Sentencia Civil Nº 143/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 845/2011 de 25 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 845/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 46 BARCELONA

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 7/2010

S E N T E N C I A núm. 143/2013

Ilmos. Sres.:

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Doña María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de marzo de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 7/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 46 Barcelona, a instancia de ASSESSAGER SL Y VILAPATÇI SL quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra CC P RAMBLA000 NUM000 . NUM001 BARCELONA, quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de ASSESSAGER SL Y VILAPATÇI SL contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 27 de abril de 2011 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que, con desestimación de la demanda de impugnación presentada por ASSESSAGER SL y VILAPATÇI SL declaro no haber lugar a la nulidad del acuerdo primero de la Junta de Propietarios de 27 de octubre de 2009 y absuelvo a la COMUNIDAD de PROPIETARIOS de la c/ RAMBLA000 NUM000 - NUM001 de Barcelona de todas cuantas otras pretensiones se deducen contra ella, con imposición de costas a la parte demandante.

Que con estimación de las demandas presentadas por la COMUNIDAD de PROPIETARIOS de la c/ RAMBLA000 NUM000 - NUM001 de Barcelona, tanto la reconvencional como las que dieron lugar a los autos 222/10 seguidos ante el JPI núm. 26, autos núm. 407/10 seguidos ante el JPI núm. 21, y autos 503/10 seguidos ante el JPI núm. 50, ambos acumulados a los presentes, debo condenar y condeno a ASSESSAGER SL y VILAPATÇI SL al pago de NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS UN EUROS CON DIEZ CÉNTIMOS DE EURO (99.401,10.-€) con más sus intereses legales desde la presentación de las respectivas demandas y las costas del presente juicio.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de ASSESSAGER SL Y VILAPATÇI SL y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para la celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado veinte de marzo de dos mil trece.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Paulino Rico Rajo.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la Sentencia dictada en fecha 27 de abril de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Barcelona en el juicio ordinario registrado con el nº 7/2010 seguido a instancia de ASSESSAGER, S.L. y VILAPATÇI, S.L. contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ RAMBLA000 NUM000 - NUM001 de BARCELONA, sobre nulidad de acuerdos comunitarios y otros extremos, habiéndose formulado reconvenciónsobre reclamación de cantidad, al que fueron acumuladoslos juicios ordinarios nº 222/2010, nº 407/2010 y nº 503/2010, seguidos respectivamente ante los Juzgados de Primera Instancia núm. 26, 21 y 50 de Barcelona a instancia de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ RAMBLA000 NUM000 - NUM001 de BARCELONA, sobre reclamación de cantidad, que desestima la demanda con imposición de costas, y estima tanto la reconvención como las demandas originadoras de los autos acumulados, con imposición de costas, interpone recurso de apelación ASSESSAGER, S.L. y VILAPATÇI, S.L. en solicitud de que 'se acuerde dictar nueva sentencia revocando la sentencia de primera instancia en el sentido de estimar la demanda en su integridad, y con la expresa condena en costas al demandado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE RAMBLA000 NUM000 NUM001 DE BARCELONA', al que se opone la Comunidad de Propietarios.

SEGUNDO.-En la demanda rectora del procedimiento del que la presente alzada trae causa la parte actora, aquí apelante, interesó del Juzgado que 'dicte Sentencia por la que:

a) Se declare nulo y se deje sin efecto el acuerdo primero de la Junta de Propietarios de la demandada de fecha 27 de octubre de 2009, por el que se aprueban las liquidaciones de los presupuestos de los ejercicios 2007 y 2008.

b) Se condene a la demandada practicar la liquidación de los presupuestos de los ejercicios 2007 y 2008 conforme a los criterios establecidos en la demanda: procediendo a la imputación de los consumos de agua y aire acondicionado de cada departamento a sus titulares, incluidos los consumos privativos de electricidad del ejercicio 2006, y teniendo en cuenta los coeficientes reales de participación de los copropietarios por la ocupación de espacios comunes y, respecto del gasto de conserjería, para que se proceda al reparto del mismo conforme los porcentajes de participación de los diferentes grupos de entidades que integran la comunidad.

c) Se condene a la demandada a practicar la liquidación del presupuesto de 2009 conforme a los criterios establecidos en el apartado b).

d) Se declare nulo y se deje sin efecto el acuerdo tercero de la Junta de Propietarios de 27 de octubre de 2009.

e) Se condene a la demandada al pago de las costas causadas y que se causen en este procedimiento'.

Adujeron, en síntesis, que 'ambas entidades mercantiles adquirieron mediante compraventa de fecha 16 de octubre de 2007 ante el notario de Barcelona D. Joan Rúbies Mallol, con número de protocolo 4761, las siguientes fincas: a) Local 1ºA ... b) Local 2ºB...', que 'mediante la presente, esta representación impugna por ser contrario a las leyes el acuerdo primero de la Junta de Propietarios de fecha 27 de octubre de 2009 por el que se 'Aprueba por unanimidad los estados de cuentas presentados por el administrador Ribé Salat referidos a los ejercicios 2007 y 2008, así como los saldos individualizados resultantes de ambos estados de cuentas'... Asimismo se impugna el acuerdo tercero de la Junta de Propietarios de 27 de octubre de 2009 sobre reclamación a mis representados de las cantidades que según la comunidad de propietarios adeudan a la misma...', y como motivos de impugnación, tras señalar en los antecedentes la división administrativa de la comunidad en grupos de entidades denominadas Oficinas Norte, Oficinas Sur, Galerías y Parking, que agrupan a las diferentes entidades, manifestó que 'la primera cuestión que se denuncia y que incide directamente en el reparto de gastos en el seno de la comunicad, por recibir el tratamiento de comunitarios de gastos puramente privativos y que se producen por y en beneficio de uno sólo de los propietarios y son pagados por la comunidad en su conjunto... La razón es el hecho de que siendo BENMAX SA el único propietario de la mayor parte de las galerías de planta sótano, planta baja y planta primera del edificio norte, ha ocupado los espacios comunes de dichas galerías en beneficio propio... sin que esta variación haya repercutido en: 1. Una modificación de los coeficientes de reparto de las zonas comunes,... 2. Las instalaciones de los referidos espacios comunes que permitan particularizar el gasto de agua electricidad y aire acondicionado,...', la 'imputación al ejercicio 2007 de cargos por consumos de electricidad correspondientes al ejercicio 2006', en que indica que 'En el acta de 3 de mayo de 2007,... la Comunidad ordena al Administrador que pase al cobro los recibos mediante una derrama extraordinaria, a los propietarios afectados... Téngase en cuenta, que a fecha 10 de octubre e 2007, el propio administrador de la finca, con motivo de la compra de los locales por mis mandantes, expidió el correspondiente certificado conforme los locales estaban a corriente de pago de todas las cuotas de la Comunidad. Es decir, nada debían por ningún concepto. Y sin embargo, con posterioridad se está pretendiendo cobrar a mis mandantes cantidades por consumos eléctricos del año 2006, los cuales, como se ha visto, eran conocidos ya antes de la fecha de la certificación...', el 'sistema de reparto entre los comuneros del consumo privativo de aire acondicionado', en que dice que '...sí existen los elementos (contadores horarios), y los medios administrativos (su lectura, cálculo y distribución de los consumos) que permiten individualizar con suficiente exactitud los consumos de acondicionamiento, tal como se ha venido haciendo durante más de 14 años, desde 1992 (fecha de inauguración del edificio) hasta septiembre de 2006,... el consumo de las oficinas 1-A y 2-B de esta parte es, por otro lado, totalmente independizable, puesto que estos locales no han sido utilizados en absoluto desde el día 1 de agosto de 2007, día en que cesó la actividad de la empresa Sertel en estos locales, hasta la actualidad, y por tanto es perfectamente deducible que el consumo ha sido nulo, y por tanto siguiendo la rutina establecida por la administración del edificio hasta 2006, no se puede imputar importe alguno por este concepto', el 'sistema de reparto entre los comuneros del consumo privativo de agua', en que aduce que 'sí existen los elementos (contadores volumétricos), y los medios administrativos (su lectura, cálculo y distribución de los consumos) que permiten individualizar con total exactitud los consumos de agua, tal como se ha venido haciendo durante más de 14 años, desde 1992 (fecha de inauguración del edificio) hasta septiembre de 2006'y el 'reparto de los gastos de consejería' en que dice que 'tal como queda descrito en el reparto de los distintos porcentajes, el Edificio Norte tiene establecida una cuota del 20,142%, pero, sin embargo, soporta el 68% de los gastos de conserjería, es decir el 337,61% del que le correspondería y un 168,8% del que le correspondería como máximo de acuerdo con artículo 553-45.4...'.

La parte demandada compareció en plazo oponiéndose a la demanda y solicitó que 'convoque a las partes a la audiencia previa, en la que se desestime la demanda por la evidente falta de legitimación activa de las actoras, sin entrar en el fondo; y si la excepción de falta de legitimación activa fuese desestimada, se convoque a las partes a juicio, para la práctica de las pruebas que el Juzgador considere necesarias y pertinentes, y se dicte en su día Sentencia por la que se declare la plena validez de los acuerdos impugnados y desestime la demanda en todos sus pedimentos, con expresa imposición a las actoras de las costas el juicio, por el principio del vencimiento objetivo, y por su apreciable mala fe y temeridad', y, a su vez, formuló reconvenciónen solicitud de que 'dicte Sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda acuerde lo siguiente:

A.- Condenar a las demandadas, conjunta y solidariamente, a pagar a mi principal la cuantía de 26.703,29 € de los recibos de gastos comunes dejados de satisfacer; más

B.- Condenar a las demandadas a pagar a mi principal la cuantía que corresponda por los intereses de demora que se devenguen desde la fecha de la interposición de esta demanda reconvencional.

C.- Condenar en costas a las adversas, por verse estimadas íntegramente las pretensiones de la Comunidad de Propietarios actora reconvencional'.

Alegó, también en síntesis, que 'en fecha 23 de noviembre de 1994, y por acuerdo unánime, la Junta de Propietarios autorizó al que en aquellas fechas era propietario Q-ZAR GALAXI, S.L. la agrupación de fincas de su propiedad y la anexión de los elementos comunes existentes entre ellas... y como contraprestación se procede a una reducción de los coeficientes del resto de locales...', 'es cierto que en el mes de mayo de 2007, y en ocasión de que la copropietaria Benmax, S.A. tenía previsto arrendar parte de sus locales a la empresa PC CITY, S.A. se adoptó un acuerdo unánime, en virtud del cual la Comunidad de Propietarios cedió a BENMAX, S.A. para su uso exclusivo un serie de zonas comunes... En fecha 9 de mayo de 2007 se celebró reunión de la Junta de Gobierno de la comunidad de Propietarios, en la que Benmax, S.A. propone a la Comunidad, y ésta acepta, el pago de un canon anual de nueve mil euros (9000,00 €)...', que 'la Comunidad de Propietarios RAMBLA000 , nº NUM000 - NUM001 , al gestionar su contabilidad utiliza, del mismo modo que la inmensa mayoría de las comunidades, el principio de caja... en las que las facturas se repercuten a los copropietarios en el mismo ejercicio en que se pagan... Tal como indican las actoras, es cierto que en la Junta de 3 de mayo de 2007, los comuneros aprobaron por unanimidad el estado de cuentas presentado, correspondiente al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2006... Seguidamente, la Comunidad de Propietarios celebró Junta General Ordinaria, el 12 de junio de 2008, en la que, entre otros acuerdos, se aprobaron los estados de cuentas correspondientes al ejercicio cerrado el 31/12/2007...', que 'la Comunidad de Propietarios no dispone de un sistema ni dispositivo que permita el reparto entre comuneros del consumo privado de aire acondicionado de cada uno de los locales oficinas que integran el edificio... La pretensión de las actoras de verse exoneradas de pagar el consumo de climatización, por el mero hecho de no tener ocupados, o arrendados, los locales de su propiedad, con el argumento de que ' el consumo ha sido nulo' es una pretensión antijurídica e inaceptable e infringe el artículo 553-45 en su apartado 2 del CCC.', que 'en la Junta de gobierno celebrada el 20 de noviembre de 1997 la comunidad de Propietarios cuerda por unanimidad un reparto de los gastos de conserjería... En consecuencia, la Comunidad de Propietarios, en su conjunto y con acuerdo unánime, en el año 1997 fijó este sistema de reparto, y así ha sido aceptado, consentido y aplicado durante más de trece años...'.

Una vez acumuladoslos juicios ordinarios nº 222/2010, nº 407/2010 y nº 503/2010, seguidos respectivamente ante los Juzgados de Primera Instancia núm. 26, 21 y 50 de Barcelona a instancia de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA RAMBLA000 NUM000 - NUM001 de BARCELONA contra ASSESSANGER, S.L. y VILAPATÇI S.L., sobre reclamación de la cantidad de 26.147,01 €, 27.501,94 € y 19.048,86 € por cuotas comunitarias impagadas, seguido el procedimiento su curso concluyó mediante sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas, y estimatoria tanto de la demanda reconvencional como la originadora de cada uno de los autos acumulados, con imposición de costas, contra la que interpone recurso de apelación ASSESSANGER, S.L. y VILAPATÇI, S.L. en solicitud de lo que queda dicho en el precedente Fundamento de Derecho.

La Sentencia recurrida, en un primer pronunciamiento desestima la demanda interpuesta por ASSESSANGER, S.L. y VILAPATÇI, S.L. y absuelve a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS demandada de las pretensiones contra ella deducidas, con imposición de costas a la demandante, y en un segundo pronunciamiento estima tanto la demanda reconvencional como las que dieron lugar a los autos acumulados interpuestas por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA RAMBLA000 NUM000 - NUM001 de BARCELONA contra ASSESSANGER, S.L. y VILAPATÇI, S.L. y condena a ASSESSANGER, S.L. y VILAPATÇI, S.L. a pagar la cantidad de 99.401,10 euros, más sus intereses legales desde la presentación de las respectivas demandas y las costas.

La ahora apelante, no obstante haber indicado en el escrito de preparación del recurso de apelación que 'se impugnan la totalidad de los pronunciamientos y los fundamentos jurídicos contenidos en la Sentencia de 27 de abril de 2011 ' sin embargo, en la solicitud dirigida a la Sala lo que interesa es, como ha quedado transcrito, que 'se acuerde dictar nueva sentencia revocando la sentencia de primera instancia en el sentido de estimar la demanda en su integridad, y con la expresa condena en costas al demandado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE RAMBLA000 NUM000 NUM001 DE BARCELONA', sin solicitar que se desestime la demanda reconvencional y las demandas que dieron lugar a los diferentes juicios acumulados, sobre los que la apelada manifiesta que 'huelgan comentarios respecto a la asunción y aquiescencia de las actoras respecto a la demanda reconvencional (reclamación de cuotas comunitarias por impago), asunto al que no dedican ni una sola línea de su recurso de apelación', como así se deriva, esto último, del contenido del escrito formalizando el recurso de apelación.

Queda, pues, firme por consentido el pronunciamiento estimatorio de la reconvención y reclamación de cantidad formulado por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS en los juicios acumulados contenido en el Fallo de la Sentencia recurrida.

TERCERO.-La parte apelante sigue en el recurso de apelación el mismo hilo argumental que utilizó, si bien introduciendo, como es lógico, ciertos elementos dialécticos impugnatorios de lo razonado en la Sentencia.

Respecto a la ocupación de espacios comunes en las galerías comerciales la Sentencia recurrida razona, en lo que aquí importa, que ' ...aún cundo la demanda no resulta del todo clara en este punto, parece que la cesión de espacios comunes que motiva la queja de los actores no es la operada en 1994 sino la que tuvo lugar en la Junta de Propietarios celebrada el día 3 de mayo de 2007... No obstante, se refieran los actores a una u otra cesión, lo cierto es que no parece asistirles la razón en su denuncia. Respecto de la primera, porque consta que la desafectación de dichos elementos comunes fue jurídicamente irreprochable al verificarse mediante acuerdo adoptado por unanimidad y proceder luego a redistribuir oportunamente las cuotas de los departamentos afectados (tal y como hoy señala hoy el artículo 553-43 del CCCa). Y en relación a la segunda porque la Junta de propietarios, en cuanto 'órgano supremo de la Comunidad', tiene plena competencia para decidir válidamente acerca del uso que pueda darse a los elementos comunes del inmueble por lo que si en la reunión del 3 de mayo de 2007 acordó por unanimidad ceder a favor de uno de sus copropietarios (BENMAX) el 'uso en exclusiva' de determinadas zonas comunes (doc. 9) dicha decisión resulta perfectamente ajustada a Derecho (aunque debe señalarse que la misma no alcanza ni mucho menos los 941,3 m2 que señala el ingeniero Sr. Constancio en el 'documento de trabajo' de 25 de mayo de 2009 acompañado por la actora como doc. 6 pues en sus cálculos claramente parece incluir espacios que hay habían sido objeto de cesión en 1994). Además, dicha cesión no fue gratuita sino onerosa, a cambio de una retribución o precio que compensaría a la comunidad por su pérdida que, contra lo que se dice por los demandantes, consta que se viene pagando regularmente y así se refleja en las cuentas de la Comunidad (doc. 11, 12, 13 y 14 del Anexo). Además, lo decisivo en estos momentos es que este acuerdo adoptado el día 3 de mayo de 2007 no fue oportunamente impugnado y ha devenido firme e inatacable, por lo que no pueden ahora los demandantes válidamente cuestionarlo '.

Arguyen las apelantes que ' esta parte debe aclarar que está de acuerdo con el Juzgado de instancia en el hecho de que la Comunidad puede adoptar acuerdos relativos a la cesión de espacios comunes a copropietarios, pero esto no es el hecho relevante y denunciado por esta parte, sino que como bien se hizo en la Junta de Noviembre de 1994 cuando se cedieron ciertos espacios comunes al entonces propietario de dichos locales, se modificaron los coeficientes de cada copropietario a la luz de dicha cesión pero ello no sucedió en la Junta de 2de mayo de 2007. Pero es que además, esta parte, lo que impugnaba en su demanda, eran los acuerdos adoptados en la Junta de propietarios de fecha 27 de octubre de 2009, puesto que fue en esa junta donde se aprobaron las cuentas de los ejercicios de 2008 y 2009, y en dichas cuentas ni se consignaron los importes convenidos por las ocupaciones de la planta baja, ocupación efectiva de 47 m2, ni tampoco no se tuvo en consideración la cesión de dichos espacios comunes a Benmax..., lo que suponía que dicho propietario seguía teniendo el mismo coeficiente a pesar de la cesión aprobada, yseguía teniendo la misma participación en los gastos, con el consiguiente perjuicio que ello causa a los demás copropietarios. Así pues, esta parte no se opone al hecho que la Comunidad autorice a dicho propietario a ceder el 'uso en exclusiva' de ciertos espacios comunes, pero dicho acuerdo debe ir enlazado con la correspondiente modificación de los coeficientes y la repercusión en los gastos...'.

Es en esto último donde radica el error en que incurren las ahora recurrentes, en pretender modificar el coeficiente de participación de los comuneros mediante la impugnación de un acuerdo de la Junta de Propietarios relativo a la aprobación, por unanimidad de los asistentes, de los estados de cuenta de los ejercicios 200y y 2008, pretendiendo, por vía indirecta, ya que no fue impugnado en su momento, que se modifique no tanto el acuerdo de 2 de mayo de 2007, sobre cesión de espacios comunes a BENMAX, como las cuotas de participación, al no haberse aprobado en dicha Junta de 2 de mayo de 2007 la redistribución de las cuotas con arreglo a la superficie de zona común cedida a BENMAX para su uso exclusivo, conforme a lo previsto en el artículo 553-43.2 del Código Civil de Cataluña , y pretende dicha modificación de manera indirecta en contra de lo previsto en el artículo 553-3.4 del Código Civil de Cataluña , que dispone que 'las cuotas se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa', sin que dicha pretensión de determinación o modificación de cuota sea objeto del procedimiento, con lo que el recurso de apelación en cuanto a dicha alegación debe desestimarse.

CUARTO.-En cuanto a la imputación al ejercicio 2007 de consumo de electricidad del ejercicio 2006, lo que en la Sentencia recurrida se razona, en síntesis, es que ' Concretamente dicho acuerdo se adopta en la Junta celebrada el día 3 de mayo de 2007 por lo que era este acuerdo el que, en su caso debieron haber impugnado los actores, y no el estado de cuentas que se limita a reflejar su aplicación. Las cuentas sólo podrían impugnarse en el caso de haberse confeccionado de forma contraria a los criterios de imputación de gastos legalmente aplicables, pero no cuando se hacen de conformidad a los mismos, tal y como ocurre en este caso. Pero es más, aúnde entender a efectos puramente dialécticos que sería posible su impugnación, la misma nuevamente se encontraría fuera de plazo pues las cuentas del ejercicio 2007 fueron aprobadas en la Junta celebrada el día 12 de junio de 2008 sin que, una vez más, tampoco haya constancia de que los actores hubieran impugnado su aprobación. Dirán los actores que esas mismas cuentas fueron nuevamente aprobadas en la Junta de 27 de octubre de 2009 -en el acta claramente se dice que se aprueban las cuentas de los años 2007 y 2008- pero dicha afirmación necesita ser matizada pues aunque es verdad que la Comunidad decidió revisar las cuentas del ejercicio del 2007 con ocasión de auditar las del 2008 pues se había puesto en cuestión la gestión del antiguo administrador Ribé-Salat, como resulta que aquellas cuentas no fueron reformuladas, es decir, se ratificaron en su integridad, debe estarse a la fecha de su inicial aprobación y no a la de su posterior ratificación...'.

Lo que alegan las apelantes, en esencia, es que ' El óbice de la cuestión es que, efectivamente en la Junta celebrada en fecha 3 de mayo de 2007 se analizaron las cuentas cerradas a 31 de diciembre de 2006 resultando que la Comunidad tenía una deuda pendiente de saldar con Fecsa-Endesa debida a una anomalía de consumo no facturado desde el 13 de Mayo de 2002 yse decidió por unanimidad autorizar al Secretario administrador para que pasase el cobro de los recibos mediante derrama extraordinaria, a los propietarios afectados. Téngase en cuenta que mis mandantes adquirieron los locales de referencia en fecha de 16 de octubre de 2007, lo que supuso que, ni estaban presentes en la Junta de fecha 3 de mayo de 2007 ni pudieron impugnarla entonces... lo que significa que mis mandantes no deben abonar cantidad alguna por este concepto puesto que, ni eran propietarios de la finca en la fecha en que se acordó dicha derrama, ni fueron parte de los propietarios afectados por dicha anomalía de consumo durante los periodos de 2002 a 2007... Parece evidente que si mis mandantes hubieran formado parte de la comunidad en 2007,serían 'propietarios afectados' y nada tendría que alegar a día de hoy, pero la realidad es que en la Junta de 2007 se especifica que dicha derrama extraordinaria había de ser sufragada por los 'propietarios afectados' y en la Junta de 2009 impugnada por esta parte, se repercutió dicho gasto a todos los copropietarios, sin atender a la salvedad manifestada con lo que la impugnación entendemos está justificada'.

Dicha alegación carece de virtualidad jurídica a los efectos pretendidos de eximirse de pagar la correspondiente derrama extraordinaria ya que la expresión 'propietarios afectados' a la que con tanto ahínco se acoge ha de interpretarse teniendo en cuenta el conjunto del acuerdo en el que se adopta y, precisamente, en el punto 2 de la tan repetida Junta de 3 de mayo de 2007 titulado 'Liquidación cuentas ejercicio 2006', tras decirse que 'se presenta por parte de Ribé Salat Inmobiliaria S.L., el detalle de las cuentas del ejercicio 2006, los comprobantes de los mismos y la liquidación de cuentas cerradas a 31.12.2006, que arroja el siguiente resultado:...' sigue diciendo que 'tras comprobar las partidas integrantes se acuerda por unanimidad de los reunidos: Aprobar la liquidación presentada, el saldo final resultante, su distribución por departamentos y autorizar al administrador a que proceda a cobrar los saldos negativos y traspasar los positivos al ejercicio siguiente. El Secretario administrador explica que se ha recibido el aviso por parte de Fecsa-Endesa en relación a la deuda de la comunidad...Los reunidos de forma unánime autorizan al Secretario administrador a que pase al cobro los recibos mediante derramas extraordinarias, a los propietarios afectados', no puede tener otro significado que el de propietarios de los distintos departamentos afectados, esto es, que el de los departamentos mismos, entre los que se encuentran los de las ahora apelantes, de la misma manera que se acordó al inicio del acuerdo la distribución por departamentos y la autorización al administrador para que proceda al cobro de los saldos negativos, lógicamente a los propietarios de los distintos departamentos que lo tuvieran en dicho sentido, de la misma manera hay que entender que se acordó la derrama extraordinaria en cuanto a la deuda contraída con Fecsa-Endesa por consumo efectuado por los diferentes departamentos del servicio de suministro prestado por dicha compañía, aunque se hiciera constar propietarios afectados en lugar de departamentos afectados, y ello sin perjuicio de la afectación real de los mismos a su pago, y con ello la obligación de sus titulares, transmitentes y adquirentes, de satisfacer la que corresponda a la parte vencida del año en que se transmite y del año natural inmediatamente anterior, conforme a lo dispuesto en el artículo 553-5.1 del Código Civil de Cataluña , y la derrama extraordinaria controvertida fue aprobada en el año de la adquisición de los locales por las ahora recurrentes.

La alegación relativa a dicho gasto debe, pues, desestimarse.

QUINTO.-Por lo que hace a los sistemas de reparto entre los comuneros del consumo privativo de aire acondicionado y de agua la Sentencia recurrida razona, en síntesis, que ' la Comunidad demandada reconoce que en pasado se aplicó un sistema de individualización de los consumos pero que, en un momento dado, justo cundo FECSA-ENDESA subsanó su error y reanudó la facturación del contador preterido, se decidió abandonarlo por su imperfección y poca fiabilidad pues al parecer los contadores existentes atendían sólo al tiempo de funcionamiento y no a la potencia consumida (frigorías). Y lareferida carencia de un sistema fiable de individualización del gasto debe reputarse cierta y acreditada por cuanto en el propio 'documento de trabajo' Don. Constancio conforme a la autocalificación que el mismo le otorga y que los actores acompañan como doc. 6, puede leerse, en el apartado de 'consumos climatización' que 'la instalación actual no dispone de contadores de energía privativos ni por locales ni por zonas, por lo que no es posible asignar a cada propietario el consumo real realizado'. En consecuencia, el cambio de criterio a la hora de repartir los gastos de climatización no parece que fuera arbitrario o malicioso sino que respondían al hecho cierto de no poder mesurar correctamente los consumos reales de cada local. Y a dicho cambio, con independencia de que no pueda resultar más o menos ventajoso para los actores, difícilmente se le puede formular ningún reprocho serio pues la Comunidad se limita a retomar el criterio legal y estatutario (ver el artículo 9 de los Estatutos) de distribuirel gasto entre todos los vecinos conforme a su coeficiente, sin que por su parte los actores hayan demostrado que exista un acuerdo comunitario previo que vinculase a la comunidad y la obligara a seguir liquidando el gasto de climatización conforme antes se hacía. De lo único que hay constancia es de una práctica comunitaria que, con la conformidad o aquiescencia tácita de los propietarios, se vino aplicando durante unos cuantos años hasta que se decidió volver al criterio más ortodoxo del coeficiente.

Finalmente, solo señalar que aun cuando por los actores en varios de sus escritos de contestación a las demandas presentadas por la Comunidad reclamándole el pago de las cuotas atrasadas, recuerdan que desde su adquisición los locales han permanecido cerrados y no han efectuado prácticamente ningún consumo, la propia ley ya dispone que la ausencia de uso y disfrute de un elemento común no exime a los copropietarios de la obligación de contribuir a los gastos de su mantenimiento salvo dispensa estatutaria (apartado 2 del art. 553-45 CCCa), que no existe en el caso de autos, siendo dicha regla perfectamente extrapolable a los 'servicios' comunes pues a ellos se alude expresamente cuando se regula la posibilidad de su dispensa'.

Las apelantes insisten en lo manifestado en la demanda en cuanto a que 'sí existen los elementos (contadores horarios), y los medios administrativos (su lectura, cálculo y distribución de los consumos) que permiten individualizar con suficiente exactitud los consumos de acondicionamiento, tal como se ha venido haciendo durante más de 14 años', en contra de lo que queda dicho que se señala en la Sentencia recurrida que se dice en el documento nº 6 acompañado con la demanda (en realidad aparece numerado como 7) en cuanto a 'Consumos Climatización', y que no reproducimos nuevamente a fin de no caer en reiteraciones innecesarias, sin que, por otra parte, conste apartado alguno en dicho documento relativo al consumo de agua.

Con lo que, si a ello se aúna que se trata de impugnación de aprobación de cuentas que, como en la Sentencia recurrida se dice, lo fueron en las juntas de 3 de mayo de 2007 y 12 de junio de 2008 , respectivamente, como consta en las actas correspondientes, sin que los acuerdos respectivos hubieran sido impugnados, y que lo que se hizo en la junta ahora impugnada fue su ratificación, procede, igualmente la desestimación del recurso de apelación en cuanto a la imputación de dichos gastos.

SEXTO.-Como finalmente procede la desestimación de la alegación relativa a los gastos de conserjería.

Y ello por cuanto, dando por reproducido lo que queda dicho en el último párrafo del precedente Fundamento de Derecho, en aras a evitar repeticiones innecesarias, como también hemos dicho en el Fundamento de Derecho Tercero de esta nuestra Sentencia, no es dable modificar la cuota de participación de manera indirecta, so pretexto de impugnar una acuerdo comunitario de liquidación de cuentas que ratifica las ya liquidadas, en contra de la previsión legal contenida en el artículo 553-3.4 del Código Civil de Cataluña , que dispone que 'las cuotas se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa', sin que dicha pretensión de determinación o modificación de cuota sea objeto del procedimiento.

Sin que, por otra parte, consideremos que al caso ahora debatido sea de aplicación la previsión legal contenida en el artículo 553-45.4 del Código Civil de Cataluña , por cuanto dicho precepto legal se refiere a 'gastos comunes que correspondan a un elemento privativo', y lo que las ahora apelantes adujeron en su demanda, y ahora vienen a reproducir en el escrito interponiendo el recurso de apelación, para sostener la ilegalidad de la cuota correspondiente al gasto de conserjería no es que a la cuota de sus respectivos elementos privativos se haya establecido un incremento en la participación en los gastos comunes por el uso o goce desproporcionado de forma probada de elementos o servicios comunes a consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en los locales, que es lo que el precepto indicado contempla, sino que lo que adujo y ahora vine a reproducir es la cuota de participación que a todo el complejo de Oficinas Norte se asigna en los Estatutos de la Comunidad.

SÉPTIMO.-La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al que expresamente remite el artículo 398.1 del mismo texto legal .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por ASSESSAGER, S.L. y VILAPATÇI, S.L. contra la Sentencia dictada en fecha 27 de abril de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Barcelona en el juicio ordinario registrado con el nº 7/2010 seguido a instancia de ASSESSAGER, S.L. y VILAPATÇI, S.L. contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ RAMBLA000 NUM000 - NUM001 de BARCELONA, sobre nulidad de acuerdos comunitarios y otros extremos, habiéndose formulado reconvenciónsobre reclamación de cantidad, al que fueron acumuladoslos juicios ordinarios nº 222/2010, nº 407/2010 y nº 503/2010, seguidos respectivamente ante los Juzgados de Primera Instancia núm. 26, 21 y 50 de Barcelona a instancia de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ RAMBLA000 NUM000 - NUM001 de BARCELONA, sobre reclamación de cantidad, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Sentencia; con imposición de costas causadas en esta alzada a la parte recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.