Última revisión
10/01/2013
Sentencia Civil Nº 143/2011, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 4, Rec 718/2010 de 04 de Marzo de 2011
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Orden: Civil
Fecha: 04 de Marzo de 2011
Tribunal: AP - Vizcaya
Ponente: CASTRESANA GARCIA, MARIA DE LOS REYES
Nº de sentencia: 143/2011
Núm. Cendoj: 48020370042011100268
Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA
BIZKAIKO PROBINTZIA-AUZITEGIA
Sección 4ª
BARROETA ALDAMAR 10 3ªplanta- C.P. 48001
Tfno.: 94-4016665
Fax: 94-4016992
N.I.G. 48.04.2-09/008974
A.p.ordinario L2 718/10
O.Judicial Origen: Jdo. 1ª Instancia nº 8 (Bilbao)
Autos de Pro.ordinario L2 378/09
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Recurrente: Elsa
Procurador/a: MARIA LANDA MORENO
Recurrido: OBRASTEC S.L.
Procurador/a: PEDRO CARNICERO SANTIAGO
SENTENCIA Nº 143/11
ILMOS. SRES.
D. FERNANDO VALDÉS SOLÍS CECCHINI
Dña. ANA BELÉN IRACHETA UNDAGOITIA
Dña. REYES CASTRESANA GARCÍA
En Bilbao, a cuatro de marzo de dos mil once
Vistos en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de Bilbao, Sección Cuarta, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba indicados, los presentes autos de procedimiento ordinario nº 378/09 , procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Bilbao , y seguidos entre partes: Como apelante-demandante D.ª Elsa , representada por la procuradora Sra. María Landa Moreno y defendida por la letrada Sra. Mª José Vigiola Zulueta, y como apelada-demandada que se opone al recurso de apelación OBRASTEC, S.L. , representada por el procurador Sr. Pedro Carnicero Santiago y defendida por el letrado Sr. José Miguel Aquesolo Varona; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 17 de junio de 2010 .
SE ACEPTAN y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Antecedentes
PRIMERO .- La Sentencia de instancia de fecha 17 de junio de 2010 es de tenor literal siguiente:
"FALLO: Desestimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Landa Moreno en nombre y representación Dña. Elsa contra Obrastec S.L. absuelvo a la expresada demandada de todos los pedimentos contenidos en la demanda con imposición de costas a la demandante."
SEGUNDO .- Publicada y notificada dicha Resolución a las partes litigantes, por la representación de la demandante se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación que, admitido por el Juzgado de Instancia y tramitado en legal forma ha dado lugar a la formación del presente rollo, al que ha correspondido el nº 718/10 de Registro y que se ha suscitado con arreglo a los trámites de los de su clase.
TERCERO .- Hecho el oportuno señalamiento quedaron las actuaciones sobre la Mesa del Tribunal para votación y fallo.
CUARTO .- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
Ha sido Ponente para este trámite la Ilma. Sra. Magistrada D.ª REYES CASTRESANA GARCÍA .
Fundamentos
PRIMERO.- Dña. Elsa interpuso demanda solicitando la resolución del contrato de compraventa suscrito con Obrastec SL el 20 de diciembre de 2.006, y, subsidiariamente de nulidad del mismo, así como la condena de la demandada al pago de la cantidad de 157.404,57 euros, desglosada en 127.330 euros entregados a cuenta del precio total más 10.368,81 euros en concepto de intereses y 19.705,76 euros por daños y perjuicios. Funda las acciones ejercitadas en que suscribieron contrato de compraventa de vivienda NUM000 de la parcela NUM001 , trastero y camarote de la CALLE000 de Basauri, inmueble pendiente de edificación bajo el proyecto de Arenal Arquitectos SL, estableciéndose que "El comprador autoriza al vendedor a introducir modificaciones en la construccion de viviendas y anejos, de acuerdo con el Arquitecto autor y Director de la obra, pudiendo variar incluso la condición y clase de los materiales, siempre y cuando sea de precio y calidad sensiblemente análogos y no desmerezcan a juicio del arquitecto director de la obra la calidad de las viviendas. A estos efectos dichos arquitectos serán quienes decidan inapelablemente sobre las modificaciones que procedan" (Estipulación Tercera). Y que finalizada la edificación se pudieron verificar importantes irregularidades que constituían una modificación absoluta del objeto del contrato que conllevan el incumplimiento del contrato de referencia, consistentes en la eliminación de una ventana en la habitación principal y en la imposición de gravamen al piso comprado para garantizar la acesibilidad a una terraza que es de dominio público sobre rasante y dominio privado bajo rasante (garajes) para el mantenimiento y limpieza de la misma, acceso que tiene lugar desde una puerta balconera de la habitación principial con la habilitación de escalones.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta al considerar que no hay incumplimiento contractual de la vendedora en la entrega de la vivienda, porque, en relación con las modificaciones alegadas en la vivienda de autos, considera que: (1) La eliminación de una de las ventanas de la habitación principal, es un hecho reconocido por el propio Arquitecto de la obra D. Valentín , al verificar que en el proyecto básico había dos ventanas en el dormitorio principal y que se eliminó la ventana de la fachada lateral, aunque se amplió la de la parte trasera, por exigencias técnicas (acondicionamiento de las bajantes de cubierta), lo que es negado por el Perito Arquitecto D. Aquilino , que informa que la ventana suprimida se podría haber colocado prácticamente en el sitio previsto, salvando las bajantes instaladas. La Magistrada "a quo" no atribuye a esta modificación efectos resolutorios, en base a la Estipulación Tercera del contrato de obra que ha sido transcrita anteriormente y a que el Perito Arquitecto ha informado que la eliminación de dicha ventana afecta mínimamente a la estancia, ya que el hueco disponible en la habitación es suficiente tanto para la iluminación como para la ventilación. (2) La imposición a la vivienda adquirida por la actora de un gravamen al tener que garantizar la accesibilidad a una terraza que es de dominio público sobre rasante y dominio privado bajo rasante (garajes), para el mantenimiento y limpieza de la misma, cuyo acceso lo es desde la habitación principal a la cubierta de los garajes que es calificada como terraza de 29,10 metros cuadrados, con una inclinación variable entre el 2,30% al 8,5%, tampoco tiene efectos resolutorios porque considera la Magistrada a quo que puede suprimirse el acceso a la terraza, bastando con quitar las vallas que rodean la terraza añadida a la vivienda de autos y evitar la accesibilidad colocando una barandilla en el hueco de ventana balconera o bien volver a tener la ventana prevista inicialmente.
Contra la misma se alza la demandante Dña. Elsa alegando una errónea valoración de la prueba cuando la Magistrada a quo no aplica al caso de autos la doctrina del "aliud pro alio" al haberse entregado una cosa distinta a la convenida en el contrato privado de compraventa, especificando que dicha equivocación proviene del uso y limitaciones que se confieren a esa cubierta transitable de la rampa de acceso a los garajes ubicados bajo rasante, puesto que la apelante adquiere el piso NUM000 sin terraza a diferencia de los dos pisos bajos, puesto que la planta baja viene dotada de terraza de uso exclusivo de las viviendas y la planta primera carece de terraza. Expone que cuando se le requiere para otorgar escritura pública de compraventa comprueba que la vivienda no coincide con lo que en su día adquirió, al haberse eliminado una ventana de la habitación principal y abrirse una puerta de balcón porque habían decidido regalarle una terraza de unos 25 metros cuadrados, terraza que resulta impracticable a la vista de su inclinación entre el 2,5% y el 8,5%, por lo que, tras alegar los fundamentos de derecho y la doctrina jurisprudencial aplicable al caso, interesa la revocación de la sentencia de instancia.
SEGUNDO.- Se plantea en esta alzada la existencia o no de incumplimiento del contrato de compraventa celebrado por la parte vendedora.
Bien por ser hechos reconocidos bien por el resultado del material probatorio obrante en autos, debemos tener por acreditado que la construcción de la vivienda realizada y la proyectada son distintas, comprobándose por la simple comparación del plano del proyecto básico de viviendas nº 6 de diciembre de 04
En la escritura pública de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de fecha 15 de julio de 2008 establece que
"K) Terrazas: Las
terrazas exteriores sitas en la planta baja y
primera, siendo privativas, su uso es público, estando
dotadas las viviendas de la planta baja y primera respectiva
de puertas de acceso a las mismas, para su limpieza y mantenimiento
Está también demostrado que el 20 de octubre de 2008 se comunicó por la actora Sra.
Elsa a la demandada Obrastec SL la resolución del contrato al amparo del
art. 1.124 del Código Civil por incumplimiento de la vendedora basado en la alteración de la configuración de la vivienda como circunstancia modificativa del objeto del contrato
En el informe de 10 de diciembre de 2008 emitido por el Arquitecto D.
Valentín se reconoce que la ventana existente en la fachada trasera de dicho dormitorio se ha convertido en una puerta balconera con el fin de poder acceder a la parte de terraza de uso público mediante la colocación de una escalera y para su uso y disfrute por parte de los propietarios de la vivienda del piso
NUM000 . Es en este momento cuando por primera vez hay constancia escrita, una vez hechos los requerimientos de resolución contractual de la actora, de que si "el comprador no quiere dicha mejora no existe ningun inconveniente en volver a colocar la ventana y privar de dicho acceso a la terraza>
A continuación procede examinar si dichas modificaciones son correctas o no de conformidad con lo acordado en el contrato, precisando que y a este tenor, es preciso indicar que si bien se trata de un contrato de compraventa, no es una compraventa ordinaria de bienes inmuebles. El contrato por el que una de las partes -la promotora vendedora- se obliga a entregar una vivienda en proyecto o en construcción, una vez terminada ésta, a cambio de un precio, constituye una modalidad especial de la compraventa de cosa futura emptio rei speratae (
Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de junio de 1970 ,
28 de noviembre de 1973 ,
1 de julio de 1992 y
22 de marzo de 1993 , entre otras). Estos tipos de compraventa, tan frecuentes hoy en día, ofrecen especiales características que han llevado incluso al legislador a dictar una serie de normas tendentes a proteger a los compradores-consumidores de posibles abusos y fraudes, imponiendo a la otra parte determinados y rigurosos deberes, tanto en la fase de preparación como en las de perfección y cumplimiento del contrato (fianzas para garantizar la devolución de las cantidades entregadas, prohibición de cláusulas abusivas, etc.). Efectivamente en el contrato de compraventa, la compradora acepta cualquier modificación en la construccion, pudiendo variar incluso la condición y clase de los materiales, siempre y cuando sean de precio y calidad sensiblemente análogos y no desmerezca la calidad de las viviendas (Estipulación Tercera)
En el caso de autos, la supresión de la ventana en el lateral no fue debida a exigencias técnicas y en cuanto al aprovechamiento de la cubierta de la rampa de acceso a los garajes como terraza, dicho aprovechamiento estaba previsto en el proyecto de ejecución a las planta bajas, pero no la terraza de 28,66 metros cuadrados del piso primera, que finalmente fue recogida en la documentación de final de obra.
De hecho y como se apunta, se produjo una alteración sustancial de la vivienda construída que fue apercibida por la compradora al momento de ser requerida para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, cual era la eliminación de una ventana en el dormitorio principal y la apertura de una puerta de balcón (que le resta espacio a la habitación) para permitir el acceso a un terraza de uso público en su mayoría impracticable por su pendiente que no se había reflejado en el contrato de compraventa de 20 de diciembre de 2006. Según el informe del Ayuntamiento de Basauri de 23 de noviembre de 2009
"El piso primera dispone de acceso a una terraza de 28,66 metros cuadrados de uso público, no privativo (tal y como se recoge en la declaración de obra nueva), a la que se accede desde el dormitorio 1 de dicha vivienda a través de 6 peldaños ubicados fuera de la vivienda. Dicha superficie (terraza) corresponde a parte de la cubierta transitable de la rampa de acceso a los garajes ubicados bajo rasante " y
"Es en la documentación de fin de obra donde se recoge el acceso a la mencionada terraza de 28,66 metros cuadrados desde el piso primero A, dando a dicha terraza el mismo carácter que las de la planta baja, pero con acceso desde el primer piso "
Es decir, se pretendió entregar una vivienda con la supresión de una de las ventanas en la habitación principial y la conversión de ventana en balcón para acceso permanente a una terraza de uso público, siendo que la reiterada terraza no es hábil para su uso debido a su inclinación. En el momento en que procedía la entrega de la vivienda vendida en edificación, la vendedora Obrastec SL pretendió la entrega de una cosa diferente a lo contratado.
Advera dicha afirmación el hecho de que fue con posterioridad a la primera comunicación extrajudicial de resolución contractual por la compradora, de 20 de octubre de 2008, reiterada por vía notarial el 5 de diciembre de 2008, cuando se apunta una propuesta de solución, que es la posibilidad de colocar la ventana y de privar de dicho acceso a la terraza, para ello deben quitar las vallas de delimitación de la terraza como se reflejó por el Arquitecto Directo de la obra D.
Valentín
Y lo que es más importante, asimismo con posterioridad a la interposición de la demanda (13 de marzo de 2009) e incluso al emplazamiento de la demandada (31 de marzo de 2009) la vendedora otorgó escritura pública de 24 de abril de 2009 de rectificación de error material contenido en la escritura de declaración de obra nueva, modificando las normas de comunidad de la propiedad horizontal en el apartado K) de Terrazas, cuya transcripción se ha realizado anteriormente, dándose la siguiente redacción
"K) Terrazas. Las terrazas exteriores sitas en la planta baja, aún sido privativas, su uso es público, estando dotadas las viviedas de la planta baja de respectivas puertas de acceso a las mismas, para su limpieza y mantenimiento"
En este mismo sentido cabe reproducir la Sentencia de 30 de diciembre de 2009 de la Audiencia Provincial de Asturias : " En consecuencia el garaje era inhábil en el momento de la comunicación de la resolución por parte de los compradores, lo que constituía un incumplimiento sustancial, por lo que el hecho de que haya sido subsanado con posterioridad no afecta al ejercicio de la facultad extrajudicial de resolución que ejercitaron los compradores, sin que ni siquiera se pueda hablar de que se ha producido, conforme al art. 413 de la LEC , pérdida de interés legítimo de la pretensión de los reconvinientes por satisfacción extraprocesal ya que los compradores, en uso de las facultades que les otorga el art. 1124 del c.c. no optaron por el cumplimiento de la obligación sino por la resolución"
TERCERO.- En base a lo expuesto, debe estimarse el recurso de apelación, declarando resuelto el contrato de compraventa de vivienda que habían suscrito las partes, en base a la doctrina del Tribunal Supremo que ha venido perfilando el concepto de incumplimiento contractual que faculta para resolver el contrato en una jurisprudencia consolidada que queda resumida en la Sentencia de 9 de julio de 2007 : "esta Sala, en la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» ( SSTS de 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 , entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave ( STS de 13 de mayo de 2004 ), admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización [del bien objeto del mismo...] según los términos convenidos» ( STS de 15 de octubre de 2002 ), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2 .b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato".
Esta misma Sentencia añade que "uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 CC , susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago (art. 1166 CC ), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad ( SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987 , 29 de abril de 1994 , 10 de julio de 2003 , 28 de noviembre de 2003 , 21 de octubre de 2005 , 15 de noviembre de 2005 , 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007 )...".
Por último, dice la STS de 17-6-86 , citada en la de 5-2-2002 , que es opinión comúnmente aceptada tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos "ex nunc" sino ex tunc, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con las consecuencias inherentes a tal pronunciamiento en orden a la eventual restitución de prestaciones e indemnización de daños y perjuicios, de acuerdo a las normas generales de las obligaciones y contratos, en especial los artículos: 1.088, 1.091, 1.254, 1.258, 1.261, y 1.278 Código Civil.
Por ello se acoge la obligación de la vendedora de devolver las cantidades que recibió a cuenta del precio por el importe de 127.330 euros así como la cantidad de 10.368,81 euros en concepto de intereses devengados atendiendo a los
arts. 1.101 y 1.108 del Código Civil según liquidación realizada en la demanda y no impugnada desde el 20 de diciembre de 2006 hasta la interposición de la demanda, debiéndose adicionar la cantidad de 391,77 euros por los gastos notariales
Por el contrario, se desestiman las cantidades reclamadas por daños y perjuicios consistentes en gastos de financiación necesarios para el abono de las cantidades entregadas a cuenta, objeto del proceso, puesto como se aduce de adverso, los documentos aportados con los nº 13 a 17 y 19 de la demanda,
CUARTO.- La revocación de la sentencia de instancia en el sentido anteriormente expuesto conlleva la estimación parcial de las pretensiones contenidas en la demanda, por lo que, de conformidad con el art. 394.2º de la LECn , no se efectúa especial pronunciamiento en materia de costas procesales de la primera instancia.
La estimación del presente recurso de apelación igualmente conlleva no efectuar pronunciamiento de las costas procesales causadas en esta alzada, en virtud del art. 398.2º de la LECn .
VISTOS los artículos citados y demás de legal y pertinente aplicación.
En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.
Fallo
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Elsa , representada por la Procuradora Dña. María Landa Moreno, contra la sentencia dictada el 17 de junio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de los de Bilbao, en Procedimiento Ordinario nº 378/09 , DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma en el sentido de que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dña. Elsa contra Obrastec SL, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato privado de compraventa suscrito el 20 de diciembre de 2006, y debemos condenar y condenamos a la demandada a que abone a la actora la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL NOVENTA CON CINCUENTA Y OCHO EUROS (138.090,58 euros) , más intereses legales desde la interpelación judicial, y sin pronunciamento alguno de las costas procesales causadas en la primera y en esta segunda instancia.
Modo de impugnación: mediante recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. El recurso se preparará por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de CINCO DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación (artículos 477 y 479 de la LECn ).
Para interponer el recurso será necesario la constitución de un depósito de 50 euros, sin cuyo requisito no será admitido a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el grupo Banesto (Banco Español de Crédito) con el número 4704 0000 00 0718 10 indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un "Recurso" código 06-casación. La consignación deberá ser acreditada al preparar el recurso (DA 15ª de la LOPJ).
Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente el día 15 de marzo de 2011, de lo que yo la Secretario Judicial certifico.
