Sentencia Civil Nº 143/2014, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 190/2014 de 19 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
OVIEDO
SENTENCIA: 00143/2014
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000190 /2014
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a diecinueve de Mayo de dos mil catorce.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos
de Procedimiento Ordinario nº 508/12, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo, Rollo
de Apelación nº190/14 , entre partes, como apelante y demandante DOÑA Ana María , representada por
la Procuradora Doña María Ángeles Pérez-Peña del Llano y bajo la dirección del Letrado Don Miguel García
Olivares, y como apelado y demandado DON Agapito , representado por la Procuradora Doña Blanca
Álvarez Tejón y bajo la dirección del Letrado Don Joaquín Curto Menéndez.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo dictó sentencia en los autos referidos con fecha veinticinco de febrero de dos mil catorce, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda formulada por Doña Ana María frente a Don Agapito , absuelvo al demandado de las pretensiones frente a él deducidas.'.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Doña Ana María , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora Doña Ana María promovió juicio ordinario frente a Don Agapito , solicitando se dicte sentencia en la que se resuelva el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos litigantes por incumplimiento del demandado, al no poner a disposición de la actora arrendataria el objeto del contrato, y se condene a Don Agapito a abonar a la demandante la cantidad de 24.829,92 #, que corresponden al principal reclamado y a los intereses liquidados desde la reclamación extrajudicial.

Sostiene la actora que el 1 de junio de 2.010 concertó con el demandado un contrato de arrendamiento del local y de industria del negocio de hostelería Bar-Restaurante Ca Pin, sito en la calle Campo de la Vega núm. 10, bajo, de Oviedo, fijándose una renta de 24.000 # anuales, pagaderos por mensualidades de 2.000 #.

En la cláusula 16ª del referido contrato se estipuló: 'Para el supuesto de rescisión del contrato con anterioridad a su vencimiento el 31 de mayo de 2.020 por causa imputable al arrendatario, entendiéndose expresamente comprendidas como causas automáticas de rescisión que darían lugar a la inmediata indemnización el incumplimiento de las obligaciones de pago contraídas, la realización de obras no autorizadas expresamente o la cesión, traspaso o subarriendo no consentido, se fija una indemnización de 24.000 # a favor del arrendador, que quedará garantizada mediante aval bancario a primer requerimiento por dicho importe y plazo igual al del arrendamiento idénticas garantías a las establecidas para éste que se suscribe', extendiéndose tal aval el 7 de junio de 2.010.

Se alega asimismo por la actora que el contrato de arrendamiento se concertó para ejercer el negocio de bar-restaurante, encontrándose la actora que cuando fue a solicitar el cambio de titularidad de la licencia de explotación de local para la finalidad referida, en la inspección le indicaron que el local no contaba con la licencia para restaurante, comunicándole el Ayuntamiento de Oviedo el 23 de marzo de 2.011 que se le concedía la autorización para el cambio de titularidad de la licencia siempre y cuando se realizaran en el local ciertas mejoras y acondicionamientos, lo que la actora afirma haber comunicado al demandado para que realizara las obras que el Ayuntamiento exigía, no habiendo quedado conforme la actora con lo realizado, ya que lo llevado a cabo no era nada de lo necesario para mejorar el local, motivo por el cual envió un escrito a la inspección para que girara una nueva visita al local y confirmara la inexistencia de las reformas por negativa del propietario, cuyo consentimiento era preciso de conformidad con la cláusula 8ª del contrato, en la cual se estipulaba que: 'Para el eventual supuesto de que la arrendataria desease realizar cualquier tipo de obras en el inmueble, éstas habrán de contar con el consentimiento expreso y escrito del arrendador....'. El 18 de julio de 2.011 personal de la Consejería giró visita al local apreciando la existencia de deficiencias en la cocina, que carece de las mínimas condiciones higiénico-sanitarias para su uso, dado que el continuo atasco de los aseos provoca que la cocina se inunde constantemente, asimismo el cableado de los aparatos eléctricos y de gas no reúnen las condiciones necesarias y por tanto el local debería permanecer cerrado hasta la realización de las obras precisas. Ante esto la actora presentó escrito ante la Consejería solicitando un informe detallado de las obras necesarias para habilitar la cocina para su uso, con intención de pedir de nuevo a la propiedad la realización de las obras para evitar el cierre del local. El día 26 de julio la Consejería le comunicó que si en el plazo de un mes desde tal comunicación el local no presentaba certificado favorable de la OCA se cortaría el suministro eléctrico del local y por tanto no se podría realizar la actividad para la que el mismo fue arrendado. Ante esta situación la actora reiteró la petición del informe ante el Ayuntamiento de Oviedo para justificar a la propiedad la urgente necesidad de las obras solicitadas. Con fecha 29 de septiembre se recibe de la Consejería resolución del expediente, en el cual se fija una visita del local el 30 de octubre para ver si se habían realizado o no las obras, quedando supeditada a tal ejecución la licencia. Señala la actora que durante todo el año 2.011 la actividad para la que se arrendó el local con la industria no ha podido ser ejecutada debido a la situación de las instalaciones, motivo por el cual no pudo hacer frente al pago del alquiler, lo que comunicó al arrendador, ingresando lo que podía porque el local tuvo que permanecer cerrado. Los días 5 de agosto y 7 de septiembre la demandante comunicó al demandado la situación en la que se encontraba el inmueble y la resolución del contrato por su parte debido al reiterado incumplimiento de la propiedad, quien no contestó a tales comunicaciones, siendo la única respuesta que se obtuvo la presentación por el demandado de una demanda judicial en septiembre de 2.011 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Oviedo, en la que se instaba el desahucio por falta de pago de las rentas y se acumulaba la acción de reclamación de la rentas impagadas, que en aquel momento se elevaban a 7.930 #. En este procedimiento no compareció la actora, quien fue declarada en rebeldía, dictándose sentencia el 29 de septiembre de 2.011 declarando resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas y condenando a la actora en este procedimiento a desalojar el local, cosa que ella ya había hecho el 30 de septiembre de 2.011, así como al pago de 7.930 #.

No niega la actora el impago de las rentas, pero sostiene que la causa del impago fue la no ejecución de las obras, de modo que no debió el Sr. Agapito ejecutar, como hizo el 27 de octubre de 2.011, el aval bancario que la actora había constituido en el momento de suscribir el arrendamiento, porque las causas que motivaron el incumplimiento de la obligación de pago no fueron otras que la no realización de las obras que permitirían la explotación de local. En suma, fue la actitud de la propiedad y no de la arrendataria la que avoca a la resolución del contrato. Con base en estos hechos, y alegando que el precedente procedimiento de desahucio por falta de pago no produce el efecto de cosa juzgada, se solicita que se dicte sentencia en los términos expuestos en líneas precedentes.

A la pretensión actora se opuso el demandado, quien manifestó que el 29 de septiembre de 2.011, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Oviedo declarando resuelto el contrato de arrendamiento sobre la industria de hostelería ejercida en el establecimiento propiedad del señor Agapito por falta de pago de las rentas, condenando a Doña Ana María al desalojo del local y al pago de 7.930 #, correspondientes a rentas debidas e impagadas, más las que se devenguen hasta el completo desalojo; frente a esta resolucion anunció Doña Ana María recurso de apelación, que posteriormente no interpuso. Asimismo acota el Sr. Agapito con la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento, en la que la arrendataria reconoce que tanto los bienes inventariados como las instalaciones y maquinaria existente en el establecimiento se hallan en buen estado de uso y en tal estado deberán ser devueltas al arrendador al finalizar el contrato, así como que en la cláusula 16ª se acuerda que, en el supuesto de rescision del contrato con anterioridad al 31 de mayo de 2.020 por causa imputable al arrendatario, entendiéndose expresamente comprendidas como causas automáticas de rescisión que darían lugar a la inmediata indemnización el incumplimiento de las obligaciones de pago contraídas, la realización de obras no autorizadas expresamente o la cesión, traspaso o subarriendo no consentido, se fija el pago de una indemnización de 24.000 #, para lo cual se extendió el aval que fue ejecutado por el demandado el 27 de octubre de 2.011. Señala el Sr. Agapito que nunca fue requerido por la actora en el sentido manifestado por la misma en el escrito de demanda, siendo ella quien, intentando rescindir el contrato de arrendamiento sin hacer frente a sus obligaciones, y cuando ya adeudaba la mensualidad de enero, parte de la de marzo y la mensualidad de abril, presentó el 26 de abril de 2.011 el escrito que aporta como documento núm. 2 ante el Servicio de Licencias del Ayuntamiento de Oviedo, no habiendo tenido noticia alguna el Sr. Agapito en relación a requisitos u obras exigidas por el Ayuntamiento a la arrendataria para la autorización del cambio de licencia, habiendo sido explotado el local con anterioridad al arrendamiento con total normalidad y con las mismas instalaciones que se arrendaron a Doña Ana María . Asimismo señala el demandado que la actora hace una interpretación sesgada de los docs. 4 y 7 de la demanda, siendo las malas condiciones higiénico-sanitarias del local motivadas por falta de limpieza, evidenciando los informes el estado de la instalación eléctrica de la freidora por la suciedad en la que la misma se encontraba. Y finaliza la exposición de hechos el demandado señalando que, a pesar de las múltiples autodenuncias realizadas por la actora, no ha existido apercibimiento de cierre, sanción o notificación de ninguna autoridad en relación con las supuestas deficiencias e irregularidades del local. Tras está exposición, opone el Sr. Agapito la excepción de cosa juzgada por existencia del procedimiento previo de resolución del contrato por desahucio y, en el caso de no ser acogida la misma, se niega el incumplimiento por parte del demandado de sus obligaciones y se reitera en que quien incumplió las suyas fue la arrendataria, no pagando la rentas. Aporta el demandado con la contestación a la demanda la concesión de la licencia el 14 de marzo de 2.001 para la realización en el local litigioso de obras para ampliación de comedor en el bar existente y posterior apertura de la actividad; igualmente se aporta como documento núm. 3 la concesión de licencia de instalación de terraza de hostelería para el período que señala; aporta asimismo con la contestación a la demanda un CD sobre el estado en que dejó la arrendataria el local y como se encuentra posteriormente el mismo. Finalmente, aporta el demandado la licencia expedida el 7 de agosto de 2.012 a favor Sr. Agapito para la apertura o puesta en funcionamiento del local de hostelería y restauración objeto de la presente litis.

La juzgadora 'a quo' dictó sentencia desestimando la demanda. Tras rechazar la excepción de cosa juzgada, hizo un examen de la documental aportada por la demandante con el escrito rector y argumenta que únicamente podría requerirse al propietario por el estado de la instalación eléctrica por restos de grasa, pero dado que en el 5 de agosto de 2.011, cuando la actora remite un burofax al demandado, ya se había presentado la demanda de desahucio y admitida a trámite la misma, y el referido burofax era para informar al demandado de deficiencias en la instalación eléctrica en cocina y baños de forma genérica, aludiendo que exigen la realización de importantes obras sin que conste la remisión de ningún documento acreditativo de tales extremos, concluye que no resulta posible estimar ningún incumplimiento por parte del arrendador, por lo que desestima la demanda. Frente a esta resolución interpuso la actora el presente recurso de apelación.



SEGUNDO.- Expuestos los términos del debate y la sentencia dictada, alega la parte recurrente que su discrepancia con la resolución recurrida radica en la valoración de la prueba, reputando errónea la realizada por la juzgadora de primera instancia. Señala la recurrente que la juzgadora consigna que el acta de inspección es ilegible y que de la documental aportada no se deduce requerimiento alguno del Ayuntamiento, así como que la inspección la instó la parte demandante. Señala la apelante que ella aportó con la demanda los documentos que tenía en su poder y pidió tanto en el escrito rector como en la audiencia previa que se librara oficio al Ayuntamiento para que por éste se aportara completo el expediente administrativo, lo que fue denegado por entender la juzgadora que no era necesario y en todo caso que de conformidad con el art. 265 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debía aportarse con la demanda, razón por la que se solicita su práctica en esta segunda instancia. De todas formas de la documentación que consta en autos aportada con la demanda, y a la que se refiere la juzgadora 'a quo', incluido el documento núm. 2 que consiste en un reportaje fotográfico de local, se puede verificar el estado del mismo .

El presente motivo del recurso ha de ser rechazado, pues con independencia de que se tratara de documental que debía ser aportada con la demanda, denegada su práctica la parte no formuló, tal como exige la LEC en su artículo 285 , recurso de reposición y desestimado éste la correspondiente protesta para hacer valer su derecho en la segunda instancia. Omisión la referida que no puede ser subsanada por el Tribunal.

Alega asimismo la recurrente que el demandado aportó un CD con las fotografías de local, prueba que manifiesta fue impugnada por ella, según señala, al fol. 110 de las actuaciones, no obstante lo cual se manifiesta que si se examina el segundo grupo de fotos se puede ver, contrastándolas con las aportadas por la actora, que la situación del local no se debía sólo a un problema de limpieza, no obstante lo cual la juzgadora nada dice de esta prueba.

De nuevo rechaza la Sala el motivo de la apelación, debiendo poner de relieve, de un lado, que resulta contradictorio el que impugnado un documento se reproche al juzgador que no se valore el mismo. De otro lado, debe tenerse en cuenta que, según señala la apelante, su impugnación se efectúa respecto al primer grupo de fotos, alegando no corresponder las fechas en que las fotos fueron tomadas con lo manifestado al respecto por la parte demandada y, siendo ello así, no se comprende el reproche que se formula en el recurso.

En lo que se refiere al segundo grupo de fotos, según señala la parte apelante, si se contrastan las mismas con las que ella aporta con la demanda se deduce que el estado de local no se debe sólo a un problema de limpieza, conclusión la pretendida que no puede ser afirmada por el mero examen de las fotografías. En todo caso, tanto respecto a este motivo de apelación como el relativo a la no valoración de las testificales practicadas, debe señalarse que como manifestara el TS en la sentencia de 18 de diciembre de 2.012 : 'El Tribunal Constitucional ha manifestado en numerosas ocasiones que la exigencia constitucional de motivación no impone «una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate» ( STC número 101/92, de 25 de junio (RTC 1992, 101)), de manera que «sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución » ( STC número 186/92, de 16 de noviembre (RTC 1992, 186)). STS, Civil sección 1 del 11 de Noviembre del 2011 (RJ 2012, 1488), recurso: 905/2009 .' .

Sentado lo anterior debe señalarse que la juzgador 'a quo' sostuvo en la recurrida que la prueba testifical no tiene virtualidad en este caso, dado que los dos testigos propuestos por el demandado sostienen exactamente lo contrario que los propuestos por la actora. Conclusión que es criticada por la recurrente, que manifiesta que es inadecuada esa 'compensación de testigos'. Pues bien, la Sala estima, tras examinar la testifical practicada, que la juzgadora 'a quo' se ha limitado a consignar algo que se infiere del propio visionado y de la audición de la grabación, que no es otra cosa que los testigos propuestos a instancia de la actora niegan que el establecimiento estuviera sucio, diversamente los testigos propuestos por el demandado afirman que cuando el local lo explotaba el Sr. Agapito todo estaba limpio, no observando ningún atasco de aguas fecales, mientras que cuando lo explotaba la actora ambos testigos observaron falta de atención y de limpieza. Por lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto, al concluir que la juzgadora 'a quo' ha realizado una correcta y adecuada valoración de la pena practicada, no infiriéndose de la misma el incumplimiento que la actora imputa a la contraparte.



TERCERO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante de conformidad con el art. 398 la Ley de Enjuiciamiento civil .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Doña Ana María contra la sentencia dictada en fecha veinticinco de febrero de dos mil catorce, por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA .

Se imponen las costas del recurso a la parte apelante.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario, doy fe.