Sentencia Civil Nº 144/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 565/2011 de 13 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00144/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE PALMA DE MALLORCA

SECCION CUARTA

Rollo: RECURSO DE APELACION 565 /2011

SENTENCIA NUM. 144/12

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. Miguel Angel Aguiló Monjo

MAGISTRADOS

Dª Maria Pilar Fernández Alonso

D. Miguel Alvaro Artola Fernández

En Palma de Mallorca, a trece de abril de dos mil doce.

VISTOS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de ProcedimientoOrdinario , seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 19de Palma , bajo el nº 1526/2009 , Rollo de Sala nº 565/2011, entre partes, de una como demandada-apelante , Inversiones La Querencia, S.L., representada por la Procuradora Sra. Magdalena Cuart Janer, y de otra, como demandante-impugnante , Dª María Cristina , representada por la Procuradora Sra. Fernanda de España Fortuny, asistidas ambas de sus respectivos letrados, D. Alejandro Guillén Valls y D. Juan Socías Morell.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada Dña. Maria Pilar Fernández Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Palma, en fecha 8-11-2010, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: "QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Fernanda De España Fortuny, en nombre y representación de Dª María Cristina frente a la entidad Inversiones La Querencia, SL, y en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento de 10 de septiembre de 2007 que vinculaba a las partes y se condena a la parte demandada al pago de la suma de 450.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, sin que haya especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales".

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada y seguido el recurso por sus trámites, por la parte demandante se presentó el correspondiente escrito de oposición e impugnación de la sentencia. La Sala dictó Auto por el que admitía en parte la documental presentada por la parte apelante, quedando el recurso pendiente de votación y fallo, con arreglo al turno establecido correspondiente.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia estimo parcialmente la demanda presentada, declarando resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes de 10 de septiembre de 2007 condenando a la demanda al pago de la cantidad de 450.000 € en concepto de indemnización de daños y perjuicios sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas y contra ella se alza en apelación la parte demandada condenada y por la vía de impugnación la parte actora. Esta interesando la estimación integra de la demanda y en cualquier caso la imposición de costas causadas en primera instancia a la demandada pues nos encontraríamos ante una estimación sustancial de la demanda.

La parte demandada apela alegando infracción procesal y error en la apreciación de la prueba, interesando su revocación y la desestimación integra de la demanda.

SEGUNDO .- Se alega por la parte actora como primer motivo de apelación, como vimos, infracción procesal, al no haberse admitido por el Juzgador de primera instancia como prueba, un informe emitido por el Consell de Mallorca en relación con la tramitación de la licencia de obras para reformar la vivienda cuya imposibilidad material de uso motiva la demanda, documento que la parte recurrente considera fundamental para acreditar que se ha superado el tramite de la Dirección General de Costas y del Departamento del Territori del Consell Insular y determinar aproximadamente el momento en que se va a poder obtener la licencia de obras e iniciar el acondicionamiento del inmueble.

El citado informe ha sido admitido como prueba en esta segunda instancia de conformidad con lo dispuesto en el Art. 460-2- 3º de la Lec , al igual que el auto dictado en el proceso penal el día 16 de diciembre de 2010.

En cualquier caso, nos encontraríamos ante una denegación indebida de prueba que, como vimos, se ha corregido en la alzada, por lo que puede ser valorada y tenida en cuenta a la hora de resolver el recurso interpuesto, como pretende el demandado apelante, de suerte que no concurre la indefensión, base de la infracción denunciada ex Art. 459 Lec .

TERCERO.- La parte actora ejercita una acción de resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la mercantil demandada, en virtud del cual la demandante tenia derecho a disfrutar del inmueble vendido por ella y sus dos hermanos a la demandada, en calidad de arrendataria durante dos meses al año, durante 10 años, mediante un precio global de 500.000 euros, cantidad que se entrego por la actora íntegramente en el momento de suscripción del contrato el 10 septiembre de 2007. Como base de dicha resolución se alega el incumplimiento de la demandada, al no haber podido disfrutar del inmueble ninguno de los meses acordados desde la fecha de suscripción y, por ello se solicita, además, la devolución de la cantidad entregada con los intereses legales desde la citada fecha de suscripción del contrato.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que no nos encontramos en presencia de un verdadero contrato de arrendamiento, sino ante una simulación contractual que enmascara un derecho accesorio e indisolublemente unido al de compraventa que habilitaba a la parte actora a usar la vivienda.

También alegó que, en todo caso, no nos encontraríamos ante un incumplimiento esencial que justifique la resolución contractual, sino a lo sumo existiría un incumplimiento parcial, que daría lugar a una compensación económica, nunca a la devolución íntegra del precio pactado.

La Juzgadora de primera instancia valorando la prueba practicada concluye, acertadamente, que no existe simulación sino un verdadero contrato de arrendamiento exponiendo la razones de ello: no existir indicio probatorio de vicio de consentimiento; el contrato tiene una causa concreta; las conversaciones previas no fructificaron, articulándose derecho de uso como arrendamiento, y un contrato de compraventa acreditándose que el precio pactado fue de 5 millones de euros, tal y como consta en la escritura pública de compraventa; precio de compraventa y de arrendamiento 500.000 euros que coincide en los tres documentos mas importantes de litis; precio por el que se tributo sin que las alegaciones sobre el compromiso de la Sra. María Cristina de reembolsar el exceso de tributación tengan el mínimo reflejo probatorio; el precio fue pagado por la compradora a través de transferencia y de cheques bancarios; no existe indicio probatorio del aludido compromiso de las partes de 2 junio 2007 en el que se fija el precio de la compraventa en 4 millones y medio de euros; los correos electrónicos evidencian que existe verdadera voluntad por parte de la actora, Sra. María Cristina de dar efectividad al contrato concertado; las partes del contrato de compraventa y del contrato de arrendamiento son diferentes, de este último solo actor y demandado y del primero la actora y sus dos hermanos y la demandada; no existe indicio probatorio de anulación; el precio del arrendamiento fue pagado a través de cheque bancario, no habiendo quedado acreditada que dicho precio sea desorbitado, y la entrega por la actora de 500.000 euros no es una devolución.

Estos son los razonamientos de la sentencia que se consideran erróneos en el recurso, sin mayor argumentación ni prueba sólida en contrario que pretenda desvirtuarlos, a salvo de la propia opinión, insuficiente a todas luces para desvirtuarlos.

La operación concertada venta del inmueble y la suscripción de contrato de arrendamiento con uno de los vendedores, la renta desorbitada, que no lo es tanto, en atención a las concretas características del inmueble, tal y como destaca acertadamente la sentencia para desvirtuar el informe del perito, solo favorece a los compradores, es decir, a la parte demandada quien, como se hace constar en el auto dictado por el Juzgado de Instrucción nº 8 de Palma, al inadmitir la querella presentada por ella presentada, habría participado en las maniobras relatadas para burlar los derechos de un tercero, qué gozaba del derecho de adquisición preferente sobre el inmueble objeto de los contratos.

La voluntad de uso del inmueble por parte de la actora se infiere de todo lo actuado y, las partes, articularon finalmente ese deseo y voluntad a través de un contrato de arrendamiento con un precio cierto y pagado de 500.000 euros, no consta que sea devolución para compensar el exceso de precio de la compraventa, toda vez es que las pruebas objetivas acreditada que el importe de esta ultima no fueron 4.500.000 euros, sino 5 millones de euros, no siendo suficiente para desvirtuarlas el testimonio de la Sra. Pilar , del que únicamente resulta con claridad que en un principio la negociación era de venta con reserva de usufructo vitalicio a uno de los vendedores, la actora y que posteriormente se firmó contrato de arrendamiento por 10 años.

CUARTO .- La prueba presentada en esta alzada, consistente en informe de la Consellería ejecutiva del Territori, refleja que la autorización a la demandada para las obras consistentes en demolición de la edificación existen y realización de reforma de la existente data del 20 septiembre de 20010, y que conforme a la misma la autorización se habrá de ejercitar en el plazo de dos años.

Este documento viene a confirmar, a juicio de esta Sala, la decisión de la Juez a quo relativa a que nos encontramos ante un incumplimiento esencial del contrato de arrendamiento concertado, pues, como muy pronto, no será hasta el presente año 2012, la época en que la actora podría usar del bien arrendado, toda vez que durante la primera instancia y en año 2011 la propia demanda reconoce la imposibilidad de uso y que las obras vinieron realizándose sin la correspondiente autorización, por lo que se desconoce también la concreta fecha de finalización.

El contrato de arrendamiento data del año 2007, por lo que, ni en primera instancia, ni ahora, podemos hablar de simple retraso en el cumplimiento de la obligación esencial del arrendador, consistente en facilitar y mantener al arrendatario en el uso pacifico de la cosa todo el tiempo del arrendamiento ( art. 1542 y 1554 cc ).

La causa del contrato para la actora es el derecho a disfrutar del inmueble objeto de alquiler durante los meses pactados y para la demandada el precio que obtiene, que fueron 500000 euros. Por lo tanto, no cabe hablar de mero retraso cuando han trascurrido mas de 4 años desde la firma del arrendamiento y la arrendataria no ha podido ni puede hacer uso del inmueble objeto del mismo, siendo dicho uso un elemento presente en toda la gestación de la contratación y elemento esencial de la misma.

Por todo ello, no acreditada por la demandada recurrente la existencia de la simulación contractual alegada ( art. 217 Lec ) siendo el uso de la vivienda durante dos meses al año durante el periodo de 10 años, elemento esencial y definitorio del arrendamiento concertado, procede desestimar el recurso interpuesto por la parte demandada y condenada quien, en momento alguno, ofreció cantidad concreta a la actora en compensación por lo ..................... ella denomina "simple retraso en el disfrute", y que en realidad constituye un incumplimiento contractual que legitima a la parte arrendataria que pago la renta a resolver el contrato conforme previene Art. 1124 cc , siendo indiferente el estado del inmueble, pues no se puso objeción alguna a la posibilidad de uso por parte del arrendador en el momento de concertar el contrato recibiendo íntegramente y sin reservas la totalidad de la renta pactada para el periodo de vigencia, que, como vimos fueron 500.000 euros.

QUINTO. - La parte demandada impugna la sentencia, como dijimos, mostrando su disconformidad con la decisión de la juez a quo de no devolverle íntegramente la totalidad de la renta pactada y si solo 450.000 euros. Ello por cuanto considera erróneo el razonamiento judicial, toda vez que cuando por ella se reprocha la falta del disfrute de la vivienda durante el año 2008, también incluye la primera mensualidad del arriendo, disfrutable en el año 2007 y que la demandada no ha acreditado de ninguna manera haber entregado, siquiera haber puesto a disposición de la arrendataria, la vivienda objeto del contrato, conforme le incumbía.

Lo cierto es que en la demanda la propia actora hace constar que durante el pasado año 2008 no pudo disfrutar de la vivienda arrendada ninguno de los dos meses a los que tiene derecho, por estar ejecutándose en ella una serie de obras que impedían su habitabilidad, según alego la arrendadora, y que por ello una vez que llegó a Mallorca desde Montevideo se vio obligada a hospedarse en un hotel, cuyos gastos se comprometió a abonar la demandada y no lo había hecho.

Ello unido a que no hay prueba alguna de que la parte demandante no haya disfrutado del inmueble durante la segunda mensualidad del año 2007 y la primera del 2008 por causas imputables a la demandada, ya que las pruebas de la imposibilidad de disfrute se remontan a agosto de 2008, conduce al Tribunal a confirmar la decisión de la sentencia, y reputar correcto el descuento de una anualidad, pues en los periodos fijados en el contrato (de octubre 2007 a marzo de 2008 y julio 2008) no consta que la impugnante se pusiera en contacto con la demandada a fin de hacer efectivo el disfrute de la vivienda arrendada, datando el primer reproche de agosto de 2008 (vid doc. obrante folio 125), y en ella se hace constar que su estadia sería de 17 de octubre a 6 noviembre. A quien alega la imposibilidad de cumplimiento incumbe la prueba de su existencia y dicha parte, es decir, la demandada impugnante, no ha cumplido con dicha carga.

SEXTO. - En cuanto a los intereses de la cantidad objeto de condena, la sentencia los concede desde la interposición de la demanda al no existir previas reclamaciones extrajudiciales, en aplicación del art. 1.100 del código civil . La parte actora interesa que los intereses se devenguen desde la fecha del contrato de arrendamiento por regirse por lo dispuesto en el art. 1124 del cc , sin que resulte aplicable el artículo primeramente mencionado.

Los efectos de la resolución contractual se producen, por lo general, con carácter ex tunc, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido. Ello lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que hubiese recibido de la otra por razón del vínculo obligacional. Así se viene manifestando la doctrina jurisprudencial de la que son ejemplo, entre otras, las Sentencias de 29 Abr . y 10 Jul. 1998 y 24 Jul . y 23 Dic. 1999 .

Disponiendo sobre este particular el artículo 1124, inciso segundo, del Código Civil , que en caso de que el perjudicado opte por la resolución contractual, en lugar de por exigir el cumplimiento del contrato, como así ha sido en el caso enjuiciado, podrá reclamar en ambos casos el resarcimiento de daños y "abono de intereses", y así, ya se atienda al precedente legislativo de dicha norma sustantiva, según el cual el concepto que reflejan aquellas palabras consiste en la pérdida sufrida y en la ganancia que se ha dejado de obtener, concepto que concuerda con la definición de daños y perjuicios en el artículo 1106 Cc , ya se atienda al principio universal de derecho recogido por la legislación histórica y sancionado nuevamente por el artículo 1101 Cc , que sujeta a la indemnización expresada a los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, y a los que de cualquier modo contravengan a tenor de aquélla, resulta que los vocablos "resarcimiento de daños" y "abono de intereses" empleados en el artículo 1124, equivalen, o son sinónimos en el espíritu de la ley a la indemnización de daños y perjuicios, porque de otra suerte, además de lo dicho, resultaría una diferencia inexplicable entre los artículos 1101 y 1124 Cc , porque los intereses, en la acepción técnica de esta palabra, se deben, según el artículo 1108 Cc , como sustitución o equivalencia de daños y perjuicios, en las obligaciones sobre pago de cantidad de dinero, teniendo declarado al respecto el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de enero de 1961 , contenida posteriormente en la de 20 de junio de 1980 , que "el texto del artículo 1124 faculta a pedir por quien opta por la resolución de un contrato de que se resarzan los daños y se les abonen los intereses, frase que, sinónimas a la indemnización de daños y perjuicios, implican en cuanto a éstos, que son los discutidos, una falta de aumento del patrimonio de quien ha instado y obtenido la resolución contractual, que no se hubiere producido con el exacto cumplimiento de la obligación o sea un lucrum coscum, como ganancia que ha dejado de obtener", el cual debe retrotraerse al momento en que fueran entregadas las sumas, en muestro caso por la hoy impúgnate, dado que no de ser así se produciría un enriquecimiento ilícito en la parte arrendadora al haber tenido a su plena disposición la suma entregada desde el momento de la firma del contrato.

La parte actora que insta la resolución no reclama mas indemnización de daños y perjuicios que el interés legal de la cantidad en su día entregada, o ganancia dejada de obtener desde el día en que lo fue, y ello debe producirse no desde la presentación de la demanda, sino desde el momento en que se puso a disposición de la arrendadora la suma pactada, pues fue a partir de ese momento en el que la actora dejo de disponer de la misma.

El motivo por lo tanto se estima por los razonamientos dichos.

SEPTIMO. - La parte actora impugna también el pronunciamiento de la sentencia relativo a las costas de primera instancia, considerando que deben ser impuestas a la demanda por encontrarnos ante un supuesto de estimación sustancial de la misma.

Coincidimos plenamente con la parte recurrente y, mas aún, después de estimar la impugnación relativa a la fecha del devengo de intereses.

Efectivamente, la estimación sustancial de la demanda puede entenderse como una categoría intermedia entre la absoluta correspondencia entre el suplico de la demanda y los términos finales del fallo, y la estimación parcial, donde no concurre esa identidad por no concederse la totalidad de los pedimentos de la actora, existiendo a efectos de costas una equiparación con la estimación íntegra ( STS 17 de julio de 2003 , entre otras dice como se reconoce en la reciente sentencia de 14 Mar. 2003 , esta Sala ha mantenido a los efectos de la imposición de costas, la equipararon de la estimación sustancial a la total).

En el caso que nos ocupa, se reclama la resolución del contrato de arrendamiento y la devolución de 500.000 euros con los intereses legales desde la firma del contrato el 10 de septiembre de 2007.

Se accede a la resolución contractual y se concede al actor la cantidad de 450.000 euros desde la fecha solicitada, lo que evidencia que claramente nos encontramos ante una estimación sustancial, equivalente a los efectos de costas a una estimación total de la demanda y por tanto conforme dispone el Art. 394 lec se debe condenar a la parte demanda al pago de las costas causadas en primera instancia.

OCTAVO. - Al desestimarse la apelación se imponen a la parte apelante las costas causadas por su recurso en esta alzada.

Al estimarse parcialmente la impugnación no se hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas por dicha impugnación ( art. 398 y 394 Lec ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por la Procuradora Sra. Cuart Janer, en nombre y representación de Inversiones La Querencia S.L., y ESTIMAMOS PARCIALMENTE la IMPUGNACION formulada por la Procuradora Sra. De España Fortuny, en nombre y representación de Dª María Cristina , contra la sentencia de fecha 8-11-2010, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Palma , en los autos Juicio Ordinario, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMETNE dicha sentencia y en su lugar decretamos:

Que la parte demandada y condenada abonará a la actora Sra. María Cristina , los intereses legales de la cantidad de 450.000 euros desde la fecha del contrato de arrendamiento, esto es, desde el día 10 de septiembre de 2007.

Se condena expresamente a la demandada Inversiones La Querencia, S.L. al pago de las costas causadas en primera instancia.

Se confirman el resto de pronunciamientos de dicha sentencia.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

No hacemos especial pronunciamiento sobre las costas causadas por la impugnación.

RECURSOS.- Conforme al art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por procurador y autorizado por letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal, en virtud de la reforma introducida por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Leída y publicada que ha sido en audiencia pública la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Maria Pilar Fernández Alonso; Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de lo que certifico.