Sentencia Civil Nº 144/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 540/2014 de 06 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 540/14

Procedente del procedimiento ordinario nº 945/12

Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona

S E N T E N C I A Nº 144

Barcelona, a siete de abril de dos mil dieciséis.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Amelia MATEO MARCO y Doña Mª Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA FOGEDA, actuando la primera de ellas como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 540/14, interpuesto contra la sentencia dictada el día 10 de abril de 2014 en el procedimiento nº 945/12, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona en el que son recurrentes Doña Luz y Doña Guadalupe y apelados OSONA CONFORT, S.L. y PROMOCIONS FOLGUEROLES, S.L., no habiendo comparecido el demandado BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A., y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'DESESTIMO la demanda interpuesta por Guadalupe y Luz contra OSONA CONFORT S.L. y PROMOCIONES FOLQUEROLES S.L.

Se imponen las costas de este procedimiento a la parte actora.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Mª Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA FOGEDA.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formularon las demandantes, Doña Guadalupe y Doña Luz , contra las demandadas, OSONA CONFORT S.L., PROMOCIONS FOLGUEROLES S.L. y BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., demanda en la que solicitaban que se dictase sentencia por la que 'a) se declare que la sociedad Osona Confort S.L. está obligada al cumplimiento de las obligaciones que sumió frente a Doña Luz en el documento privado de 1 de diciembre de 2006 (Documento nº 1 de la demanda), condenando a la misma a segregar de la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Vic la parcela denominada ' CASA000 ', que engloba la casa y la superficie colindante delimitada en el plano adjuntado al indicado documento privado; b) ello con el consentimiento del Banco Popular Español S.A. como acreedor hipotecante, y de común acuerdo con esta entidad bancaria, Osona Confort S.L. distribuya el crédito hipotecario actualmente existente sobre la finca registral antes mencionada entre las dos fincas resultantes tras la segregación de acuerdo con la superficie correspondiente a cada una de ellas, condenando a la sociedad Osona Confort S.L. a que amortice la hipoteca que recaiga sobre la finca segregada; c) para entregarla libre de cargas a Doña Luz mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, con intervención de Doña Guadalupe a efectos de elevar a público el supradicho documento privado, corriendo a cargo de la primera los gastos que se deriven de dicha transmisión, conforme a lo pactado en el repetido documento privado..'.

Las demandadas, OSONA CONFORT S.L., PROMOCIONS FOLGUEROLES S.L., promovieron declinatoria de jurisdicción por sumisión a arbitraje, que fue desestimada por auto de 1/3/13 dictado por la Sección 14 de esta Audiencia Provincial, que revocó el auto del Juzgado de 25/9/12 por el que se estimó dicha declinatoria.

BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. se allanó a la demanda, y las codemandadas mencionadas en el párrafo anterior contestaron a la misma, oponiéndose y solicitando su desestimación y la condena en costas a la parte actora.

Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona el 10 de abril de 2.014 desestimatoria de la demanda.

Contra esta sentencia ha formulado la parte actora recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: 1º Errores en la valoración de la prueba tanto respecto de la practicada en autos como en relación con la aportada pocos días antes de la vista. No se menciona en la sentencia la constitución antes de septiembre de 2012 de la Junta de Compensación de los sectores S.U.D.3 Y S.U.D.4 Codinoies para llevar a cabo la reparcelación y urbanización de ambos sectores, como tampoco se mencionan los documentos aportados antes de la vista a través de los cuales se acredita que el 22/1/14 se celebró reunión de la Junta de Compensación en la que se debatió la propuesta de adjudicación de las fincas resultantes de la reparcelación de los sectores S.U.D.3 Y S.U.D.4 Codinoies quedando pendiente la aprobación para una nueva y futura reunión, que Osona Confort S.L. presentó concurso voluntario de acreedores, tramitado por el Juzgado Mercantil nº 3 de Barcelona (nº 683/2012 ) en cuya Memoria explicativa se incluya la finca registral nº NUM000 como parte integrante del patrimonio de dicha concursada, y que el informe presentado por la Administración concursal con fecha 4/2/13 propone la liquidación de la sociedad Osona Confort S.L. porque el estado patrimonial de la misma arroja un abultado pasivo (más de 4 millones de euros); 2º Errores en la valoración jurídica del documento de fecha 1 de diciembre de 2.006 suscrito por todas las partes en el pleito, que contiene dos contratos distintos, uno de compraventa, entre las hermanas Guadalupe Luz , y otro, innominado y atípico, por el que las sociedades demandadas se obligaban frente a la vendedora y compradora a segregar la casa o masía CASA000 y el terreno adyacente y a entregarlo libre de cargas a la compradora. Doña Guadalupe está obligada a entregar a su hermana la propiedad de la mitad indivisa que le ha vendido y por eso está legitimada activamente. La masía CASA000 y el terreno adyacente delimitado no está integrado en el contrato de permuta suscrito el 16/1/07. Las sociedades demandadas se obligaban, en virtud del contrato innominado y atípico, frente a la vendedora y compradora a llevar a cabo la traditio o entrega de la cosa, por lo que también está legitimada Promocions Folgueroles S.L., puesto que como parte en ese contrato debe ser llamada a juicio a fin de evitar un litisconsorcio pasivo necesario aun cuando nada se pida frente a la misma; 3º No aplica la juzgadora a quo correctamente el derecho cuando afirma que no se cumplen las condiciones establecidas en el contrato para el cumplimiento de lo solicitado en la demanda. El contrato de 1/12/06 no establece ninguna condición, sino que se supedita a que urbanísticamente sea posible la segregación de la repetida casa o masía y el terreno adyacente, obligación que corre a cargo de Osona Confort S.L., y que asume en el contrato de 16/1/07, estando actualmente prácticamente finalizada la reparcelación urbanística. El incumplimiento de las condiciones del contrato, sería, por otro lado, consecuencia del previo incumplimiento de Osona Confort S.L. de su obligación de promover la urbanización

La parte demandada se opuso al recurso.

SEGUNDO.- Hechos relevantes para la resolución del recurso.

Son hechos no discutidos y documentados en autos los siguientes:

1º En fecha 1/12/06 las hermanas Doña Guadalupe y Doña Luz , y Don Jose María , las dos primeras en nombre propio y el tercero, en representación de OSONA CONFORT S.L. y PROMOCIONS FOLGUEROLES S.L. suscribieron un documento, en el que exponían: 1º Que las hermanas habían recibido en herencia de su padre, entre otros bienes, un legado consistente en la mitad indivisa cada una de ellas de la parcela denominada 'Codinoies' del término municipal de Folgueroles, situada en una zona rústica entonces, de extensión aproximada 3.200 m2 dentro de la cual hay una casa en mal estado de conservación también denominada ' CASA000 '; NUM001 Que debido a que la indicada CASA000 está incluida dentro de una finca rústica, no ha sido posible individualizarla como finca independiente, por lo que, registralmente la 'parcel.la CASA000 ' se ha mantenido dentro de la finca rústica propiedad de la Sra. Guadalupe (registral NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad 1 de Vic, Volumen NUM002 , Libro NUM003 de Folgueroles, folio NUM004 ), con el compromiso personal de que la 'parcel.la CASA000 ' (casa y terreno) realmente era de las dos hermanas por mitades; 3º Que en el nuevo Plan de Ordenación Urbanística Municipal de Folgueroles, pendiente de aprobación definitiva, se establece un sector de suelo clasificado como 'sol urbanitzable delimitat', denominado S.U.D.4 CASA000 , que incluye precisamente la totalidad de la repetida CASA000 ; 4º Que en fecha reciente, el Sra. Guadalupe y el Sr. Jose María han otorgado contrato privado de compraventa, en virtud del cual la Sra. Guadalupe vende a Promocions Folgueroles S.L. todas las parcelas de su propiedad incluidas dentro del referido sector SUD-4 CASA000 ; y 5º Que, por todo lo expuesto en el antecedente 2º, la 'parcel.la CASA000 ' no está individualizada, razón por la cual quedará registralmente incluida en la finca que la Sra. Guadalupe vende a Promocios Folgueroles S.L., independientemente de que queda subsistente el pacto personal entre las hermanas en el sentido de que una ¿ indivisa de la 'parcel.la CASA000 ' continua siendo propiedad de la Sra. Luz , compromiso que el Sr. Jose María , legal representante tanto de Promocios Folgueroles S.L. como de Osona Confort S.L. conoce y acepta; 6º En el plano que se adjunta, confeccionado por el Sr. Victorio , ya se divide en dos mitades la superficie de la parcela (no la casa), asignándose un 50% a cada hermana; y 7º dado el interés de la Sra. Luz en adquirir la totalidad de la CASA000 ', las dos suscriben el contrato de compraventa de la ¿ individa de la ' CASA000 ' que actualmente es propiedad de la Sra. Guadalupe (a pesar de que se reitera que no concuerda con la realidad registral).

Dicho lo anterior, las partes pactan 1º ' Doña. Guadalupe ven a la Sra. Luz , que compra, la ¿ indivisa de la ' CASA000 ', inclosa dins del Sector de sol Urbanitzable Delimitat-4 ' CASA000 ', del Municipi de Folgueroles, la cual queda delimitada de color verd en el plànol adjunt'; 2º 'El preu d'aquesta copra-venda s'estipula en la quantitat de ...(58.872,95 €), que és pagada en la seva totalitat per la compradora a la venedora en aquest acte...'; 3º 'Amb aquesta compra-venda, la Sra. Luz ...passa a ser propietària de la totalitat de la ' CASA000 ', tot i que per tot el que s'ha exposat dita CASA000 registralment passarà a constar a nom de Promocions Folgueroles S.L. Per aquesta raó dita mercantil i la Sra. Luz ..., de mutuo acord buscaran la forma legalmente més adequada i fiscalment més avantatjosa per traspasar-li la propietat de la casa i d'una superficie col-lindant a determinar i fer concordar la realitat registral amb la realitat derivada de la voluntat testamentària del Sr. Gaspar i completada per la present compra-venda'; 4º 'La escritura pública en virtut de la qual la Sra. Luz passarà a ser propietària de la CASA000 s'atorgarà en la forma que de mutu acord estableixin amb Promocions Folgueroles S.L., una vegada aprovat el projecte de reparcel-lació, en el termini màxim de TRES mesos, a comptar del momento en que ho sol-liciti la Sra. Luz i urbanísticament sigui posible dita transmisió, amb el ben entès de que la Sra. Luz ja la té totalment pagada, tot y que seran del seu càrrec les despeses que es derivin de la transmissió (impostos, notari, registre) de la casa, fins que aquesta passi a ser registralment a nom de la Sra. Luz '.

En fechas anteriores que no han sido concretadas, según se hace constar en el contrato de 1/12/06, Doña Guadalupe transmite a PROMOCIONS FOLGUEROLES S.L. todas las parcelas del sector SUD4 CASA000

2º El 16/1/07 Doña Luz y Don Jose María , éste en representación de OSONA CONFORT S.L. suscriben contrato de permuta mixta y futura respecto de una serie de parcelas, actualmente rústicas, en el término municipal de Folgueroles de superficie aproximada de 15.600 m2 que se encuentran dentro del Sector clasificado como 'sol urbanitzable delimitat', que el Plan de Ordenación Urbanística Municipal de Folgueroles denomina SUD 4 CASA000 aprobado provisionalmente por el Peno del Ayuntamiento de Folgueroles en marzo de 2006 y por la Comisión Territorial de Urbanismo de Barcelona en sesión del pasado mes de junio, habiendo sido aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento y quedando pendiente de aprobación definitiva por parte de la Comisión Territorial de Urbanismo de Barcelona. En este contrato las partes acuerdan permutar las parcelas ya urbanizadas que corresponden a la Sra. Luz dentro del sector SUD4 ' CASA000 ' por viviendas (unifamiliares y en edificios plurifamiliares), locales, parquins y trasteros de entre las entidades que se construirán en dicho sector, entidades que no es posible concretar, se dice, por no encontrarse todavía aprobado el Plan General del municipio de Folgueroles ni el Plan Parcial ni la ulterior reparcelación. Las partes pactan que, dado el importante volumen edificable, la ejecución del Plan se realice por etapas, como por etapas también se llevará a término la permuta convenida y su contraprestación con entidades edificables se haga también efectiva a medida que se desarrollen las etapas. Las etapas de ejecución se concretarán de mutuo acuerdo en el término de tres meses, a contar desde la aprobación del proyecto de reparcelación así como también los términos para ejercer las compras en forma de permutas (Igual que en el anterior contrato). Este contrato, se dice, será elevado a público en diversas escrituras públicas, una por cada etapa, en cuyo momento de otorgarse se concretarán las entidades y el efectivo metálico que se entregará como contraprestación.

3º El 16/7/07 Doña Guadalupe transmite a OSONA CONFORT S.L., mediante escritura pública de venta, la plena propiedad de (aparte de otra finca que no es objeto del presente pleito), la finca parcela irregular, incluida dentro del Plan Parcial ' CASA000 ' PP SUD-4 ' CASA000 ' del término municipal de Folgueroles, de una extensión superficial de 11.577 m2, en cuyo interior (se dice en la escritura) existe la masía denominada 'les Codinoies', de superficie construida, según catastro, 300 m2, en deficiente estado de conservación, por precio de 2.191.027,96, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Vic, al Tomo NUM002 , Libro NUM003 de Folgueroles, folio NUM004 , finca NUM000 . En dicha escritura la Sra. Guadalupe manifestó que las fincas objeto de la escritura le pertenecían en plena propiedad por adjudicación en la herencia de su padre, Sr. Gaspar , según escritura pública de 23/12/97, así como que, como heredera también de su padre, era titular de los derechos derivados de la cesión al Ayuntamiento de Folgueroles, efectuada el 24/9/93 ante Notario, de 1.290,41 m2, actualmente destinados a viales, y cedida dicha total superficie a cuenta de la ejecución del correspondiente Plan Parcial, en aquellos momentos denominado PP0 2-1 y hoy PP SUD-4 ' CASA000

TERCERO.- La sentencia de instancia desestima la demanda por entender que no se cumple el requisito previsto en el contrato de 1/12/06 consistente en que se haya aprobado el proyecto de reparcelación, no habiendo acreditado la actora que el nuevo Plan de Ordenación Urbanística Municipal de Folgueroles se encuentre aprobado definitivamente ni que se haya constituido Junta de Compensación, y por no acreditarse que una vez aprobado el proyecto de urbanización se haya ejecutado la obra pública de urbanización.

Examinada nuevamente la prueba resulta que los tres contratos referidos en el fundamento jurídico anterior están perfectamente relacionados. No parece, por lo que se dirá a continuación, que dentro de los terrenos que fueron objeto del contrato privado de permuta estuviera incluida la parcela a la que se hace mención en el contrato de 1/12/06 y CASA000 ', que fue objeto del contrato de compraventa entre las hermanas Luz y Guadalupe y en el que intervinieron las mercantiles OSONA CONFORT S.L. y PROMOCIONS FOLGUEROLES S.L. Pero lo que sí está claro es que la Sra. Luz a través del contrato de permuta suscrito en 16/1/07 aportaba terrenos al planeamiento urbanístico tantas veces nombrado y la Sra. Guadalupe hizo lo propio a través del contrato de compraventa suscrito el 16/7/07. El motivo de la intervención de estas dos mercantiles en este documento de 1/12/06 y de mencionarse en el mismo todo lo relativo al Plan de Ordenación Urbanística Municipal de Folgueroles, fue precisamente que esos terrenos afectados por el Plan de Ordenación Urbanística, iban a ser en fechas inmediatas incorporados al planeamiento urbanístico. Por eso se hizo constar en el primer contrato mencionado que el otorgamiento de la escritura de transmisión se realizaría una vez aprobado el Proyecto de reparcelación, vinculando dicho acto al desarrollo del Plan. Por eso también se menciona tal profusamente la CASA000 ' en el contrato de permuta, añadiendo al mismo una cláusula adicional en la que se dice que las obras correspondientes al entorno de la CASA000 ' se harán cuando esté aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación del Plan Parcial SUD-4 CASA000 del cual forma parte la casa objeto de rehabilitación y el presupuesto y el término de ejecución de las mismas será pactado por las dos partes de mutuo acuerdo, en su momento.

Se vuelve a mencionar la parcela y casa en el contrato mencionado de 16/7/07 por el que Doña Guadalupe transmite a OSONA CONFORT S.L., mediante escritura pública de venta, la plena propiedad de la finca parcela irregular, indicándose nuevamente que está incluida dentro del Plan Parcial ' CASA000 ' PP SUD-4 ' CASA000 ' del término municipal de Folgueroles, de una extensión superficial de 11.577 m2, y especificándose que en su interior existe la masía denominada ' CASA000 ', de superficie construida, según catastro, 300 m2, en deficiente estado de conservación. También hay coincidencia a la hora de identificar la finca en el contrato de 1/12/06 (donde se dice que se trata de la parcela que registralmente está dentro de la finca NUM000 ) y en el contrato de 16/7/07 (donde se identifica la finca como la inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Vic, al Tomo NUM002 , Libro NUM003 de Folgueroles, folio NUM004 , finca NUM000 ). En dicha escritura pública de 16/7/07 la Sra. Guadalupe manifestó que las fincas objeto de la escritura le pertenecían en plena propiedad por adjudicación en la herencia de su padre, Sr. Gaspar , según escritura pública de 23/12/97 (lo mismo que se declaró en el contrato de 1/12/06), así como que, como heredera también de su padre, era titular de los derechos derivados de la cesión al Ayuntamiento de Folgueroles, efectuada el 24/9/93 ante Notario, de 1.290,41 m2, actualmente destinados a viales, y cedida dicha total superficie a cuenta de la ejecución del correspondiente Plan Parcial, en aquellos momentos denominado PP0 2-1 y hoy PP SUD-4 ' CASA000

Por otro lado, es cierto que del documento suscrito en fecha 1/12/06 se derivan diferentes derechos y obligaciones. Por un lado, las obligaciones contraídas por las hermanas, Doña Guadalupe y Doña Luz , y por otro lado, las obligaciones contraídas por las mercantiles demandadas. La Sra. Luz pasaba a ser propietaria de la totalidad de la CASA000 (y seguía siendo propietaria de la mitad indivisa de la parcela a que se refiere el documento de 1/12/06, parcela no individualizada) y al pasar a constar registralmente a nombre de OSONA CONFORT S.L. (contrato de 16/7/07) ésta mercantil y la Sra. Luz , se comprometieron a buscar la manera legalmente más adecuada y fiscalmente más ventajosa para traspasarle (aquélla a ésta) la propiedad de la casa y de una superficie colindante a determinar y hacer concordar la realidad registral con la realidad derivada de la voluntad testamentaria Don. Gaspar y completada por dicha compraventa. Se comprometieron también a otorgar escritura pública de compraventa de la CASA000 sujeta a las siguientes condiciones: 1º Que se hubiese aprobado el proyecto de reparcelación; 2º Que, aprobado el Proyecto de reparcelación, en el término de tres meses, a contar desde el momento en que lo solicite la Sra. Luz ; y 3º Que urbanísticamente fuese posible dicha transmisión.

De lo que no cabe duda de género alguno es de que la parcela adyacente y CASA000 , estaban integradas en el Plan Parcial más arriba indicado, porque estaban ubicadas en terrenos que fueron incluidos en dicho Plan. Resulta claro, por tanto, que la casa y parcela adyacente estaban incluidos en el Plan Parcial SUD-4 CASA000 , ya que así se dice explícitamente en los tres documentos mencionados (y en los que se dirá a continuación).

Del pacto 4º del documento de 1/12/06, por tanto, se deducirían las siguientes condiciones, lógicas al tratarse de terrenos sujetos al planeamiento urbanístico, que debían cumplirse con carácter previo al otorgamiento de escritura pública de transmisión: 1º Que se apruebe el proyecto de reparcelación; 2º Que urbanísticamente sea posible la transmisión; y 3º Que lo solicite la Sra. Luz a la demandada, en cuyo momento empezaría a correr el plazo de 3 meses.

CUARTO.- Planeamiento urbanístico.

Los terrenos, la parcela objeto de las presentes actuaciones, están sometidos al planeamiento urbanístico, como hemos visto. De hecho si en el contrato privado de 1/12/06 se hablaba de una parcela que no estaba individualizada, cuando esa parcela junto con otras se incorpora al planeamiento está menos individualizada aún porque, como se sabe, en la reparcelación como sistema de actuación urbanística, se aportan fincas por los propietarios de los terrenos afectados para, después proceder a la agrupación de las mismas y adjudicarlas a las personas propietarias de las parcelas resultantes en proporción a sus respectivos derechos. En tal sentido el artículo 124 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cataluña, dispone lo siguiente: 'Objeto de la reparcelación. 1. El sistema de actuación urbanística por reparcelación puede tener por objeto repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, o regularizar la configuración de las fincas y situar el aprovechamiento en zonas aptas para la edificación, de acuerdo con el planeamiento urbanístico. 2. En virtud de la reparcelación, y una vez hecha, si procede, la agrupación de las fincas afectadas, se adjudican a las personas propietarias las parcelas resultantes, en proporción a sus derechos respectivos, y se adjudican al ayuntamiento y a la administración actuante, si procede, los terrenos y las parcelas que les corresponden, de acuerdo con esta Ley y con el planeamiento urbanístico. 3. La reparcelación comprende la determinación de las indemnizaciones y las compensaciones económicas adecuadas para hacer plenamente operativo el principio del reparto equitativo de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística...'. Es decir, se aportan unas fincas y resultan otras diferentes.

Consta, efectivamente, en las actuaciones, que el sistema escogido para la reparcelación en el caso de autos fue el de compensación. El objeto del sistema de compensación escogido para la reparcelación del conjunto es, por tanto, la gestión y ejecución de la urbanización de un polígono o unidad de actuación por los mismos propietarios del suelo comprendidos en su perímetro, los cuales constituyen una Junta de Compensación que llevará a cabo la reparcelación, en la que el derecho dominical respecto de cada una de las fincas o parcelas existentes con anterioridad, se transforma en derechos urbanísticos, que luego se materializarán en derechos dominicales respecto de las fincas o parcelas resultantes.

En cuanto a los miembros de la Junta de Compensación (los junteros), sus obligaciones fundamentales son dos: contribuir a las cargas dimanantes de la actuación y permitir la ejecución de las obras de urbanización en sus terrenos. Previéndose que su incumplimiento habilitará a la Administración actuante para expropiar los respectivos derechos a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria. Lógicamente, los miembros de la Junta de Compensación no pueden eximirse de sus obligaciones abandonando la misma, salvo que, simultáneamente, cedan sus terrenos (STS de 29-12- 1987). La obligación legal de pago de los costes de urbanización, es una auténtica carga urbanística que conlleva un derecho- deber que corresponde al propietario y que grava la finca o bien afectado, obligación establecida en el art. 44 y 127 del Reglamento de la Ley de Urbanismo . Debe recordarse también que en la actualidad, el artículo 545.2 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña , aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo, incluye entre los límites ordinarios del derecho de propiedad las restricciones en interés público establecidas por la legislación del planeamiento territorial y urbanístico y, en su aplicación, los planes de ordenación urbanística.

La ejecución urbanística, por otro lado, en sentido amplio, se refiere a todas las actuaciones para hacer realidad las previsiones de los planes, inclusive la edificación, y en sentido estricto alude a la urbanización, es decir, a todas aquellas actuaciones técnicas, materiales e incluso jurídicas necesarias para cumplir con las determinaciones de los planes urbanísticos (redacción de proyectos, ejecución de obras, cesión de terrenos, equidistribución de beneficios y cargas, etc.). Es decir, en el planeamiento urbanístico en sentido amplio, primero vendría el planeamiento, después la ejecución (o urbanización) y después la edificación.

La ejecución del planeamiento (urbanización) requiere de un Proyecto de Urbanización, que no es sino el instrumento para desarrollar la actividad material necesaria en orden al cumplimiento de las determinaciones del correspondiente plan urbanístico. Una vez ejecutadas las obras, bajo vigilancia de la Administración, éstas se recepcionan. Y cumplidos los deberes de cesión de terrenos, equidistribución y urbanización se obtiene una de las facultades más importantes, el derecho al aprovechamiento urbanístico (cada propietario recibe un porcentaje de derechos de aprovechamiento equivalente al valor de los terrenos aportados, sin que exista obligatoriamente una relación física entre lo aportado, en cuanto a superficie, localización, etc., y lo que se recibe como aprovechamiento). Ese derecho significa el rendimiento en términos edificatorios que corresponde al suelo: tipo de construcción (residencial, industrial, etc.), superficie construible, alturas, etc., lo que indudablemente tiene su correspondiente traducción económica.

Del planeamiento urbanístico no hay muchos datos en el procedimiento de autos. Sólo consta unido al documento nº 2 acompañado a la contestación a la demanda, que se eligió el sistema de Reparcelación con la modalidad de compensación básica. Consta también constituida una Junta de Compensación (documento nº 1 acompañado a la contestación a la demanda) de la que forman parte las personas que allí figuran, entre ellas, la demandante Sra. Luz , y la demandada OSONA CONFORT S.L. Y consta el documento aportado por la parte actora/apelante en el trámite de apelación según el cual mediante Decreto del Alcalde de Folgueroles de 2/3/15 se aprueba definitivamente el proyecto de reparcelación del plan parcial urbanístico sud 3+4, sector carretera de Vilanova i Codinoies instado por los Sres. Lluis Ubierna, abogado, Jose Luis , arquitecto y Juan Alberto , arquitecto y aparejador, en su condición de redactores del proyecto.

Consta también que la parcela de autos con la casa en su interior es, en parte, la identificada como nº NUM005 en el proyecto de reparcelación aportado como documento en formato DVD por la parte demandada, también en fase de apelación. Evidentemente con dimensiones diferentes a las que se indican en el contrato privado de 1/12/06.

Pese a la escasa prueba que obra en el procedimiento al respecto del planeamiento de autos, de lo que no cabe ninguna duda es de que la parcela de autos no puede sustraerse al planeamiento del que forma parte. Lo que actualmente tienen los junteros son derechos urbanísticos, que, hasta que no se proceda a la ejecución del planeamiento, no se materializarán en derechos dominicales respecto de las fincas o parcelas resultantes.

Ahora bien, dicho todo lo anterior, lo que no se puede negar a la demandante, Doña Luz , es su derecho (condicionado, como se verá) sobre lo que en el documento de 1/12/06 se identificó como la mitad indivisa de la ' CASA000 ', (parcela que se encuentra ubicada en el término municipal de Folgueroles, y que, según el contrato suscrito el 1/12/06, tenía una extensión total aproximada 3.200 m2) y sobre la totalidad de la casa situada en el interior de la parcela, casa denominada ' CASA000 '. Correlativamente, es obligación de la demandada OSONA CONFORT S.L. cumplir con el compromiso adquirido en dicho documento de 1/12/06 y traspasar a Doña Luz , otorgando la correspondiente escritura pública, la propiedad de dicha casa y mitad indivisa de parcela, transmisión que se realizará libre de cargas (porque libre de cargas se encontraba la finca cuando se adquirió el compromiso en fecha 1/12/06), y teniendo en cuenta que el pago ya fue realizado y que serán del cargo de Doña Luz los gastos que se deriven de la transmisión (impuestos, notario y registro) hasta que la misma pase a constar registralmente a nombre de la Sra. Luz .

Dicha transmisión, sin embargo, está condicionada a que se ejecute el planeamiento y al resultado de dicha ejecución y de las fincas resultantes de dicha ejecución del planeamiento, planeamiento al que no pueden sustraerse las partes. De manera que lo que deberá transmitirse por la demandada en escritura pública habrá de determinarse en función de las fincas resultantes del planeamiento, y sin perjuicio de las compensaciones económicas a que pudieran dar lugar las diferentes dimensiones de las parcelas resultantes del planeamiento respecto de la que fue objeto del documento privado de fecha 1/12/06.

Procede también acordar dar lugar a la pretensión formulada por la parte actora en el sentido de que dicha transmisión se realice con el consentimiento del Banco Popular Español S.A. como acreedor hipotecante, y de común acuerdo con esta entidad bancaria, OSONA CONFORT S.L. distribuya el crédito hipotecario actualmente existente sobre la finca registral antes mencionada entre las dos fincas resultantes de acuerdo con la superficie correspondiente a cada una de las que resulte, condenando a OSONA CONFORT S.L. a que amortice la hipoteca que recaiga sobre la finca resultante.

Es cierto que en el suplico de la demanda nada se pide por Doña Guadalupe (transmitió la finca objeto de autos en la escritura pública suscrita el 16/7/07), respecto de las demandadas, en lo que se refiere a los pronunciamientos que aluden a condenas de hacer, pero también lo es que en la medida en que formó parte de los compromisos que se adquirieron en el documento de fecha 1/12/06, es evidente su interés directo y legítimo en el presente pleito en relación con los pronunciamientos declarativos.

No está legitimada pasivamente, PROMOCIONES FOLGUEROLES S.L., respecto de quien nada se pide en la demanda, porque, aun cuando aparece nombrada repetidamente en el documento de 1/12/06, quien actúa en dicho documento en nombre y representación de las dos mercantiles es Don. Jose María , siendo así que, según se ha indicado en párrafos anteriores, quien finalmente asumió las obligaciones resultantes de dicho documento (según resulta del contrato de 16/7/07 y actuaciones posteriores en el planeamiento urbanístico) fue OSONA CONFORT S.L. y no PROMOCIONS FOLGUEROLES S.L.

Por todo lo expuesto, es procedente estimar parcialmente el recurso de apelación y, con revocación de la sentencia de instancia, estimar parcialmente la demanda y, en consecuencia: a) Declarar que la sociedad OSONA CONFORT S.A. está obligada a cumplir las obligaciones que asumió frente a Doña Luz en el documento privado de 1 de diciembre de 2006 (Documento nº 1 de la demanda), condenando a la misma a otorgar escritura pública de transmisión, libre de cargas, de la parcela que resulte de la ejecución del planeamiento urbanístico, parcela en que se transformarán los derechos urbanísticos a que dio lugar la aportación al planeamiento de la mitad indivisa de la ' CASA000 ', y de la casa situada en el interior de la parcela, casa denominada ' CASA000 ', identificadas en el documento de fecha 1/12/06 y plano adjunto, corriendo a cargo de Doña Luz los gastos que se deriven de la transmisión (impuestos, notario y registro); b) con el consentimiento del Banco Popular Español S.A. como acreedor hipotecante, y de común acuerdo con esta entidad bancaria, Osona Confort S.L. distribuya el crédito hipotecario actualmente existente sobre la finca registral antes mencionada entre las dos fincas resultantes de acuerdo con la superficie correspondiente a cada una de las que resulte, condenando a OSONA CONFORT S.L. a que amortice la hipoteca que recaiga sobre la finca resultante; y c) esta obligación estará condicionada a que se ejecute el planeamiento y al resultado de dicha ejecución y de las fincas resultantes de dicha ejecución del planeamiento. Procede desestimar el resto de pedimentos de la demanda, así como procede desestimar la demanda promovida contra PROMOCIONS FOLGUEROLES S.L. a quien se absuelve de los pedimentos de la misma.

QUINTO. Costas.

De conformidad con lo establecido en los artículos 394 , 395 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se condena en las costas de la instancia ni del recurso a ninguno de los litigantes, pronunciamiento que se extiende a las costas causadas a instancias de PROMOCIONES FOLGUEROLES S.L., por cuanto, pese a que las pretensiones contra dicha parte fueron rechazadas, el caso presentaba las suficientes dudas de hecho, derivadas de la singular participación de todos los intervinientes en el presente pleito en los contratos a que se ha hecho referencia en el párrafos anteriores, y la consiguiente necesidad de traerlos al proceso a fin de evitar eventuales litisconsorcios necesarios, como para no hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas.

Fallo

EL TRIBUNAL ACUERDA: Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Guadalupe y Doña Luz , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona el 10 de abril de 2014 , en los autos de que el presente rollo dimana, y, en consecuencia, con revocación de la sentencia de instancia, procede: a) Declarar que la sociedad OSONA CONFORT S.A. está obligada a cumplir las obligaciones que asumió frente a Doña Luz en el documento privado de 1 de diciembre de 2006 (Documento nº 1 de la demanda), condenando a la misma a otorgar escritura pública de transmisión, libre de cargas, de la parcela que resulte de la ejecución del planeamiento urbanístico, parcela en que se transformarán los derechos urbanísticos a que dio lugar la aportación al planeamiento de la mitad indivisa de la ' CASA000 ', y de la casa situada en el interior de la parcela, casa denominada ' CASA000 ', identificadas en el documento de fecha 1/12/06 y plano adjunto, corriendo a cargo de Doña Luz los gastos que se deriven de la transmisión (impuestos, notario y registro); b) con el consentimiento del Banco Popular Español S.A. como acreedor hipotecante, y de común acuerdo con esta entidad bancaria, Osona Confort S.L. distribuya el crédito hipotecario actualmente existente sobre la finca registral antes mencionada entre las dos fincas resultantes de acuerdo con la superficie correspondiente a cada una de las que resulte, condenando a OSONA CONFORT S.L. a que amortice la hipoteca que recaiga sobre la finca resultante; y c) esta obligación estará condicionada a que se ejecute el planeamiento y al resultado de dicha ejecución y de las fincas resultantes de dicha ejecución del planeamiento. Procede desestimar el resto de pedimentos de la demanda, así como procede desestimar la demanda promovida contra PROMOCIONS FOLGUEROLES S.L. a quien se absuelve de los pedimentos de la misma.

No se hace imposición de las costas causadas en la instancia y en apelación a ninguna de las partes.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.