Sentencia Civil Nº 144/2014, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 621/2013 de 11 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 621/13- AUTOS Nº 757/2010

JUZGADO MIXTO DE BAZA

ASUNTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

PONENTE ILTMO. SR. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

S E N T E N C I A N Ú M. 144/14

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

MAGISTRADOS

D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ.

D.KLAUS JOCHEN ALBIEZ DOHRMANN

En la Ciudad de Granada, a once de abril de dos mil catorce.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 621/2013- los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 757/2010 del Juzgado Mixto de Baza, seguidos en virtud de demanda de DOÑA Lourdes contra Diego , DON Fabio Y DOÑA Ramona .

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha veinticinco de marzo de dos mil trece, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que estimando la demandaformulada por el Procurador Don Juan Luis Lozano Cervantes en nombre y representación de Doña Lourdes contra Don Diego condeno a dicho demandado al pago de la cantidad de 19.345,32 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, incrementados en dos puntos a partir de esta resolución.

Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Don Juan Luis Lozano Cervantes en nombre y representación de Doña Lourdes contra Don Fabio , Don Lázaro , Doña Ramona y Don Rosendo y Doña Consuelo , como herederos de Don Jesús Manuel , absuelvo a dichos demandados de los pedimentos formulados en su contra, con imposición de las costas tanto al demandado que los llamó, Don Diego , como a la actora que no se opuso de acuerdo con lo razonado en el fundamento jurídico 12° de la presente resolución.'

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los de la resolución recurrida, en cuanto no se opongan a los que seguidamente se consignan, fundamentando por remisión respecto de los mismos. Decíamos en Sentencia de once de Junio de dos mil dos y en Sentencia de 11 de enero de 2013: 'Tal como, entre otras tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencia de 21 de Mayo de 1992, el contrato de agencia inmobiliaria, como ha tenido ocasión de declarar la Sala 1ª S . 26-03-92, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 CC y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoría, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final ( SS 2-10-65 , 03-03-67 , 01-03-88 y 6-10-90 ).

Lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en R.D. 19-06-81, que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la propiedad inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General, que derogó el Decreto 3248/69 de 4 de Diciembre. Los consecuentes honorarios de los Agentes se devengan, salvo pacto expreso, que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el art. 272 C. de C. para la comisión ( SS 12- 03 , 18-09 , 1-12-86 , 1 y 17-05 y 06-10-90 , 11-02 y 26-03-91 ). La doctrina jurisprudencial referida y reiterada no es frontalmente opuesta a los Estatutos referenciados, en cuanto al tratarse de normas administrativas, no alteran la naturaleza del contrato de agencia inmobiliaria, regido, por el Derecho Civil. En este sentido su art. 23, en relación al primero, es acorde, al determinar que el derecho a percibir la retribución 'surgirá al perfeccionarse el negocio a que se refiere la intervención pactada o al finalizar el trámite encargado.' El art. 15 del referido Real Decreto de 19-6-81 , preceptúa que los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria percibirán sus honorarios por los trabajos e intervenciones profesionales con arreglo a las bases que a tal efecto y para cada Colegio tenga aprobadas el Consejo General.

El Art.3 del Real Decreto 4/2000 de 23 de Junio , preceptúa: 'Las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de Diciembre , por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta General, podrán ser ejercidos libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio Oficial'.

Que de conformidad con lo preceptuado en el art. 1450 del C. Civil , la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, que será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. La Sociedad vendedora las partes compradoras llegaron a un acuerdo con la previa mediación de la hoy actora, en el que convinieron acerca de la cosa objeto de la compraventa y el precio de la misma (las dos cosas), por lo que, se cumplen los condicionantes precisos para el nacimiento del derecho a cobrar la comisión en la cuantía que se pretende.

En similares términos se ha pronunciado esta Audiencia Provincial en Sts. Dictadas en los Rollos 696/98, 922/2001, 815/2001, 804/2001, 521/2002, 1182/2002, 841/2003, 224/2001, 114/2004, 435/2004/, 764/2003, y 783,2004, todos de la Sección 3ª, así como en los 774/2006, 474/2007, 107/2008, 171/2008, 361/2008, 297/2011, 694/2011 y 107/2012, todos de la Sección 5ª.

SEGUNDO.- Reclama la Agente de la Propiedad Inmobiliaria por su intervención en la compraventa de una finca rústica, que se perfeccionó mediante contrato de fecha 20 de diciembre de dos mil cinco. En el contrato se llega a acuerdo en la cosa y el precio, por lo que decimos se perfeccionó.

-Se acordó que de arrepentirse alguna de las partes, ésta pagaría el corretaje.

-Se demandó a la compradora, siendo condenada la misma al pago del precio de la mediación. Los vendedores fueron traídos al proceso, al excepcionar la compradora la existencia de litisconsorcio pasivo necesario.

Recurre el demandado alegando que no consumó el contrato pagando el precio porque firmaron el contrato varios copropietarios en nombre propio y en representación de otros (principalmente sus hermanos), no constando el apoderamiento en documento, faltando, dice, la firma de todos. Dicha circunstancia se hizo constar al perfeccionarse el contrato. Asimismo invoca que no paga ni accede al otorgamiento a su favor de escritura pública , porque hay un labrador en la finca. Dicha situación se consignó en el contrato (en un anexo), estipulándose que no se otorgaría escritura hasta el desalojo del mismo. No afecta, por tanto a la perfección del pacto. También afirma que existe falta de concordancia en cuanto a la extensión de la finca que consta en el Registro, Contrato y Junta de Andalucía, lo que no afecta al derecho al cobro del mediador por su intervención; así como, que esperarían para el otorgamiento de escritura a la resolución que pudiera adoptar la Junta de Andalucía, respecto a su derecho de adquisición preferente, al ser parte de la finca Parque Natural, lo cual se hizo constar en el contrato. Estimamos se confunde por el apelante la función del mediador, así como la perfección y la consumación de los contratos. A los 15 meses aproximadamente de la perfección mostró sus síntomas la crisis inmobiliaria, no interesando a los compradores la consumación de contratos de compraventa de fincas de naturaleza urbana o rústica.

TERCERO.- Procede imponer a la apelante las costas del recurso ( art. 398-1, L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Se confirma la resolución recurrida. Se condena a la apelante al pago de las costas del recurso. Con pérdida del depósito, si se hubiere constituido.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.