Sentencia CIVIL Nº 143/2017, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 512/2016 de 20 de Abril de 2017

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

SECCIÓ PRIMERA

GIRONA

APEL LACIÓ CIVIL

Rotlle núm. 512/2016

Actuacions: procediment ordinari núm. 290/2015

Jutjat Primera Instància 1 Ripoll

SENTÈNCIA NÚM. 143/2017

PRESIDENT

Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRATS

Carles Cruz Moratones

Nuria Lefort Ruiz de Aguiar

Girona, 20 d'abril de 2017

Hem vist el rotlle d'apel lació núm. 512/2016, en el qual ha estat part apel lant HOSTALRICH 2003 SL, representada pel procurador EDUARD RUDÉ BROSA i dirigida pel lletrat ANTONI PEREZ DE-GREGORIO I CAPELLA, i part apel lada Salvadora i Berta , representades pel procurador EVA MORER CABRÉ i dirigides pel lletrat PABLO VILA FLORENSA. Ha actuat com a ponent en la vista d'aquest recurs el magistrat Carles Cruz Moratones.

Antecedentes

Primer.El Jutjat Primera Instància 1 Ripoll, en les actuacions 290/2015, que se segueixen a instàncies de HOSTALRICH 2003 SL contra Salvadora i Berta , va dictar una sentència la decisió de la qual, literalment copiada, diu així:'FALLO

Que desestimo íntegramente la demanda presentada por D. Eduard Rudé Brosa, Procurador de los Tribunales, actuando en representación de 'Hostalrich 2003, S.L.', frente a Dª. Berta y Dª Salvadora , con condena en costas a la parte actora'.

Segon.La part demandant va recórrer en apel lació contra la Sentència esmentada i per aquest motiu les actuacions es van elevar a aquesta Audiència, i es van seguir els tràmits establerts a la LEC.

Tercer.En la tramitació d'aquest recurs s'han observat les prescripcions legals corresponents.

Fundamentos

Primer.Acceptem els de la Sentència contra la qual s'apel la.

Segon.En el present procediment la part demandant, la promotora immobiliària HOSTALRICH 2003,SL, pretén la devolució de les arres entregades a la part venedora, les germanes Berta i Salvadora , en el dia 16 de novembre de 2006 per estimar que la compravenda de dues finques que tenien perfeccionada no es va dur a terme per mutu dissens i no per incompliment clar de cap de les dues parts.

La sentència d'instància desestima la demanda i imposa les costes a la part demandant.

Aquesta s'alça contra tal decisió.

Tercer.Hem de recordar que les parts varen perfeccionar un contracte de compravenda de dues finques urbanes situades en el municipi de Ripoll en el dia 16.11.2006 per un preu global de 1.238.085€ i en el moment del contracte es va pactar que es pagarien de la següent forma:

'2.1. CENT VINT MIL (120.000€) els lliura la part compradora a la venedora en aquest acte, en concepte de paga i senyal' o 'Arres penitencials', servint aquest document com la més eficaç i cabal carta de pagament a l'efecte. 2.2.- la resta fins completar el preu total de la compravenda esmentada, més els impostos i despeses abans esmentades, els lliurarà la part venedora a la compradora com a màxim el proper dia 30 de juny de 2007.'

La promotora compradora va buscar el finançament de l'operació a través de la seva entitat habitual, el Banc de Sabadell, el qual va encarregar el corresponent informe de taxació que va finalitzar el 16.5.07. En ell concloïa que calia fer una inscripció registral d'augment de cabuda de la finca registral NUM000 , cosa que les venedores efectuen acudint al Notari en el dia 14 de juny de 2007. En el mes de desembre del mateix any es va inscriure la superfície real de la finca (558,61 m2).

A continuació explica el propi legal representant de la promotora que va acudir al Banc de Sabadell el qual va dir que el mercat havia canviat i que calia revisar les condicions de finançament anteriorment proposades. A partir d'aquest moment i fins la carta de l'advocat de la promotora de data 24.11.14, no es té cap prova de que la promotora reclamés la devolució dels diners lliurats 8 anys abans a les venedores.

Quart.Convé recordar que en un cas similar el Tribunal Suprem va dir: '.... Cómo dicen las sentencias del 24 octubre de 2002 , 24 marzo 2009 , 29 junio 2009 :

'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454.'

Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento.

El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código Civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato.

2.- Y es en el presente caso donde se plantean dudas sobre la aplicación de la cláusula contractual de las arras. El enfoque no es tanto de incumplimiento, como de desistimiento.

La vendedora está dispuesta a la entrega de la cosa vendida desde la fecha prevista (30 septiembre 2008) y el comprador no lo acepta por razón de la ocupación por extraños ('okupas') que son desalojados a los pocos días. Al reiterar la vendedora para el otorgamiento de escritura pública, es el comprador el que manifiesta que no puede pagar 'hasta que se reactive el sistema financiero nacional', lo cual no es otra cosa que la negativa al pago que, a su vez, le permite el pacto expreso de arras de desistimiento.

Esta es la verdadera cuestión que aquí se ha dado. No se puede afirmar que la vendedora haya incumplido, ya que ha sido un muy breve retraso y siempre ha constado su voluntad de cumplir. A su vez, la compradora ha desistido, claramente ha manifestado su voluntad de no cumplir mientras no 'se reactive el sistema financiero' lo que no es otra cosa que acogerse al desistimiento que prevé el contrato y a la pérdida de las arras que dispone el artículo 1454 del Código civil .

3.- Yendo a los motivos del recurso, alega en el primero la infracción del artículo 1124 en relación con el 1445 del Código civil . A ello se oponen dos argumentos. El primero, que ninguna de las partes ha pedido la resolución que contempla aquel artículo y el segundo, que, como se ha dicho, no hay incumplimiento, sino desistimiento. No se le achaca al comprador su incumplimiento, sino que ha desistido del contrato porque éste se lo permite y carece de medios para cumplir la obligación del pago del precio. Aunque, ciertamente, su desistimiento o su incumplimiento tienen la misma consecuencia, que no es otra que la pérdida de las arras que habían sido entregadas. La otra consecuencia, evidente, es que no puede reclamar que la vendedora se las devuelva..... '

Cinquè.Similar cas és el present. En efecte, en aquest cas tenim la peculiaritat que en la clàusula 2.1 transcrita resta plenament palès que les parts parlaven de 'arres penitencials' amb la qual cosa no pot restar dubte de què volien dir quan parlaven de 'paga i senyal'. Recordem que l' article 1454 del CC quan tracta d'aquesta classe d'arres (de fet les úniques contemplades en el Codi) també parla de 'senyal'. Doncs bé en aquest cas ha quedat plenament reafirmada de manera explícita quina era la voluntat de les parts. La suma lliurada permetia el desistiment unilateral i injustificat del compliment del contracte amb la devolució doblada de les arres (a càrrec de la part venedora) o la pèrdua de la suma lliurada (part compradora).

Però si ens atenim a la regla d'interpretació que ens ofereix l'article 1282 del CC -invocat per la part recurrent- ens trobem que els actes posteriors al contracte per part de la promotora confirmen que donava per perdudes les arres o confiava que en arribar la recuperació econòmica arribaria a un acord de nou amb les venedores. Així no té cap explicació que durant més de vuit anys no hagi tramès cap comunicació o requeriment fefaent a la part contrària o bé per complir el contracte o bé per reclamar-li la devolució de les arres. I encara més. Resulta que en la comunicació escrita que li envia en el mes de novembre de 2014 (doc. 12 de la demanda) fa esment de que ' ...(i per segons la llei els han de retornat doblats'...). és a dir, que el propi mandatari jurídic de la promotora està contemplant les arres lliurades com penitencials, interpretació plenament d'acord amb el mateix redactat del contracte, com ja hem vist. En conseqüència en aplicació de l' article 1281 del CC no queda dubte que els termes del conracte eren clars i no deixen cap mena de dubte sobre la intenció dels contractants respecte la condició d'arres penitencials la suma lliurada de 120.000€. Tot això sense oblidar que l'esborrany del contracte va anar a càrrec de la promotora i per aquesta raó si pogués existir en hipòtesi alguna dubte sobre el redactat de la clàusula d'arres, mai podria beneficar aquesta obscuritat a la promotora, per imperatiu de l' article 1288 del CC .

I en no haver-se dut a compliment el contracte de compravenda de les dues finques per l'exclusiva decisió de la promotora, bé sigui per la manca del finançament o bé per l'anàlisi del mercat immobiliària que ja a finals de 2007 presentava una aturada i amb perspectives que ja s'apuntaven poc engrescadores o bé per les dues coses que confirmaven que aquell projecte immobiliari podia no ser rendible o dubtosament rendible en aquell moment. En cap moment les venedores van posar cap inconvenient a complir el contracte ni en el moment posterior a la inscripció de major cabuda ni tampoc posteriorment, com han reconegut els mateixos testimonis que han declarat en la vista oral.

En conclusió, el recurs ha de ser desestimat.

Sisè.La desestimació del recurs d'apel lació comporta imposar el pagament de les costes d'aquesta alçada a la part apel lant com a conseqüència del seu recurs, en aplicació de l' article 398.1 de la LEC .

Fallo

1. DESESTIMENTel recurs d'apel lació interposat per la representació processal de HOSTALRICH 2003 SL.

2. CONFIRMENTla Sentència de data 14/03/2016 dictada pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 de Ripoll , en les actuacions de procediment ordinari núm. 290/2015 de les quals dimana aquests Rotlle.

Imposem el pagament a la part apel lant de les costes causades en aquesta alçada.

Contra aquesta sentència hi cap recurs de cassació per interès cassacional davant el Tribunal Suprem, en els termes indicats en l' article 476-2-3 ª i 3 de la LEC .

També hi cap recurs extraordinari per infracció processal d'acord amb l' article 469 i la Disposició Final 16 de la LEC .

Ordenem la pèrdua del dipòsit de la part demandant en aplicació de la DA 15.9 de la LOPJ .

Aquesta és la nostra Sentència que, jutjant de manera definitiva, pronunciem, manem i signem i que es dipositarà al Llibre de sentències d'apel lació.

PUBLICACIÓ.En data d' avui, Carles Cruz Moratones, magistrat ponent, ha llegit i publicat la Sentència anterior en audiència pública. En dono fe.