Sentencia Civil Nº 144/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Rec 638/2003 de 18 de Febrero de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 144

Ilmos.

Presidente: José Luis Úbeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: D. Luis Antonio Soler Pascual

En la ciudad de Alicante, a dieciocho de febrero del año dos mil cuatro.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio declarativo de Menor Cuantía, seguidos en instancia ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de los de Benidorm con el número 182/00, y de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por las partes demandadas, Dª Irene , representada por el Procurador D. Miguel Martínez Gómez y dirigida por el Letrado D. Miguel Gómez Gros, y D. Enrique , representado por el Procurador D. Miguel Martínez Gómez y representado por el Letrado Dª Pilar Muñoz Zapata; y como parte apelada la parte actora, la mercantil HGU Inmobiliaria Invert S.L., representada por el Procurador D. Luis Roglá Benedito y dirigida por el Letrado D. Joseph Francés Pons, que ha presentado escrito de oposición al recurso.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de los de Benidorm, en los referidos autos tramitados con el número 182/00, se dictó sentencia con fecha con fecha 27 de marzo de 2003 cuyo fallo es como sigue "Estimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Luis Roglá Benedito en nombre y representación de HGU Inmobiliaria Invert S.L, contra Dª Irene , D. Enrique , Dª Cecilia , Dª Leticia y D. Jose Augusto , y hago los siguientes pronunciamientos: 1º declaro la nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1998. 2º Condeno a los demandados a pagar a la actora la cantidad que, en concepto de daños y perjuicios, se determine en ejecución de sentencia. 3º Condeno a los demandados al pago de las costas causadas a la actora."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpusieron los recurso de apelación referidos, que fueron admitidos en ambos efectos, quedando formando el Rollo núm. 638-B/03, tramitándose el recurso en forma legal y en el que se señaló para la deliberación y votación el día 18 de febrero de 2004 en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo Sr. D. Luis Antonio Soler Pascual.

Fundamentos

PRIMERO.- La cuestión que se plantea a esta Sala es la referida a la validez o no del contrato de arrendamiento suscrito por los codemandados Dª Irene , D. Jose Augusto y D. Enrique en relación con la finca descrita en el primero de los hechos de la demanda, en cuanto a si la arrendadora disponía o no de título para ceder en arrendamiento esta finca, y para resolver sobre esta cuestión hemos de analizar la situación jurídica de la misma.

Es hecho aceptado por todas las partes que la finca de que tratamos, la registral nº NUM000 conocida como " DIRECCION000 ", es desde que se adjudica a la actora en el proceso seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de los de Benidorm, con el número 162/94, por resolución de fecha 29 de septiembre de 1997 (doc. Nº NUM001 demanda), copropiedad, por mitades indivisas, compartida por la citada adjudicataria y la codemandada Sra. Irene . Y es hecho, igualmente aceptado por todas las partes que con fecha 1 de junio de 1998 (doc. Nº 17 demanda) la citada codemanda, cede en arrendamiento la citada finca, junto con otra no participada por la mercantil actora, contrato que se anexa el 10 de agosto del mismo año (mismo documento) para ampliar el plazo de prórrogas y, por tanto, de duración del arrendamiento, lo que se hace hasta un máximo de diez años, autorizándose también a las partes arrendatarias a ejecutar obras de adaptación al objeto de su explotación sobre la citada DIRECCION000 .

Como es de observar, este contrato y su anexo se conciertan con posterioridad a la adjudicación de la mitad de la citada finca a la mercantil actora que, a la fecha de la contratación, ya había inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad (doc. Nº NUM002 demanda).

Efectivamente, la mercantil HGV Inmobiliaria Invert S.A., se había adjudicado el día 29 de septiembre de 1997, con ocasión de ser subastada la mitad indivisa de la finca en el proceso ejecutivo antes referido, la citada parte, promoviendo su inscripción en el Registro de la Propiedad con fecha 18 de diciembre del mismo año, tal y como es de ver en los documentos de la demanda reseñados con los números dos y tres.

Así pues, en atención a dichos documentos, nos encontramos que con posterioridad a la adquisición de la copropiedad, por partes iguales, de la actora con la codemandada Sra. Irene , ésta, sin el conocimiento ni consentimiento expreso o tácito de aquella, dispone de la finca, que agrupa con otra de su propiedad, formalizando un contrato de arrendamiento para su explotación comercial, cuya duración extiende a diez años.

SEGUNDO.- La Sra. Irene afirma que concierta el contrato desconociendo la cotitularidad de la finca y, por tanto, sin mala fe. Los arrendatarios niegan conocer aquella circunstancia y, por tanto, toda participación en modalidad alguna de simulación contractual, constituyendo el conocimiento de la copropiedad al tiempo del arrendamiento la primera de las cuestiones a debatir.

Este Tribunal ha llegado al convencimiento pleno que el arrendamiento se concierta a sabiendas de la situación propietaria tal y como resulta, en primer lugar, de que la adjudicación a la mercantil Invert S.L. de la mitad indivisa de la DIRECCION000 tuviera lugar en la misma resolución que dimana de un mismo proceso de ejecución en el que también participa, con adjudicación de otra finca la actora, a la sazón copropietaria de la ejecutada. En segundo lugar, porque tal proceso de ejecución lo era con relación a la mitad indivisa de su propiedad que ostentaba desde el día 18 de febrero de 1982, antigüedad y participación activa el proceso y en el concreto acto de subasta de bienes que no hacen creíble el desconocimiento o desinterés en relación al destino de la mitad de su propiedad. En tercer lugar porque, en todo caso, el registro en la propiedad de la adjudicación del tercero otorga a su titularidad la publicidad formal propia de esta institución, hecho que se produce con anterioridad a la disposición en arrendamiento de la finca. Y en último lugar porque se reconoce en el contrato mismo como "copropietaria mayoritaria" lo que supone, primero, que no siendo de su única titularidad, debería concurrir, en el normal proceso de cualquier relación negocial de trascendencia a los efectos de la copropiedad, que la tiene en todo caso el arrendamiento como es de ver de la simple lectura del artículo 394 CC "...no impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho...", quien fuera cotitular de la finca a los efectos del artículo 398 CC -acuerdos sobre administración-, hecho que no consta y, en segundo lugar, porque tal expresión "copropietaria mayoritaria" oculta una realidad distinta ya que, y con referencia a la finca que nos ocupa, carecía de tal posición predominante.

Ahora bien, si podemos afirmar de la arrendadora que tenía el conocimiento previo de la situación de la propiedad y, por tanto de la obligación de concurrencia de las distintas partes de la propiedad en el contrato de arrendamiento, de lo que no hay constancia alguna es de que en tal ausencia tuviera participación alguna los arrendatarios que, como parte contractual, se limitan a pactar unas condiciones determinadas para la relación arrendaticia y a cumplir en ella, de donde se deduce que ninguna responsabilidad puede imputárseles en la que dimana de la relación interna de la propiedad.

TERCERO.- Concretado por tanto que la arrendataria lleva a cabo el arrendamiento de la finca en cuestión a sabiendas de que es titular indivisa por mitad con tercero adjudicatario anterior a tal acto, es preciso analizar si el arrendamiento en cuestión excede de sus facultades, invadiendo por la relevancia del acto la propia virtualidad de su consentimiento en el contrato concertado al punto de ausentarse en su realidad y, por tanto, hacer nulo aquél por falta de consentimiento.

Como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 octubre 1978 la distinción entre actos de disposición -los tendentes a enajenar la cosa o a constituir sobre ella derechos reales o gravámenes- y actos de administración -los que tienden a la conservación, goce y uso de la cosa- que dogmáticamente aparece tan diáfana, sin embargo, en la realidad práctica, no lo es tanto, hasta el extremo de que un gran sector doctrinal admite un tercer término en esa clasificación: la de los llamados actos de administración extraordinaria o excepcional que son aquellos que, por la trascendencia o importancia que despliegan sobre la cosa, impiden o dificultan su realización y exigen tanto para ser llevados a cabo válidamente no sólo la capacidad y demás requisitos suficientes para los de administración simple u ordinaria sino los que se exigen para los actos de disposición. Y así la Jurisprudencia viene reconociendo que si bien por regla general el contrato de arrendamiento es un acto de administración puede, en algunos casos, bien por la naturaleza de las cosas a que se contraiga bien por el largo tiempo que para su duración se estipule, rebasar los límites de la mera administración ordinaria, debiendo proclamarse, en interpretación del artículo 1548 del Código Civil, que en la comunidad de bienes no se hallan facultados los condóminos que representen la mayor suma de intereses para dar en arrendamiento la cosa común por un plazo superior a seis años sin la anuencia de todos los partícipes cuyos derechos dominicales, expresamente reconocidos por la Ley, quedarían restringidos o anulados por contrato de larga duración. Esta línea jurisprudencial se inicia con la Sentencia de 1 junio 1909 y de 9 junio 1913 y viene ratificada más recientemente por Sentencia de 18 diciembre 1973, por la ya mencionada de 17 octubre 1978 relativa a arrendamiento de fincas rústicas, las de 30 marzo y 12 noviembre 1987 y por la de 28 marzo 1990.

La apelante señala que el arrendamiento concertado supuso la continuación en la explotación e intereses de la finca, en los términos en que se venía haciendo desde 1991 -folio 503- y que como tal, fue un acto de mera administración que, además, recayó conjuntamente sobre dos fincas, una respecto de la cual, su posición era claramente mayoritaria que, adicionada a la posición que ostenta en relación a DIRECCION000 , le confiere el carácter mayoritario para decidir el arrendamiento.

Sin embargo, y como es de ver en el contrato de arrendamiento, en su exposición primera, se diferencian con claridad ambas fincas, sin que por el contrario se haga esa diferenciación en relación a la titularidad de la propiedad, para estipularse el arrendamiento de las dos fincas sin distinción.

Este Tribunal entiende que la doctrina legal aplicable es la señalada con anterioridad y que supone la ineficacia del arrendamiento por 10 años de duración, al no haberse recabado por Dª Irene el conocimiento ni, por ende, en consentimiento del copropietario en orden a su celebración.

Por otro lado, no resulta ocioso señalar que esta concertación no presenta tintes de simulación ni en los arrendatarios, ni en el precio ni en el objeto ni en las condiciones contractuales, elementos sobre los que normalmente deberían pivotar las apariencias de un arrendamiento que tuviera la finalidad de mantener el aprovechamiento de estas fincas en el ámbito familiar en perjuicio de los derechos de quien adquiriera la mitad de la parte indivisa de tal finca en la subasta del procedimiento de ejecución.

CUARTO.- Obsérvese que hemos hecho la indicación, a lo largo de esta resolución, que la cuestión se centra en la finca objeto de adjudicación y no en otra y que hemos acudido al criterio dimanado del artículo 1548 CC para valorar el arrendamiento como acto de disposición o, cuando menos, de extraordinaria administración. Ello tiene relevancia en lo que hace a la validez del contrato, ya que si bien afirmamos que hay una infracción, que afecta a la concurrencia de voluntades en la parte de la propiedad, ello sólo puede recaer, por razones obvias, en la parte en que tal concurrencia ha de producirse, esto es, en la finca denominada " DIRECCION000 " y no en la otra a la que también se refiere el contrato, ni desde luego afectar al arrendamiento original, de duración que no extralimita la legal, vía prórrogas anuales, de cinco años, con lo que la ineficacia del contrato a que nos referimos debe entenderse limitada a la finca cotitularidad de la parte actora y en relación al anexo del contrato, de modo tal que el contrato original de 1 de junio de 1998 es válido a estos efectos, como el anexo en relación a la finca reseñada en el apartado a) en la manifestación primera del citado contrato.

QUINTO.- Por lo que hace a los daños y perjuicios, ha de señalarse en primer lugar que tanto la demanda como la sentencia infringen lo dispuesto en el artículo 219 LEC a cuyo tenor los perjuicios que se soliciten han de estar cuantificados o indicadas "con claridad y precisión" las bases para su liquidación, "que deberá consistir en una simple operación aritmética que se efectuará en la ejecución". En consecuencia, y no cumpliéndose estos requisitos, no cabe sino estimar el recurso en relación a esta pretensión, sin perjuicio, claro está, de los derechos y acciones que le correspondan al actor en relación al arrendamiento en cuestión que no alzarían en caso alguno a los arrendatarios, parte pasiva y, probablemente perjudicada por la arrendadora.

SEXTO.- En cuanto a las costas procesales y estimándose parcialmente el recurso de apelación formulado tanto por la representación procesal de Dª Irene como por la representación procesal de D. Enrique , no ha lugar a hacer expresa declaración sobre las costas procesales en relación tanto a la primera instancia como a esta alzada conforme a lo prevenido en los artículos 394 y 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando parcialmente los recursos de apelación deducidos tanto por la representación procesal de Dª Irene como por la representación procesal de D. Enrique , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de los de Benidorm de fecha 27 de marzo de 2003 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución dictando en su lugar el siguiente pronunciamiento: Que estimando parcialmente la demanda rectora del procedimiento formulada por el Procurador de los Tribunales, D. Luis Roglá Benedito, en nombre y representación de la mercantil Inmobiliaria Invert S.L., se declara la nulidad del anexo de fecha 10 de agosto de 1998 al contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1998 celebrado en Benidorm entre los codemandados, Dª Irene , como parte arrendadora, y D. Jose Augusto y D. Enrique , en representación de Jose María , Comunidad de Bienes, como parte arrendataria, en lo que hace a la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Benidorm nº NUM001 , conocida como " DIRECCION000 ". No ha lugar a fijar daños y perjuicios, quedando a salvo al actor los derechos y acciones que le correspondan en relación al arrendamiento en cuestión como copropietario de la finca indicada y sólo respecto de la demandada Dª Irene ; y siendo parcial la estimación de la demanda, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Sin declaración sobre las costas procesales causadas en esta alzada.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.