Sentencia Civil Nº 144/2010, Juzgados de lo Mercantil - Coruña (A), Sección 1, Rec 662/2009 de 08 de Marzo de 2010

Encabezamiento

JDO. DE LO MERCANTIL N. 1 A CORUÑA

SENTENCIA: 00144/2010

JDO. DE LO MERCANTIL N. 1 A CORUÑA

C/ ENRIQUE MARIÑAS S/N - EDIFICIO PROA 7ª PLANTA (MATOGRANDE), A CORUÑA

0035K

Tfno.: 981182166-881881135-981182177Fax: 981182134

N.I.G.: 15030 1 0000665 /2009

PIEZA INCIDENTE CONCURSAL 0000662 /2009 (408/08)

Sobre: RESOLUCION CONTRATOS (ART.62 LC )

De D/ña. Desiderio

Procurador/a Sr/a. ISABEL TEDIN NOYA

Contra D/ña. MARTINSA-FADESA, S.A., ADMINISTRACION CONCURSAL

Procurador/a Sr/a. JAVIER CARLOS SANCHEZ GARCIA

SENTENCIA

A Coruña, a ocho de marzo de dos mil diez

Pablo González Carreró Fojón, magistrado-juez del Juzgado de lo Mercantil número uno de A Coruña, ha visto los presentes

autos de incidente concursal Número 662/2009, sobre resolución de contrato de compraventa, en el concurso voluntario de

MARTINSA-FADESA S.A. -nº. 408/2008-promovidos por don Desiderio , representado por la procuradora doña

Isabel Tedín Noya y defendido por el letrado don Santiago Palazón Valentín, contra la entidad concursada, representada por el

procurador don Javier-Carlos Sánchez García y asistida por el letrado don Julio Pernas Ramírez, y contra la administración

concursal, en los que ha recaído la presente resolución con base en los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- El pasado día 15 de enero de 2009 se registró en el Juzgado Decano la demanda incidental del concurso núm. 408/08 de este Juzgado promovida por don Desiderio contra la entidad concursada y la administración concursal, en el que se ejercitan acciones de resolución de contrato y reclamación de cantidad solicitando se declare la resolución de contrato de compraventa suscrito el 4 de diciembre de 2007 entre el demandante y la mercantil demandada y se condene a ésta al abono de 27.606 ? más los intereses legales del 6% de la cantidad anterior desde la fecha concreta de su abono por el incidentante hasta la devolución de la misma; con condena de imposición de costas a la entidad demandada.

SEGUNDO.- Por providencia de fecha veintisiete de abril de 2009 se acordó el emplazamiento de la administración concursal y de la entidad concursada, como partes demandadas, así como el de las demás partes personadas en el concurso. Dentro del término del emplazamiento las demandadas emplazadas presentaron sendos escritos de contestación a la demanda con oposición a la misma y solicitando su desestimación.

Fundamentos

PRIMERO.- Señala en su demanda la parte demandante, como compradora de una vivienda futura en los términos del contrato de compraventa de fecha 4 de diciembre de 2007, dos concretos incumplimientos de la vendedora demandada. El primero se refiere a la estipulación V, que impone a la vendedora la obligación de obtener la licencia municipal de edificación en el plazo de doce meses, prorrogables por otros seis, otorgando en otro caso a la parte compradora el derecho a resolver el contrato, con la consiguiente devolución de las cantidades abonadas hasta esa fecha. El segundo se refiere al incumplimiento de la obligación de garantía sobre las sumas entregadas a cuenta del precio final establecida en la estipulación IV del contrato por remisión a la establecida en la Ley 57/1968 .

SEGUNDO.- Sobre el primero de los incumplimientos indicados, la propia parte demandante aporta con su demanda copia de una certificación expedida por el Alcalde Presidente de San Mateo de Gállego según la cual por decreto de la Alcaldía nº 180 de 27 de julio de 2008 se aprobó la (concesión de) la licencia de obras correspondiente a la manzana CA 4, que es la que corresponde a la vivienda objeto del contrato. Luego no se ha cumplido la previsión de la estipulación V del contrato ni puede fundar en ella la compradora su acción resolutoria, sin que la situación concursal de la promotora o la previsión de una futura transmisión de la promoción sean, por sí solas, razones bastantes para sostener un imposible cumplimiento futuro.

TERCERO.- Por lo que se refiere al incumplimiento de la obligación de garantizar con seguro de caución o avalar la devolución de las sumas entregadas a cuenta, el incumplimiento de la promotora vendedera es, en este caso, anterior a la declaración del concurso. Y puesto que el artículo 62. 1 de la LC priva a la demandante de acción de acción para pretender la resolución de contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento a cargo de la deudora concursada y de la otra parte por incumplimientos anteriores a la declaración de concurso cuando se trata, como es el caso, de contratos de tracto único (lo es, sin duda, el contrato de compraventa de vivienda futura, aunque se fraccione o se distribuya en el tiempo desde la firma del contrato privado la obligación única de pago del precio que asume el comprador), la oposición de la compradora o de la administración concursal obliga a declarar la falta de acción y a desestimar la demanda.

CUARTO.- Al margen de lo expuesto, y a mayor abundamiento, desde la perspectiva de la aplicación de la Ley 57/1968, cuya vigencia ratifica y amplía la disposición adicional primera de la LOE (Ley 38/1999, de cinco de noviembre ), el incumplimiento de la obligación de prestar garantía o aval bancario por las cantidades recibidas a cuenta (art. 1. 1º) se traduce en sanciones administrativas que deben imponer los órganos competentes de las comunidades autónomas, ello sin perjuicio del derecho del cesionario -comprador de vivienda futura- a rescindir el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta con intereses cuando haya expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar (art. 3 ). Pero la específica rescisión -rectius, resolución- que contempla este precepto, por no iniciarse o no concluirse las obras en el plazo convenido, es diferente de la que en este caso plantean el actor, que está sustentada directa y exclusivamente en el hecho de no haber prestado la promotora la garantía o el aval a que está legalmente obligada, con toda la extensión temporal precisa para servir a su finalidad. El incumplimiento de esa obligación legal -o su defectuoso cumplimiento - no está expresamente contemplado en la Ley especial como causa de resolución contractual.

Tampoco desde la perspectiva estrictamente contractual puede tener el incumplimiento de la promotora la trascendencia que los demandantes le asignan; no es desde luego el incumplimiento verdadero, propio o grave con respecto a la función económica del contrato a que se refiere la doctrina jurisprudencial sobre resolución en contratos de compraventa de inmuebles. Y no es que carezca en todo caso de trascendencia contractual; en concreto, puede facultar a los compradores de una vivienda futura para suspender el plan de pagos comprometido -a salvo derechos de terceros tenedores de efectos- en tanto no se garantice adecuadamente y en la forma pactada o legalmente establecida la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, y su ingreso en la cuenta especial y separada a que se refiere la Ley; el incumplimiento de los compradores estará en tal caso motivado por el previo y advertido incumplimiento de la obligación que legal y contractualmente tiene asumida la promotora y que, como dice la Exposición de Motivos de la Ley de 1968 , tiene por objeto garantizar "tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto". Pero no hay, por este sólo hecho y en las actuales circunstancias, motivo alguno para asignar al comportamiento contractual de MARTINSA-FADESA S.A. la trascendencia resolutoria que los actores le confieren, máxime teniendo en cuenta que declarado el concurso de la promotora, el eventual incumplimiento futuro de la obligación de entrega de la vivienda facultará a los compradores para resolver el contrato y su crédito de restitución será un crédito contra la masa, prededucible y no sometido a las limitaciones del convenio o a la ley del dividendo que impone la liquidación.

La STS de 15 de noviembre de 1999 (RJ 19998217 ) califica como "deber legal-administrativo", con nota de imperatividad, el que la Ley 57/1968 , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, impone en su artículo primero a las personas físicas o jurídicas que promuevan edificaciones. Recuerda sin embargo que para que la referida ley especial proceda ser aplicada, es del todo preciso, conforme a sus artículos primero y tres , que se produzcan los presupuestos fácticos especialmente establecidos, es decir, se trate de plazo expirado para la iniciación de las obras o de la entrega de las viviendas, facultándose entonces al comprador para poder rescindir el contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en el seis por ciento de interés anual. La STS de 9 de abril de 2003 argumenta que a partir de los supuestos fácticos que la ley contempla nace la opción del cesionario por la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta con sus intereses, o simplemente la petición de devolución de las sumas entregadas a cuenta sin necesidad de obtener previamente la resolución judicial del contrato. Con ello resalta la jurisprudencia que el incumplimiento de la obligación legal de garantizar las entregas a cuenta no tiene por sí solo virtualidad resolutoria puesto que la ley especial no le anuda otro efecto que el de las correspondientes sanciones administrativas (eran incluso penales en la redacción originaria del artículo 6, derogado por el Código penal de 1995 ); la ley sí asigna, en cambio, eficacia resolutoria y restitutoria al incumplimiento de la obligación temporalmente fijada sobre inicio de las obras o entrega de las viviendas. Por lo general, además, la obligación de afianzar es considerada accesoria o no principal, de modo que salvo expresa previsión contractual su incumplimiento no sirve o carece de entidad suficiente para resolver el contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento (ST de 12 de febrero de 1997, o la de 14 de marzo de 2008 , que considera la obligación de prestar aval o garantía como accesoria de otra principal y reitera que no procede declarar la resolución de un contrato por el incumplimiento de una obligación que no sea principal).

QUINTO.- Pese a la desestimación de la demanda, no se hará especial imposición de las costas del incidente a ninguna de las partes en consideración a las dudas de derecho que la cuestión presenta, especialmente por lo que se refiere a la obligación de prestar garantía o aval (artículo 394 de la LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debo desestimar y desestimo la demanda incidental promovida por don Desiderio , representado por la procuradora doña Isabel Tedín Noya contra MARTINSA-FADESA S.A., representada por el procurador don Javier Carlos Sánchez García, y contra la administración concursal.

No hago especial imposición de las costas de esta instancia.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno, sin perjuicio del derecho de las partes a suscitar de nuevo la cuestión en la apelación más próxima, siempre que formulen protesta dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando en primera instancia lo pronuncio, mando y firmo.

E./

Publicación: La anterior sentencia fue leída en audiencia pública por el Sr. Magistrado-Juez que la suscribe en el mismo día de su fecha; doy fe.