Sentencia Civil Nº 144/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 791/2007 de 10 de Marzo de 2008

Encabezamiento

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Rollo 791/07

Rollo nº 000791/2007

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 144

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª. Mª CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a diez de marzo de dos mil ocho.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000550/2006 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 7 DE GANDIA entre partes; de una como demandante - apelante/s FINCAS Y PARCELAS INVEST SLU dirigido por el/la letrado/a D/Dª. GUILLERMO MARTINEZ BERENGUER y representado por el/la Procurador/a D/Dª LIDON JIMENEZ TIRADO, y de otra como demandados, - apelado/s Cecilia y Juan Antonio no llegados a comparecer en la alzada.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 7 DE GANDIA , con fecha 13 de junio de 2.007 se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la representación de Fincas y Parcelas Invest S.L.U contra Cecilia y Juan Antonio absuelvo a los mismos de las pretensiones contra ellos formulados, con imposición e las costas procesales a la parte actora".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte actora se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 27 de febrero de 2.008 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la referida sentencia, discrepa la mercantil actora que alega error en la apreciación de la prueba en tanto en cuanto la sentencia de instancia considera que de la practicada no se desprenden los hechos constitutivos de la pretensión de la demandante, añade infracción de ley en orden a la perfección de la compraventa y diversas sentencias de Audiencias Provinciales que aluden al derecho apercibir los honorarios de la mediación si la compraventa no se perfecciona por causa no imputable al mediador. A ello se opone la parte demandada apelada que defiende la tesis de la sentencia.

SEGUNDO.- Respecto a la cuestión jurídica que se suscita conviene traer a colación la reciente STS núm. 348/2007 (Sala de lo Civil, Sección 1, de 30 marzo Recurso de Casación núm. 1474/2000 ) que se transcribe por su interés:

"TERCERO.- A) En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros contratantes sobre un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio (STS de 2 de octubre de 1999 )

El contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ) o, como dice el art. 1754 del Código italiano, sin estar ligado a los contratantes por relaciones de colaboración, de dependencia o de representación. Constituye un contrato atípico (consensual y bilateral, facio ut des [hago para que tú des]) y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la Ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas).

En consonancia con ello, esta Sala tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993 , 30 de noviembre de 1993 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000 , 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006 ). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido (STS de 21 de mayo de 1992 ).

De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable (STS de 5 de noviembre de 2004 , citada). Así ocurre, a título de ejemplo, cuando el comprador desiste de la compra por disconformidad respecto del abono de la retribución al propio mediador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004 ), o cuando la venta se resuelve por las cargas que afectan al inmueble desconocidas por el comprador (caso contemplado en la STS de 10 de octubre de 2001 ).

La STS 1032/2004, de 5 noviembre , expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada (SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996 )."

TERCERO.- Aplicando esta doctrina al caso que nos ocupa y tras examinar el contrato suscrito entre las partes y el resto de prueba practicada estimamos que el recurso debe prosperar, al menos parcialmente. Veamos:

1º.- Los demandados suscribieron con la actora en fecha 13-12-2004 (folios 10 y 11) un contrato de "encargo de venta" que literalmente decía "Encargo para vender, en concepto de propietario/persona autorizada la siguiente propiedad a Don Til Shoeps NIF X1026892 como representante legal de la entidad Fincas & Parcelas Invest S.L.U. Al mismo tiempo le autoriza solicitar las documentaciones necesarias (p. Ej. Nota Simple, Cédula urbanística etc.) a las autoridades competentes y firmar compromisos o contratos con carácter privado, así como cobrar pagos a cuenta. Esta autorización no tiene carácter exclusivo, pero sí obliga en caso de venta o cualquier otro compromiso o cambio que pueda afectar las condiciones de este encargo de venga, de informar a Don Til Shoeps inmediatamente. En caso contrario obligaría al propietario o persona autorizada a pagar todos los gastos que se hayan producido. Asimismo, el propietario o persona autorizada se obliga a respetar los honorarios a favor de Fincas & Parcelas Invest S.L.U. en el supuesto de que la venta se realice como consecuencia de la mediación de Fincas & Parcelas Invest S.LU. o en su caso a cualquier persona introducida por dicha entidad. La diferencia entre Precio Venta Público y Precio del Propietario se establece como la parte que será pagada a Finas y Parcelas Invest SLU. En caso de un pago de señal o de un pago de reserva, Fincas & Parcelas Invest SLU. Tiene derecho de cobrar el 50% de sus honorarios. En el caso que la cantidad de reserva fuese inferior al 50% de los honorarios, a Fincas & Parcelas Invest SLU correspondería el 50% de la cantidad pagada. El inmueble se transmitirá libre de cargas y gravámenes, lo que será responsabilidad del actual propietario". Los datos del inmueble venían referidos a la parcela 97 de la Font d? En Carrós de 830 metros cuadrados, finca registral 6.318 del Registro de la Propiedad de Gandia tomo 1243, libro 49, folio 214 siendo el precio para el propietario de 80.000 euros.

2.- En fecha 3-5-2005 por la actividad de la actora se firmó entre la actora y el matrimonio de los Srs. Carlos Antonio , un contrato de "opción de compraventa" en el que la actora refería estar autorizada a vender la finca y que los Srs. Carlos Antonio estaban interesados en su compra. Se pactó una opción de compra hasta el 17-6-2005, por precio de 87.000 euros con un precio la opción de 4.000 euros entregados a la firma de este contrato.

3.- En fecha 24-5-2005 se suscribió un "recibo" entre la actora y los demandados vendedores, Srs. Juan Antonio Cecilia , en el que se entregaban 2.000 de los cuatro mil euros a la actora correspondiendo los otros 2.000 a los demandados, siendo los recibidos por la actora a cuenta de los 7.000 euros que se fijaban como honorarios.

4.- En fecha 22-6-2005 "se anula" el documento y se devuelve el dinero a los compradores por parte de los vendedores y de la actora. El motivo de ello fue la voluntad de ambas partes de dar por resuelto el contrato de opción al resultar que la finca estaba gravada con cierta carga urbanística de la que fueron entonces informados los compradores, y que a pesar de la manifestación de los vendedores de hacer frente a la misma, hizo a los compradores modificar su decisión de seguir adelante con la compraventa.

5.- La actora cuando recibió el encargo de venta no efectuó comprobaciones registrales o urbanísticas del estado de la finca.

CUARTO.- En este contexto, a la vista de las respectivas alegaciones de ambas partes y sus respectivos ofrecimientos de valoración probatoria, y con los únicos datos con que contamos, no podemos sino concluir que sí surgió para la actora el derecho al cobro de remuneración por la perfección al menos en fecha 23-5-2005 de un contrato de opción de compra. Contrato que no dio lugar a la posterior consumación de la compraventa esperada por causas que no podemos valorar en su integridad con los escasos elementos probatorios de que disponemos al respecto.

Es decir no podemos concluir con precisión si la futura compraventa no tuvo lugar por causa de resolución o desistimiento unilateral o conjunto. Esta falta de consumación no podemos atribuirla en todo a la actora, aunque sí reprocharle la falta de una debida diligencia en sus funciones mediadoras al no cerciorarse de las cargas registrales o urbanísticas que podían pesar sobre la finca, lo que hubiese podido evitar lo sucedido. Diligencia que le era perfectamente exigible en función de su actividad mercantil desde la fecha de su constitución el 26-2-2001 y su finalidad de obtener un lucro con su actividad de gestión en la mediación.

Por ello sí cabe concluir que la prueba no fue correctamente valorada ni el derecho bien aplicado, aunque no en la medida pretendida. Y en consecuencia cabe estimar el derecho de la actora a percibir honorarios, si bien limitados al contrato de opción, que se valoran prudencialmente en función igualmente de lo antes expuesto en la cantidad de 2.000 euros. cantidad que devengará los intereses legales desde la fecha de la presente demanda.

QUINTO.- La consecuencia de lo anterior es la estimación parcial del recurso, no haciendo expresa imposición de las costas de este recurso, conforme al art. 398.2 de la lec, con el mismo pronunciamiento respecto de las de la primera instancia conforme al art. 394.1 de la Lec , en tanto en cuanto la demanda es estimada parcialmente.

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por "FINCAS Y PARCELAS INVEST SLU" contra la sentencia de fecha 13 de junio de 2.007, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Gandía, en Juicio Ordinario nº 550/06 , en el sentido de acordar:

1º.- Estimar parcialmente la demanda formulada por "FINCAS Y PARCELAS INVEST SLU" contra Cecilia y Juan Antonio , condenado a los demandados al pago a la actora de la cantidad de 2.000 euros más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta su total pago, no haciendo expresa imposición de las costas de la primera instancia.

2º.- Acordar no hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Y a su tiempo, con certificación literal de la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para ejecución y cumplimiento de lo acordado y subsiguientes efectos.

Así por esta nuestra sentencia, cuya certificación se unirá al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Doy fé: Que la anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en el día de la fecha. Valencia a diez de marzo de dos mil ocho .