente a la hermana de los aquí vendedores, Leonor , y por el mismo importe 12.000,24 euros.

Los otorgantes hacen constar que trascurrido el plazo de 18 meses sin que Doña Leonor haya efectuado dicha venta, la presente quedaría resuelta obligándose los aquí vendedores a devolver a Evizabroja SL todas las sumas que hubieran recibido"

La parte demandada alega que la venta quedó sometida a un plazo de 18 meses, que una vez trascurrido resolvería el contrato, siendo la única obligación de los demandados la devolución de las cantidades recibidas.

Manifiesta es incierto que se iniciaran trascurrido el plazo de 18 meses los trámites para declarar incapaz a Doña Leonor pues se presentó la demanda un mes después de la escritura de compraventa.

Que en ningún caso el procedimiento estuvo paralizado a instancia de los demandados, que solicitan se desestime la demanda y se declare resuelto el contrato con imposición de las costas.

SEGUNDO.- Centrados sucintamente los términos de la litis, ha quedado acreditado que las partes suscribieron un contrato de compraventa el 7 de junio de 2002 (Documento número uno de la demanda) sobre el solar para la edificación procedente de la DIRECCION000 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2, finca NUM001 del Ayuntamiento de Ibiza, al Tomo NUM002 , Libro NUM003 , folio NUM004 .

El precio de la venta se pacta en 48.089,96 euros, a razón de 12.020,24 euros cada quinta parte, la parte vendedora recibe la suma de 12.020,24 euros, pues únicamente se acuerda la venta de las cuatro quintas partes de la finca, quedando pendiente la suma de 36.060,72 euros, que se abonará en el momento en que se formalice la venta de la quinta parte restante perteneciente a Doña. Leonor sobre quien pesaba causa de incapacidad y debía promoverse procedimiento para declarar su incapacidad.

TERCERO.-De una valoración conjunta de la prueba practicada, documental, interrogatorio de partes y testifical, ha de concluirse que la venta está resuelta al haber trascurrido el plazo estipulado en la cláusula segunda del contrato:

"Los otorgantes hacen constar que trascurrido el plazo de 18 meses sin que Doña Leonor haya efectuado dicha venta, la presente quedaría resuelta obligándose los aquí vendedores a devolver a Evizabroja SL todas las sumas que hubieran recibido"

La resolución se produce por burofax de fecha 13 de febrero de 2007, (documento número 18 letra a y b de la contestación) en que se alega que el precio del solar en venta según la peritación resulta bastante superior al precio pactado entre las partes y de llevarse a cabo dicha venta por el precio pactado se causaría un perjuicio gravísimo a los intereses de dicha incapaz.

Habiendo procedido los demandados a resolver la venta y devolver la suma de 12.000,24 euros percibida, tal y como se estipulaba por las partes.

Es claro, que ante una eventual subida de los precios de las fincas la parte no desee perfeccionar la venta, si bien, valorando los intereses de las partes, ha de entenderse que los demandados han tratado de cumplir con las obligaciones del contrato, no solo promoviendo la incapacidad de su hermana, sino, instando posteriormente el procedimiento de venta de bienes del incapaz.

No queda acreditado que existiera desidia o demora en la declaración de incapacidad y posterior obtención de la autorización para la venta de la parte correspondiente a Doña Leonor , sino, que la tramitación del proceso ha durado más de lo esperado por las partes, así recayó sentencia de incapacidad en los autos 163/02 del Juzgado de Primera Instancia de San Clemente el 4 de abril de 2003 y por auto de 21 de junio de 2004 se de negó la autorización para la enajenación del bien, concediéndose finalmente autorización el 14 de abril de 2005, posteriormente se instó la ejecución del auto, y por ultimo se aprobó el remate de la quinta parte de la finca NUM001 el 14 de octubre de 2007 por importe de 33.000 euros.

Sin embargo, atendiendo a las voluntades reflejadas en el contrato y a las normas que rigen su interpretación ha de entenderse que el plazo de 18 meses tiene carácter resolutorio, pues, es claro, que el pacto de venta en el que tan solo se entrega una quinta parte del precio total no puede ser por si sólo suficiente para entender perfeccionada la venta de las 4/5 partes de la finca.

No siendo ajustado a derecho exigir el cumplimiento contrato, sin haber abonado la parte correspondiente a las 4/5 partes objeto de la compraventa, es más, ha de destacarse que la parte actora no ha requerido de cumplimiento a los demandados, ni ofrecido el pago del precio restante, sino tras ser compelido para resolver el contrato.

En este sentido, la valoración pericial de la finca efectuada a parámetros del año 2002 es clara y contundente para entender que la finca se adquiría por un precio muy bajo al de mercado, es más, la adjudicación de la parte correspondiente a la incapaz Doña Leonor se efectúa por 33.000 euros, esto es casi tres veces el precio pactado en el contrato, es por ello que ha de entenderse resuelto el mismo, al no mantenerse la equidad de las prestaciones.

En este caso es claro que las partes formalizaron una venta en la escritura pública de 2002, si bien, al no haber obtenido la incapacidad de Doña Leonor ni autorización judicial para enajenar sus bienes, procedieron estipular un plazo, trascurrido el cual los demandados optaron por la resolución contractual.

A tenor de la doctrina jurisprudencial del Tribual Supremo 6-VI-91 y 21-III-96, deberá concluirse que la declaración de voluntad de los vendedores, es clara, indubitada y única y pretende resolver el contrato de compraventa suscrito entre los litigantes, así reflejada en burofax remitido 13 de febrero de 2007.

No puede compelerse a los demandados al cumplimiento del contrato tal y como pretende la entidad actora, pues atendiendo a criterios de justicia, las prestaciones de las partes en el contrato de compraventa han de ser equivalentes, y visto que el precio pactado es notablemente inferior al precio resultante de la tasación, es claro que los demandados no obtienen una contraprestación equivalente, máxime si tenemos en cuenta que la tasación se ha efectuados con parámetros del año 2002.

Conforme a lo expuesto no puede por menos de ser valorado el hecho de que efectivamente como indica el perito D. Miguel (obrante al folio 78 del segundo tomo) "el valor del solar de 475,12 m2 realizando los cálculos al año 2002 donde los precios de venta eran completamente distintos a los actuales a razón de 150.000 euros vivienda/100m2", hecho que de haber sido conocido por los vendedores le hubiera dado pie a conocer el valor real a la fecha de la firma del contrato con la consiguiente incidencia a la hora de negociar el precio.

En atención a lo expuesto, dada la reciprocidad que ha de presidir el desarrollo funcional de las obligaciones bilaterales y la equidad que debe inspirar la aplicación de las normas, artículo 3 del Código Civil , siendo tan desproporcionado el precio pactado en contrato con el resultado de la tasación, ha de entenderse resuelto el contrato por el transcurso del plazo estipulado, al no poder mantenerse la voluntad contractual por perjudicar claramente a los demandados, y en este caso a la incapaz Doña Leonor .

CUARTO.- A tenor de lo anteriormente expuesto y teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 1089 y siguientes del Código Civil y principalmente lo establecido en los artículos 1124 y siguientes del Código Civil que la resolución de las obligaciones recíprocas, y los artículos 1261, 1275 y 1445 siguientes del mismo texto Legal que regulan la compraventa y atendida la falta probatoria cuya carga en el caso de autos correspondía a la entidad actora, procede desestimar la demanda conforme lo establecido en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , toda vez que no se han acreditado los hechos objeto de las pretensiones contenidas en el escrito de demanda, atendiendo a las normas que rigen la carga de la prueba establecidas por la reiterada Jurisprudencia (TSTS 27-11-1998, 12- 02-1999) procede el dictado de una sentencia absolutoria.

QUINTO.- En cuanto a las costas, a tenor de lo preceptuado en el artículo 394.1 de la ley de Enjuiciamiento Civil , las mismas deben ser impuestas a la parte actora, entendiendo que deben ser abonadas por la parte a la que se desestiman sus pretensiones."

SEGUNDO.- En consecuencia, en el Fallo de la sentencia de instancia, objeto del presente recurso, se acordó lo que literalmente se transcribirá:

"Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta el Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Landaburu Riera, en nombre y representación de la mercantil EIVIZABROJA SL, contra la D. Luis Miguel , D. Bruno Doña. Inmaculada y Doña. Valle , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de las pretensiones contra el mismo, con expresa condena en costas a la actora."

TERCERO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación en plazo y forma, el cual correspondió a esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de la parte actora, y se fundó en las consideraciones que seguidamente se resumirán:

· SEGUNDO.- De la eficacia y validez del contrato de compraventa. Como premisa previa, alegamos que la validez y el cumplimiento de los contratos no se pueden dejar al libre arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 C.c .), en este caso, a la parte demandada cuando resulta que, las condiciones necesarias para el cumplimiento de lo acordado no ha llegado. La compraventa NO está resuelta, siendo válida y eficaz, por los siguientes MOTIVOS:

Si que cabe compeler a los demandados al cumplimiento del contrato y ello por los siguientes motivos:

1. Que la compraventa de las 4/5 partes del solar quedó perfeccionada en el mismo momento de la firma de la escritura pública, pues, los demandados comparecieron en su propio nombre y derecho, expresaron su voluntad unánime de enajenación, siendo objeto de compraventa sus respectivas quintas partes, fijando un precio cierto y justo por cada una de ellas (que, a la fecha de la firma de la escritura pública, coincide con el valor pericial dado según informe emitido, a su instancia, por don Alberto , que consta folios 19 a 24 del T.II), habiendo mostrado los demandados su conformidad con el mismo en los autos de venta de bienes de la incapaz. Y, sabido es que, nadie puede ir contra sus propios actos. Quedando únicamente pendiente la venta de la restante quinta parte, perteneciente a doña Leonor , al concurrir causa de incapacidad (que fue advertida por el Notario en el momento de la firma) y afectando la cláusula suspensiva de los DIECIOCHO MESES únicamente a la restante 1/5 parte indivisa de la incapaz.

2. Que el plazo establecido de DIECIOCHO MESES para que doña Leonor efectuara la venta a mi mandante, es el que se "calculó" para la necesaria tramitación del correspondiente proceso de su incapacidad y, posterior, proceso para la solicitud de autorización judicial para la enajenación de la restante quinta cuota de su propiedad. Resultando que, el devenir de la tramitación judicial resultó ser superior al plazo de dieciocho meses inicialmente calculado, ya que éste no dependía de la voluntad de las partes; a excepción de la solicitud inicial e impulso procesal, que competía a los demandados (vendedores).

3. Atendiendo a que, en el plazo de 18 meses (cumplido el 07.12.03), desde la firma de la escritura, NO se tenía la autorización de venta de bienes de la incapaz, aunque sí la declaración de incapacidad de doña Leonor y el nombramiento como tutora a favor de su hermana doña Inmaculada (doc. 4 de la contestación), dicho plazo se prorrogó tácitamente por las partes a espera de dicha autorización.

Y así resulta que, se insta de adverso una primera solicitud de autorización de venta con fecha 13.10.2003 (doc. 7 de la contestación a la demanda), antes del término de 18 meses y, siendo denegada, se vuelve a instar una segunda solicitud de autorización de venta, con fecha 16.09.2004, la que es estimada por Auto (n° 87/05), de fecha 14 de abril de 2.005 (folio 53 del Tomo II), es decir, trascurridos 16 meses más desde la fecha (de 18 meses) inicialmente calculada.

4. Que en dichas solicitudes de autorización de venta de bienes de la incapaz no se hizo constar por la tutora de la existencia de tercero, mi mandante, comprador interesado en dicha venta, sin que fuera acompañada la escritura de compraventa otorgada previamente por el resto de hermanos de la incapaz; por lo que, según se dispuso en dicho Auto la venta de la citada quinta parte del solar se debía realizar mediante subasta pública.

5. Que esta parte compradora estaba a la espera de que se pudiera vender la quinta parte de doña Leonor ; para lo que, eran requisitos sine qua non la tramitación de su incapacidad y nombramiento de tutor/a y la autorización de venta.

6. Que atendiendo al tiempo trascurrido, desde la firma de la escritura, esta parte hizo gestiones telefónicas con la dirección letrada de los demandados, a fin de interesarnos cómo se encontraban los trámites para la formalización de la venta de la quinta parte indivisa propiedad de doña Leonor , habiéndosenos informado que se había solicitado la valoración de la finca para su subasta, por lo que, mediante escrito de fecha 07 de diciembre de 2.005 (folio 8, Tomo II) esta parte se personó en la Ejecución del Auto de Enajenación de Bienes de Incapaz nº NUM005 , seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Clemente (Cuenca). Personación que fue dejada sin efecto por Auto de fecha 06.04.2006 (folio 45, Tomo II). Llegando, incluso esta parte a pagar la provisión de fondos solicitada por el perito a fin de agilizar la tramitación. Así consta al folio 86 del Tomo II.

7. Que los demandados (vendedores) no han solicitado, EN NINGÚN MOMENTO, el cumplimiento de la compraventa (pago del resto del precio) porque conforme a dicha escritura pública, sabían y conocían que, mi mandante, no estaba obligada a cumplir hasta la venta en pública subasta de la quinta parte indivisa propiedad de doña Leonor . Por lo que, es improcedente la causa de incumplimiento "reprochada" de adverso a esta parte en el requerimiento notarial realizado con fecha 28.02.2007 (doc. 20 de la contestación a la demanda), basada en el artículo 1.504 del C.c , cuando resulta que, a tenor de lo pactado, el resto del precio, o sea, 36.060'72.- € quedó aplazado para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora, en el momento en que se formalizara la venta de la restante quinta parte perteneciente a la hermana de los aquí vendedores, doña Leonor . Siendo que los demandados debían cumplir previamente con las condiciones estipuladas en dicha escritura pública de compraventa- la venta de la quinta parte del solar perteneciente a doña Leonor , aún cuando, conforme a Ley, por subasta, comunicando a esta parte el día señalado para la misma. Por lo que, no habiendo cumplido los demandados no cabe argüir incumplimiento alguno por esta parte, basado en el art. 1.504 del C.c ., pues, sabido es, que el incumplidor no puede resolver el contrato.

8. Que los vendedores, ANTES de poder cumplirse la posibilidad de que mi mandante concurriera a la venta por subasta de la quinta parte de doña Leonor , la que tan siquiera había sido señalada (a tenor de la documental obrante en autos, a los folios 102, 113 a 119 del Tomo II), se "precipitaron" y comunican la intención de rescindir la escritura de compraventa por burofax de fecha 13 de febrero de 2.007 (casi cinco años después desde el otorgamiento de la escritura), al "percatarse", según se nos manifiesta, que el valor del solar dado por el peritaje de fecha 18.07.06 (folios 77 a 24, Tomo II), en el procedimiento de Ejecución de Enajenación de Bienes de Incapaz nº 183/2005, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n° 1 de San Clemente (Cuenca), es superior al que fue otorgado en su día por el informe pericial confeccionado, a su instancia, con fecha 27 de agosto de 2.003 (folios 19 a 24, Tomo II), el que, evidentemente, se había realizó 3 años antes del boom inmobiliario y un año después de la compraventa.

Y es además, cuando al parecer "se dan cuenta" , después de casi más de cuatro años, que han trascurrido los 18 meses estipulados en la escritura, pretendiendo "agarrase" a dicha cláusula para amparar una improcedente resolución contractual, al haber sido prorrogado dicho contrato tácitamente por las partes, sin establecer nuevo plazo, por lo que, quedaba sujeto el contrato hasta el cumplimiento del resto de las condiciones de la escritura pública -la venta de la quinta parte del solar perteneciente a doña Leonor , aún cuando, conforme a Ley, por subasta-. Es improcedente la resolución contractual pretendida de adverso (13.02.07 ), pues los demandados no pueden rescindir el contrato, cumplido por esta parte, y antes de que llegue la posibilidad de cumplimiento de los demandados, porque la condición para su cumplimiento - día señalado para la venta en pública subasta- no había, tan siquiera llegado, es decir, no había sido señalado día de subasta (a los folios 102, 113 a 119 del Tomo II, para el día 08.10.07), ni, menos aún, en cumplimiento de la buena fe contractual, comunicado por los demandados a mi representada.

El incumplidor no puede pedir la resolución (STS 16.11.56, 09.03.1960, 07.02.84 , entre otras).

En consecuencia, es improcedente la consignación de los 12.020'24.-€, parte del precio pagado, en la que no instan la resolución de la escritura pública de compraventa, como tampoco la solicitan en la contestación a la demanda, pues, no reconvienen y sólo se limitan a oponerse al cumplimento de la escritura pública de compraventa.

Pero es más, no cabe la resolución de dicha escritura pública dada por la Juez a quo, cuando ésta es válida y eficaz; siendo que los demandados consignan la parte del precio recibido una vez que se les ha requerido extra judicialmente de cumplimiento (así los burofax que constan corno docs. 7 a 11 de la demanda) y, con posterioridad a la presentación de nuestra demanda sobre cumplimiento contractual. Resultando que, mi mandante, aun cuando no estaba obligada al pago del resto del precio, por no haber cumplido previamente los demandados, consignó judicialmente en estos autos, con fecha 15.12.2007, dicha suma (36.060'72.- €).

· TERCERO.- No existe incumplimiento de mi representada. Según la Estipulación Segunda de la escritura de compraventa (doc. 1 de la demanda) el resto del precio, o sea, 36.060'72.-€ quedó aplazado para ser satisfecho por esta parte a los vendedores (demandados), en el momento en que se formalizara la venta de la restante quinta parte perteneciente a la hermana de los vendedores, doña Leonor . Habiéndose hecho ENTREGA DE LA REAL POSESIÓN DE LO VENDIDO, al otorgamiento de la citada escritura, según consta en la Estipulación Tercera.

Que mi mandante SI ha requerido a los vendedores para que inscribieran en el Registro de la Propiedad la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, SIN que éstos lo hayan hecho; evitando de esta forma que mi representada pueda inscribir su título. Resultando que, a tenor de lo convenido, se estaba pendiente del procedimiento judicial, en el que según el burofax remitido (doc. 12 de la demanda) se había realizado la pericial, que no el señalamiento de la subasta, por lo que, no se podía exigir el cumplimiento de mi mandante, cuando los demandados NO habían cumplido con las obligaciones contraídas por ellos y que eran previas, según lo convenido; a saber, la inscripción de la aceptación y adjudicación de herencia y la comunicación del día de la subasta de la restante quinta parte de doña Leonor .

Si los demandados hubieran inscrito su título ello hubiera propiciado que mi mandante hubiera inscrito el suyo y poder concurrir a la subasta como comunero (art. 400 y sigs. C.c .), llegando, incluso, a mejorar la postura de la única postora, doña Valle , hermana de la incapaz.

Si bien los demandados optaron por la resolución contractual por "haber transcurrido el plazo", NO fue porque ésta se fijara como requisito sine qua non, en primer lugar, porque dicha cláusula suspensiva de los DIECIOCHO MESES afectaba únicamente a la l/5 parte indivisa de la incapaz y, en segundo lugar, porque había sido prorrogado tácitamente por las partes, sino que la pretendida resolución lo es a la vista de la nueva peritación "se echaron para atrás", pues, cuando mandan el burofax (doc. 12 de la demanda), la causa principal alegada para la resolución no es el cumplimiento del plazo, sino el nuevo precio dado en un peritaje, el que se hizo NO para la finca en su totalidad (ya que habían sido vendidas 4/5 partes), sino SOLO para calcular el valor de l/5 propiedad de la incapaz, para que no se vieran perjudicados sus intereses; como así lo pone de manifiesto el Ministerio Fiscal, en su informe obrante al folio 34 del T.II y en la providencia de fecha 07.04.06, obrante al folio 46 del T.II).

No es de recibo que, habiéndose prorrogado tácitamente el contrato de compraventa, por voluntad de las partes, casi cuatro años desde que finalizó el término de los 18 meses (desde 07.12.2003 hasta 13.02.07), hasta el cumplimiento de la condición -la venta de la quinta parte del solar perteneciente a doña Leonor , aún cuando, conforme a Ley, por subasta- y antes de que llegue el término para que los demandados puedan cumplir con el contrato, sean éstos quienes pretendan rescindir dicho contrato, con carácter previo a dicha posibilidad.

Con los debidos respetos, yerra la Juez a quo, no existe causa que justifique la resolución del contrato, sino precisamente el nuevo peritaje de fecha 18.07.06 (folios 77 a 24, Tomo II), realizado en el procedimiento de Ejecución de Enajenación de Bienes de Incapaz nº 183/2005, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Clemente (Cuenca), en el que se fija un valor superior al solar, es motivo más que suficiente para exigir el cumplimiento del contrato respecto a la incapaz en las condiciones que prevé la Ley (art. 2.015 de la anterior L.E.C.) y si éstas, comunicadas por los demandados, no hubiesen sido atendidas por mi mandante, que no es el caso, puesto que no se nos ha dado opción, entonces procedería la resolución.

Cuando se firma la escritura de compraventa (07.06.2002) el valor de la totalidad de la finca no era superior a 60.101'21.-€, según consta en el informe pericial elaborado por don Alberto , arquitecto técnico, de fecha 27.08.2003, a instancias de uno de los demandados, don Luis Miguel , y que obra a los folios 19 a 24, Tomo II. Y así, consta en los autos de Ejecución de Enajenación de Bienes de Incapaz nº 183/2005, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Clemente (Cuenca), en los que se solicita por la tutora, doña Inmaculada , que se atienda a dicha valoración (así, recurso de reposición, obrante al folio 33 del Tomo II); y es por la impugnación del Ministerio Fiscal que se procede a una nueva valoración de la totalidad habida cuenta del tiempo trascurrido desde el anterior peritaje, para, después, calcular el valor de la quinta parte perteneciente a la incapaz a fin que no se vieran perjudicados sus intereses (así, consta a los folios 34, 39, 44 Y 46 del Tomo II) y así al folio 39 de T.II, el Ministerio Fiscal dice: "dado el tiempo trascurrido desde que se practicó y el aumento de valor de los inmuebles urbanos".

Por lo que, el precio fijado en la compraventa por los demandados, en el año 2002, a cada una de sus quintas partes, cuatro años antes, era conforme con el valor de los inmuebles en ese momento.

Que habida cuenta del transcurso del tiempo desde que fuera firmada la compraventa hasta la autorización judicial (de casi 3 años), resulta evidente que hubo una modificación "al alza" del precio del valor del solar y, por ende, de la restante quinta parte correspondiente a doña Leonor . Por lo que, ante dicha circunstancia, lo que procedía no era la resolución, sino que los demandados comunicaran a mi mandante el nuevo peritaje y la fecha de la subasta, para proceder al cumplimiento del contrato en los términos que prevé la Ley en supuestos de venta de bienes de incapaces (art. 2.015 anterior L.E .c.). Resultando que los demandados ni han cumplido con su obligación de poner en conocimiento de esta parte la subasta para dar opción al cumplimiento del contrato, ni menos aún de inscribir su título.

· CUARTO.- La sentencia incurre en infracción del artículo 7 del Código Civil . Decimos que la sentencia recurrida infringe el art. 7 del C.c ., ante la evidente mala fe contractual y procesal de los demandados. Y así resulta que:

- 1°.- los demandados venden por precio cierto a mi mandante sus cuotas; precio que, un año después es el fijado en el informe pericial elaborado a su instancia, y que obra a los folios 19 a 24, Tomo II;

- 2°.- los demandados instan la Incapacidad de doña Leonor y, posterior, autorización de venta de su quinta parte.

- 3°.- En el proceso de Ejecución de Enajenación de Bienes de Incapaz nº 183/2005, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n° 1 de San Clemente (Cuenca), los demandados, asistidos por la misma dirección letrada, mantienen a dicha valoración;

- 4°.- Que es a instancias del Ministerio Fiscal, en dichos autos, en virtud de lo que se practica un nuevo peritaje, con la única finalidad de calcular la quinta parte correspondiente a la incapaz.

- 5°.- Es cuando se practica el nuevo peritaje, que los demandados optan por resolver el contrato (13.02.07), sin que hayan cumplido con su obligación de inscribir la escritura de aceptación y adjudicación de herencia de su difunto hermano y antes de llegarse a cumplir la condición -día fijado para la venta, en subasta, de la quinta parte del solar perteneciente a doña Leonor ;

- 6°.- Presentada demanda sobre cumplimiento contractual, que ha dado lugar a los presentes autos, fueron emplazadas las co-demandados, doña Inmaculada y Valle , el 31 de julio de 2007, el mismo día que les notificaron la fecha de la subasta (así consta, los folios 86 a 88 T. II y folio 117 T. II); no se nos comunica ésta para poder tomar parte en la misma.

- 7°.- A mayor abundamiento, los demandados contestan a nuestra demanda (el 27.09.2007), antes del día señalado para la subasta (08/10/07), y SIN HACER MENCIÓN A ELLA, impidiendo a esta parte concurrir a la misma ejerciendo sus derechos y, en su caso, incluso mejorar la postura de doña Valle , hermana de la incapaz. Pero es más, los demandados (según consta al folio 29 del T.II) fueron requeridos para que inscribieran, en la finca objeto de autos, la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, otorgada con fecha 07 de junio de 2.002 (doc. 3 de la contestación a la demanda) ante el Notario de Ibiza, don Juan Acero Simón, bajo el número de protocolo 872, a fin de que los posibles postores tuvieran perfecto conocimiento de la situación de la finca, titularidad y cargas (si las hubiere), ya que ésta figuraba a nombre de su difunto hermano, don Jacobo , al no haber sido inscrita dicha escritura, lo que, a su vez, IMPEDÍA la inscripción de la escritura de compraventa otorgada a favor de mi mandante, como así consta en el reverso del doc. 1, pese a que fue presentada en varias ocasiones, según los sellos de presentación que constan en la portada de dicho documento.

- 8°.-_ Que ante la ocultación de la fecha de la subasta, que esta parte no ha podido saber ante la denegación judicial a nuestra personación en dichos autos, los demandados han pretendido impedir el cumplimiento del contrato suscrito con mi representada que está vigente, al no inscribir tampoco la aceptación de la herencia, la que se encuentra pendiente de inscripción a día de hoy (según se acredita con el doc. 1 que se acompaña); y cabe decir que, incluso, con un presunto perjuicio para la incapaz al no dar opción a esta parte a pujar en la subasta, pudiendo mejorar incluso la postura de doña Valle , habida cuenta del interés de mi mandante en la adquisición de la restante quinta parte del solar, del que es propietaria de las restantes 4/5 partes.

- 9°.-_Siendo doña Valle , quién se ha adjudicado la 1/5 parte correspondiente a su hermana incapaz (según consta al folio 119 del Tomo II), la que, a su vez, también, es parte vendedora en la escritura de compraventa suscrita con mi mandante y, en consecuencia, sabedora del compromiso de venta de dicha 1/5 parte respecto a mi mandante, es la que debe transmitir por el mismo precio que adquirió la citada cuota. Y ello aplicando el principio de equidad (art. 3 C.c ), por ser ella y el resto de los hermanos (vendedores) quienes, a sabiendas, han ocultado a mi mandante la fecha de la subasta, la que llegado este momento tan siquiera han inscrito ni el título de aceptación y adjudicación de herencia ni el Auto de adjudicación de la 1/5 parte.

En su virtud, la parte apelante terminó suplicando que se dicte sentencia por la que, con estimación del presente recurso de apelación, se revoque íntegramente la de instancia y, en consecuencia, se acuerde de conformidad con el suplico de la demanda.

CUARTO.- La representación procesal de la parte apelada, D. Luis Miguel , D. Bruno , Dª Inmaculada y Dª Valle , se opuso a los motivos del recurso en base a las alegaciones que seguidamente se resumirán:

· SEGUNDA.- En disconformidad con el correlativo, pues tal y como se desprende de la lectura de la escritura de compraventa de fecha 7 de junio de 2.002, en su estipulación segunda: (....) "queda aplazado el pago para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora, en el momento en que se formalice la venta de la restante quinta parte perteneciente a la hermana de los aquí vendedores, Leonor , y por el mismo importe 12.000'24 €.

Los otorgantes hacen constar que el plazo máximo para 1ue se efectúe la referida venta por Doña Leonor a la compañía Eivizabroja SL es de 18 meses a contar desde hoy.

Transcurrido el plazo de 18 meses sin que Doña Leonor haya efectuado dicha venta, la presente quedaría resuelta obligándose los aquí vendedores a devolver a Eivizabroja SL todas las sumas que hubieran recibido."

Por lo que la compraventa formalizada en ningún momento quedó sometida a una condición suspensiva para su cumplimiento, como pretende hacer creer la parte actora a este Tribunal y como se regula expresamente en el Código Civil; sino que únicamente quedó sometida esta obligación a un plazo, el de 18 meses, que una vez transcurrido resolvería el contrato de compraventa.

La idea que se pone de manifiesto en el escrito de demanda y hoy repite en el de apelación, respecto al incumplimiento por parte de los vendedores de la obligación de venta establecida en la estipulación segunda de la escritura de compraventa aportada como documento número dos a dicho escrito, no es tal incumplimiento, ya que en dicha estipulación no se pone de manifiesto nada más que la idea de que si en un periodo de tiempo no se pudiese realizar la venta de la quinta parte del solar el contrato de compraventa de las otras quintas partes quedaría resuelto, y la única obligación que se establecía respecto a mis mandantes es la de la devolución de las cantidades recibidas del vendedor en caso de resolución de dicho contrato. A tales efectos es clara la Sentencia hoy recurrida al manifestar que: ..../...

· TERCERA.- En cuanto al no incumplimiento de la parte hoy apelante resulta cínico dicha afirmación amén de un mero intento de faltar a la verdad y confundir entonces y ahora a los Órganos Judiciales, ya que tal intención de cumplimiento no ha existido, ya que de haber cumplido con el pago de lo convenido nada de lo presente estaría ocurriendo y que a pesar de estar constantemente manifestando esta intención, no abonó la cantidad pactada. La resolución se produjo por burofax de fecha 13 de febrero de 2007, (documento número 18 letra a y b de la contestación) en que se alega que el precio del solar en venta según la peritación resulta bastante superior al precio pactado entre las partes y de llevarse a cabo dicha venta por el precio pactado se causaría un perjuicio gravísimo a los de dicha incapaz, tal y como se recoge acertadamente en la Sentencia hoy recurrida. A lo que hay añadir que, además del burofax citado se repitió y envió posteriormente la misma intención de resolver dicho contrato por esta parte mediante REQUERIMIENTO NOTARIAL, el cual consta en Autos y al amparo del art. 1.504 del Código civil, así como la devolución de las cantidades recibidas, primero mediante burofax y requerimiento notarial y posteriormente mediante consignación judicial, la cual consta en Autos, a lo que la contraria jamás ha respondido con pago ni cumplimiento alguno.

Quedando lo anterior claramente demostrado en la Sentencia recurrida cuando se menciona que .../...

Es más, la condición resolutoria les resultaba también favorable a ellos en todo caso, ya que si no se podía efectuar la compra el contrato quedaba igualmente resuelto y podrían exigir la devolución de las cantidades pagadas si así lo hubieran deseado por el transcurso del tiempo e incumplimiento por esta parte, quedando el contrato de compraventa resuelto respecto a las otras cuatro quintas partes que, como se ha dicho, se trataba solamente de un quinto del precio de la compraventa efectivamente realizada en la escritura.

· CUARTO.- En cuanto a lo tantas veces reprochado a esta parte, en Autos consta el impulso constante a los procedimientos encaminados al cumplimiento por esta parte de sus obligaciones, lo cual está sobradamente acreditado en Autos y en el acto del Plenario, además de su no acreditación "a sensu contrario", tal y como refleja la Juzgadora al decir que .../... Es decir, que de los propios documentos -documental pública- que obran en Autos se desprende el continuo intento por esta parte de cumplimiento, incluso solicitud de impulso procesal tal y como consta en el folio 101 Y 102 de los citados. De lo que claramente se observa que el tan pretendido retraso nunca lo fue por causas imputables a esta parte y mucho menos a la pretendida mala fe que se nos achaca.

· QUINTO.- Reiterando, además, la conocida Jurisprudencia, entre otras, del Tribunal Supremo de fechas 6-VI-91 y 21-111-96 Y recogida en la Sentencia apelada, en cuanto a la conclusión que debe inferirse de forma incontrovertible en cuanto a la que la declaración de voluntad de los vendedores, es clara, indubitada y única y pretende resolver el contrato de compraventa suscrito entre los litigantes, así reflejada en burofax remitido 13 de febrero de 2007, añadir en este mismo sentido las Sts. N° 1125/2000 (Sala de lo Civil), de 13 de diciembre con RJ 2000/9894; ST nº 795/2002 (Sala de lo Civil ),.../.... Siendo igualmente aplicable en cuanto a derecho sustantivo, en idéntico sentido, lo recogido de conformidad con los artículos 1.089, 1.091 y 1.254 del Código civil . Articulo 1.113 del Código Civil ; "Será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución" Articulo 1.117 del Código Civil "La condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado extinguirá la obligación desde que pasare el tiempo (...)" Artículo 1.466 del Código civil "El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago".

Igualmente será de aplicación los artículos 1.278 y ss. del Código civil y 1.281 y ss. del mismo texto legal. Todo ello en consonancia con lo recogido en el Articulo 1.504 del mismo texto legal "En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término". Extremo este sobradamente acreditado en el caso de Autos.

Por todo ello, la parte apelada terminó suplicando que se dicte sentencia en la que, desestimado el recurso presentado de contrario, se confirme la sentencia de Instancia, con expresa condena en costas de ambas instancias a la contraria.

ÚLTIMO.- Por la representación procesal de la parte apelante fue propuesta en esta alzada prueba, conforme a lo regulado en el artículo 460 de la LEC, acompañando al escrito de interposición, como documento núm. 1 , nota simple de la finca litigiosa a los efectos de acreditar que los demandados, a la fecha de presentación del recurso, siguen sin proceder a la inscripción de sus títulos (de aceptación y adjudicación de herencia y Auto de adjudicación en subasta); siendo dicha prueba admitida por auto obrante al rollo de apelación. Siguiéndose después el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo concluso para dictar sentencia en esta alzada. No obstante, en fecha 2.3.2010 se dictó providencia por en la que se refería que, a la vista de que en el curso del presente litigio, concretamente en fecha 14.10.07, se había dictado auto de adjudicación a favor de una de las codemandadas, concretamente Dª Valle , por parte del Juzgado de Primera instancia nº 1 de San Clemente sobre la cuota restante de la finca litigiosa, anteriormente perteneciente a la hermana declarada incapaz, y entendiendo este Tribunal que dicha circunstancia podía tener incidencia respecto de los citados puntos "3" y "4" del suplico de la demanda, al poder imposibilitar o dificultar la concordancia de los pronunciamientos globales solicitados en autos por la actora; se pedía a las partes que informaran a la Sala en plazo de cinco días sobre lo que conviniera a su Derecho, todo ello en relación al artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Providencia a la que ambas partes contestaron pidiendo la continuación del litigio y el dictado sentencia en esta alzada, por lo que nuevamente quedaron los autos conclusos para deliberación y Fallo, conforme se acordó en Providencia de 24.3.10.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, entidad mercantil "EIVIZABROJA, S.L.", formuló acción en juicio ordinario en la que termina solicitando que se dictase sentencia por la que se condenase a los demandados a:

1.- Reconocer que la venta de las cuartas partes de la finca: Solar para la edificación procedente de la DIRECCION000 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2, finca NUM001 del Ayuntamiento de Ibiza, al Tomo NUM002 , Libro NUM003 , folio NUM004 , se realizó en el momento del otorgamiento de la escritura quedando únicamente suspendido el pago al momento de cumplirse la condición suspensiva de gestionar la venta de la 5ª parte propiedad de Doña Leonor .

2.- A inscribir en el Registro de la Propiedad Adquisición, o sea, la aceptación de la herencia de su difunto hermano D. Jacobo , según título otorgado ante el Notario D. Juan Acero Simón el 7 de junio de 2002, con el número de protocolo 872.

3.- A dar por cumplida la condición suspensiva conforme al artículo 1119 del Código Civil , y en consecuencia, se ordene a la tutora Doña Inmaculada , a solicitar la subasta ante el Juzgado de Primera Instancia de San Clemente Cuenca, Expediente de autorización de enajenación de bienes de incapaz nº NUM005 .

4º.- Una vez subastada la 5ª parte propiedad de doña Leonor , se haga entrega de los 36.060,72 euros que mi representada consigna en este procedimiento, una vez deducidos los daños y perjuicios que hayan ocasionado las demoras en el cumplimiento de la condición suspensiva y que se determinarán en ejecución de sentencia.

Subsidiariamente, para el caso de no estimarse la deducción por daños y perjuicios del punto 4°) se le entregue cantidad líquida conforme a la Escritura de compraventa.

5º.- Se condene igualmente a las costas de este procedimiento a los demandados que con los retrasos y la oposición en el cumplimiento, han perjudicado a mi representada y obligado a presentar esta demanda.

Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de D. Luis Miguel , D. Bruno , Dª Inmaculada , y Dª Valle contestó oponiéndose y solicitando que se dictara sentencia por la que se acordase desestimar íntegramente la demanda presentada de contrario y, en su consecuencia, declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes, con expresa condena en costas.

Tras ser tenida por contestada la demanda, fue seguido el curso del procedimiento y recayó, finalmente, sentencia en primera instancia, la cual ha sido transcrita en los Antecedentes primero y segundo de la presente resolución, frente a la que se interpuso recurso de apelación en los términos descritos en el Antecedente tercero, al que se opuso la parte apelada en base a las alegaciones que obran al Antecedente cuarto de la presente sentencia.

SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la prueba obrante en autos pone de manifiesto que en fecha 7 de junio de 2002 (doc. 2 de la demanda), ante el Notario de Ibiza don Juan Acero Simón, la entidad actora adquirió por escritura pública número de protocolo 871 la parcela contigua a la que es objeto de autos, la cual sería a su vez adquirida en la misma fecha; doble compra que tenía por objeto unir las dos fincas para poder construir, ya que la actora es una entidad dedicada a la construcción, tal y como se sostiene en el hecho tercero de la demanda sin que la demandada lo cuestione al contestar el correlativo (art. 405.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sobre la admisión tácita de hechos no negados al contestar). Así pues, en la misma fecha (tal y como consta en el doc. nº 3 de la contestación a la demanda y 2 de la demanda -folio 17 de autos-), ante el mismo Notario y con número de protocolo 872, los demandados, don Bruno , don Luis Miguel , doña Inmaculada y doña Valle , aceptaron y se adjudicaron la herencia de su difunto hermano, don Jacobo , consistente en el solar litigioso; quedando pendiente la aceptación y adjudicación de la quinta parte a doña Leonor , por causa de incapacidad. Finalmente, el mismo día 7 de junio de 2002 (doc. 1 de la demanda), se suscribió entre la hoy actora y los demandados la escritura pública de compraventa, siempre ante el referido Notario de Ibiza y con el correlativo número de protocolo 873, por la que don Bruno , don Luis Miguel , doña Inmaculada y doña Valle vendían a la entidad EIVIZABROJA, S.L. la quinta parte que pertenecía a cada uno de ellos de la finca consistente en un solar para edificación procedente de la finca " DIRECCION000 ", en el término municipal de Ibiza, con una superficie de 475'12 m2, que es la mitad de la parcela NUM006 del plano de parcelación particular de la finca, haciéndose constar en la escritura que dicha parcela se hallaba anteriormente inscrita en el Tomo NUM002 , libro NUM003 , folio NUM004 , Finca NUM001 ; todo ello por el precio de 48.080'96.-€, a razón de 12.020'24.-€ cada una de las cuatro quintas partes transmitidas; recibiendo los vendedores la suma correspondiente al precio de una de las quintas parte trasmitidas, ascendente a 12.020'24.-€ y distribuido entre los vendedores en proporción a su derecho, quedando pendiente el resto del precio, o sea, 36.060'72.-€, el cual fue aplazado para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora cuando se formalizase la venta de la restante quinta parte perteneciente a la hermana de los citados vendedores, doña Leonor , y por el mismo importe de 12.020'24.-€, y ello habida cuenta de que en la fecha de la firma de dicha compraventa existía sobre doña Leonor causa de incapacidad y, por lo tanto, debía promoverse procedimiento para declarar su incapacidad y autorización para la enajenación de su quinta parte de la finca. En dicho sentido, la cláusula segunda de la referida escritura de compraventa (doc. 1 de la demanda), acordaba:

"Los otorgantes hacen constar que el plazo máximo para que se efectúe la referida venta por doña Leonor a la Compañía "Eivizabroja, S.L." se establece en DIECIOCHO MESES a contar desde hoy.

Transcurrido el plazo de DIECIOCHO MESES a contar desde hoy sin que Doña Leonor haya efectuado dicha venta la presente quedaría resuelta obligándose los aquí vendedores a devolver a "Eivizabroja, S.L." todas las sumas que hubiera recibido."

A partir de dichos datos, documentalmente acreditados en autos, afirma la sentencia de instancia que la resolución del contrato se produjo mediante el burofax de fecha 13 de febrero de 2007 (documento número 18 letra a y b de la contestación), en el que la parte vendedora, hoy demandada, alegaba que el precio del solar en venta, según la peritación practicada en el expediente de venta de bienes de incapaces, resultaba bastante superior al precio pactado entre las partes, de modo que, de llevarse a cabo dicha venta por el precio pactado, se causaría un perjuicio gravísimo a los intereses de la incapaz. Por ello, mediante dicho requerimiento, anunciaban la resolución de la venta y manifestaban poner a disposición de la vendedora la suma de 12.000 ,24 euros percibida. Concluyendo la sentencia de instancia que:

"En este sentido, la valoración pericial de la finca efectuada a parámetros del año 2002 es clara y contundente para entender que la finca se adquiría por un precio muy bajo al de mercado, es más, la adjudicación de la parte correspondiente a la incapaz Doña Leonor se efectúa por 33.000 euros, esto es casi tres veces el precio pactado en el contrato, es por ello que ha de entenderse resuelto el mismo, al no mantenerse la equidad de las prestaciones."

La Sala no puede compartir dicho pronunciamiento resolutorio del contrato en la medida en que, por un lado, no estando conforme la vendedora con el requerimiento de resolución contractual, y manteniendo la pretensión en autos de cumplimiento del contrato, la resolución del mismo por considerar que concurría una causa de anulación por desproporción en el precio, hubiera merecido el planteamiento de una reconvención expresa, la cual no fue así instrumentada por la representación procesal de los demandados, D. Luis Miguel , D. Bruno , Doña Inmaculada , y Dº Valle , habida cuenta de que, si bien solicitaban en el suplico de la contestación que dictara sentencia por la que se acordase:

"desestimar íntegramente la demanda presentada de contrario y, en su consecuencia

Declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes

Expresa condena en costas a la parte demandante";

sin embargo, tal petición, que contenía una reconvención implícita o tácita al no limitar el suplico de la contestación a solicitar la desestimación de la demanda, sino también a pedir la resolución del contrato, infringía, por un lado, la previsión del artículo 406 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que establece la inadmisibilidad de la reconvención implícita; y, además, la parte demandada no recurrió la providencia de fecha 23 de octubre de 2007 del Juzgado de Primera Instancia, en la que se tenía por contestada la demanda, sin proceder a dar traslado a la contraparte de la reconvención implícita, conformándose así la propia parte demandada con la mera tenencia por contestada de la demanda, sin consolidar un trámite reconvencional al planteamiento resolutorio del contrato. Pero, además, la lectura del escrito de contestación a la demanda evidencia que la parte demandada no pretendía la resolución del contrato por desproporción en el precio de la venta, apreciada después por la Magistrada-Juez "a quo", sino que se limitaba a considerar que había trascurrido el plazo contractualmente previsto de 18 meses para la venta judicial de bienes de la incapaz, y que, además, el comprador no había consignado el precio pendiente, por lo que entendía resuelto el contrato. Por lo tanto, la pretendida resolución no se sustanciaba en considerar que había desproporción o error en el precio. Por otro lado, ante los argumentos de la sentencia en lo relativo a la pretendida desproporción en el precio de la venta, hay que recordar que en nuestro Derecho no rige el principio del precio justo, sino que se limita a exigir que el precio en la compraventa sea verdadero o real, de modo que la eventual desproporción entre el valor de lo vendido y lo entregado por ello, en tanto sea cierto el precio, no es causa suficiente para invalidar el contrato, aun cuando el precio vil sí puede tenerse en cuenta, junto con otros hechos apreciados, para reconocer una situación jurídica de simulación de venta, encubridora de una donación ilícita (TS Sala 1ª, sentencias de 27 Nov. 1961, 5 Feb. 1971, 14 Jun. 1973 y 25 Abr. 1981; 20 Jul. 1993 ); pero no es esto lo planteado en autos.

Por lo tanto, en la medida en que en nuestro Código Civil no se exige el requisito del justo precio en la compraventa --que en otros ordenamientos permite, en su caso, la rescisión contractual por lessio ultra dimidium--, siendo reiterada la jurisprudencia que ha declarado que pese a la desproporción entre el valor de la cosa vendida y el precio asignado en la compraventa, mientras exista un precio cierto la venta será válida, pues no se requiere que la prestación del comprador tenga un valor equivalente al de la cosa vendida (TS, Sala 1ª sent. 13 Dic. 1996 ), no podía decretarse la anulación del contrato por tal razón, la cual, como se ha indicado, además no había sido propiamente solicitada por la parte demanda. Téngase además presente, a mayor abundamiento, que la pretendida desproporción parece devenir principalmente de alteraciones en el mercado inmobiliario derivadas del transcurso del tiempo, y, por otro lado, los derechos del comprador, además de recibir respaldo en lo antedicho, serían particularmente perjudicados en un caso como el de autos, en el que llegó a adquirir el mismo día otro inmueble colindante, en la confianza de que de su unión con el litigioso podría obtener las licencias correspondientes para la construcción, por ser ésta la profesión de la entidad actora.

Por lo demás, en lo que se refiere a los otros alegatos potencialmente resolutorios del contrato, estos sí referidos en la contestación a la demanda, a saber: el trascurso de los 18 meses contractualmente previstos para la venta de la cuota correspondiente a la hermana incapaz, y la falta de pago del resto del precio por parte del vendedor. Tampoco considera la Sala que ello constituyera causa de resolución del contrato susceptible de ser ejercitada por la parte vendedora, hoy demandada, y ello en la medida en que, tal y como refería la propia representación procesal de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda (hecho cuarto, párrafo último), la condición contractualmente prevista de que "... Transcurrido el plazo de DIECIOCHO MESES a contar desde hoy sin que Doña Leonor haya efectuado dicha venta la presente quedaría resuelta obligándose los aquí vendedores a devolver a "Eivizabroja, S.L." todas las sumas que hubiera recibido.", no constituía una condición suspensiva del contrato de compraventa, sino una condición resolutoria que, además, era -como también reconoce la propia parte demandada- favorable a la parte vendedora. Entendiendo la Sala que la conclusión de todo ello, tal y como también se deriva de la propia lectura del contrato de compraventa (doc. nº 2 acompañado a la demanda), es que la venta se había perfeccionado a favor del comprador, no obstante, se otorgaba a favor de éste el derecho de ejercitar eventualmente una condición resolutoria del contrato, condición contractualmente otorgada para salvaguardar los intereses del comprador, no del vendedor, y que consistía en que, si a los 18 meses no se había procedido a la venta judicial de la cuota de la incapaz, podría entonces ejercitar la resolución del contrato con obligación de los vendedores de devolver el precio cobrado. Considera el Tribunal que no puede interpretarse de otro modo la referida cláusula contractual, en la medida en que, de entenderse, como pretende la parte demandada y ha atendido la sentencia de instancia, que la parte vendedora, que era la obligada a cumplir la condición resolutoria, podía también ejercitar la resolución del contrato a iniciativa propia y una vez transcurridos los 18 meses, se estaría infringiendo la previsión del artículo 1.258 del Código Civil , que establece que "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes".

Por lo tanto, era la parte compradora quien estaba legitimada para resolver el contrato ya perfeccionado de compraventa de las cuatro quintas partes indivisas si, una vez cumplido el plazo, así lo entendía oportuno, pero no la parte vendedora, quien debía cumplir la condición. De modo que el contrato no quedaba resuelto por el mero transcurso del plazo de 18 meses sin haberse cumplido la condición, por mucho que el vendedor hubiera tratado de cumplirla, si el comprador, que era quien podía ejercitar la resolución del contrato, prefería no ejercitar ésta. En consecuencia, el no ejercicio de la condición no hacía sino prorrogar su plazo de cumplimiento al resultar dispositivo y no imperativo el derecho, establecido en favor del comprador, a resolver o no el contrato, máxime cuando la dilación del plazo tenía especialmente su razón de ser en la dilación de los procedimientos judiciales que hubieron de ser emprendidos por la parte demandada. Todo ello, en el bien entendido de que tampoco es de recibo el reproche que realiza la parte vendedora-demandada a la contraparte en orden a que ésta, en su condición de compradora, no abonó el resto del precio; pues, obviamente, la lectura del contrato evidencia que éste debía abonarse en el momento en que se realizase la venta de la restante quinta parte, perteneciente a Dª Leonor , momento que no había acontecido a la fecha de interposición de la demanda.

En consecuencia, entiende la Sala que no concurre causa de resolución del contrato de compraventa de fecha 7 de junio de 2002 , al no haberse ejercitaba lo acción resolutoria por la parte a cuyo favor fue otorgada la condición resolutoria, sino que, por el contrario, dicha parte ha instado el cumplimiento del contrato. En consecuencia, procede la estimación del punto primero del suplico de la demanda, relativo a reconocer que la venta de las cuatro quintas partes de la finca: Solar para la edificación procedente de la DIRECCION000 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2, finca NUM001 del Ayuntamiento de Ibiza, al Tomo NUM002 , Libro NUM003 , folio NUM004 , se realizó expresamente en el momento del otorgamiento de la escritura de 7.6.02, en cuya estipulación primera queda expresa constancia de que los hoy demandados, Dº Luis Miguel , Dº Bruno Dª Inmaculada y Dª Valle venden a la hoy actora, "EIVIZABROJA, SOCIEDAD LIMITADA", la quinta parte perteneciente a cada uno de ellos, abonándose en dicho momento la suma de 12.020,24.-€, y quedando suspendido el pago del resto al momento de cumplirse la condición pactada, la cual, tal y como refirió la parte demandada y la sentencia de instancia, no era suspensiva, sino resolutoria pues al venta ya estaba realizada, y consistía la faculta de resolver el contrato si la vendedora incumplía el deber de gestionar la venta de la 5ª parte propiedad de Doña Leonor , de quien se entendía que concurría causa de incapacidad.

En concordancia con lo anterior, concurre en la persona de los demandados la obligación exigida en el punto "2" del suplico de la demanda, relativa a inscribir en el Registro de la Propiedad la adquisición, como consecuencia de la aceptación de la herencia de su difunto hermano D. Jacobo , según título otorgado ante el Notario D. Juan Acero Simón el 7 de junio de 2002, con el número de protocolo 872; por ser ello requisito previo y necesario para que la compradora, hoy actora, pueda, a su vez, inscribir después su título de compraventa, al traer éste causa de los herederos; tal y como se desprende de la previsión del art. 1.258 del Código Civil , o, de modo analógico, del artículo 1.279 de dicho texto legal.

TERCERO.- Con relación a las peticiones números "3" y "4" del suplico de la demanda, en las que se solicitaba:

"3º.- A dar por cumplida la condición suspensiva conforme al artículo 1119 del Código Civil , y en consecuencia, se ordene a la tutora Doña Inmaculada , a solicitar la subasta ante el Juzgado de Primera Instancia de San Clemente Cuenca, Expediente de autorización de enajenación de bienes de incapaz nº NUM005 .

4º.- Una vez subastada la 5ª parte propiedad de doña Leonor , se haga entrega de los 36.060,72 euros que mi representada consigna en este procedimiento, una vez deducidos los daños y perjuicios que hayan ocasionado las demoras en el cumplimiento de la condición suspensiva y que se determinarán en ejecución de sentencia.

Subsidiariamente, para el caso de no estimarse la deducción por daños y perjuicios del punto 4°) se le entregue cantidad líquida conforme a la Escritura de compraventa."

Como se ha indicado en los antecedentes de esta sentencia, en fecha 2.3.2010 se dictó providencia por esta Sala en la que se refería que, a la vista de que en el curso del presente litigio, concretamente en fecha 14.10.07, se había dictado auto de adjudicación a favor de una de las demandadas en autos, concretamente Dª Valle , por parte del Juzgado de Primera instancia nº 1 de San Clemente, sobre la cuota restante de la finca litigiosa, anteriormente perteneciente a la hermana declarada incapaz, y entendiendo este Tribunal que dicha circunstancia podía tener incidencia respecto de los citados puntos "3" y "4" del suplico de la demanda, al poder imposibilitar o dificultar la concordancia de los pronunciamientos globales solicitados en autos por la actora, se pedía a las partes que informaran a la Sala en plazo de cinco días sobre lo que conviniera a su Derecho, todo ello en relación al artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Providencia a la que ambas partes contestaron pidiendo la continuación del litigio, y concretando la parte actora-apelante que:

"En cuanto a dicha petición, entendemos que el dictado del Auto de Adjudicación, de fecha 14.10.2007 , a favor de doña Valle , por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Clemente, no imposibilita ni dificulta la decisión de lo interesado en el punto 4º del Suplico de la demanda, manteniendo dicho petitum en todos sus términos; puesto que, habiendo sido subastada la 5ª parte propiedad de doña Leonor , procede entregar la suma de 36.060'72.-€ que mi representada ha depositado en este procedimiento, en concepto de pago del resto del precio de las 4/5 partes, en los términos interesados en nuestro punto 4° o, en el solicitado subsidiariamente.

Y ello por cuanto, la suma de 36.060'72.-€ que mi representada ha depositado en este procedimiento lo es en concepto de pago del resto del precio de las 4/5 partes, a razón de 12.020'24.-€, cada quinta parte, que don Bruno , don Luis Miguel , doña Inmaculada y doña Valle vendieron a mi mandante, la entidad EIVIZABROJA, S.L., el que quedó aplazado para ser satisfecho por esta parte a la vendedora, en el momento en que se formalizase la venta de la restante quinta parte perteneciente a la hem1ana de los vendedores, doña Leonor . Habiéndose hecho entrega, a la parte vendedora, antes de la firma de la escritura pública, de la suma de 12.020'24.-€, distribuidos entre ellos en proporción a su derecho.

Así consta en la Escritura Pública de Compraventa (documento nº 1 de la demanda).

Ofreciendo, desde este momento el pago de la suma de 33.000.-€ a doña Valle , por ser el precio de adjudicación de la 1/5 parte la quinta parte de la finca objeto de compraventa correspondiente a su hermana incapaz (según consta al folio 119 del Tomo II)."

Así las cosas, entiende la Sala que debe dictarse sentencia, tal y como se ha solicitado por ambas partes, si bien, habida cuenta de la adjudicación sobrevenida una vez iniciado el presente litigio, concretamente mediante Auto de fecha 14.10.2007 otorgado a favor de doña Valle por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Clemente, en la cual dicha codemandada adquirió la quinta parte indivisa restante, inicialmente perteneciente a la incapaz; entiende el Tribunal que se debe acomodar el actual pronunciamiento judicial a dicha circunstancia, de modo que no puede estimarse la petición número "3" en la forma solicitada en la demanda, ni ordenar a la tutora Doña Inmaculada a solicitar la subasta ante el Juzgado de Primera Instancia de San Clemente Cuenca, en el expediente de autorización de enajenación de bienes de incapaz nº NUM005 , ya que, obviamente, la misma ya ha sido realizada y se ha adjudicado ya el bien.

Con relación a la petición contenida en el pronunciamiento número "4" del suplico de la demanda, y ante la falta de concreción por la actora de una alternativa distinta en el traslado dado por la Sala, se debe estimar el mismo, y ello habida cuenta de que ya se ha subastado la 5ª parte propiedad de doña Leonor , por lo que procede hacer entrega a los demandados del resto del precio de la compraventa, 36.060,72 euros. No obstante, la petición que se estima por la Sala es la subsidiaria, es decir, dicha suma se ha de entregar a los demandados conforme a lo acordado en la escritura de compraventa, al no poder prosperar la pretensión número "4" en cuanto a su petición principal, relativa a que dicha entrega se realice "una vez deducidos los daños y perjuicios que hayan ocasionado las demoras en el cumplimiento de la condición suspensiva y que se determinarán en ejecución de sentencia", pues no cabe dejar para ejecución de sentencia dicho cálculo, el cual debió haber sido planteado en el marco de la fase declarativa, debiéndose haber desplegado en fase probatoria la prueba de los pretendidos daños y perjuicios (art. 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Todo ello, en el bien entendido de que no cabe acordar en este procedimiento, tal y como parece pretender la actora al apuntarlo en su escrito dirigido a la Sala en fecha de registro de entrada 12.3.10 , que Dª Valle , adjudicataria de la quinta parte restante, deba transmitir a la entidad "EIVIZABROJA, S.L." la citada cuota por el mismo precio de adquisición; al ser ésta una prensión sobrevenida, no planteada en el escrito de demanda y, por lo tanto, no susceptible de planteamiento en autos ex artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y ello sin perjuicio de las eventuales acciones que, en su caso, puedan corresponder a la parte actora, a dilucidar en el procedimiento correspondiente.

ULTIMO.- Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia deben ser impuesta a la parte demandada, pese a no estimarse todos los pronunciamientos de la demanda, al haber sido la misma estimada en lo esencial, y, además, habida cuenta de que ha quedado fuera de la estimación únicamente el pronunciamiento número "3" del suplico merced a un acontecimiento sobrevenido con posterioridad al litigio e imputable a la parte demandada; todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACION interpuesto por "EIVIZABROJA, S.L.", y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª José-Luis Nicolau Rullán, contra sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ibiza en fecha 23 de septiembre de dos mil ocho en los autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de declaración y condena de obligaciones de hacer y reclamación de cantidad, seguidos con el número 397/07, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS REVOCARLA, ACORDANDO EN SU LUGAR ESTIMAR EN LO ESENCIAL la demanda interpuesta por EIVIZABROJA, S.A. contra Dº Luis Miguel , Dº Bruno , Dª Inmaculada y Dª Valle , y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Miguel Ferragut Rosselló, CONDENANDO a los demandados a:

1. Reconocer que la venta de las cuatro cuartas partes de la finca: Solar para la edificación procedente de la DIRECCION000 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2, finca NUM001 del Ayuntamiento de Ibiza, al Tomo NUM002 , Libro NUM003 , folio NUM004 ; se realizó en el momento del otorgamiento de la escritura pública de fecha 7 de junio de 2002 ante el Notario de Ibiza D. Juan Acero Simón, quedando únicamente suspendido el pago al momento de cumplirse la condición de gestionar la venta de la 5ª parte propiedad de Doña Leonor .

2. Inscribir en el Registro de la Propiedad el título de adquisición de los vendedores, o sea, la aceptación de la herencia de su difunto hermano D. Jacobo , según título otorgado ante el Notario D. Juan Acero Simón el 7 de junio de 2002, con el número de protocolo 872.

3. SE ACUERDA que los 36.060,72 euros que ha debido consignar la actora en este procedimiento, les sean entregados a los demandados conforme a lo acordado en la Escritura de compraventa de fecha 7 de junio de 2002.

4. Se imponen a la parte demandada las costas devengadas en primera instancia.

5. No ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas devengadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Miguel Ángel Aguiló Monjo Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sra. Juana María Gelabert Ferragut

PUBLICACIÓN

Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.