Sentencia Civil Nº 143/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 605/2013 de 31 de Marzo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0010356

Recurso de Apelación 605/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Fuenlabrada

Autos de Procedimiento Ordinario 1705/2011

APELANTE:NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, SL.L y NH HOTELES ESPAÑA SL

PROCURADOR D./Dña. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO

APELADO:INMOBILIARIA LUALCA S.L.

PROCURADOR D./Dña. MANUEL DIAZ ALFONSO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

Dña. AMPARO CAMAZON LINACERO

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a treinta y uno de marzo de dos mil catorce.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. AMPARO CAMAZON LINACERO

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1705/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Fuenlabrada, en los que aparece como parte apelante NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. (antes Retail Invest, S.A.) y NH HOTELES ESPAÑA S.L. representadas por el Procurador D. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO y defendidas por el letrado D. JOSÉ ANTONIO RODRÍGUEZ ÁLVAREZ, y como parte apelada-impugnante INMOBILIARIA LUALCA S.L., representada por el Procurador D. MANUEL DÍAZ ALFONSO y defendida por los letrados D. GREGORIO PEÑA VARONA y Dª SUSANA JIMÉNEZ DEL RÍO, y por último, como interviniente adhesivo simple de la parte apelada-impugnante, HYPOTHEKENBANK FRANKFURT AG, SUCURSAL EN ESPAÑA (antes Eurohypo A.G., Sucursal en España) representada por el Procurador D. MANUEL SÁNCHEZ-PUELLES GONZÁLEZ-CARVAJAL y defendida por los letrados D. JAVIER J. IZQUIERDO JIMÉNEZ y D. JULIO PERNAS RAMÍREZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 31/05/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Fuenlabrada se dictó Sentencia de fecha 31/05/2013 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA formulada por el Procurador D. Manuel Díaz Alfonso, en nombre y representación de la entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L., contra las entidades mercantiles RETAIL INVEST, S.A. (actualmente NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L.) y NH HOTELES ESPAÑA, S.L. y, ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL formulada por el Procurador D. Anibal Bordallo Huidobro, en nombre y representación de las entidades mercantiles NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y NH HOTELES ESPAÑA, S.L., contra la entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L., DEBO ACORDAR Y ACUERDO:

1º) DECLARAR que el sistema de Agua Caliente Sanitaria del edificio destinado a Hotel sito en la calle Hungría nº 8 de Fuenlabrada (Hotel NH Fuenlabrada), adolece de defectos de funcionamiento desde el inicio de su explotación económica por las arrendatarias, actualmente, las entidades mercantiles NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y NH HOTELES, ESPAÑA, S.L. (mes de enero de 2.007) consistentes en fluctuaciones de caudal y temperatura del agua de las duchas de las habitaciones del Hotel, los cuales, no han sido subsanados pese a las actuaciones realizadas a tal fin por cuenta y a cargo de la entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L., cuya subsanación es obligación y responsabilidad exclusiva de la arrendadora entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L., y, en su virtud, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L. a estar y pasar por dicha declaración.

2º) OTORGAR a la entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L., el plazo de SESENTA DIAS NATURALES desde la fecha de la firmeza de la presente resolución, a fin de que, A SU EXCLUSIVA COSTA, realice las actuaciones que considere necesarias en orden a subsanar los defectos de funcionamiento del sistema de Agua Caliente Sanitaria del Hotel NH de Fuenlabrada en lo concerniente a los puntos de consumo de las duchas de las habitaciones, en los términos siguientes:

1.- En ningún caso se autoriza la sustitución, total ni parcial, de la red general de tuberías del Hotel NH de Fuenlabrada, ya se trate de la red de agua fría o caliente, autorizándose, de ser necesario, el desmontaje de las tuberías y demás componentes instalados por la entidad Simalga, S.L., así como su sustitución (válvulas, tuberías, etc...) de los elementos que resulten necesarios para el adecuado funcionamiento del sistema de Agua Caliente Sanitaria del Hotel NH de Fuenlabrada en lo concerniente a los puntos de consumo de las duchas de las habitaciones, así como la recolocación (reinstalación), de ser necesaria y/o conveniente, de los componentes eliminados por Simalga, S.L. (válvulas, etc...) y, en su caso, los accesorios que resulten necesarios.

2.- Salvo la verificación de su funcionamiento, no se autoriza la manipulación/es y/o actuación/es de y/o sobre la válvula (mezcladora) de tres vías, a excepción, de ser necesaria, de su anulación y apertura del by-pass existente en orden a verificar el funcionamiento mecánico de la instalación, ni, tampoco, en el y/o sobre sistema informático o software de gestión del Hotel, siendo dichos elementos de responsabilidad exclusiva, en lo concerniente a la entidad INMOBILIARIA LUALCA, S.L., de las entidades NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y NH HOTELES, ESPAÑA, S.L.

3.- INMOBILIARIA LUALCA, S.L., deberá comunicar de modo fehaciente (conducto notarial, telegrama con acuse de recibo, burofax con acuse de recibo y certificación de texto) a NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y/o a NH HOTELES, ESPAÑA, S.L., a los efectos de su posible supervisión voluntaria por las mismas, la fecha de inicio de las actuaciones pertinentes a fin de subsanar el defectuoso funcionamiento del sistema de Agua Caliente Sanitaria del Hotel NH de Fuenlabrada en los concerniente a los puntos de consumo de las duchas de las habitaciones, así como la fecha de su conclusión, poniendo en su conocimiento de modo fehaciente (ya sea a ambas entidades o a cualquiera de ellas) las concretas actuaciones practicadas.

4.- La supervisión de dichas actuaciones que, en su caso, realicen las entidades NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y/o a NH HOTELES, ESPAÑA, S.L., se limitará a la mera vigilancia de las trabajos que se practiquen, sin incidencia alguna en las concretas actuaciones a practicar, sin perjuicio de su derecho de poner en conocimiento del Técnico emisor del informe las incidencias que, en su caso, considere relevantes.

5.- Concluidos los trabajos, o transcurrido el plazo de SESENTA DÍAS NATURALES otorgado para su realización, se deberá emitir, en el plazo de CUARENTA Y CINCO DÍAS HÁBILES, INFORME por INGENIERO INDUSTRIAL designado al efecto de mutuo acuerdo por IMMOBILIARIA LUALCA, S.L. y NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y/o NH HOTELES, ESPAÑA, S.L. (bastará la participación de una sola entidad arrendataria) y, a falta de acuerdo, designado por el/la Secretario/a de este Juzgado, a solicitud de cualquiera de las citadas entidades, en la forma establecida en el artículo 341 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En tal caso, la solicitud se tramitará como mero incidente a tal fin con citación de las partes a través de su respectivo representante procesal, sin que las partes comparecientes puedan tener intervención alguna distinta a la mera visualización del proceso de designación del Técnico en la sede judicial, archivándose el incidente sin más trámite, una vez haya tenido lugar la designación del Técnico.

Si el Técnico designado no pudiese desempeñar su función por causa justificada o no imputable a las partes, podrá solicitarse la designación de nuevo Técnico y, así sucesivamente, verificándose dicha actuación en la forma y términos anteriormente indicado.

Será requisito necesario para la solicitud de designación en sede judicial de Ingeniero Industrial,la acreditación por la entidad solicitante de la existencia de previo requerimiento fehaciente (conducto notarial, telegrama con acuse de recibo, burofax con acuse de recibo y certificación de texto), de cualquiera de las partes (a excepción de la entidad HYPOTHEKENBANK FRANKFURT AG, SUCURSAL EN ESPAÑA) a la/s otra/s, así como la falta de designación de Ingeniero Industrial de común acuerdo en el plazo de SIETE DÍAS HÁBILES desde la recepción del requerimiento, debiendo, en su caso, solicitarse la designación en sede judicial de Ingeniero Industrial en el plazo de SIETE DÍAS HÁBILES siguientes.

Dicha designación en sede judicial se efectuará, en su caso, de entre los INGENIEROS INDUSTRIALES inscritos en los Listados Oficiales de Peritos de Colegios Profesionales de la Comunidad de Madrid y, en su defecto, de cualquiera de las restantes Comunidades Autónomas, a criterio del Secretario/a Judicial y, en su defecto, de Técnico (Ingeniero Industrial) dependiente o integrante de organismo público o entidad privada, a criterio del Secretario/a Judicial.

Para la designación de Técnico ya sea de mutuo acuerdo o en sede judicial, no será necesaria la conclusión de los trabajos, sino que podrá instarse dicha designación una vez sea firme la presente resolución.

El cómputo de los plazos de SESENTA DÍAS NATURALES PARA LA REALIZACIÓN DE LOS TRABAJOS Y DE CUARENTA Y CINCO DÍAS HÁBILES para la emisión del INFORME por Ingeniero Industrial se iniciará, el primero (60 días naturales),a partir del siguiente día de la aceptación del cargo por el Técnico designado, ya sea de común acuerdo, o mediante la intervención de este Juzgado y, el segundo (45 días hábiles), desde el día siguiente a la conclusión del primero de los plazos.

El cómputo de dichos plazos se interrumpirá si, por causa justificada y debidamente acreditada en el Informe, el Técnico designado no pudiese realizar sus funciones o si, por cualquier circunstancia, fuese necesaria la designación de nuevo Técnico (ya sea de común acuerdo por las partes o en sede judicial), reanudándose el cómputo de dichos plazos una vez superada la incidencia de que se trate.

En el supuesto de ser necesaria la designación de nuevo Técnico, el cómputo del plazo de cuarenta y cinco días naturales para la emisión del Informe se computará nuevamente tras la aceptación del cargo por el nuevo Técnico y, de ser necesario, así sucesivamente.

El COSTE DE EMISIÓN DEL DICTAMEN SERÁ A CARGO EXCLUSIVO DE LA ENTIDAD INMOBILIARIA LUALCA, S.L., autorizándose al Técnico que se designe a consultar los presentes Autos, así como a obtener, a costa exclusiva de INMOBILIARIA LUALCA, S.L. la copia de los particulares que precise para la elaboración de su informe.

El INFORME TÉCNICO DEBERÁ DETERMINAR:

A) EL ADECUADO O INADECUADO FUNCIONAMIENTO DEL SISTEMA DE AGUA CALIENTE SANITARIA DEL HOTEL NH DE FUENLABRADA CONFORME AL USO HOTELERO SEGÚN LOS COEFICIENTES DE SIMULTANEIDAD DE CONSUMO EXIGIBLES AL MOMENTO DE INICIO DE LA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DEL HOTEL (MES DE ENERO DE 2.007), ASÍ COMO LOS EXIGIBLES POR LA NORMATIVA VIGENTE AL MOMENTO DE SU EMISIÓN, ESPECIFICANDO LA PRESION DE FUNCIONAMIENTO DE DICHO SISTEMA, LAS PERDIDAS DE CARGA EN CADA PLANTA Y LA PRESIÓN RESULTANTE EN LOS PUNTOS DE CONSUMO CORRESPONDIENTE A LAS DUCHAS DE LAS HABITACIONES DEL HOTEL.

B) SI LA TEMPERATURA DEL AGUA DE LAS DUCHAS SE MUESTRA ADECUADA A SU NORMAL USO, ASÍ COMO SI EXISTEN, CON LA CONSIGUIENTE PRECISIÓN, VARIACIONES SUSTANCIALES DE TEMPERATURA Y CAUDAL EN FUNCIÓN DEL INCREMENTO DE LOS PUNTOS DE CONSUMO HASTA LOS LÍMITES DE SIMULTANEIDAD EXIGIBLES (LOS VIGENTES A ENERO DE 2.007 Y A LA FECHA DE EMISIÓN DEL DICTAMEN) Y SI LAS FLUCTUACIONES EXISTENTES DE TEMPERATURA Y/O CAUDAL, EN SU CASO, RESULTAN COMPATIBLES O INCOMPATIBLES CON EL NORMAL USO DE LAS DUCHAS.

C) LA INCIDENCIA CONCRETA QUE, EN SU CASO, TENGA EN EL CAUDAL Y TEMPERATURA DEL AGUA DE LAS DUCHAS EL ACCIONAMIENTO SIMULTANEO DE LAS CISTERNAS DE LOS INODOROS DE LAS HABITACIONES, Y EN SU CASO, SI EL MISMO RESULTA COMPATIBLE O INCOMPATIBLE CON EL USO DE LAS DUCHAS CONFORME A LOS COEFICIENTES DE SIMULTANEIDAD EXIGIBLES ANTERIORMENTE INDICADOS.

D) LA INCIDENCIA EN EL FUNCIONAMIENTO DE LAS DUCHAS DE LAS HABITACIONES DEL HOTEL DEL CORRECTO O INADECUADO FUNCIONAMIENTO DE LA VÁLVULA DE TRES VIAS, ASI COMO DEL SISTEMA INFORMÁTICO O SOFTWARE DE GESTIÓN DEL HOTEL, INDICÁNDOSE EXPRESAMENTE SI RESULTA ADECUADO O INADECUADO EL FUNCIONAMIENTO DE DICHOS ELEMENTOS AL MOMENTO DE SU VERIFICACIÓN POR EL TÉCNICO INFORMANTE O,EN SU CASO, LA IMPOSIBILIDAD DE FUNCIONAMIENTO DE CUALQUIERA DE ELLOS.

E) EN EL SUPUESTO DE QUE EL FUNCIONAMIENTO DE LA VÁLVULA DE TRES VIAS Y/O DEL SISTEMA INFORMÁTICO O SOFTWARE DE GESTIÓN DEL HOTEL RESULTEN INADECUADOS O, EN SU CASO,CUALQUIERA DE DICHOS ELEMENTOS O AMBOS NO FUNCIONASE/N, O NO PUDIESE VERIFICARSE SU FUNCIONAMIENTO,DEBERÁ INDICARSE SU INCIDENCIA EN EL RESULTADO DEL INFORME O, DE DARSE LA CIRCUNSTANCIA, LA IMPOSIBILIDAD DE SU EMISIÓN POR TAL MOTIVO EN LOS TÉRMINOS ACORDADOS,DEBIENDO EN TAL CASO EFECTUAR EXPRESA CONSTANCIA DE DICHO EFECTO.

F)SI SE HUBIESEN PRODUCIDO ACTUACIONES SOBRE ELEMENTOS NO AUTORIZADOS MENCIONADOS EN LOS SUBAPARTADOS 1) Y 2) DEL PRESENTE APARTADO 2º) y, en su caso, su alcance e incidencia.

EL TÉCNICO INFORMANTE, ENTREGARÁ UN EJEMPLAR DE SU INFORME A CADA UNA DE LAS PARTES SI LE FUES SOLICITADO.

LAS PARTES EN EL PRESENTE LITIGIO SÓLO PODRAN SOLICITAR AL TÉCNICO INFORMANTE ACLARACIONES A DICHO INFORME, EN EL PLAZO DE CINCO DÍAS, TRAS SU RECEPCIÓN, DEBIENDO EL TÉCNICO EFECTUAR LAS PRECISIONES QUE, EN SU CASO, CORRESPONDAN EN EL PLAZO DE DIEZ DÍAS.

LA SUBSANACIÓN/RECTIFICACIÓN DE SIMPLES ERRORES MATERIALES Y/O ARITMÉTICOS PODRÁ EFECTUARSE EN CUALQUIER MOMENTO, YA SEA A INSTANCIA DE TÉCNICO O DE CUALQUIERA DE LAS PARTES.

3º) DECLARAR NO CONFORME A DERECHO la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 7 de junio de 2.005, parcial y temporalmente modificado el 1 de enero de 2.010, notificada por NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y NH HOTELES, ESPAÑA, S.L. a INMOBILIARIA LUCALCA S.L., mediante comunicación de fecha 4 de octubre de 2.011, si conforme al INFORME TÉCNICO ACORDADO EN EL APARTADO 2º) PRECEDENTE, el sistema de Agua Caliente Sanitaria del Hotel NH de Fuenlabrada FUNCIONA ADECUADAMENTE EN LO CONCERNIENTE A LOS PUNTOS DE CONSUMO DE LAS DUCHAS DE LAS HABITACIONES.

A tal efecto, se considerará ADECUADO dicho funcionamiento conforme al normal uso hotelero del edificio:

Si el funcionamiento del sistema de Agua Caliente Sanitaria del Hotel NH de Fuenlabrada, en los puntos de consumo en las duchas de las habitaciones, RESULTA COMPATIBLE CON EL MENOR DE LOS INDICES DE SIMULTANEIDAD DE CONSUMO DE LOS VERIFICADOS TÉCNICAMENTE CONFORME AL APARTADO 2º) PRECEDENTE EXIGIBLES YA SEA AL MOMENTO DE INICIO DE LA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DEL HOTEL (MES DE ENERO DE 2.007), O POR LA NORMATIVA VIGENTE AL MOMENTO DE LA EMISIÓN DEL INFORME TÉCNICO.

Si el funcionamiento del sistema de Agua Caliente Sanitaria del Hotel NH de Fuenlabrada, en los puntos de consumo en las duchas de las habitaciones, no resultara adecuado conforme al normal uso hotelero del edificio por la ausencia o incorrecto funcionamiento de la válvula de tres vías y/o el sistema informático o software de gestión del Hotel, así como si, tales circunstancias, imposibilitasen al técnico designado la emisión del informe acordado.

4º) DECLARAR, EN CUALQUIERA DE LOS ANTERIORES SUPUESTOS CONTEMPLADOS EN EL APARTADO 3º) PRECEDENTE, la obligación conjunta y solidaria de las entidades mercantiles NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y NH HOTELES, ESPAÑA, S.L. de abonar a la entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L., el importe de las rentas vencidas y de los gastos legal y/o contractualmente exigibles devengados desde el día 13 de octubre de 2.011 y, los que se devenguen posteriormente y, en su virtud, DEBO CONDENAR y CONDENO conjunta y solidariamente a las entidades mercantiles NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y NH HOTELES, ESPAÑA, S.L. a estar y pasar por dichas declaraciones, con expresa reserva a favor de la entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L. o, en su caso, de la entidad HYPOTHEKENBANK FRANKFURT AG, SUCURSAL EN ESPAÑA, de subrogarse en la posición jurídica de la primera en lo atinente al cobro de rentas y gastos legal y/o contractualmente exigibles, a reclamar en ulterior proceso el importe de dichas rentas y gastos.

5º) DECLARAR CONFORME A DERECHO la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 7 de junio de 2.005, parcial y temporalmente modificado el 1 de enero de 2.010, notificada por NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y NH HOTELES, ESPAÑA, S.L. a INMOBILIARIA LUCALCA S.L., mediante comunicación de fecha 4 de octubre de 2.011, con efectos desde el día 13 de diciembre de 2.011, si conforme al INFORME TÉCNICO ACORDADO EN EL APARTADO 2º) PRECEDENTE, el sistema de Agua Caliente Sanitaria del Hotel NH de Fuenlabrada NO FUNCIONA ADECUADAMENTE EN LO CONCERNIENTE A LOS PUNTOS DE CONSUMO DE LAS DUCHAS DE LAS HABITACIONES CONFORME AL MENOR DE LOS INDICES DE SIMULTANEIDAD EXIGIBLES (EN EL MES DE ENERO DE 2.007 O A LA FECHA DE EMISIÓN DEL INFORME) y, en su virtud, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L. a estar y pasar por dicha declaración.

6º) DECLARAR CONFORME A DERECHO la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 7 de junio de 2.005, parcial y temporalmente modificado el 1 de enero de 2.010, notificada por NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y NH HOTELES, ESPAÑA, S.L. a INMOBILIARIA LUCALCA S.L., mediante comunicación de fecha 4 de octubre de 2.011, con efectos desde el día 13 de diciembre de 2.011, si conforme al INFORME TÉCNICO ACORDADO EN EL APARTADO 2º) PRECEDENTE, se hubiesen verificado actuaciones y/o manipulaciones SOBRE ELEMENTOS NO AUTORIZADOS MENCIONADOS EN LOS SUBAPARTADOS 1) Y 2) DEL APARTADO 2º) DEL PRESENTE FALLO.

7º) DECLARAR en cualquiera de los supuestos de los APARTADOS 4º) y 5º) PRECEDENTES, o en ambos, la obligación conjunta y solidaria de las entidades mercantiles NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y NH HOTELES, ESPAÑA, S.L., de abonar a la entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L., el importe de las rentas vencidas y de los gastos legal y/o contractualmente exigibles devengados hasta el día 13 de diciembre de 2.011 y, en su virtud, DEBO CONDENAR y CONDENO conjunta y solidariamente a las entidades mercantiles NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. y NH HOTELES, ESPAÑA, S.L. a estar y pasar por dichas declaraciones, con expresa reserva a favor de la entidad mercantil INMOBILIARIA LUALCA, S.L. o, en su caso, de la entidad HYPOTHEKENBANK FRANKFURT AG, SUCURSAL EN ESPAÑA, de subrogarse en la posición jurídica de la primera en lo atinente al cobro de rentas y gastos legal y/o contractualmente exigibles, a reclamar en ulterior proceso el importe de dichas rentas y gastos.

8º) DECLARAR el carácter no ejecutivo de la presente resolución, a excepción, en su caso, de la designación en sede judicial, en los términos acordados, de Técnico Independiente que emita el Informe Técnico indicado en el apartado 2º) 6) del presente Fallo, una vez firme la presente resolución.

9º) No ha lugar a la imposición de costas a ninguna de las partes.'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada NH CENTRAL RESERVATION OFFICE, S.L. (antes Retail Invest, S.A.) y NH HOTELES ESPAÑA S.L., al que se opuso la parte apelada INMOBILIARIA LUALCA S.L., quien también impugnó la sentencia en los términos que se dan aquí por reproducidos, a cuya impugnación, la parte apelante presentó alegaciones, que igualmente se dan aquí por reproducidas, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 25 de febrero de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia, debido el cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.-La arrendadora demandante, Inmobiliaria Lualca S.L., (en adelante Lualca), ejercita frente a Retail Invest S.A., (ahora NH Central Reservation Office S.L., en adelante NH Reservation) y NH Hoteles España S.L., (en adelante NH Hoteles), arrendatarias solidarias del local arrendado para uso distinto al de vivienda (destino Hotel 3 estrellas, de 132 habitaciones, servicio de restauración, y 50 plazas de aparcamiento previa adaptación del inmueble a Hotel y al cumplimiento de las especificaciones o estándares de la cadena NH -NH Hoteles S.A.,/Grupo NH-, satisfecho el coste del acondicionamiento por Lualca y supervisada y dirigida la ejecución de obras e instalaciones por Grupo NH), al amparo de los artículos 1.124 , 1.543 y 1.555 del Código civil , acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 7 de junio de 2005, con plazo de duración de quince años, prorrogable por otros cinco más, que se inició, conforme a lo pactado, en la fecha de toma de posesión del local ya adaptado, alegando que la resolución extrajudicial del contrato realizada por las arrendatarias es unilateral e injustificada, puesto que aducen como causa el mal funcionamiento del sistema de agua caliente sanitaria ('supuesto e inexistente fallo en la instalación del sistema ACS'), consistente en que en algunas habitaciones la temperatura del agua parece que fluctúa unos grados (5 o 6), sin justificar tal extremo, cuando (i) nada se manifestó en el momento de la entrega del inmueble a las arrendatarias y no consta defecto alguno en la instalación de ACS en el Acta de Recepción y toma de posesión del Hotel, (ii) el inconveniente sería regular la temperatura de las duchas con sus propios mandos, (iii) se trata de defectos en la instalación por falta de mantenimiento, (iv) la responsabilidad del mantenimiento de las instalaciones del inmueble, según las cláusulas octava y novena del contrato, es de las arrendatarias, (v) aunque existiera el defecto y fuera responsabilidad de la propiedad, no sería causa suficiente para pretender la resolución del contrato de arrendamiento y (vi) se trata de una excusa para extinguir el contrato por fallo de previsión de negocio del Hotel, tras una solicitud y aceptación por la propiedad de rebaja de la renta y exención de la renta variable y una segunda solicitud no aceptada por la arrendadora; las arrendatarias pretenden un desistimiento unilateral que no causa la extinción del contrato. Y solicita: 1.- Se declare no haber causa para la resolución unilateral pretendida de contrario y se declare la validez del contrato de arrendamiento sobre el inmueble sito en la calle Hungría número 8 de Fuenlabrada (Madrid), de fecha 7 de junio de 2005, obligando a las demandadas a su íntegro cumplimiento. 2.- Y como consecuencia de ello se declare y se condene a las demandadas al pago de las rentas desde la fecha en que se instó la resolución unilateral del contrato según el precio convenido (solidariamente y hasta la sentencia firme según aclaración realizada en la audiencia previa).

SEGUNDO.-Las demandadas se oponen a la demanda alegando, en síntesis: 1.- Antes de la entrega de la posesión del Hotel, NH Hoteles conoció y aprobó, a través del proyecto de ejecución inicial y del de revisión final de obra, las líneas generales de las obras a ejecutar por la actora para tal destino y, en concreto, las condiciones básicas del sistema de ACS, que no se cumplieron, y hasta después de la entrega, NH Hoteles no tuvo acceso al detalle de la instalación de ACS a través del denominado proyecto de fontanería, documento similar a un manual de funcionamiento del sistema de fontanería del Hotel, en el que parte de su contenido, la dimensión de las tuberías, tampoco correspondía a la realidad de la instalación. Desde la entrega y toma de posesión del inmueble por parte de NH Hoteles, han sido continuos los incidentes por problemas en el sistema de agua caliente sanitaria (ACS) manifestados en oscilaciones de presión y temperatura del agua de las duchas de las habitaciones, ruidos de las tuberías a su paso por las habitaciones, así como riesgos para la seguridad y salud de las personas asociados a la legionella, que han afectado de forma grave y directa a la funcionalidad del Hotel y a la posibilidad de usar la cosa para el fin o destino pactado en el contrato de arrendamiento. Los problemas del sistema de ACS no tienen relación alguna con una supuesta falta de mantenimiento según resulta de los hechos e informes técnicos y de los actos propios de la actora, que aceptó inicialmente hacerse cargo de las actuaciones parciales y provisionales con las que se intentó, infructuosamente, resolver la situación. Los problemas no pudieron ser detectados en el momento de la entrega puesto que en ese momento no hubo puesta en marcha de la instalación de ACS. El problema del mal funcionamiento del sistema de ACS es de origen, presentando desde su recepción defectos y graves problemas de funcionamiento, debido a su mal dimensionado. La arrendadora era responsable del adecuado funcionamiento y de la reparación o subsanación de las deficiencias, que nunca pudo lograrse. La instalación no está ajustada al diseño pactado por las partes: ejecución inadecuada de la instalación y falta de ajuste a las características pactadas por las partes en los documentos contractuales -proyecto de ejecución inicial y revisión final de obra-; defectos de ejecución -por ejemplo: bombas de la instalación dimensionadas con tamaño superior a las necesidades de la misma; incorrecta selección de las bombas de recirculación, los vasos de expansión y las válvulas de seguridad; contravención de normativa; diámetro de la tubería de agua fría de 125 mm en el circuito exterior y de 90 mm en un punto interior de la instalación, lo que podía provocar el efecto embudo y ser una de las causas de los problemas de oscilación de presión del agua, hasta 1,6 bar, y caudal; fallos en (i) sección de las tuberías que se traducía en pérdidas de carga o pérdidas de presión del agua, (ii) presión de trabajo que daba lugar a que las oscilaciones de presión en las redes de agua fría y caliente se producían de forma diferente y variaban con el tiempo y con el consumo de dicha agua en el resto del hotel; e imposibilidad de garantizar que en el círculo de retorno de ACS el agua de todas las zonas de las plantas retornase por igual, sin que existieran zonas de estancamiento-. El problema tiene una incidencia sustancial en la posibilidad de explotar el inmueble arrendado en los términos del contrato de arrendamiento. 2.- En esa situación y tras intentos infructuosos de solucionar los graves problemas, NH resolvió el contrato de arrendamiento el 14 de octubre de 2011, sobre la base del incumplimiento por la actora de sus obligaciones contractuales, depositando las llaves del inmueble arrendado ante el Notario de Madrid, don Celso Méndez Ureña, ante la negativa de la propiedad a su recepción y contratando los servicios de una empresa de seguridad privado, cuyo cometido es velar por la seguridad del edificio, manteniéndolo a salvo de posibles actos de vandalismo y evitando que pueda ser desvalijado u ocupado. 3.- La demandante no ha garantizado el correcto funcionamiento del objeto arrendado para el fin económico destinado, ni subsanado todas las deficiencias de origen y no estaba facultada para exigir el cumplimiento de la obligación de pago de la renta al haber incumplido su obligación esencial de realizar todas las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble en los términos pactados en el contrato y dicho incumplimiento tenía carácter resolutorio, de ahí la procedencia de la resolución del contrato a instancia de las arrendatarias.

Y formulan demanda reconvencional solicitando se declare conforme a derecho la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 7 de junio de 2005, notificada por NH Central Reservations Office S.L., y NH Hoteles España S.L., a Inmobiliaria Lualca S.L., mediante comunicación de fecha 4 de octubre de 2011, con efectos desde el 13 de octubre de 2011.

TERCERO.-La demandante principal reconvenida se opone a la demanda reconvencional negando incumplimiento alguno a ella imputable al haber ejecutado la instalación conforme a los proyectos aprobados por NH Hoteles, a sus especificaciones, bajo su supervisión y control y cumpliendo la normativa aplicable en el momento de la entrega del hotel a las arrendatarias y añade que es una excusa de las arrendatarias el supuesto mal funcionamiento del sistema de agua caliente sanitaria ante la negativa de Lualca de reducir por segunda vez la renta, así como, en síntesis: NH Hoteles participó de manera activa en la ejecución de las obras conforme al contrato de arrendamiento; la obra fue recepcionada por Grupo NH y no se reclamó reparación alguna del sistema de ACS; se entregó toda la documentación correspondiente al sistema de ACS a Grupo NH; no hay reclamación de documentación por parte de Grupo NH a Lualca desde la entrega del edificio; el mantenimiento de las instalaciones corresponde a Grupo NH, según obligación contractual, y fue realizado por Simalga, empresa de confianza de las arrendatarias; Simalga modificó el sistema de ACS, lo que deriva una serie de responsabilidades y obligaciones; el software elegido en la instalación de ACS fue contratado con Siemens a petición de Grupo NH, empresa que se encargó de la puesta en marcha del sistema y de las sucesivas lecturas del sistema, lecturas que han sido requeridas por Lualca pero, 'al parecer se han borrado', no pudiendo conocer las mismas; la puesta en marcha del sistema de ACS la ha de realizar la instaladora del software y hardware, no Lualca como propietaria del Hotel; se siguieron las directrices marcadas por Grupo NH en toda la ejecución, quedando informado de todo lo ejecutado el cuerpo técnico de las arrendatarias; el dimensionado de las tuberías es correcto; el dimensionado de las bombas es correcto y cumple la normativa, por lo que carece de rigor manifestar que las bombas de la instalación de ACS estaban mal dimensionadas y que esto ha venido a provocar 'problemas de origen' o 'defecto de ejecución'; en lo que respecta a la 'red de agua caliente' y sobre los depósitos de acumulación y su instalación, el Reglamento de Instalaciones Técnicas de la Edificación (Rite), permite que los depósitos sean instalados tanto en paralelo, como en serie (ya sea horizontal o vertical), lo que determina que no se ha incumplido normativa alguna; ni ha habido, ni hay problema de legionelosis, el sistema cumple la normativa y está preparado para alcanzar temperaturas más altas que las preceptivamente establecidas según la normativa y Lualca no puede ser responsable de una falta total de diligencia de las arrendatarias; Lualca atendió cada una de las reclamaciones realizadas por las arrendatarias y no se despreocupó de las quejas, abonando las reparaciones, que realizaba una empresa de mantenimiento de la confianza del Grupo NH; no es cierto que la ejecución de la instalación de ACS fuera inadecuada, no estuviera bien dimensionada o incumpliera la normativa. La resolución del contrato no puede pedirse por quien ha incumplido sus obligaciones; el mantenimiento y conservación de las instalaciones no es obligación de Lualca; y, aunque lo fuera, nunca estaríamos en presencia de un incumplimiento esencial porque no impediría el uso y disfrute de la cosa. Y solicita la desestimación de la reconvención.

CUARTO.-Hypothekenbank Frankfurt AG, Sucursal en España, antes Eurohypo AG Sucursal en España, solicita la intervención voluntaria adhesiva simple y por auto de 22 de enero de 2013 se admite, junto con la demandante Lualca, en virtud de la póliza de cesión de rentas de alquiler suscrita el 29 de septiembre de 2006 (cesión de derechos en garantía), aunque dicha cesión está condicionada al incumplimiento de sus obligaciones por la propietaria Lualca frente a la prestamista Hypothekenbank -préstamo con garantía inmobiliaria suscrita por ambas el 29 de septiembre de 2006 y posteriormente novada, siendo el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, la finca cuya vigencia o cese del arriendo constituye el principal objeto del procedimiento-.

QUINTO.-La sentencia dictada en la primera instancia estima parcialmente la demanda y la reconvención y (1º) declara que el sistema de ACS del edificio destinado a Hotel sito en la calle Hungría número 8 de Fuenlabrada (Hotel NH Fuenlabrada), adolece de defectos de funcionamiento desde el inicio de su explotación económica por las arrendatarias, actualmente, las mercantiles NH Central Reservation Office S.L., y NH Hoteles España S.L., (enero de 2007) consistentes en fluctuaciones de caudal y temperatura del agua de las duchas de las habitaciones del Hotel, los cuales no han sido subsanados pese a las actuaciones realizadas a tal fin por cuenta y a cargo de Inmobiliaria Lualca S.L., cuya subsanación es obligación y responsabilidad exclusiva de la arrendadora Inmobiliaria Lualca S.L., y, en su virtud, condena a Inmobiliaria Lualca S.L., a estar y pasar por dicha declaración; (2º) otorga a Inmobiliaria Lualca S.L., el plazo de sesenta días naturales desde la fecha de firmeza de la sentencia, a fin de que, a su exclusiva costa, realice las actuaciones que considere necesarias en orden a subsanar los defectos de funcionamiento del sistema de ACS del Hotel NH de Fuenlabrada en lo concerniente a los puntos de consumo de las duchas de las habitaciones en los términos que exhaustivamente detalla en el punto 2º (1 a 6) del fallo; (3º) declara no conforme a derecho la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 7 de junio de 2005, parcial y temporalmente modificado el 1 de enero de 2010, notificada por NH Central Reservation Office S.L., y NH Hoteles España S.L., a Inmobiliaria Lualca S.L., mediante comunicación de fecha 4 de octubre de 2011, si conforme al informe técnico acordado en el apartado 2º precedente, el sistema de ACS del Hotel NH de Fuenlabrada funciona adecuadamente en lo concerniente a los puntos de consumo de las duchas de las habitaciones, declarando que, a tal efecto, se considerará adecuado dicho funcionamiento conforme al normal uso hotelero del edificio: 1) Si el funcionamiento del sistema de ACS del Hotel NH de Fuenlabrada, en los puntos de consumo en las duchas de las habitaciones, resulta compatible con el menor de los índices de simultaneidad de consumo de los verificados técnicamente conforme al apartado 2º) precedente exigibles ya sea al momento de inicio de la explotación económica del Hotel (mes de enero de 2007) o por la normativa vigente al momento de la emisión del informe técnico. 2) Si el funcionamiento del sistema de ACS del Hotel NH de Fuenlabrada, en los puntos de consumo en las duchas de las habitaciones, no resultara adecuado conforme al normal uso hotelero del edificio por la ausencia o incorrecto funcionamiento de la válvula de tres vías y/o el sistema informático o software de gestión del Hotel, así como si, tales circunstancias, imposibilitasen al técnico designado la emisión del informe acordado; (4º) declara, en cualquiera de los anteriores supuestos contemplados en el apartado 3º) precedente, la obligación conjunta y solidaria de NH Central Reservation Office S.L., y NH Hoteles España S.L., de abonar a Inmobiliaria Lualca S.L., el importe de las rentas vencidas y de los gastos legal y/o contractualmente exigibles devengados desde el día 13 de octubre de 2011 y los que se devenguen posteriormente y, en su virtud, condena conjunta y solidariamente a NH Central Reservation Office S.L., y NH Hoteles España S.A., a estar y pasar por dichas declaraciones, con expresa reserva a favor de Inmobiliaria Lualca S.L., o, en su caso, de la entidad Hypothekebank Frankfurt Ag, Sucursal en España, de subrogarse en la posición jurídica de la primera en lo atinente al cobro de rentas y gastos legal y/o contractualmente exigibles, a reclamar en ulterior proceso el importe de dichas rentas y gastos; (5º) declara conforme a derecho la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 7 de junio de 2005, parcial y temporalmente modificado el 1 de enero de 2010, notificada por NH Central Reservation Office S.L., y NH Hoteles España S.L., a Inmobiliaria Lualca S.L., mediante comunicación de fecha 4 de octubre de 2011, con efectos del día 13 de diciembre de 2011, si conforme al informe técnico acordado en el apartado 2º precedente, el sistema de ACS del Hotel NH de Fuenlabrada no funciona adecuadamente en lo concerniente a los puntos de consumo de las duchas de las habitaciones conforme al menor de los índices de simultaneidad exigibles (en el mes de enero de 2007 o a la fecha de emisión del informe) y, en su virtud, condena a Inmobiliaria Lualca S.L., a estar y pasar por dicha declaración; (6º) declara conforme a derecho la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 7 de junio de 2005, parcial y temporalmente modificado el 1 de enero de 2010, notificada por NH Central Reservation Office S.L., y NH Hoteles España S.L., a Inmobiliaria Lualca S.L., mediante comunicación de fecha 4 de octubre de 2011, con efectos desde el día 13 de diciembre de octubre de 2011, si conforme al informe técnico acordado en el apartado 2º precedente, se hubiesen verificado actuaciones y/o manipulaciones sobre elementos no autorizados en los subapartados 1) y 2) del apartado 2º del fallo; (7º) declara, en cualquiera de los supuestos de los apartados 4º y 5º precedentes, o en ambos casos, la obligación conjunta y solidaria de NH Central Reservation Office S.L., y NH Hoteles España S.L., de abonar a Inmobiliaria Lualca S.L., el importe de las rentas vencidas y de los gastos legal y/o contractualmente exigibles devengados hasta el día 13 de diciembre de 2011 y, en su virtud, condena conjunta y solidariamente a NH Central Reservation Office S.L., y NH Hoteles España S.L., a estar y pasar por dichas declaraciones, con expresa reserva a favor de Inmobiliaria Lualca S.L., o, en su caso, de la entidad Hypothekenbank Frankfurt Ag, Sucursal en España, de subrogarse en la posición jurídica de la primera en lo atinente al cobro de rentas y gastos legal y/o contractualmente exigibles, a reclamar en ulterior proceso el importe de dichas rentas y gastos; (8º) declara el carácter no ejecutivo de la resolución, a excepción, en su caso, de la designación en sede judicial, en los términos acordados, de Técnico Independiente que emita el Informe Técnico indicado en el apartado 2º 6) del fallo, una vez firme la resolución; (9º) y declara no haber lugar a la imposición de costas a ninguna de las partes.

Las razones del fallo, omitiendo únicamente las relativas a la identidad e intervención de cada una de las partes por no ser precisa su transcripción a la vista del recurso de apelación e impugnación de la sentencia, son las siguientes:

1.- El objeto de la cuestión litigiosa se centra en determinar los extremos siguientes: 1º) identidad e intervención de cada una de las partes; 2º) recepción y toma de posesión del Hotel arrendado; 3º) defectuoso funcionamiento del sistema de Agua Caliente Sanitaria (ACS) del mismo; 4º) actuaciones realizadas en orden a su subsanación y efecto de las mismas; 5º) carácter subsanable o insubsanable de las deficiencias existentes en relación con el objeto del contrato, 6º) actitud y actuaciones de cada una de las partes desde la recepción del Hotel hasta la resolución unilateral del contrato operada por las arrendatarias; y 7º) consecuencias en el presente proceso de dicha subsanación o imposibilidad de la misma, así como de la actitud y actuación de cada una de las partes.

2.- La recepción y toma de posesión se documentó en el acta de 2 de octubre de 2006 y se subsanaron por la arrendadora los defectos apreciados en el anexo 3, como se prueba con el comienzo de la explotación económica del hotel en enero de 2007. Carece de relevancia la alegación de falta de puesta en marcha de la central de producción y acumulación de ACS y la alegación sobre el funcionamiento del grupo de presión de fontanería (apartados 6.07 y 6.08 del anexo 3) puesto que de la prueba practicada a instancia de la demandante reconvenida resulta que se verificó que el sistema funcionaba mecánicamente, sin hacer uso del software o sistema informático de gestión contratado con Siemens, siendo esta una condición impuesta por la arrendataria, de modo que el funcionamiento óptimo o inadecuado de dicho sistema informático o software de gestión, al menos en lo atinente a la arrendadora, ha de considerarse responsabilidad, riesgo y ventura exclusivas de las arrendatarias.

3.- La prueba practicada acredita las fluctuaciones repentinas de caudal y cambios bruscos de la temperatura del agua en las duchas de las habitaciones, dado que, de lo contrario, no se habrían efectuado con cargo a la arrendadora múltiples actuaciones en orden a su subsanación, algunas con coste elevado, 56.095,80 euros; actuaciones aceptadas por las arrendatarias y ejecutadas por Simalga, la empresa de mantenimiento contratada por las arrendatarias. No existen pruebas concluyentes de las quejas de los clientes del Hotel por defectuoso funcionamiento del sistema de ACS, puesto que apenas se formularon quejas escritas y tan solo una de ellas con carácter oficial, que no ha sido ratificada, pero tal circunstancia no implica su inexistencia y la arrendadora debió considerarlas ciertas pues asumió el coste de las actuaciones realizadas para subsanar la deficiencia en elevada cuantía; además, las quejas, dado que el cliente permanece escaso tiempo hospedado en hotel, debieron ser verbales; no puede establecerse relación entre las posibles quejas verbales y el índice de ocupación del hotel, ya que éste no se ha acreditado por las arrendatarias, al obrar solo la manifestación de la directora del hotel; el hotel era explotado como tal por las arrendatarias y percibían de los clientes la contraprestación económica o precio por el uso de sus habitaciones y disfrute de los servicios comprendidos en el contrato de hospedaje, entre otros, la utilización de las duchas de cada una de las habitaciones, siendo éste elemento singular del confort ofertado a los clientes propio y característico de un establecimiento hotelero de la cadena NH, de implantación internacional y de conocida imagen, por lo que resulta justificado que las arrendatarias dieran relevancia a las quejas de los clientes en orden al defectuoso funcionamiento del ACS de las duchas, trasladando sus quejas a la arrendadora a fin de que procediese a la subsanación de las deficiencias y si bien consideraban, al menos al principio, que no impedían el funcionamiento del hotel, sí afectaban a la eficiente y adecuada explotación económica del mismo al minorar la calidad del servicio prestado a los clientes, de ahí la exigencia de subsanación y confianza en que la misma podría tener lugar, y de no haberse observado deficiencias evidentes en el funcionamiento del ACS del hotel no imputables a las arrendatarias, ninguna actuación se hubiere efectuado en orden a su subsanación con cargo a la arrendadora.

4.- La arrendadora se hizo cargo del importe de una reparación especialmente relevante por su importe -56.095,80 euros- luego fue por su condición de arrendadora obligada frente a la arrendataria a realizar, como establece el artículo 1.554.2 del Código civil , todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble arrendado para el uso al que había sido destinado, lo que resulta significativo al versar el arriendo sobre un edificio destinado a uso hotelero, siendo esta la actividad desarrollada en el mismo por las arrendatarias, con un comprometido nivel de confort hacia los clientes del hotel, acorde con la imagen de la cadena hotelera y la categoría del establecimiento, percibiendo de aquéllos la correspondiente contraprestación por el servicio integral de hospedaje; no resulta preciso determinar ni analizar las concretas actuaciones realizadas por Simalga puesto que, al efectuarse por cuenta y cargo de Lualca, su necesidad o conveniencia y su adecuada o inadecuada ejecución y eficacia o ineficacia en orden al correcto y óptimo funcionamiento del sistema de ACS del hotel, constituye, al menos en lo concerniente a las arrendatarias, una cuestión de inherente responsabilidad de la arrendadora en aplicación del artículo 1.554.2 del Código civil ; es irrelevante si las actuaciones realizadas por Simalga -supresión de válvulas, etc.,- has sido inadecuadas y no han proporcionado a la instalación de fontanería el efecto corrector pretendido para el funcionamiento del sistema de ACS, dado que, frente a las arrendatarias, es la arrendadora la responsable de tales actuaciones, al efectuarse por su cuenta y cargo, de modo que, aunque parece evidente que las mismas no han redundado en beneficio del adecuado funcionamiento del sistema de ACS, la responsabilidad de las actuaciones no puede trasladarse a las arrendatarias, sino que son exigibles, en el ámbito interno del contrato de arrendamiento única y exclusivamente a la arrendadora por cuya cuenta se realizaron.

No existe prueba concluyente de que las actuaciones de Simalga hayan supuesto un desajuste o desequilibrio de la instalación de fontanería y en el funcionamiento del sistema de ACS, puesto que tales actuaciones se efectuaron por causa del inadecuado funcionamiento del sistema de ACS, lo que constata que la instalación, bien ya se encontraba previamente desajustada o desequilibrada, bien incorrectamente proyectada y/o ejecutada, por lo que difícilmente pueden efectuarse actuaciones correctoras eficaces si, precisamente, el defecto cuya subsanación se pretende puede derivarse, con cierto grado de probabilidad, de la propia instalación en sí y, en particular, de sus componentes estructurales (red de tuberías) y/o de carácter especialmente relevante de cara a su adecuado funcionamiento (depósitos de acumulación de agua caliente, grupos de presión, válvula de tres vías, software o sistema informático de gestión, sistema de llenado y descarga de los inodoros, etc.).

Atendidas las dimensiones y nivel de equipamiento del hotel (8 plantas, 132 habitaciones y un total de 606 puntos de consumo de agua fría/caliente), no resulta difícil concluir que la instalación de fontanería del edificio es sin duda compleja, con distintos elementos y componentes de funcionamiento dependientes y vinculados entre sí, por lo que no es de extrañar que, en un principio, se realizaran las actuaciones correctoras que se consideraron más adecuadas para resolver las incidencias producidas, puesto que, con gran probabilidad, es muy posible que se desconociese la concreta o concretas causas determinantes del inadecuado funcionamiento del sistema de ACS del hotel, extremo que, incluso, plantea serias dudas actualmente, como resulta del hecho de que no es hasta el día 28 de noviembre de 2007 cuando Simalga emite informe (apartado 5.6) indicando que se verifican 'unos caudales tanto de AF como de ACS en ducha inferiores a los mínimos', así como que 'esta deficiencia está fundamentada en un dimensionamiento erróneo de las redes de distribución y el grupo de presión de AF (...)', además de que (apartado 5.5) 'debe realizarse una revisión de la memoria de funcionamiento del Sistema de Gestión de Siemens' y 'que la adecuación del sistema de gestión es obligatoria para conseguir un funcionamiento correcto en función de las necesidades del hotel', indicándose por dicha entidad en el informe emitido el 4 de mayo de 2009 (página 5), referido únicamente a los puntos de consumo de ducha bañeras en habitaciones (132 unidades), que 'el tipo de tubería existente es prolipropileno de la marca Polysan de tipo S 2,5 (SDR 6)' y que 'este tipo de tubería presenta un espesor importante, que hace que su sección útil sea muy inferior al diámetros nominal', así como (página 11) que las deficiencias son 'consecuencia de un dimensionamiento incorrecto, con secciones inferiores a las necesarias, de varios tramos de la red de tuberías al requerido para el cálculo realizado', concluyendo que 'el mayor caudal previsto simultáneo origina velocidad excesiva y un aumento desproporcionado de pérdidas de carga', además de que (página 24) 'las mejoras que se consiguen con las distintas soluciones posibles obtienen mejoras cercanas a lo previsible y deseable, pero no consiguen un funcionamiento correcto en todos los parámetros de cálculo', lo que constata la complejidad de la instalación en su conjunto y de su funcionamiento, dado que, de no ser así, no se hubiera dilatado tanto en el tiempo la detección de la posible o posibles causas de la problemática de la instalación de fontanería.

Ha de distinguirse entre el mantenimiento de la instalación de fontanería del hotel, encargado por las arrendatarias a Simalga, y las actuaciones realizadas en dicha instalación tendentes a la corrección del defectuoso funcionamiento del sistema de ACS efectuadas, precisamente, por Simalga, por cuenta y cargo de la arrendadora Lualca, sin que, de la prueba practicada, resulte que las labores de mantenimiento, con independencia de su mayor o menor incidencia en la conservación de la instalación, hayan afectado a los componentes estructurales (red de tuberías) de la instalación de fontanería y/o elementos esenciales en orden a su funcionamiento (depósitos de acumulación de ACS, grupos de presión, sistemas de carga y descarga de los inodoros, válvula mezcladora de tres vías, software o sistema informático de gestión, etc ...).

5.- El carácter subsanable o insubsanable de las deficiencias existentes en el funcionamiento del sistema de ACS es una de las cuestiones más complejas, si bien, de la prueba practicada, valorada conjuntamente conforme a las reglas de la sana crítica, puede concluirse necesariamente que las deficiencias de funcionamiento existentes en el sistema de ACS son causa directa de los componentes esenciales de la instalación de fontanería, ya sea de carácter estructural (red de tuberías) de la instalación de fontanería y/o de uno o de varios elementos esenciales en orden a su funcionamiento (depósitos de acumulación de ACS, grupos de presión, sistema de carga y descarga de los inodoros, válvula mezcladora de tres vías, software o sistema informático de gestión, etc.,) pues de no ser así, el funcionamiento sería óptimo y adecuado, si bien no resulta sencillo precisar si el defectuoso funcionamiento del sistema de ACS se debe a una concreta causa, esto es, al inadecuado o ineficaz funcionamiento de uno de los citados componentes, o a la conjunción de varios de los componentes citados o, incluso, a la de todos, sin poder, al menos a priori, excluirse otros.

Ninguna de las partes ha propuesto prueba pericial (o no la ha podido proponer por extemporánea) distinta de la aportada con sus respectivos escritos de alegaciones, esto es, la práctica de prueba pericial consistente en la emisión de dictamen por perito (ingeniero industrial) designado judicialmente conforme posibilita el artículo 339.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil , y ello está vetado a la actuación de oficio por el juzgador, y si bien no implica la ineficacia de los informe aportados por las partes, debe tenerse en cuenta que la emisión de dictamen por perito designado judicialmente, ajeno a las partes, habría dotado de mayor índice de objetividad probatoria.

Tras el análisis de la prueba practicada puede no resultar factible determinar con exactitud y precisión la concreta o concretas causas de las patologías causantes del inadecuado funcionamiento del sistema de ACS del hotel, manifestándose desde el inicio de la explotación económica del edificio en uso hotelero por la arrendataria y sin que, hasta el fecha, conste la efectiva resolución del mismo.

Los elementos a tener en consideración son: Se ha de descartar el informe emitido por Promec S.A., fundamento, junto con el emitido por Simalga, de la comunicación cursada el 29 de julio de 2011 por la arrendataria a la arrendadora Lualca requiriéndola a fin de que, en el plazo de sesenta días naturales a contar desde su recepción, llevase a cabo las obras de acondicionamiento y subsanación de los defectos y vicios enumerados en los informes técnicos adjuntos a dicha misiva, con la posibilidad de llevar a efecto la resolución unilateral del contrato, posteriormente consumada y cuya invalidez y cesación de efectos pretende la actora-reconvenida y su validez y efectos las demandadas-reconvinientes, así como de dar lugar a la posible indemnización por daños y perjuicios, si bien estos últimos no se reclaman. Se descarta, no por su falta de ratificación y aclaración por el autor en el acto del juicio, sino porque: se expresa en el informe que la red no ha sido diseñada conforme a la Norma española UNE 149201:2208 y UNE-EN 806-3.2007, y se indica que el sistema no cumple con el artículo 11 del Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio , por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas de los Edificios, cuando el Proyecto de Instalación de Fontanería se encuentra fechado en mayo de 2006 y visado por el Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Madrid el 8 de junio de 2006, por lo que es imposible que, al momento de la elaboración del proyecto, se tuviese en consideración la citada normativa por inexistente, siendo aplicable en ese momento (mayo de 2006) el Real Decreto 1751/1998, de 31 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas de los Edificios (RITE) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITE), así como la Orden de 9 de diciembre de 1975, por la que se aprueban las Normas básicas para las instalaciones interiores de suministro de agua y el Reglamento Técnico Sanitario (Real Decreto 1138/1990, de 14 de septiembre), siendo en consecuencia adecuadas las consideraciones a dicho informe efectuadas en la pericial de la actora-reconvenida (Cubic). El propio informe pericial de auditoría técnica sobre la instalación de ACS del hotel aportado por las demandadas-reconvenientes y elaborado por Grupo SGS Tecnos no hace alusión expresa a la específica normativa referida en el informe de Promec, sino genéricamente (página 4), además de otras, a las 'Normas UNE de obligado cumplimiento para el dimensionado de tuberías y de cualquier elemento de la instalación de suministro de agua del edificio', así como a las 'Normas UNE recomendadas para el diseño y cálculo de las instalaciones interiores de suministro de agua', sin especificar si se trata, en realidad, de la normativa aludida por Promec, manifestando (página 6) que 'de acuerdo con los datos incluidos en la documentación del proyecto facilitado a SGS Tecnos, el dimensionado de la instalación que consta en los documentos es correcto', extremo que ratificó en el acto de la vista el único compareciente a la misma de los emisores de dicho informe, que indicó, como así se expresa en el informe, otras posibles causas determinantes de la patología apreciada (páginas 11 y 12), relativas a la divergencia entre lo efectivamente ejecutado en relación con lo proyectado. No obstante, se ha constatado que la instalación proyectada se ajusta a la normativa actualmente vigente (Norma UNE 149201:2008) que, incluso, prevé unos coeficientes de simultaneidad en los puntos de consumo de agua caliente sanitaria (13,7%) sensiblemente inferiores a los exigibles conforme a la citada Orden de 9 de diciembre de 1975.

Los técnicos intervinientes antes de la litis no han podido precisar con claridad la causa o causas del defectuoso funcionamiento del sistema de ACS; y así resulta del acta fechada el 30 de agosto de 2011 (documento 9 de la demanda), en la que se expresa (página 3) que 'sin el correcto funcionamiento de esta válvula (se refiere a la '3 vías'), comprobando mediante el registro de temperaturas no se pueden determinar las deficiencias reales, ni establecer actuaciones concluyentes', motivo por el que se propone, de forma provisional (página 3), la anulación temporal de la válvula de 3 vías, abriendo el bypass existente, la instalación de determinadas válvulas por Simalga, así como la elaboración de informe.

La prueba practicada constata la existencia de importantes pérdidas de carga y/o caudal, así como la fluctuación importante de temperatura del agua (10ºC), en un breve período de tiempo (proceso no superior a 3,5 minutos) en los puntos de consumo de las duchas de las habitaciones (documento número 9 de la demanda, página 3), así como en un tiempo muchísimo más escaso (6ºC en menos de 2 segundos) si el uso de las duchas se simultánea con el accionado de los sistemas de descarga de los inodoros (informe de SGS Tecnos, página 11), no siendo dichos elementos, los inodoros, contemplados por la pericial de la actora-reconvenida), siendo éstos del tipo fluxores (de carga y descarga rápida), deduciéndose de la prueba practicadas que las causas aparentemente más probables de dichas deficiencias, sin poder descartarse otras, pudieran ser:

1ª) Inadecuado dimensionado de la red de tuberías al ser el diámetro interior de las tuberías instaladas inferior conforme a los cálculos de pérdidas de carga establecidos en el proyecto de instalación. Así concluye Grupo SGS pero no la pericial de la actora-reconvenida que considera que la red de tuberías se encuentra adecuadamente diseñada y ejecutada.

De ser tal elemento (tubería con insuficiente diámetro o sección interior) la causa de las deficiencias de funcionamiento apreciadas, se trataría de un defecto eminentemente grave y claramente imputable a la parte arrendadora que ejecutó las labores de adecuación del edificio para su posterior uso hotelero, determinante de un auténtico vicio oculto al afectar a un elemento estructural de la instalación de fontanería, no resultando admisible por tal motivo la subsanación mediante la sustitución de la red, al ser ésta una actuación transcendente, costosa y de prolongada ejecución en el tiempo y, en consecuencia, claramente incompatible con el simultáneo y adecuado funcionamiento del Hotel, ya que, el edificio se arrendó en su conjunto y, en consecuencia, la inutilización de una o varias plantas impediría a las arrendatarias la explotación completa y simultánea, por un período prolongado de tiempo, de la totalidad de las instalaciones que componen el edificio y, en consecuencia, la explotación continuada del Hotel en la que se han de comprender todos sus elementos y servicios.

Se plantea como una posible y efectiva causa de las deficiencias, pues la instalación se encuentra diseñada para funcionar a una presión no superior a los 8 bar (la correspondiente a la homologación de los depósitos de acumulación), encontrándose calculada en proyecto una pérdida de carga de 6,28 bar = 64 m.c.a. en el punto más desfavorable del Hotel (habitación número 6 de la planta 8ª), por lo que sí, efectivamente, las tuberías instaladas presentan un dimensionado interior (diámetro o sección interior) inferior al calculado en el proyecto de la instalación, difícilmente podrá disponerse en ese punto de consumo, en condiciones de simultaneidad conforme a la normativa vigente al momento de su confección (20%), de la presión mínima necesaria conforme al proyecto (1,9 bar equivalente a 1,90 kg/cm2) o 1,5 bar conforme al informe de SGS Control (1,5 bar, página 12).

No obstante, las periciales practicadas han constatado que la red de tuberías instalada se encuentra capacitada para soportar una presión de hasta 20 bares, por lo que, sí parece posible que, aumentando la presión de funcionamiento de la red, las pérdidas de carga serían inferiores, con incidencia directa en los descensos-fluctuaciones de caudal y fluctuaciones de temperatura del agua. Así lo han manifestado tanto el perito de la actora-reconvenida, indicando que bastaría sustituir los depósitos (3) de acumulación de agua caliente por otros de presión superior, así como, en idéntico sentido, de los grupos de presión mediante su sustitución y/o adecuada regulación o calibrado, actuación contemplada por SGS relativa únicamente a los depósitos de acumulación (página 19 de su informe), si bien, como paliativa del problema y no como definitivamente resolutiva del mismo.

El posible coste de dicha actuación no se ha determinado (se indicó por el perito de la actora 20.000 euros aproximadamente, mientras que la totalidad de la instalación se presupuestó en el proyecto en la suma de 29.791,85 euros, debiendo entenderse sin IVA, puesto que no se especifica) pero resulta sensiblemente inferior, al menos indiciariamente, a otras actuaciones ya practicadas por Simalga, precisamente, por cuenta y cargo de la arrendadora (56.095,80 euros), así como consentidas y soportadas por las arrendatarias, no siendo compleja dicha actuación, incluso constante el funcionamiento del Hotel, dado que los depósitos de acumulación se encuentran finalmente instalados conforme a la normativa (en serie), lo que posibilita su uso independiente, siendo incluso posible, de ser insuficiente dicha actuación, complementarla con la regulación adecuada, en cada planta, de las llaves de paso de agua a las cisternas de los inodoros, lo que si bien incrementaría el tiempo de carga y descarga de las cisternas, no tendría incidencia sobre la intensidad de las descargas, siendo factible la sustitución de los sistemas de llenado y descarga de las cisternas por otros de tipo convencional o similares a los de uso doméstico, de tal modo que no sería necesaria la solución contemplada por SGS Tecnos (página 19 de su informe) consistente en la realización de 'una red independiente de las existentes, la cual alimenta exclusivamente a las cisternas de los inodoros', actuación que, por otra parte, no sería admisible, pues implicaría una modificación sustancial del proyecto de la instalación en términos similares o equivalentes a la sustitución de la red de tuberías de agua fría, actuación también propuesta como alternativa a la anterior en el citado informe. A tal efecto, se debe concluir, que la modificación del sistema de carga y descarga de las cisternas de los inodoros, consista en la menor rapidez de las cargas/descargas o, incluso, en la sustitución de las cisternas por otras de uso doméstico o similar, no ha de afectar en modo alguno al lógico confort pretendido por los clientes de hotel, pues no puede compararse dicho elemento con el uso de la ducha caracterizado por su continuidad en óptimas condiciones de temperatura y caudal durante un período de tiempo más o menos prolongado a satisfacción y gusto del cliente, lo que no se concluye del inodoro, elemento del que resulta relevante la fuerza de la descarga, no así el número de descargas en un determinado período de tiempo, puesto que el uso del inodoro, por lo general, si bien es reiterado a lo largo del día, no es continuado y constante, no resultando lógico ni coherente considerar que los potenciales clientes de un hotel desean el uso del inodoro como un elemento esencial de confort, siendo suficiente, sin más, el óptimo funcionamiento cuando la ocasión lo requiere.

2ª) Inadecuación de los depósitos de acumulación de agua caliente y grupos de presión.

Se encuentran homologados, los primeros, para una presión máxima de 8 bares, siendo ésta la prevista en el proyecto de instalación; los grupos de presión, realizan la función de ajuste de la misma.

Se trata de elementos esenciales para el correcto funcionamiento de ACS pero su sustitución por otros con mayor capacidad de presión nominal homologada y consiguiente calibrado-regulación, no resultaría complicada e, incluso, compatible con el funcionamiento del Hotel al encontrarse finalmente instalados en serie, además de ser su posible coste no determinado, pero sí indicado por aproximación por el perito de la actora en 20.000 euros, muy inferior al de las otras actuaciones practicadas por cuenta y cargo de la arrendadora (56.095,80 euros), como asimismo lo sería la sustitución y regulación de los citados elementos.

Si bien se trata de elementos esenciales de la instalación y dado que las labores tendentes a su sustitución y calibrado- regulación no resultan complejas, se ha de considerar como un defecto subsanable que, precisamente, podría solucionar las deficiencias producidas por el escaso diámetro o sección interior de la red de tuberías, sí efectivamente, esta es la causa del defectuoso funcionamiento del sistema de ACS.

3ª) Cisternas de los inodoros.

Se ha verificado que su accionado simultáneo en cada planta del edificio con las duchas de las habitaciones también de cada planta, provoca, en muy breve tiempo, importantes pérdidas de carga con la consiguiente disminución de caudal que, a su vez, provocan fluctuaciones bruscas de la temperatura del agua de las duchas al no ser proporcional, hasta que tiene lugar el rellenado de la cisterna, la mezcla de agua fría y caliente en los puntos de consumo de las duchas, con incidencia directa sobre el usuario al afectar a un elementos corporal especialmente sensible como es la piel, retornando a sus niveles de presión y temperatura una vez que se produce el llenado de las cisternas.

Basta reiterar lo ya expuesto en orden al posible dimensionado interior de la red de tuberías, por lo que bastaría la adecuada regulación de las llaves de paso y, a lo sumo, la sustitución de los sistemas de llenado y descarga de las cisternas por otros de tipo convencional o similares a los de uso doméstico.

Se trata de una actuación no compleja, compatible con el funcionamiento del Hotel y, en consecuencia, fácilmente subsanable por la arrendadora.

4ª) Válvula de 3 vías y sistema informático y software de gestión.

Se trata de la válvula mezcladora del agua fría y caliente cuyo defectuoso funcionamiento se ha constatado según se expresa en el apartado 6 del documento número 9 adjunto a la demanda (página 3), proponiéndose como solución provisional su anulación temporal abriendo el bypass existente, como señala el citado documento (acta de soluciones propuestas por técnicos, propiedad y grupo NH de fecha 30 de agosto de 2011, de especial significación y relevancia).

El defectuoso funcionamiento de dicha válvula, como resulta de la prueba practicada, no es probable que se deba a problemas de índole mecánico, siendo más posible, por su complejidad, que se deba al sistema informático o software de gestión que controla la misma, por inadecuada programación del mismo y/o por su uso inadecuado por las arrendatarias, si bien no existe prueba alguna de una u otra circunstancia, lo que se debe a que Siemens no ha aportado la información requerida, desconociéndose en realidad, a los efectos meramente técnicos, si es correcta o no la causa invocada, aunque no ha sido negada por las arrendatarias, las cuales no han propuesto prueba alguna en orden a desvirtuarla por lo que, a falta de otros datos, ha de tenerse por cierta, de tal modo que, en realidad, no existen elementos de juicio (registros) para determinar el correcto o incorrecto funcionamiento del citado sistema informático o software de gestión, así como su adecuada o inadecuada utilización por las arrendatarias.

Resulta difícil comprender por quien carece de los conocimientos técnicos adecuados, por qué la temperatura del agua de servicio de un hotel, obtenida de la mezcla de agua fría y caliente, ha de ser necesariamente gestionada o controlada por un software, probablemente, de compleja programación y manejo, cuando existen sistemas alternativos más sencillos, a cuyo fin, se ha de resaltar que existen grandes establecimientos hoteleros desde hace décadas sin que, al menos hasta el último cuarto del siglo XX, existieran opciones de gestión mediante la tecnología informática, concluyendo que, por la complejidad intrínseca de todo establecimiento hotelero moderno, el uso de dicho sistema informático o software de gestión debe resultar necesario o, al menos, de gran conveniencia para la gestión de servicios esenciales del establecimiento al incidir de forma directa sobre el control de elementos, a su vez esenciales, de un Hotel, tales como el agua caliente, la regulación individual de la temperatura de cada una de las habitaciones y dependencias y otras.

El uso de dicho sistema informático o software de gestión lleva a concluir que de su adecuada programación y/o concreto manejo, el control de la temperatura del agua resultante de la mezcla de agua caliente y fría sea más adecuado y eficiente para el confort que se ha de proporcionar a los clientes en el uso de las instalaciones, en particular, de las duchas y, posiblemente, con el adecuado control de la temperatura del agua, con el fin de evitar la proliferación de bacterias como la legionella, para lo cual, se ha de resaltar, que no se ha probado la existencia de dicha bacteria en la instalación del edificio arrendado, tratándose de una mera manifestación de las demandadas-reconvinientes carente de la más mínima prueba que la sustente, ya que, de lo contrario, deberían, por su gravedad, haber dado cuenta de ello a las autoridades sanitarias, lo que no consta, siendo extraordinariamente negligente e irresponsable la omisión de dicha actuación si efectivamente se hubiese detectado algún caso de legionella.

Es un hecho cierto que fue la arrendataria la que impuso, sin opción, la instalación de un determinado sistema o software de gestión, por lo que, con independencia de cuál sea la concreta causa de su aparente inadecuado funcionamiento, no resulta imputable a la arrendadora ni repercutible sobre la misma, tratándose de una cuestión de ámbito, incidencia y responsabilidad exclusivas, en lo que se refiere al arrendamiento, de las demandadas-reconvinientes.

El proyecto de fontanería determina (apartado 10.2) que el sistema de producción de agua caliente sanitaria queda fuera del ámbito del mismo, resultando por tanto que la válvula de tres vías y el sistema informático o software de gestión quedan al margen de la actuación de la arrendadora, quien realizó la ejecución de la instalación proyectada, siéndole imputable únicamente el posible escaso dimensionado interior de la red de tuberías que, al parecer, pudiera ser subsanable con la sustitución de los depósitos acumuladores de agua caliente sanitaria y el ajuste/calibrado y/o sustitución de los grupos de presión.

6.- (I) La arrendadora Lualca procedió, en el desarrollo de la relación arrendaticia, conforme a la buena fe contractual, atendiendo a las exigencias de las arrendatarias para solucionar el defectuoso funcionamiento del sistema de ACS del hotel, realizando por su cuenta y cargo, en beneficio de las arrendatarias, actuaciones sobre la instalación con elevado coste (3.012,52 euros y 56.095,80 euros), ejecutadas por Simalga, empresa contratada por las arrendatarias para los trabajos de mantenimiento, lo que denota la gran confianza de la arrendadora en las arrendatarias y la empresa mantenedora de éstas.

Además, tras recibir la comunicación cursada el 29 de julio de 2011 por las arrendatarias en el plazo de sesenta días naturales (documento 7 de la demanda), atendió con prontitud el requerimiento, el 4 de agosto de 2011 (documento 8 de la demanda), mostrando su total disposición y colaboración con la parte arrendataria a fin de solucionar la problemática existente en relación al funcionamiento del sistema de ACS.

El contenido del documento número 8 de la demanda es prueba de ello pero también el acta de la reunión existente en las dependencia del hotel el 30 de agosto de 2011 (documento 9 de la demanda), de lo que resulta que la carta de 4 de agosto de 2011 (documento 8 de la demanda) no consistía en una mera declaración de intenciones, siendo prueba de ello que, conforme se convino en la citada reunión, le fue facilitado por Simalga el presupuesto de actuación que debía corresponder a cargo de la arrendadora ascendente a 1.689,24 euros, sin constancia de la fecha exacta, si bien, antes de mediados de octubre de 2011, las arrendatarias ya habían consumado el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento, como resulta de los documentos 10 y 12 de la demanda, siendo categórico el segundo de ellos, en respuesta a la misiva de la arrendadora fechada el 11 de octubre de 2011 (documento 11 de la demanda).

El contrato de arrendamiento se suscribió fuera del tiempo de crisis económica, manifestada en la segunda mitad del año 2008 y que persiste en la actualidad. Resulta lógico y coherente que Lualca haya pretendido siempre solucionar la cuestión relativa al funcionamiento del sistema de ACS del hotel, puesto que, por su relevancia en orden a la explotación económica de un edificio destinado a uso hotelero, dependía, sin perjuicio de otros posibles factores, el mantenimiento del arrendamiento y la percepción de rentas, habiendo realizado un gran desembolso inversor (5.715.318,56 euros) en la adecuación del edificio a la satisfacción de la arrendataria, cadena hotelera de prestigio e implantación internacional, con la que suscribió un contrato de arrendamiento de larga duración (15 años prorrogables por otros 5), cuya vigencia no sólo le permitiría amortizar su inversión sino, además, obtener, dado el importe de la renta (tanto el inicio como el posteriormente pactado), importantes beneficios que, a su vez, posibilitarían amortizar la carga hipotecaria que pesa sobre el edificio, considerando que las rentas que debían obtenerse, a su vez, fueron otorgadas como garantía a la acreedora hipotecaria, Hypothekenbank.

(II) No puede llegarse a la misma conclusión en cuanto a la actuación de las arrendatarias, como resulta de los documentos 6, 7 y 9 de la demanda. En el primero, aquéllas manifiestan a la arrendadora, en fecha 1 de febrero de 2010, la necesidad de entablar negociaciones a fin de equilibrar los términos económicos del contrato (revisión de la renta) por la nueva situación, tras la suscripción, derivada de la crisis económica global sobrevenida a partir del verano de 2008 y sus consecuencias drásticas en el ámbito económico español, poniéndola de manifiesto que, en caso contrario, podría considerarse que la actuación de la arrendadora resulta contraria a la buena fe. Del análisis de dicho documento, sorprende su fecha, 1 de febrero de 2010, distante tal solo un mes desde la anterior revisión de la renta, a la que sí accedió la arrendadora, estipulada en el documento 5 de la demanda fechado el 1 de enero de 2010. En este documento número 5 se establece que 'entre el 1 de enero de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2011, la renta mensual fija será de '57.406,85 euros al mes, más la cantidad correspondiente al IVA al tipo vigente', minorándose la renta fija en un 15% durante dicho período, por lo que la comunicación de 1 de febrero de 2010 (documento 6 de la demanda) resulta sorprendente ya que, sin necesidad de conocimientos económicos, resulta sencillo concluir que, en términos macroeconómicos, la situación económica global y, en particular, de la economía española, eran muy similares en una y otra fecha (1 de enero de 2010 y 1 de febrero de 2010), siendo un hecho conocido y notorio que, salvo determinados índices de referencia (Índice de Precios al Consumo, datos de desempleo, etc.), los estudios de orden macroeconómico se ciñen a períodos más amplios, generalmente trimestrales/semestrales e, incluso, de carácter anual, de lo que se concluye, la inverosimilitud de las manifestaciones realizadas por las arrendatarias en la comunicación de 1 de febrero de 2010 (documento 6 de la demanda), pues precisamente tan solo un mes antes, 1 de enero de 2010, la renta mensual fija se había minorado en un 15% hasta el 31 de diciembre de 2011 (documento 5 de la demanda), no constituyendo una actuación plausible que, tan sólo un mes después, se pretenda una nueva revisión de la renta a la baja, indicando que, en caso de indisponibilidad de la arrendadora en tal sentido, su actitud podría considerarse contraria a la buena fe.

De ello se deduce que a las arrendatarias les resulta muy conveniente para sus intereses económicos la efectiva resolución de su relación arrendaticia con Lualca, puesto que, con independencia de las concretas incidencias negativas en el funcionamiento del sistema de ACS del Hotel, puede concluirse que, en realidad, los resultados de la explotación económica del hotel arrendado no han respondido a sus expectativas iniciales e, incluso, que el mismo podría ser, en comparación con otros centros hoteleros de la misma cadena, deficitario o de escasísima o nula rentabilidad, dados los índices de ocupación que, según la Directora del establecimiento, en ningún caso excedieron del 50%, circunstancia que, por otra parte, no resulta del todo insólita si se tiene en cuenta que se trata de un hotel de tamaño considerable (132 habitaciones) sito en la localidad de Fuenlabrada, la cual se encuentra ubicada en la zona periférica sur de la Comunidad Autónoma de Madrid, si bien próxima a la ciudad de Madrid y adecuadamente comunicada con ésta (existe red de Metro y Cercanías ferroviarias al centro de Madrid) y en la que, es un hecho sobradamente conocido y notorio, que la misma cadena hotelera NH explota económicamente otros establecimientos hoteleros.

La conclusión es que, en realidad, sea por falta de cumplimiento de sus expectativas económicas iniciales y/o por la deficitaria, nula o escasa rentabilidad del hotel, la continuidad de su explotación y, por ende, la vigencia del contrato objeto de la presente litis, en modo alguno resulta del interés de las arrendatarias, circunstancia que explica el contenido del requerimiento efectuado a la arrendadora el 29 de julio de 2011 (documento 7 de la demanda), y su actitud y actuación tras la reunión mantenida el pasado 30 de agosto de 2011 y cuyo resultado y compromisos de las partes y demás intervinientes se especificaron en el documento 9 de la demanda. Así, el 29 de julio de 2011, coincidiendo con la plenitud de la época estival, se requiere a la arrendadora (documento 7 de la demanda) a fin de que, en el plazo de sesenta días a contar desde la recepción de dicha comunicación, llevase a cabo 'las obras de acondicionamiento y subsanación de los defectos y vicios enumerados en los informes técnicos antes mencionados', siendo los mismos los informes emitidos por Simalga y Promec adjuntos a dicha comunicación. En dichos informes se realizan múltiples consideraciones, siendo relevantes, en particular, las referidas al insuficiente dimensionado interior de las tuberías, concluyéndose en el informe de Promec (apartado 4.1) que 'es necesario la reforma de toda la red para su adecuación', actuación ésta requerida por las arrendatarias a la arrendadora a ejecutar en el plazo de sesenta días naturales y que por su carácter estructural y su magnitud al afectar a toda red, resulta imposible o extremadamente difícil de realizar en el plazo de sesenta días naturales, tal y como se constató en el acto de la vista (testifical- pericial de don Inocencio , técnico de Simalga) y que, además, resulta incompatible con el funcionamiento cotidiano del hotel en su conjunto.

Ello explica la actitud y actuación de las arrendatarias en la reunión efectuada, a requerimiento de la arrendadora, el pasado 30 de agosto de 2011, cuyo contenido se extractó en el documento 9 de la demanda. A dicha reunión acudieron, entre otros, un representante de la arrendadora, el Responsable de Instalaciones de NH, don Alvaro ) y el Jefe de Mantenimiento de NH Fuenlabrada, identificado como 'D. Ernesto ' sin más especificaciones, proponiéndose una serie de actuaciones para verificar la concreta o concretas causas de las deficiencias existentes en el funcionamiento del sistema de ACS y, a la vista de su resultado, adoptar las medidas correspondientes.

Consta que Lualca cumplió con su compromiso solicitando a Simalga S.L., el presupuesto de instalación de las válvulas acordadas en los apartados 2 y 3 de la propuesta de actuación provisional (página 3 del citado documento 9, apartado 6), el cual ascendió a la suma de 1.689,24 euros, suma ésta de escasísima cuantía en relación con los otros gastos soportados por la arrendadora con la misma finalidad, siendo proporcionado dicho presupuesto por Simalga en el mes de octubre de 2011, sin que conste la fecha exacta, si bien cuando las arrendatarias ya habían anunciado y/o consumado su desistimiento unilateral del arrendamiento, sin que, por otra parte, y contrariamente a como se convino (según se expresa en el citado documento 9 de la demanda), conste que, de una parte, Simalga con Siemens hayan revisado 'la programación y la actuación de la válvula mezcladora de 3 vías' y, de otra, el mantenimiento por parte de NH de 'un registro permanente de temperaturas de salida', ya que, según se concluyó, 'sin el correcto funcionamiento de esta válvula (se refiere a la válvula de mezcladora de 3 vías), comprobando mediante el registro de temperaturas no se pueden determinar las deficiencias reales, ni establecer actuaciones concluyentes', emplazándose los asistentes, según consta finalmente en dicho documento, 'para una próxima reunión después de funcionar la instalación, durante un tiempo prudencial, con las actuaciones relacionadas', siendo de suponer que su objeto sería evaluar los datos obtenidos y determinar las concretas actuaciones correctoras a realizar, si bien, dicha reunión posterior no consta que se haya llevado a cabo o, al menos, ninguna constancia documental existe de la misma y, en consecuencia, de su concreta fecha, contenido y, en su caso, conclusiones.

La demandadas reconvinientes han impugnado expresamente el documento 9 de la demanda, aunque no cuestionan la existencia de la reunión documentada en el mismo y las partes asistentes (página 25 de la contestación-reconvención) expresando en sus alegaciones escritas (la citada página 25) que 'de dicha reunión se concluyó que había que llevar a cabo determinadas instalaciones sobre el diseño inicial de la instalación, incorporando elementos de regulación, entre otros', además de que 'dichas modificaciones iban a ser contratadas por la demandante a Simalga por decisión expresa de la primera', expresión que contiene una manifestación meramente parcial de lo realmente acontecido y acordado, dado que, en primer lugar, Simalga era la empresa mantenedora del hotel contratada por las arrendatarias, por lo que no resulta extraño que la arrendadora, como ya había sucedido antes, confiase en que iba a ejecutar los trabajos convenidos, de previsible escasa cuantía en comparación con los anteriores y, en segundo lugar, las demandadas reconvinientes omiten mencionar sus compromisos adquiridos en dicha reunión y que se precisaron en el acta de la misma (documento 9 de la demanda), según se ha indicado, consistentes, de una parte, en 'la programación y la actuación de la válvula mezcladora de 3 vías' por parte de Simalga y Siemens, entidades éstas directamente vinculadas con las arrendatarias y, de otra, en el mantenimiento por parte de NH de 'un registro permanente de temperaturas de salida', ya que, según se concluyó 'sin el correcto funcionamiento de esta válvula' (se refiere a la válvula mezcladora de 3 vías), comprobando mediante el registro de temperaturas no se pueden determinar las deficiencias reales, ni establecer actuaciones concluyentes' (página 3 apartado 6 de documento 9 de la demanda).

Aunque se ha impugnado el documento 9 de la demanda por las demandadas-reconvinientes y los correos electrónicos aportados por éstas, no existe prueba indiciaria de la falta de veracidad de uno y otros, por lo que si bien se ha de concluir que el sistema de ACS del hotel ha funcionado de forma deficiente desde un principio y que constante la relación arrendaticia la parte arrendataria ha requerido y exigido a la arrendadora su subsanación, también es un hecho cierto la plena disponibilidad de Lualca en orden a dicha subsanación, a cuyo fin ha efectuado importantes desembolsos económicos, precisamente, a la empresa mantenedora contratada por las arrendatarias, mostrando su plena disposición e interés para obtener una solución definitiva del problema, sobre todo, considerando el elevado importe de la inversión realizada, así como la prevista duración del contrato locativo, fuente directa de amortización de dicha inversión, cuya resolución futura se le anunció por las arrendatarias, siendo intención evidente de la arrendadora el mantenimiento del contrato a pesar de la rebaja de la renta pactada el 1 de enero de 2010, y de lo que constituye prueba evidente la interposición de la demanda origen de esta litis, sin que, por otra parte, exista dato alguno que permita concluir con la inexactitud o falta de veracidad del documento 9 de la demanda, así como de los mencionados correos electrónicos.

7.- Las cuestiones relativas a consecuencias en el presente proceso de la subsanación de las deficiencias existentes en el funcionamiento del sistema de agua caliente sanitaria del Hotel NH de Fuenlabrada o de la imposibilidad de dicha subsanación, así como de la actitud y actuación de cada una de las partes, se encuentran conexas y constituyen en esencia y en evidente relación con las anteriormente analizadas, el nudo gordiano de la determinación de la resolución de la cuestión litigiosa, puesto que han de incidir directamente sobre la decisión relativa a la procedencia o improcedencia del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento anunciado por las arrendatarias consumado en la resolución unilateral de dicho contrato con efectos desde el día 13 de octubre de 2011, puesta de manifiesto por aquéllas a la arrendadora los pasados días 4 y 11 de octubre de 2011 (documentos 10 y 12 de la demanda) y sus consecuencias, debiendo conferirse a la cuestión litigiosa una solución razonable, adecuada y equitativa, acorde con la Ley, la naturaleza del contrato de arrendamiento y a la equivalencia de las prestaciones objeto del mismo, valorando a tal fin la actitud y respectiva actuación de cada una de las partes, sin que, en su caso, pudieran calificarse de arbitrarias, abusivas, fraudulentas y/o contrarias a la buena fe.

La doctrina jurisprudencial ha declarado que la entrega de la cosa arrendada tiene que efectuarse con posibilidad de cumplimiento del destino pactado, debiendo entregarse la cosa arrendada con sus accesorios, siendo una obligación esencial del arrendador la de dar al arrendatario el goce de la cosa ( artículo 1543 del Código civil ) así como la de entregarle la cosa objeto del contrato ( artículo 1544.1º del mismo texto legal ); la reparaciones que han de efectuarse por el arrendador deben consistir en las necesarias e indispensables para conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destinó; el incumplimiento grave justifica la resolución del contrato con fundamento en el artículo 1.124 del Código civil si dicho incumplimiento determina la frustración del fin del contrato, siendo suficiente que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, supuesto que concurre si el local arrendado (en este caso el edificio) no puede ser utilizado conforme a su normal uso y destino, situación muy similar a la de inhabilidad del objeto vendido que la jurisprudencia equipara a su falta de entrega a efectos de resolución de la compraventa por incumplimiento del vendedor.

Partiendo de dicha doctrina y vista la prueba practicada, conjuntamente valorada conforme a las reglas de la sana crítica, se constata la existencia de un incumplimiento contractual por parte de la arrendadora Lualca puesto que la esencia del arrendamiento es que las arrendatarias puedan utilizar el edificio arrendado explotándolo económicamente con destino a uso hotelero, siendo hecho cierto que el sistema de ACS del hotel arrendado ha presentado deficiencias de funcionamiento desde el principio de la explotación económica del hotel (mes de enero de 2007), sin que las mismas se hayan subsanado actualmente, siendo responsabilidad exclusiva de la arrendadora dicha subsanación, ya que, Lualca, se comprometió contractualmente con la parte arrendataria a efectuar las obras y actuaciones necesarias para adecuar el edificio arrendado al uso hotelero exigido por las arrendatarias, precisamente con arreglo a las concretas especificaciones y exigencias técnicas de la arrendataria inicial, a cuyo fin la arrendadora realizó un importante esfuerzo económico próximo a los 6.000.000 de euros (5.715.318,56 euros), además de que el artículo 1554 del Código civil le impone, entre otras obligaciones (apartado 2º), el realizar durante el arrendamiento (en la cosa arrendada) todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, actuaciones a las que, por otra parte, la entidad arrendadora ha mostrado su total disposición.

Dado que el adecuado funcionamiento del sistema de ACS de un hotel principalmente en lo atinente a las duchas, resulta un elemento esencial del confort ofertado a los potenciales clientes de los que se obtiene la consiguiente contraprestación económica derivada del servicio de hospedaje, se ha de concluir que un defectuoso funcionamiento del sistema de ACS de un establecimiento hotelero no resulta compatible con el funcionamiento y explotación económica de un edificio destinado a tal uso y, en consecuencia, podrá ser causa suficiente de la resolución del arriendo por parte del arrendatario si, efectivamente, el incumplimiento es imputable al arrendador y, en tal caso, si ha de ser calificado como grave, ya sea por su actitud constante, el contrato locativo determinante de la reiteración de sus efectos derivada de la pasividad del arrendador en orden a su efectiva subsanación, siendo la misma posible, lo que no se concluye de la arrendadora Lualca, que ha mostrado en todo momento su disponibilidad a subsanar las patologías existentes, y/o por el carácter insubsanable de las patologías existentes, de tal modo que, salvo modificaciones de carácter estructural e incompatibles con el normal uso del inmueble arrendado conforme al destino contractualmente pactado, el vicio o defecto no sea susceptible de efectiva corrección.

A tal efecto, se han de reiterar por su íntima conexión las consideraciones expuestas, a cuyo fin, ha de resaltarse que para juzgar la intención de los contratantes se ha de atender principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1.282 del Código civil ), constituyendo una obligación esencial de los contratantes no sólo cumplir lo expresamente pactado, sino también todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ( artículo 6 , 7 y 1.258 del Código civil ), no siendo admisible que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda dejarse al arbitrio de los contratantes ( artículo 1.256 del Código civil ), a cuyo fin no se entiende la falta de actuación y de colaboración de las arrendatarias para ejecutar por sí mismas, así como para que se llevase a efecto por las restantes entidades implicadas (Simalga y Siemens) vinculadas a las arrendatarias, a excepción de la arrendadora, las actuaciones acordadas en la reunión mantenida el 30 de agosto de 2011 reflejadas en el documento 9 de la demanda, máxime, considerando que algunas dependían directamente de las arrendatarias y, otras, de terceras empresas a su servicio (Siemens y Simalga) y, en segundo lugar, en lo concerniente a lo ya expresado de que la única deficiencia imputable a Lualca que, en su caso, podría justificar la resolución del contrato es sí, en realidad existe un inadecuado dimensionado de la red de tuberías al ser el diámetro interior de las tuberías instaladas inferior al mínimo necesario conforme a los cálculos de pérdidas de carga establecidos en el proyecto de instalación y que, dicha deficiencia, de existir, no pueda ser subsanada convenientemente mediante las actuaciones indicadas consistentes, fundamentalmente, sin la exclusión de otras posibles actuaciones, en el aumento de la presión de funcionamiento de la red de tuberías del Hotel, a fin de que las pérdidas de carga sean inferiores, con incidencia directa en los descensos-fluctuaciones de caudal y de temperatura del agua de las duchas, para lo que, al parecer, sería suficiente sustituir los depósitos (3) de acumulación de agua caliente por otros de homologada presión nominal superior, así como, la sustitución y/o adecuada regulación o calibrado de los grupos de presión, además de la adecuada regulación de las llaves de paso de agua de las cisternas de los inodoros o la sustitución de los sistemas de carga y descarga de las mismas, ya que, en cualquier caso, son totalmente ajenas a la arrendadora las cuestiones relativas al mantenimiento de la instalación de fontanería y, muy en particular, las inherentes al funcionamiento de la válvula de 3 vías, así como al sistema informático o software de gestión de dicha válvula y, al parecer, de otros componentes de funcionamiento del Hotel que, en cualquier caso, son competencia y exclusiva responsabilidad, al menos en lo que al arriendo se refiere, de las arrendatarias.

Partiendo de la actitud y disposición manifestada por cada una de las partes del contrato locativo hasta el día 13 de octubre de 2011, fecha en que las arrendatarias consumaron su desistimiento unilateral del contrato, se ha de considerar que de no subsanarse, en un plazo razonable, las deficiencias existentes con dichas actuaciones, así como, en su caso, las conexas a las mismas, el incumplimiento de la arrendadora habrá de ser calificado de forma clara de carácter grave y, en consecuencia, justificará la resolución unilateral del contrato por las arrendatarias, produciéndose obviamente el efecto contrario sí, efectivamente, dichas actuaciones resultan suficientes para el óptimo y adecuado funcionamiento del ACS del Hotel, lo que determinará la invalidez de la resolución unilateral del arriendo pretendida por las arrendatarias y, en consecuencia, la validez y vigencia del contrato locativo, con las obligaciones inherentes para una y otra parte derivadas del mismo, siendo el especial efecto para las arrendatarias, la obligación del abono de la renta, así como de las cantidades asimiladas a la misma en los términos contractualmente convenidos.

Por lo expuesto, y en aplicación de los artículos 6 , 7, 1.088 , 1.089 , 1.091 , 1.124 , 1.255 , 1.256 , 1.554 y 1.556 del Código civil y demás relativos a obligaciones y contratos, doctrina jurisprudencial y consideraciones expuestas, la solución a la cuestión litigiosa ha de ser ecléctica respecto de las pretensiones respectivamente formuladas, efectuándose un pronunciamiento parcialmente estimatorio tanto de la demanda como de la reconvención, cuyo concreto contenido se especificará en el fallo de la sentencia, desplegándose sus concretos efectos en función de las actuaciones correctoras que, en su caso, realice la arrendadora en un plazo razonable en el tiempo, así como de la adecuación y eficacia de dichas actuaciones en orden al óptimo y adecuado funcionamiento del sistema de ACS del Hotel, sin que puedan incidir a tal fin las cuestiones relativas a la mencionada válvula de 3 vías, así como al sistema informático o software de gestión.

Vistas las actuaciones necesarias para subsanar el defectuoso funcionamiento del sistema de ACS del Hotel, se muestra razonable otorgar a la arrendadora el plazo de sesenta (60) días naturales a fin de que lleve a efecto las actuaciones de reparación oportunas, siendo dicho plazo coincidente con el que, en su día, le otorgaron las arrendatarias a tal fin, sin que, posteriormente, las actuaciones pudieran llevarse a efecto por causa no imputable en su totalidad a la arrendadora que, si bien pudo mostrar un mayor celo en el inicio de dichas labores, no obstante, no contó con la necesaria colaboración de las arrendatarias y tampoco con la de las empresas cuya intervención resultaba necesaria a tenor de lo convenido el 30 de agosto de 2011 (documento 9 de la demanda), esto es, Simalga y Siemens, siendo evidente la pasividad de la primera puesto que acudió a la citada reunión, si bien se desconoce si las arrendatarias solicitaron de Siemens las actuaciones convenidas, aunque parece poco probable puesto que nada se ha alegado ni probado en tal sentido, sino, al contrario, se ha impugnado el documento número 9 de la demanda en el que se documentan las actuaciones a practicar a fin de verificar las causas de las deficiencias y determinar las actuaciones a practicar.

Tales actuaciones, tendentes a la subsanación del sistema de ACS del hotel, podrán consistir en las anteriormente indicadas y/o, en las que, en su caso, resulten procedentes y complementarias, aunque en ningún caso podrá tener lugar la sustitución de la red general de tuberías del hotel, al tratarse de un elemento estructural cuya sustitución resulta incompatible con el funcionamiento simultáneo del hotel, el cual no se está produciendo actualmente por la voluntad exclusiva de las arrendatarias claramente incumplidora del compromiso adquirido el 30 de agosto de 2011, por lo que, si las actuaciones que, en su caso, se realicen por Lualca, resultan suficientes para el adecuado funcionamiento del sistema de ACS del hotel, las arrendatarias no han de resultar exoneradas del abono de las rentas, efecto que, a sensu contrario, se producirá sí, efectivamente, las citadas actuaciones correctoras no se muestran suficientes para el adecuado funcionamiento del sistema de ACS.

La realización de dichas actuaciones, así como su eficaz o ineficiente resultado, constituyen un hecho futuro e incierto al depender en exclusiva de la voluntad de la arrendadora, no constituyendo petición de condena la solicitud que, a la finalización de sus conclusiones, se efectuó por las arrendatarias, al no efectuarse petición alguna en tal sentido en el suplico de la demanda reconvencional ni, tampoco, en el acto de la audiencia previa aclarando y/o matizando/precisando la reconvención, de tal modo que, en caso de practicarse y obtener un resultado positivo en orden al adecuado funcionamiento del sistema de ACS del hotel, dichas actuaciones correctoras determinarán la invalidez de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento efectuada por las arrendatarias (documentos 10 y 12 de la demanda) y, en consecuencia, la obligatoriedad de las arrendatarias del abono de las rentas y cantidades asimiladas y/o, de no practicarse tales actuaciones, o no ser adecuado su resultado al fin pretendido, deberá considerarse procedente, válida, legítima y ajustada a Derecho la resolución del contrato de arrendamiento, al ser acorde, así como sus efectos, a la esencia del contrato y a las expectativas objeto del mismo por parte de las arrendatarias, si bien, considerando la actitud de las arrendatarias tras la reunión mantenida el 30 de agosto de 2011, se muestra acorde y adecuado moderar la eficacia de dicha actuación, tal y como posibilita el artículo 1.103 del Código civil , en el sentido de determinar su eficacia desde el día 13 de diciembre de 2011, esto es, sesenta días (60 días) después de la resolución locativa unilateralmente operada, ya que la actitud y actuación de las arrendatarias tras la citada reunión del día 30 de agosto de 2011 merece ser calificada, por su escasísima o nula colaboración con la arrendadora para llevar a efecto lo acordado, de escasamente razonable y ciertamente arbitraria al tender a una concreta finalidad, cual es, la consumación de la resolución contractual anunciada a la arrendadora el 29 de julio de 2011 (documento 7 de la demanda), de lo que constituye prueba cumplida la celeridad de las comunicaciones remitidas a la arrendadora los días 4 y 13 de octubre de 2011 (documentos 10 y 12 de la demanda), puesto que se fundan en la no subsanación por la arrendadora de las deficiencias existentes en el plazo otorgado, sin que las arrendatarias efectuasen ninguna colaboración sustancial a tal fin, lo que resulta esencial, puesto que tras la reunión mantenida el 30 de agosto de 2011, resulta comprensible, lógica y coherente la actuación de la arrendadora a la que, a consecuencia de la reunión, se le otorgó la legítima expectativa y posibilidad de reconducir la situación y solucionar la problemática existente, de tal modo que, en cualquier caso, y aun en el supuesto de llevarse a efecto la resolución contractual, las arrendatarias deberán hacer frente al abono de las rentas devengadas hasta el día 13 de diciembre de 2011.

En cuanto al abono de las rentas, ya sea de las devengadas hasta la citada fecha, 13 de diciembre de 2011 o, de no conferirse validez a la resolución contractual unilateralmente operada y mantenerse la vigencia del contrato de arrendamiento, de las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen posteriormente hasta su extinción, se ha de poner de manifiesto la confusión de que adolecen las manifestaciones-peticiones de la arrendadora. Así, expresa en la demanda que reclama el abono de las rentas a las demandadas, petición que reitera en el suplico al solicitar la condena de las arrendatarias a su pago, pero tal pretensión resulta incompatible con lo expuesto en la propia demanda, en la que se indica, en referencia a las arrendatarias, que 'han olvidado el pago del arriendo de los meses de octubre, noviembre y diciembre (para lo que se instará la correspondiente demanda de reclamación de rentas debidas)', expresión que genera confusión, pues se desconoce si se pretende la condena efectiva de las demandadas al abono de las rentas con la consiguiente cuantificación económica, ya se trate de rentas devengadas, ya de las futuras ( artículos 219 y 220 de la Ley de Enjuiciamiento civil ) o si, por el contrario, lo que se pretende realmente es que se declare la obligatoriedad de las arrendatarias al pago de las rentas, además de la consiguiente condena a estar o pasar por dicha declaración a fin de reclamar en posterior proceso el pago de las rentas que puedan considerarse procedentes, lo que resulta más acorde con la manifestación contenida en la página 4 de la demanda, así como con la ambigüedad de la expresión contenida en el apartado 2 del suplico de la demanda, cual es, 'y como consecuencia de ello se declare y condene a las demandadas al pago de las rentas desde la fecha en que se instó la resolución unilateral del contrato según el precio convenido', precisándose en el acto de la audiencia previa, a requerimiento del juzgador, que la reclamación comprendía las rentas que se devenguen hasta sentencia, sin que, por otra parte, se haya cuantificado el importe de las rentas adeudadas ni tan siquiera a la fecha de interposición de la demanda, celebración de la audiencia previa, ni de las devengadas hasta las fechas de celebración de la vista.

Por otra parte, la solución al presente litigio resulta compleja al depender de cuestiones técnicas que deberán determinarse por técnico especialista independiente (ingeniero industrial) designado a tal fin, precisándose una y otra cuestión en el fallo de esta resolución, por lo que, el concreto despliegue de sus efectos, esto es, la validez o invalidez del desistimiento/resolución unilateral del contrato operada por las arrendatarias en los términos expuestos, se ha de diferir a la elaboración del correspondiente informe técnico, motivo por el que, la presente resolución ha de tener un mero alcance declarativo, sin que los pronunciamientos de condena tengan mayor alcance que la obligatoriedad de sus respectivos destinatarios a estar y pasar por las declaraciones que respectivamente se hagan, lo que implica la no ejecutividad provisional ni definitiva de la presente resolución ( artículos 521.1 y 524.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil ), a excepción, a falta de acuerdo de las partes, de la designación de técnico, si la presente sentencia adquiriese firmeza, conforme se determinará en el fallo.

Por lo expuesto, a fin de evitar que la presente resolución pueda verse afectada por el vicio de incongruencia, proscrito en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento civil , atendida la imprecisión de la demanda en orden a la condena del abono de las rentas, se considera acorde y adecuado para resolver la cuestión litigiosa conforme a las pretensiones respectivamente acumuladas, sea procedente o no la resolución del contrato, declarar la obligatoriedad del abono de las rentas y cantidades asimiladas por parte de las arrendatarias en los términos siguientes: 1º) en cualquier caso, las devengadas hasta el día 13 de diciembre de 2011 aunque haya lugar a la resolución del arriendo, y 2º) las devengadas posteriormente sí, efectivamente, no ha lugar a la resolución del contrato, así como la condena de las arrendatarias a estar y pasar por dichas declaraciones según proceda, reservando a Lualca el derecho a reclamar en ulterior proceso, una vez firme la presente resolución, el abono de las rentas y gastos que procedan en cualquiera de los supuestos anteriormente contemplados, siendo en el ámbito de dicho proceso ulterior, si se suscitase contienda sobre al particular, debiendo en tal caso tratarse de una proceso de naturaleza meramente declarativa, esto es, con plenas posibilidades de alegación y prueba y no sumaria, en el que pueda alegarse y resolverse lo procedente sobre la eficacia de las actuaciones que, en su caso, se practiquen por la arrendadora en orden al adecuado funcionamiento del sistema de ACS del hotel, extremo determinante de la adecuada o inadecuada resolución unilateral del contrato y, en consecuencia, de la existente o inexistente obligación de las aquí demandadas-reconvinientes para el abono de las rentas y cantidades asimiladas, dado que, de lo contrario, se podría dar lugar a ulteriores incidencias procesales tendentes a determinar la eficacia o ineficacia de las actuaciones que, en su caso, se practiquen por Lualca en orden al adecuado funcionamiento del sistema de ACS del hotel, de imprevisibles efectos e incidencia sobre lo ya resuelto en esta litis, cuando, precisamente, la ejecución de dichas actuaciones depende, única y exclusivamente de la demandante reconvenida, al no haberse pretendido válidamente por la demandadas reconvinientes la condena a su realización por Lualca, de tal modo que, en cualquier caso, no podrá compelerse a la misma a su realización conforme determinan, para el supuesto de condena, los artículos 705 , 706 , 712 y demás preceptos concordantes de la Ley de Enjuiciamiento civil , si bien la citada entidad deberá realizar adecuadamente dichas actuaciones de reparación, dado que, en el caso de su no realización o ser su resultado ineficaz en orden al adecuado funcionamiento del sistema de ACS del hotel, tendrá plena efectividad el desistimiento/resolución unilateral del contrato con los efectos expuestos, esto es, desde el día 13 de diciembre de 2011.

8.- A tenor de lo preceptuado en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil , no procede efectuar expreso pronunciamiento sobre las costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes, si existieren, por mitad, al haber sido estimadas parcialmente la demanda y la reconvención, sin que proceda efectuar pronunciamiento alguno en relación con las costas derivadas de la intervención, dado su carácter voluntario, de la entidad Hypothekenbank.

SEXTO.-Las arrendatarias, demandadas-reconvinientes, interponen recurso de apelación contra dicha sentencia alegando los motivos siguientes: 1.- Improcedencia de la desestimación parcial de la reconvención de NH Hoteles por las razones que siguen: (i) Error del juzgador al considerar que Lualca siempre se ofreció a reparar el sistema de ACS. (ii) Infracción del principio de congruencia, al disponer en el fallo una solución distinta a lo que fue solicitado por las partes e infracción de la prohibición de non liquet, al dejar la cuestión principal objeto de debate imprejuzgada. 2.- Improcedencia de la desestimación de la exceptio inadimpleti contractus.

SÉPTIMO.-La arrendadora, demandante reconvenida, impugna la sentencia por los motivos siguientes: 1.- La propiedad no está obligada al mantenimiento de las instalaciones, según pacto de las partes. 2.- Lualca nunca ha aceptado la existencia de defectos en la instalación de ACS. 3.- Defectuoso mantenimiento de la instalación de ACS.

OCTAVO.-Hipothekenbank formula alegaciones coadyuvando a Lualca.

NOVENO.-La transcripción prácticamente integral de los razonamientos de la sentencia recurrida e impugnada permitiría, en este caso, la confirmación de la misma por sus propios fundamentos, dados sus exhaustivos razonamientos sobre todas las cuestiones sometidas a debate, compartidos por esta Sala, con invocación, como señaló la sentencia de esta Audiencia Provincial de Madrid, sección 10ª, de 31 de octubre de 2005 , de la doctrina de la motivación por remisión que el Tribunal Supremo, apoyándose asimismo en pronunciamientos del Tribunal Constitucional (por ejemplo, su sentencia 174/87 ), viene admitiendo reiteradamente, cuando es posible conocer la razón causal del fallo por remisión a los fundamentos de derecho de la sentencia impugnada ( SSTS de 24.2.03 , 25.11.02 , 8.11.02 , y 21.1.02 entre otras).

La sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2006 señala: 'La jurisprudencia tiene declarado que se cumple el requisito de motivación de las sentencias por vía de remisión a los fundamentos de derecho de la dictada en primera instancia, no haciéndose preciso agotar exhaustivamente los razonamientos (Sentencias del Tribunal Constitucional de 5-6, 10-7 y l8-9- 2000), bastando que éstos se expongan coincidentes, lo que no impone llevar a cabo un examen detallado y pormenorizado de todos y cada uno de los argumentos de las partes, como a su vez tampoco se hace necesaria la cita de preceptos legales si los mismos han sido tenidos en cuenta ( Sentencias de 19-10-1999 , 24-1-2000, 3 y 14- 2-2000, 29 y 30-5-2000 , 5-3-2002 , 8-7-2002 , l7-2 y 27-9-2005 )'.

No obstante, con el único fin de respetar absolutamente el derecho constitucional a una resolución motivada y el de tutela efectiva efectuaremos las consideraciones que siguen.

DÉCIMO.-Sostiene la apelante que la actitud mostrada por la arrendadora Lualca frente al defectuoso funcionamiento del sistema de ACS fue opuesta a la que se dice en la sentencia apelada porque Lualca negó la existencia del problema, calificándolo de meros desajustes en el funcionamiento y negó que se le pudiera imputar responsabilidad por los mismos, sosteniendo que era, bien de las arrendatarias, bien de la encargada del mantenimiento contratada por éstas, Simalga.

La alegación debe ser desestimada por cuanto el juzgador de primera instancia ha valorado la prueba practicada conforme a las reglas de la sana crítica cuando declara probado que la arrendadora Lualca mostró plena disposición e interés en orden a obtener una solución definitiva al problema y ello durante el desarrollo del arrendamiento, tanto desde la primera queja y exigencia de las arrendatarias por elevación de la temperatura en la acumulación de ACS hasta los 100ºC y la posterior por fluctuaciones de caudal y temperatura de las duchas de las habitaciones efectuada en julio de 2007, ésta probadamente recibida por la arrendadora, tras la adaptación por ésta y recepción del inmueble-hotel por la arrendataria en fecha 2 de octubre de 2006, realizando por su cuenta y cargo, en beneficio de las últimas, actuaciones sobre la instalación con un elevado coste (3.012,52 euros y 56.095,80 euros), ejecutadas por Simalga en el año 2008, que era la empresa contratada por las arrendatarias para los trabajos de mantenimiento, una vez emitió ésta el informe de 28 de noviembre de 2007, como después de recibir la comunicación-requerimiento cursada por NH Hoteles el 29 de julio de 2011, atendiendo el 4 de agosto de 2011 el requerimiento realizado y mostrando su total disposición y colaboración con la parte arrendataria a fin de solucionar la problemática existente en relación al funcionamiento del sistema de ACS, conviniéndose la reunión de 30 de agosto de 2011 y recibiendo el presupuesto facilitado por Simalga, según lo acordado en dicha reunión, para realizar la actuación necesaria a su cargo, si bien en la fecha de entrega de tal presupuesto, a mediados de octubre de 2011, las arrendatarias, deseosas de resolver el contrato de arrendamiento al no haber aceptado la arrendadora una segunda reducción de la renta y existir un desequilibrio entre las expectativas de éxito del negocio al concertar el arriendo y la realidad hotelera derivada de la crisis económica nacional, ya habían consumado el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento.

El hecho de que la arrendadora cuestionara la existencia del defecto, su alcance o entidad, la causa, el número de quejas o la entidad responsable del defecto, no contradice el hecho declarado probado pues, aunque tal cuestionamiento es cierto, también lo es que la arrendadora mostró, aunque fundándolo en razones comerciales, e interesada en mantener el arrendamiento y el cobro de rentas, plena disposición e interés en orden a obtener una solución definitiva al problema del sistema de ACS denunciado por las arrendatarias, hasta el punto de encargar las reparaciones ejecutadas durante el año 2008 a la empresa Simalga, contratada por las arrendatarias para el mantenimiento de dicho sistema, asumiendo el coste de tales reparaciones en cuantía elevada.

Las recurrentes lo que pretenden es que se sustituya la valoración de la prueba realizada por el juzgador de primera instancia por la subjetiva e interesada que ellas realizan en el recurso de apelación, lo que hacen de forma parcial, acudiendo a fragmentos de las declaraciones de los testigos y perito de la actora y testigo-perito e informes periciales, así como a parte de los documentos que interpretan conforme a sus intereses prescindiendo de los demás y de su valoración conjunta, cuando tal valoración no puede prevalecer porque no se detecta error alguno en la efectuada en la sentencia apelada y esta Sala comparte la valoración del juzgador de primera instancia y el hecho que declara probado, así como los hechos que también declara probados y que constituyen el presupuesto del cuestionado en el recurso de apelación -la plena disposición e interés de la arrendadora Lualca en orden a obtener una solución definitiva al problema del sistema de ACS denunciado por las arrendatarias-.

UNDECIMO.-Las arrendatarias también sustentan el primer motivo de apelación en que no puede sostenerse que NH estuviera obligada a soportar durante tanto tiempo que Lualca se negara al cumplimiento de sus obligaciones y que ha existido un incumplimiento que frustra el fin del contrato, debiendo calificarse como de obstativa al cumplimiento la actitud de Lualca y, en consecuencia, que no resulta reprochable la decisión adoptada por NH y el modo en que llevó a cabo la resolución del arrendamiento, teniendo en cuenta el lapso temporal en el que tuvo que soportar la pasividad de la arrendadora, operando el hotel con graves deficiencias en el ACS.

La doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1985 , integrando los artículos 1556 y 1124 del Código civil y con cita de otras muchas sentencias, declara que tales preceptos no requieren necesariamente una persistente y tenaz resistencia al cumplimiento, 'sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte que se ve privada de alcanzar el fin económico perseguido con el vínculo negocial'.

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2008 , señala: 'b) Esta Sala había venido manteniendo que sólo existe incumplimiento resolutorio cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor ( SSTS de 28 de febrero de 1980 , 11 de octubre de 1982 , 7 de febrero de 1983 , 23 de septiembre de 1986 , 18 de noviembre de 1994 y 5 de diciembre de 2002 , entre muchas otras). Algunas sentencias han introducido matizaciones en este criterio, presumiendo que la voluntad de incumplimiento se demuestra «por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida» ( STS de 19 de junio de 1985 ) o por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» ( SSTS de 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 y 20 de septiembre de 2006 , entre otras); exigiendo simplemente que la conducta del incumplidor sea grave ( STS de 13 de mayo de 2004 ); o admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria autorización [...] según los términos convenidos» ( STS de 15 de octubre de 2002 ). Esta tendencia, como declara la STS de 5 de abril de 2006 , se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990), cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49) diciendo que «el incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación.». En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8:103 de los Principios de Derecho europeo de contratos, según el cual «el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: (a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. (b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. (c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte.» El criterio recogido en una disposición internacional de carácter convencional que forma parte de nuestro ordenamiento jurídico y reflejado también en un documento en que se formulan jurídicamente los principios que integran la llamada lex mercatoria [ley comercial] comunes a los distintos ordenamientos, en cuanto reflejan y pretende ordenar, con el propósito de elaborar normas uniformes, la práctica seguida en relaciones comerciales que superan el ámbito estatal, debe servirnos para integrar el artículo 1124 CC siguiendo el mandato de interpretarlo con arreglo a la realidad social del momento en que se aplica. En suma, la jurisprudencia más reciente tiene declarado que el incumplimiento contractual que da lugar al ejercicio de la facultad resolutoria contemplada en el artículo 1124 CC debe ser esencial, intencional y que haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo, privando sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( STS 19 de mayo de 2008, rec. 1008/2001 ). La aplicación de la exceptio non adimpleti contractus, exige, de acuerdo con estos principios, que quien ejercite la acción resolutoria no esté en la misma situación de incumplimiento, salvo que sea consecuencia del previo incumplimiento del otro contratante ( SSTS 21 de octubre de 1994 y 7 de junio de 1995 ). En consecuencia, la excepción de contrato incumplido para oponerse a la facultad resolutoria ejercida por la contraparte en las obligaciones recíprocas, debe fundarse en un incumplimiento de relevancia suficiente para llevar consigo la frustración del interés de la contraparte en la celebración del contrato'.

Pues bien, en este supuesto, para rechazar la alegación de las recurrentes, relativa a la existencia de incumplimiento de Lualca que frustra el fin del contrato y a la actitud de ésta como obstativa al cumplimiento, basta recordar que Lualca, a pesar de haber incumplido sus obligaciones contractuales por no haber solventado todos los problemas de funcionamiento del sistema de ACS del hotel, calificados en la sentencia 'de origen', no por falta de mantenimiento, siempre estuvo dispuesta a solventarlos y, por ello, a dar cumplimiento a sus obligaciones contractuales, costeando las reparaciones encargadas a Simalga, y que las mismas arrendatarias le otorgaron en el requerimiento resolutorio el plazo de sesenta días para solventar tales problemas, luego la frustración negocial determinante de la resolución del arrendamiento por incumplimiento de la arrendadora con tal entidad y alcance resolutorio se consideraba por las mismas arrendatarias, verdadero acto propio vinculante, producida una vez transcurrido un plazo prudencial -sesenta días naturales- después del requerimiento sin que la arrendadora procediera a acometer la subsanación del defectuoso funcionamiento del ACS, siendo la falta de actuación y de colaboración de las arrendatarias y de las restantes entidades implicadas (Simalga y Siemens) vinculadas a las arrendatarias y no la conducta de la arrendadora, las que provocaron que no se afrontaran las actuaciones acordadas en la reunión mantenida por tales empresas y técnicos el 30 de agosto de 2011 reflejadas en el documento 9 de la demanda, debiendo tenerse en cuenta, como ya razonó el juzgador de primera instancia, que algunas dependían directamente de las arrendatarias y, otras, de terceras empresas a su servicio (Siemens y Simalga) y que, además, la única deficiencia imputable a Lualca que, en su caso, podría justificar la resolución del contrato comunicada por las arrendatarias era sí, en realidad, existe un inadecuado dimensionado de la red de tuberías al ser el diámetro interior de las tuberías instaladas inferior al mínimo necesario conforme a los cálculos de pérdidas de carga establecidos en el proyecto de instalación y que, dicha deficiencia, de existir, no pueda ser subsanada convenientemente mediante las actuaciones indicadas consistentes, fundamentalmente, sin la exclusión de otras posibles actuaciones, en el aumento de la presión de funcionamiento de la red de tuberías del hotel, a fin de que las pérdidas de carga sean inferiores, con incidencia directa en los descensos-fluctuaciones de caudal y de temperatura del agua de las duchas, para lo que podría ser suficiente sustituir los depósitos (3) de acumulación de agua caliente por otros de homologada presión nominal superior, así como la sustitución y/o adecuada regulación o calibrado de los grupos de presión, además de la adecuada regulación de las llaves de paso de agua de las cisternas de los inodoros o la sustitución de los sistemas de carga y descarga de las mismas, ya que, en cualquier caso, son totalmente ajenas a la arrendadora las restantes cuestiones relativas al mantenimiento de la instalación de fontanería y, muy en particular, las inherentes al funcionamiento de la válvula de 3 vías y al sistema informático o software de gestión de dicha válvula y de otros componentes de funcionamiento del hotel que, en cualquier caso, son competencia y exclusiva responsabilidad, al menos en lo que al arriendo se refiere, de las arrendatarias y partiendo de la actitud y disposición manifestada por cada una de las partes del contrato locativo hasta el día 13 de octubre de 2011, fecha en que las arrendatarias consumaron su desistimiento unilateral del contrato, tras haber concedido el plazo de sesenta días naturales a la arrendadora para solventar los problemas sin colaborar en ello las arrendatarias y demás empresas vinculadas a éstas cuya colaboración era necesaria, a pesar de la disposición de dicha arrendadora, se ha de considerar que de no subsanarse, en un plazo razonable, las deficiencias existentes con dichas actuaciones, así como, en su caso, las conexas a las mismas, el incumplimiento de la arrendadora habrá de ser calificado de forma clara de carácter grave y, en consecuencia, justificará la resolución unilateral del contrato por las arrendatarias, no antes, que es lo que pretenden dichas arrendatarias, produciéndose obviamente el efecto contrario sí, efectivamente, dichas actuaciones resultan suficientes para el óptimo y adecuado funcionamiento del ACS del hotel, lo que determinará la invalidez de la resolución unilateral del arriendo pretendida por las arrendatarias y, en consecuencia, la validez y vigencia del contrato locativo, con las obligaciones inherentes para una y otra parte derivadas del mismo.

DUODECIMO.-La causa de pedir, recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012 , 'tiene un componente jurídico que limita las facultades del juez de aplicar libremente a los hechos el Derecho que considere más procedente o, dicho de otra forma, que limita el principio iura novit curia ( STS 7-10-02 en rec. 923/97 ) descartando que pueda tener un carácter absoluto, como por demás resulta del art. 218 LEC al disponer que el tribunal resuelva conforme a las normas aplicables al caso pero sin acudir a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer'. Y continúa dicha sentencia: 'Así, esta Sala ha advertido incongruencia en la apreciación de una servidumbre cuya declaración no se pedía en la demanda ( STS 24-10-00, rec. 3043/95 ); en la condena a otorgar una escritura de donación no pedida en la demanda ( STS 23-10-00, rec. 3066/95 ); en la condena de administradores sociales con base en el art. 262 LSA de 1989 cuando se hubiera pedido con base en su art. 135 ( SSTS 20-7-01, rec. 1495/96 , y 28-9-06, rec. 4971/99 ); en resolver desde el punto de vista de la accesión no sometido a debate ( STS 24-9-01, rec. 1749/96 ); en acordar una indemnización por resolución unilateral de un contrato cuando se pidió por incumplimiento ( STS 13-5-02, rec. 3913/96 ) o por incumplimiento cuando la cantidad se pidió en concepto de devolución de parte pagada del precio ( STS 26-2-04, rec. 1061/98 ); en declarar nulos unos acuerdos sociales por una causa no invocada en la demanda ( STS 25-4-05, rec. 4311/98 ); en condenar por competencia desleal si solo se demandó por infracción del derecho de marca ( STS 6-3-07, rec. 2118/00 ); en conceder una indemnización por clientela si la demanda del agente no se fundó en el art. 28 de la Ley sobre Contrato de Agencia ( STS 21-3-07, rec. 1483/00 ); en declarar nulo un contrato no por el error alegado en la demanda sino por faltar los requisitos de una donación ( STS 18-7-02, rec. 451/97 ); o en acordar la extinción de un contrato por mutuo disenso cuando lo pedido fue su resolución por incumplimiento ( STS 27-12-02, rec. 1861/97 )'.

Las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2000 , 13 de mayo y 8 de noviembre de 2002, entre otras muchas , y, literalmente, la del Tribunal Constitucional 182/2000 , de 10 de julio, dicen: 'La incongruencia por exceso o extra petitum es un vicio procesal que se produce cuando el órgano judicial concede algo no pedido o se pronuncia sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida por los litigantes, e implica un desajuste o inadecuación entre el fallo o la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones en el proceso. En tal aspecto constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al juzgador, en el proceso civil, donde ahora nos movemos, pronunciarse sobre aquellas peticiones que no fueron esgrimidas por las partes, a quienes se atribuye legalmente la calidad de verdaderos domini litis y conformar el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial'.

La sentencia del Tribunal Supremo 805/2008, de 17 de septiembre , señala: 'la congruencia se mide por el ajuste o adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones, de manera que no puede la sentencia otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar cosa diferente que no hubiera sido pretendida ...', recordando el aspecto constitucional de la congruencia ( STC 9/1998, de 13 de enero ) por la que se requiere (para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva) 'que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido (ultra petitum) o algo distinto de lo pedido (extra petitum), suponga una modificación sustancial del objeto procesal ...'.

Y recuerda la sentencia del Tribunal Supremo 838/2010, de 9 de diciembre - y en similar sentido la 333/2011, de 9 de mayo , entre otras-, que la congruencia 'exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta el(la petición) y la(causa de pedir) o hechos en que se fundamente la pretensión deducida [...] y adquiere relevancia constitucional, infringiendo no sólo los preceptos procesales ( artículo 218, apartado 1, Ley de Enjuiciamiento Civil ) sino también el artículo 24 de la Constitución cuando afecta al principio de contradicción si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses. La delimitación de la cuestión litigiosa viene determinada por la demanda y por las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito [...]. Hay incongruencia, en definitiva, cuando en el pronunciamiento judicial se altera el objeto del proceso y se varían los términos en que se planteó el debate procesal, en tanto se vulnera el principio de contradicción y con ello el derecho de defensa'.

Por otra parte, establecen las sentencias 529/2013, de 24 de julio y 791/2013, de 11 de diciembre : 'La carga de la prueba no tiene por finalidad establecer mandatos que determinen quién debe probar o cómo deben probarse o fijarse en el proceso ciertos hechos, sino establecer las consecuencias de la falta de prueba suficiente de los hechos relevantes que no estén fijados de otro modo en el proceso (por ejemplo, por estar admitidos o tratarse de hechos notorios). La prohibición de una sentencia de 'non liquet' (literalmente, 'no está claro') que se establece en los arts. 11.3º de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 1.7º del Código Civil , al prever el deber inexcusable de los jueces y tribunales de resolver en todo caso los asuntos de que conozcan, hace que en caso de incertidumbre a la hora de dictar sentencia, por no estar suficientemente probados ciertos extremos relevantes en el proceso, deban establecerse reglas relativas a qué parte ha de verse perjudicada por esa falta de prueba. Solo se infringe dicho precepto si la sentencia adopta un pronunciamiento sobre la base de que no se ha probado un hecho relevante para la decisión del litigio, y atribuye las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que no le correspondía la carga de la prueba según las reglas aplicables para su atribución a una y otra de las partes, establecidas en el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y desarrolladas por la jurisprudencia'.

También conviene recordar lo señalado por la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1994 : 'Como enseña la Sentencia de esta Sala de 15 de diciembre de 1992 , recogiendo doctrina consolidada, para determinar la incongruencia se ha de acudir necesariamente al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido ( Sentencias de 22 de abril de 1988 , 23 de octubre de 1990 , 14 de noviembre de 1991 , entre otras muchas), estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, mas esta permisión tiene como límite el respeto a la causa de pedir que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras ( Sentencias de 11 de octubre de 1989 , 16 de abril y 29 de octubre de 1990 y 3 de octubre y 23 de diciembre de 1991 ). ... En realidad debe tenerse presente que en el proceso civil, a diferencia de lo que ocurre en el proceso penal, ha de observarse un cuidado exquisito en orden a la valoración de los posibles vacíos probatorios pues las deficiencias probatorias no pueden ni siquiera larvadamente encubrir un non liquet o justificar una mutación del objeto litigioso que es causa de incongruencia ( Sentencia de 9 de febrero de 1993 ) sino antes bien exigen escudriñar los resultados de acuerdo con las reglas de distribución de la carga de la prueba ( art. 1.214 del Código Civil ) y valorar la conducta procesal de las partes para suplir otorgándoles significación probatoria- tales vacíos o zonas de incertidumbre, bien para condenar, bien para absolver, pero nunca para resolver quedándose a mitad del camino de la pretensión suscitada por deficiente convicción'.

En el presente supuesto no se ha incurrido en incongruencia, ni infringido el artículo 1.7 del Código civil que proscribe el non liquet, ni el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la CE , sino que el juzgador de primera instancia, como resulta de su fundamentación jurídica, ha razonado adecuadamente, sin alterar la causa de pedir, ni las pretensiones de las partes - vigencia del contrato de arrendamiento y cumplimiento, la actora/resolución del contrato por incumplimiento de la arrendadora con alcance resolutorio, las demandadas reconvinientes- el ajuste razonable y sustancial del fallo con los pedimentos de los litigantes, al resultar del debate, de la prueba practicada y de los razonamientos del juzgador que sólo tras el cumplimiento del plazo de sesenta días naturales -plazo en su día otorgado por las arrendatarias a la arrendadora para solventar el defectuoso funcionamiento del sistema de ACS del hotel, cuyo cómputo debe iniciarse nuevamente desde la firmeza de la sentencia por la falta de colaboración de las arrendatarias y terceras empresas durante el inicialmente otorgado por las mismas a la arrendadora a tal efecto- y realización por la arrendadora de las actuaciones reparadoras en ese plazo ajustándose a las bases exhaustivamente fijadas en la sentencia, el requerimiento resolutorio en su día comunicado por las arrendatarias producirá tales efectos resolutorios del arrendamiento o quedará sin efecto en los términos fijados en el fallo de la sentencia.

DECIMOTERCERO.-Las apelantes afirman que la prueba practicada acredita la patología del sistema de ACS del hotel, a saber, el inadecuado dimensionado de la red de tuberías -diámetros interiores inferiores a los de cálculo al haberse instalado una tubería de mayor espesor que la prevista en el proyecto-.

Tal afirmación no se ajusta al resultado de la prueba practicada.

Las apelantes, para llegar a tal afirmación, realizan en el recurso una valoración otorgando preferencia a los informes y aclaraciones de SGS Tecnos y declaración del técnico de Simalga sobre el informe y matizaciones de Cubic cuando el juzgador de primera instancia, en el fundamento jurídico sexto, ha valorado los informes aportados por las partes, dando las razones por las que descarta el valor probatorio del informe de Promec, y por qué deduce de los restantes informes y declaraciones, conforme a las reglas de la sana crítica, que la red de tuberías instalada se encuentra capacitada para soportar una presión de hasta 20 bares, por lo que sí sería posible, aumentando la presión de funcionamiento de la red, que las pérdidas de carga fueran inferiores, con incidencia directa en los descensos-fluctuaciones de temperatura del agua, para lo cual bastaría sustituir los depósitos de acumulación de agua caliente por otros de presión superiores, así como los grupos de presión mediante su sustitución y/o adecuada regulación o calibrado, siendo posible tal actuación correctora incluso funcionando el hotel, dado que los depósitos de acumulación se encuentran instalados conforme a la normativa (en serie), lo que posibilita su uso independiente, siendo incluso posible, de ser insuficiente dicha actuación, complementarla con la regulación adecuada, en cada planta, de las llaves de paso de agua a las cisternas de los inodoros, lo que si bien incrementaría el tiempo de carga y descarga de las cisternas, no tendría incidencia sobre la intensidad de las descargas, siendo incluso factible la sustitución de los sistemas de llenado y descarga de las cisternas por otros de tipo convencional o similares a los de uso doméstico, de modo que no sería necesaria la solución contemplada por SGS Tecnos, en la página 19 de su informe, consistente en la realización de una red independiente de las existentes, la cual alimente exclusivamente a las cisternas de los inodoros, actuación que, por otra parte, sería inadmisible, pues implicaría una modificación sustancial del proyecto de la instalación en términos similares o equivalentes a la sustitución de la red de tuberías del agua fría, actuación también propuesta como alternativa a la anterior en el citado informe.

No puede prevalecer la valoración de la prueba pericial realizada por las apelantes en el recurso, ni atribuir capacidad de desvirtuar la apreciación realizada por el juzgador de primera instancia, conjunta y conforme a las reglas de la sana crítica, al error reconocido por el técnico de Cubic al incluir determinados cálculos en su informe, pues no se deduce de tales errores, justificado con otro contradictorio informe y no por meras alegaciones de las recurrentes, que el dimensionado de la red de tuberías sea la causa de las fluctuaciones de agua y temperatura de las duchas en las habitaciones y que no puedan corregirse tales fluctuaciones sin la sustitución integral de la red de tuberías; de ser así, esto es, de no subsanarse el defecto sin sustitución de toda la red de tuberías, por incompatible con el funcionamiento del hotel, cuando se acometan las reparaciones en el plazo y forma establecidas en la sentencia de primera instancia, el requerimiento resolutorio extrajudicial producirá tales efectos, pero no puede declararse probado que no sea susceptible de corrección el defecto por la causa que pretenden las apelantes.

Y, desde luego, el riesgo de legionella carece de prueba suficiente ya que el estancamiento del agua, base de tal riesgo, no ha sido evaluado por un perito imparcial.

DECIMOCUARTO.-La declaración relativa a la obligación de las arrendatarias al pago de las rentas a la arrendadora ha de ser también mantenida en esta alzada en los mismos términos de la sentencia recurrida, ya que no cabe apreciar la excepción de contrato incumplido con efectos suspensivos, en todo caso, del pago de las rentas.

Para ello, sólo cabe reiterar el argumento de la sentencia apelada, a saber, que las actuaciones tendentes a la subsanación del sistema de ACS del hotel, podrán consistir en las indicadas en dicha sentencia y/o, en las que, en su caso, resulten procedentes y complementarias según la misma sentencia, aunque en ningún caso podrá tener lugar la sustitución de la red general de tuberías del hotel, al tratarse de un elemento estructural cuya sustitución resulta incompatible con el funcionamiento simultáneo del hotel, el cual no se está produciendo actualmente por la voluntad exclusiva de las arrendatarias claramente incumplidora del compromiso adquirido el 30 de agosto de 2011, por lo que, si las actuaciones que, en su caso, se realicen por Lualca, resultan suficientes para el adecuado funcionamiento del sistema de ACS del hotel, las arrendatarias no han de resultar exoneradas del abono de las rentas, efecto que, a sensu contrario, se producirá sí, efectivamente, las citadas actuaciones correctoras no se muestran suficientes para el adecuado funcionamiento del sistema de ACS; la realización de dichas actuaciones, así como su eficaz o ineficiente resultado, constituyen un hecho futuro e incierto al depender en exclusiva de la voluntad de la arrendadora, de tal modo que, en caso de practicarse y obtener un resultado positivo en orden al adecuado funcionamiento del sistema de ACS del hotel, dichas actuaciones correctoras determinarán la invalidez de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento efectuada por las arrendatarias y, en consecuencia, la obligatoriedad de las arrendatarias del abono de las rentas y cantidades asimiladas y/o, de no practicarse tales actuaciones, o no ser adecuado su resultado al fin pretendido, deberá considerarse procedente, válida, legítima y ajustada a Derecho la resolución del contrato de arrendamiento, al ser acorde, así como sus efectos, a la esencia del contrato y a las expectativas objeto del mismo por parte de las arrendatarias, si bien, considerando la actitud de las arrendatarias tras la reunión mantenida el 30 de agosto de 2011, se muestra acorde y adecuado moderar la eficacia de dicha actuación, tal y como posibilita el artículo 1.103 del Código civil , en el sentido de determinar su eficacia desde el día 13 de diciembre de 2011, esto es, sesenta días (60 días) después de la resolución locativa unilateralmente operada, ya que la actitud y actuación de las arrendatarias tras la citada reunión del día 30 de agosto de 2011 merece ser calificada, por su escasísima o nula colaboración con la arrendadora para llevar a efecto lo acordado, de escasamente razonable y ciertamente arbitraria al tener a una concreta finalidad, cual es, la consumación de la resolución contractual anunciada a la arrendadora el 29 de julio de 2011, de lo que constituye prueba cumplida la celeridad de las comunicaciones remitidas a la arrendadora los días 4 y 13 de octubre de 2011, puesto que se fundan en la no subsanación por la arrendadora de las deficiencias existentes en el plazo otorgado, sin que las arrendatarias efectuasen ninguna colaboración sustancial a tal fin, lo que resulta esencial, puesto que tras la reunión mantenida el 30 de agosto de 2011, resulta comprensible, lógica y coherente la actuación de la arrendadora a la que, a consecuencia de la reunión, se le otorgó la legítima expectativa y posibilidad de reconducir la situación y solucionar la problemática existente, de tal modo que, en cualquier caso, y aun en el supuesto de llevarse a efecto la resolución contractual, las arrendatarias deberán hacer frente al abono de las rentas devengadas hasta el día 13 de diciembre de 2011.

DECIMOQUINTO.-En consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por las arrendatarias debe ser desestimado y éstas condenadas al pago de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso desestimado ( artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

DECIMOSEXTO.-La impugnación de la sentencia realizada por la arrendadora, con la intervención voluntaria simple adhesiva de Hypothekenbank, está llamada al fracaso, si bien no resulta inadmisible por defectos formales, ya que, aunque adolece de imprecisión, está impugnando los pronunciamientos de la sentencia.

Y está llamada al fracaso por lo siguiente:

1.- La propiedad no está obligada al mantenimiento de las instalaciones según el contrato, ya que corresponde a la parte arrendataria, pero sí a subsanar los defectos que, aun detectados durante la vigencia del arrendamiento, son de origen y no de falta de mantenimiento, como sucede en este caso según lo declarado probado por el juzgador de primera instancia y no desvirtuado por la impugnante.

2.- Lualca no aceptó la existencia de defectos en la instalación de ACS, pues si bien siempre estuvo dispuesta a solventarlos y de hecho asumió el coste elevado de reparaciones, lo hizo excusándose en política comercial, pero el defectuoso funcionamiento del sistema de ACS del hotel ha quedado acreditado por la prueba practicada.

3.- Y, reiteramos, el defectuoso funcionamiento de tal sistema no trae causa de un deficiente mantenimiento sino que es de origen según lo declarado probado en la resolución impugnada.

4.- Finalmente, vistas las alegaciones de la interviniente voluntaria adhesiva simple, hemos de remitirnos a lo ya razonado, careciendo de relevancia a los efectos del litigio la política seguida por NH Hoteles en el negocio hotelero en general.

DECIMOSEPTIMO.-La impugnación de la sentencia debe ser desestimada y condenada la parte impugnante y la interviniente voluntaria adhesiva simple al pago de las costas causadas en esta alzada por tal desestimación ( artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por NH Central Reservation Office S.L., antes Retail Invest S.A., y NH Hoteles España S.L., representadas por el procurador don Anibal Bordallo Huidobro, y la impugnación realizada por Inmobiliaria Lualca S.L., representada por el procurador don Manuel Díaz Alfonso, con la intervención adhesiva simple de Hypothekenbank Frankfurt A.G., Sucursal en España, antes Eurohypo A.G., Sucursal en España, representada por el procurador don Manuel Sánchez-Puelles González- Carvajal, contra la sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Fuenlabrada (juicio ordinario 1705/11) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante y a la parte impugnante e interviniente voluntaria adhesiva simple al pago de las costas causadas en esta alzada por sus respectivos recursos de apelación e impugnación de sentencia desestimados.

Se declara la pérdida del depósito legalmente constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia cabe la interposición de recurso de casación y/o recurso extraordinario por infracción procesal, conforme a lo dispuesto en los artículos 477 y 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649- 0000-12-0605-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 8 de mayo de 2014