Sentencia Civil Nº 144/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 105/2010 de 30 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 105/2010.

SENTENCIA NÚM. 144

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª Inmaculada Melero Claudio

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 30 de marzo de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Málaga, sobre incumplimiento de contrato de compraventa, seguidos a instancia de Doña Maribel contra Doña Adolfina ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Dos de Málaga dictó sentencia de fecha 29 de mayo de 2009 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

"Que desestimando la demanda interpuesta por la parte actora, debo absolver y absuelvo a DOÑA Adolfina de la pretensión planteada contra la misma. Respecto a las costas, procede condenar a su pago a la parte actora DOÑA Maribel ."

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 25 de octubre de 2010.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase la demanda interpuesta por esta parte en todos sus pedimentos, con expresa condena en costas a la otra parte. En su opinión el juzgador concluye en la sentencia que ha habido cumplimiento defectuoso respecto al porche del inmueble transmitido (no así respecto a la chimenea que se ubicaba en el salón), pero que, siendo de aplicación la cláusula sexta del contrato privado de compraventa, no cabe la condena de hacer ni la indemnización interesada por esta parte respecto a los defectos apreciados en el porche. Asimismo, desestima la demanda por entender que ha caducado el plazo de seis meses previsto en el artículo 1490 del Código Civil para ejercitar la acción por vicios ocultos, computando el plazo para ello no desde el otorgamiento de la escritura pública, como hizo esta parte en su demanda, sino desde la supuesta toma de posesión del inmueble, que el juzgador fija en el día 19 de mayo de 2008. A tenor de los hechos que la apelante declara como probados y de los que tiene por controvertidos, entiende que en la sentencia se ha incurrido en error en la valoración de las pruebas practicadas en el acto del juicio, y se ha infringido el ordenamiento jurídico aplicable, por inaplicación del artículo 1124 del Código Civil y demás reguladores de las obligaciones contractuales, y específicamente del contrato de compraventa. Esta parte como pretensión principal solicitaba la declaración de incumplimiento del contrato de compraventa, por cuanto que la demandada había cumplido defectuosamente sus obligaciones contractuales al entregar un inmueble que parcialmente tiene defectos estructurales graves, concretamente en el porche, y al haber sustituido sin la preceptiva autorización de la compradora la chimenea de piedra, que formaba parte del inmueble en el momento de suscribirse el contrato privado de compraventa, por otra de yeso. Según lo argumentado en la sentencia, la demandante, ante la aparición de defectos estructurales de gravedad en el porche del inmueble sólo tendría dos opciones: resolver el contrato de compraventa, con devolución del dinero entregado a cuenta del precio del mismo, sin que se le pudiese imponer penalización alguna, o aguantarse con los defectos estructurales y asumir el coste de la reparación de los mismos. Olvida el juzgador que dispone el artículo 1256 que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de ellas, y es precisamente lo contrario, es decir, dejar al arbitrio del vendedor el cumplimiento de sus obligaciones, lo que está haciendo el juzgador. Habiendo quedado claro que la demandante no quería optar por la posibilidad legal de resolver el contrato (siendo en este supuesto cuando sería de aplicación la cláusula sexta del contrato privado de compraventa), la demandante tiene derecho a interesar el cumplimiento íntegro de las obligaciones asumidas por la vendedora. Y en este sentido, estando obligada la vendedora a entregar una cosa (la vivienda), ésta debe ser entregada junto con sus accesorios (la chimenea), aunque no hayan sido mencionados. Admitido y acreditado el incumplimiento contractual, en nuestro ordenamiento jurídico opera la responsabilidad contractual como obligación de indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados al no cumplir la obligación pactada, o bien hacerlo de manera defectuosa. En el presente supuesto el daño es claro y evidente: defectos ruinógenos en parte del inmueble, y no entrega de un elemento accesorio al mismo. Por todo lo manifestado anteriormente, no cabe más que llegar a una sola conclusión: el derecho de la demandante a exigir a la demandada el fiel cumplimiento de sus obligaciones (entrega de la cosa objeto de la compraventa saneada y con los accesorios de la misma) o, subsidiariamente, que se le indemnice por parte de la vendedora, demandada, por los daños y perjuicios que se le han ocasionado como consecuencia de los incumplimientos, o, al menos, cumplimientos inexactos, de las obligaciones por ella asumidas en el contrato de compraventa. Indemnización que esta parte ha cuantificado en la cantidad de 23.031 euros. Con carácter subsidiario y respecto a los defectos apreciados en el porche del inmueble, esta parte había ejercitado la acción de vicios ocultos, conforme dispone el artículo 1489 del Código. Y ante la desestimación de la acción no podemos olvidar que, en nuestro ordenamiento jurídico, rige la teoría del título y el modo contenida en el artículo 1462 del Código Civil , y, por tanto, la interpretación del contrato respecto a cuándo se produce la entrega de la posesión del inmueble es clara y no cabe otra que indicar que no existe entrega de la posesión hasta el otorgamiento de escritura pública, y por ello en ningún momento puede entenderse como caducado el ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos ejercitada por esta parte con carácter subsidiario, por cuanto que no ha existido entrega de la cosa vendida hasta la firma de la escritura.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y la condena de la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada, añadiendo que la recurrente inicia su escrito de apelación señalando que la sentencia declara que hubo incumplimiento defectuoso respecto al porche del inmueble transmitido, y obviamente se trata de un error de la apelante, en cuanto ha de referirse a cumplimiento defectuoso. Es pues la compradora/apelante la que, haciendo una forzada y errónea interpretación del contrato de compraventa, ejercita una acción que no le corresponde. Y la resolución impugnada desestima igualmente la acción de saneamiento por vicios ocultos, pues, además de haber sido expresamente renunciada en el contrato privado de compraventa, se ejercitó cuando la misma ya había caducado. La segunda de sus alegaciones es utilizada por la recurrente para exponer los que, a su juicio, serían los hechos probados y los que considera controvertidos, para alegar error en la valoración de la prueba y vulneración del artículo 1124 del Código Civil y demás de aplicación al contrato de compraventa. Lo que el Juez trata de dilucidar en la sentencia son los efectos jurídicos que debe atribuirse a la existencia de los daños constatados, en atención a lo acordado por las partes en el contrato de compraventa. Solo cabría hablar de incumplimiento o cumplimiento defectuoso si, ante la aparición de estos daños, la parte compradora los hubiera puesto de manifiesto a la vendedora en el plazo acordado, y ésta hubiera actuado de forma distinta a la pactada en el contrato de compraventa. Por virtud del 1255 del CC las partes han decidido, de común acuerdo, cuales deberían ser los efectos de la aparición de este tipo de desperfectos en el inmueble, por ser esta su voluntad a la hora de contratar. Así solo si en el plazo de 5 meses (a contar desde el 31 de diciembre de 2007, fecha del contrato) la parte compradora notificaba fehacientemente la existencia de defectos estructurales graves en la edificación, podría dar por resuelto unilateralmente el contrato y ser restituida con la parte del precio entregado. De no ser así, se entiende que acepta la cosa en el estado en que se encuentra, siendo ésta es la única interpretación válida que puede hacerse de las cláusulas 5ª y 6ª, especialmente si, como es el caso, va acompañada de la consiguiente renuncia al ejercicio del resto de acciones derivadas de la existencia de defectos de la cosa. Comprar la vivienda y querer a posteriori obtener una minoración del precio (ni siquiera a consecuencia de defectos desconocidos, sino por defectos conocidos y expresamente consentidos) a través de este proceso ha sido un acto contrario a lo pactado y, por supuesto, a la buena fe contractual. La apelante impugna también la sentencia afirmando que ha existido un error en la valoración de la prueba por parte del Juez, ya que éste no consideró acreditado que la vendedora cambiase la chimenea del inmueble después de comprometer su entrega a la compradora, pero la parte apelante olvida que, en la audiencia previa aceptó expresamente como fecha a tener en cuenta para determinar si la chimenea debía estar o no en el inmueble el día 15 de diciembre de 2007, y según ella la chimenea que reclama se encontraba en su interior a esa fecha; por tanto el hecho controvertido, y precisamente la base de su pretensión en lo que a la chimenea se refiere, es si la misma estaba allí el día 15 de diciembre o no, de modo que al no acreditar este extremo, su pretensión debe decaer. Las mismas razones han de producir también el fenecimiento de la solicitud subsidiaria de indemnización por daños y perjuicios esgrimida de contrario e instada en virtud del artículo 1101 del Código Civil , por cuanto que, como relata la sentencia, no ha habido incumplimiento alguno por parte de la demandada. Respecto de la también subsidiaria acción de saneamiento por vicios ocultos interpuesta de contrario, esta parte reitera que no procede, y ello por los siguientes motivos: en primer lugar por existir en el contrato una renuncia expresa al ejercicio de dicha acción; en segundo lugar porque no pueden considerarse como vicios ocultos los que eran conocidos por la demandante, como mínimo, desde el 19 de mayo de 2008; en tercer lugar por haber caducado la misma. El Tribunal Supremo señala que es la entrega real y física del inmueble la que debe ser tenida en cuenta a efectos de computar el plazo de caducidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos, y no la ficticia que tiene lugar mediante el otorgamiento de escritura. Por ello esta parte tiene que volver a manifestar que cumplió con su obligación de entregar la cosa vendida según lo pactado, sin que se haya producido ningún incumplimiento por su parte.

TERCERO.- Considerando que, tras el estudio de las alegaciones de las partes y el análisis de las pruebas practicadas en autos, el Juez "a quo" concluye que la demandante pretende la declaración de que ha existido incumplimiento por parte de la demandada en el sentido de cumplimiento defectuoso de las obligaciones por ella asumidas en la escritura de compraventa otorgada el día 6 de junio de 2008, y subsidiariamente la declaración de que existen en el inmueble objeto de la compraventa vicios ocultos, concretamente en el porche de la vivienda; en todo caso la condena de la demandada (vendedora) a restituir la chimenea existente en el inmueble, debiendo de correr de cuenta de la demandada los gastos de retirada de la después colocada en su lugar y los de la colocación de la primera; y también la condena a realizar las obras de reparación en el porche de la vivienda conforme a las indicaciones recogidas en el informe aportado con la demanda. Subsidiariamente la condena a indemnizar a la demandante (compradora) en la cantidad de 23.031 euros más los correspondientes intereses como daños y perjuicios derivados del referido incumplimiento o cumplimiento defectuoso. El Juez rechaza la pretensión principal planteada por la actora, y también la subsidiaria, de acuerdo con las consideraciones que expone en la sentencia ahora revisada y que se asumen por este Tribunal en cuanto comparte en esencia las conclusiones fácticas, y sobre todo las consideraciones jurídicas, que se exponen por el juzgador a lo largo de la sentencia apelada, a los fines de sustentar su parte dispositiva en cuanto desestimatoria de los pedimentos deducidos por la demandante. Dicha motivación es bastante, según entiende este Tribunal de apelación, tras el estudio de nuevo en esta alzada de las pruebas practicadas en autos a la luz de los escritos de alegaciones de las partes en litigio, para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición del recurso, y en consecuencia la sentencia puede y debe de ser asumida por esta Sala a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120, número 3, de la Constitución Española en tanto proclama la motivación de las resoluciones judiciales - que se traduce en dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones - motivación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente. Al respecto debe recordarse que tanto la doctrina dimanante del Tribunal Constitucional - expresada, entre otras, en las sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 105/1997 , 36/1998 y 187/2000 - como la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo - que deriva, entre otras, de las sentencias de 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 23 de febrero de 2000 y 2 de noviembre de 2001 - permiten y admiten la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada, y ello porque en ella se expongan argumentos correctos y bastantes que, a juicio del Tribunal revisor, fundamenten en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos - como precisa también la sentencia del Tribunal Supremo fechada el 20 de octubre de 1997 - subsiste la motivación de la sentencia de instancia en tanto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir sus argumentos, pues en aras de la economía procesal sólo debe corregirse aquello que resulte necesario; así las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1992 y de 19 de octubre de 1999 . En conclusión, lo expuesto es plenamente aplicable al presente caso, como ya se ha anticipado, dadas las acertadas consideraciones que se exponen en la sentencia objeto de recurso; pero, no obstante, a fin de dar satisfacción a la recurrente y adecuada respuesta a las alegaciones que se exponen en su escrito de apelación, parece oportuno precisar que en definitiva el tema a decidir en el presente pleito es si, en el marco de un contrato de compraventa celebrado entre las hoy litigantes, la demandante prueba fehacientemente el incumplimiento, o cumplimiento defectuoso, que atribuye a la demandada y en base al cual no solicita la resolución contractual, sino la reparación o la subsidiaria indemnización.

CUARTO.- Considerando que el Juez "a quo", como se ha anticipado, rechaza fundadamente la pretensión planteada por la actora en tanto, a pesar de tener la carga de probar, conforme al artículo 217 de la LEC , los hechos que sirven de base a su demanda, ni siquiera acredita de forma suficiente que el día 15 de diciembre de 2007, en que dice tuvo acceso a la vivienda de la demandada, que posteriormente compró en el contrato fechado el 31 de diciembre siguiente, se encontraba en el inmueble la chimenea que, según la documentación que acompaña a la demanda, estaba en el salón y luego fue cambiada por otra. Acertadamente dice el juzgador que dicho dato es esencial a los efectos de la reclamación efectuada, pues solo en el caso en que la chimenea estuviese en el inmueble al tiempo de la visita cabría obligar a la vendedora a su entrega, formando parte de lo vendido; mientras que, aunque apareciese en fotos y catálogos, de no estar en la vivienda al tiempo de la referida visita - en que se fija el objeto del contrato luego formalizado -, no cabe dar lugar a la pretensión de la demandante ya que no puede presumirse, en ausencia de referencia documental expresa, que fuese parte integrante del inmueble objeto de la compraventa. En este sentido, resalta el juzgador y ratifica esta Sala tras el visionado de sus declaraciones, las manifestaciones efectuadas por los testigos no son coincidentes y nada puede llevar en lo actuado a dar preeminencia a lo declarado por los dos testigos propuestos por la actora sobre lo afirmado por los tres testigos propuestos por la demandada. En conclusión, no acredita la compradora, en la cuestión relativa a la chimenea, el incumplimiento que atribuye a la vendedora. Respecto al porche de la vivienda objeto de la compraventa, que aparece con determinadas deficiencias, ha de partirse de que en el contrato privado de compraventa, en el que se basó luego la escritura pública que lo formalizó, las contratantes, ahora litigantes, hicieron constar expresamente que la compradora declaraba conocer las circunstancias físicas y el estado en el que se encontraba el inmueble en el momento de la firma del contrato, es decir, daba por bueno el estado visible de la finca y sus anexos. Y en este sentido quedó liberada la vendedora de las responsabilidades que por saneamiento y evicción le pudieran corresponder. También se pactó que, no obstante lo anterior, "si en los cinco meses que restaban para el otorgamiento de la escritura pública la compradora detectaba daños graves en la estructura de la edificación, quedaba obligada a comunicar a la vendedora de forma fehaciente tal extremo, acompañando certificación suscrita por un técnico competente; en tal caso la vendedora quedaba obligada a devolver las cantidades percibidas sin derecho a penalización ni interés alguno, presumiendo que la compradora resolvía el contrato, en ejercicio de la facultad de opción que le atribuye el artículo 1124 del Código Civil . En este supuesto quedaba resuelto el contrato a instancia de la compradora y por causa de incumplimiento de la vendedora, pues no cabe la interpretación de que aquella optase por exigir el cumplimiento si la cláusula contractual hacía referencia a la devolución de "las cantidades percibidas sin derecho a penalización ni interés alguno". Consta en cambio acreditado en lo actuado, y así lo pone de manifiesto el juzgador de la instancia, que la compradora, ahora demandante y apelante, conociendo que la vivienda tenía un grave daño en su estructura, localizado en el porche, y que se percató de la existencia de dicho daño con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública, a pesar de ello, decidió no efectuar la comunicación prevista en la cláusula sexta del contrato y procedió a otorgar la escritura pública de compraventa omitiendo la denuncia por estar interesada, a pesar de todo, en la compra de la vivienda. Califica el Juez de esencial dicho comportamiento en la medida en que en la mencionada cláusula sexta no se le concedía a la compradora una mera opción, como ya ha adelantado esta Sala al interpretar la repetida estipulación, en el supuesto de que detectase un daño grave en la estructura, sino que quedaba obligada a comunicar a la otra parte contratante, de forma fehaciente y acompañando la pertinente certificación, tal extremo que daría lugar a la resolución contractual con la recuperación recíproca de lo entregado. Lo expuesto motivaría que la Sala desestimase también en este punto el recurso por tampoco probar la actora el incumplimiento de la demandada en cuanto a esta segunda petición, pero no obstante la acción ejercitada respecto de los daños del porche - saneamiento por defectos o vicios ocultos de la cosa vendida - ha caducado, según el Juez, conforme a los siguientes razonamientos que no han sido rebatidos con éxito en el recurso: el artículo 1490 del Código Civil establece que las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. Se trata de un plazo de caducidad conforme a la reiterada jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo en la materia, que ha de computarse, en este caso desde el día 19 de mayo de 2008 - a pesar del contenido de la estipulación cuarta del contrato - ya que el documento confeccionado en esa fecha se elabora a petición de la propia actora que, además, reconoce en su escrito de demanda que comprobó que la estructura de madera portante de la cubierta del porche se encontraba defectuosa y con posibilidad de derrumbe tras la toma de posesión del inmueble. No cabe pues llevar el día "a quo" a la fecha de la escritura pública pues la misma parte demandante reconoció en la audiencia previa que se percató del estado del porche "con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública". Confirma, por último, que la acción ha caducado el hecho de que la estipulación sexta del contrato haga referencia expresa - a los efectos de detectar daños graves en la estructura - "a un periodo de cinco meses anteriores al otorgamiento de la escritura", y no puede olvidarse que la demanda se interpone el día 5 de diciembre de 2008, es decir, transcurrido sin duda el plazo de caducidad de seis meses previsto por la norma. La confirmación de la sentencia recurrida, en cuanto absolutoria, lleva a mantener la condena de la demandante a abonar las costas causadas en la primera instancia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC .

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Maribel contra la sentencia dictada en fecha veintinueve de mayo de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Málaga en sus autos civiles 2201/2008, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.