Sentencia CIVIL Nº 144/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 835/2018 de 14 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.080.00.2-2017/0003348
Recurso de Apelación 835/2018 -5
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 05 de Majadahonda
Autos de Procedimiento Ordinario 407/2017
APELANTE: Dña. Angelina
PROCURADOR: D. ESTEBAN MUÑOZ NIETO
APELADOS: D. Leon y Dña. Beatriz
PROCURADORA: Dña. LUCÍA VÁZQUEZ-PIMENTEL SÁNCHEZ
SENTENCIA Nº
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
Dña. MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN
En la Villa de Madrid, a catorce de marzo de dos mil diecinueve.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos
de Procedimiento Ordinario nº 407/2017, procedentes del Juzgado Mixto Nº 5 de Majadahonda, a los que ha
correspondido el Rollo de apelación nº 835/2018, en los que aparecen como partes: de una, como demandante
y hoy apelados, D. Leon y Dña. Beatriz , representados por la Procuradora Dña. Lucía Vázquez-Pimentel
Sánchez; y de otra, como demandada y hoy apelante Dña. Angelina , representada por el Procurador D.
Esteban Muñoz Nieto; sobre incumplimiento de contrato.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. Dña. MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida; y
PRIMERO .- Por el Juzgado Mixto Nº 5 de Majadahonda, en fecha ocho de junio de dos mil dieciocho, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' SE ACUERDA: ESTIMANDO LA DEMANDA INTERPUESTA PORDON Leon y DOÑA Beatriz , contra DOÑA Angelina , CONDENO a la demandada, al cumplimiento de lo acordado en el contrato, de fecha 12 de septiembre de 2014, Y COMPARECER EN NOTARÍA a fin de otorgar escritura pública de compraventa de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de Las Rozas, por un importe máximo de venta de 133.138, 15.-€.

MENOS LAS RENTAS PERCIBIDAS POR LA DEMANDADA DESDE EL DÍA DEL ACTO DEL JUICIO Y HASTA LA FIRMEZA DE ESTA RESOLUCIÓN.

Todo ello con expresa condena en costas a la demandada. '.



SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día trece de marzo del año en curso.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La representación de Dña. Angelina se alza contra la sentencia dictada con fecha 8 de junio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Majadahonda que estima la demanda formulada por D. Leon y Dña. Beatriz y le condena a otorgar escritura pública de compraventa de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de las Rozas por un importe máximo de 133.138,15 euros.



SEGUNDO .- El recurso alega como motivos: Error en la valoración de la prueba en lo relativo a la apreciación de la fecha en que debía haberse ejercitado la opción de compra por loa demandantes.

Error en la valoración de la prueba en lo relativo a la inasistencia de la demandada a la Notaría el día 12 de septiembre de 2016.

Error en la valoración de la prueba respecto a la comparecencia en la notaría de la demandada el 31 de octubre de 2016 sin la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Error en la valoración de la prueba relativa a la aprobación de la operación de financiación de los actores tanto el día 12 de septiembre como el 31 de octubre.

Violación por no aplicación del artículo 217. 2 y 3 LEC , en relación con los motivos anteriores.

Violación, por no aplicación de los artículos 1.091 , 1.100 , 1113 , 1119 , 1254 , 1256 , 1258 y 1278 CC , teniendo por no ejercitada la opción de compra.

Violación, por no aplicación, del artículo 218.1 LEC , por no recoger la alteración que efectuó la parte actora de su petición inicial en el acto del juicio en el que manifestó que sus clientes estaban dispuestos a otorgar la escritura por el precio convenido en el contrato de opción de compra, teniendo en consideración el hecho de que a esa fecha la vivienda podía venderse libremente.



TERCERO .- Son hechos no controvertidos: 1.- La firma el día 4 de julio de 2014 del documento de reserva de compra de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de las Rozas en el que se pactó la entrega de 5.400 euros en concepto de señal para el alquiler con opción a compra de la finca y como precio de la opción la suma de 225.000 euros (documento nº 2 de la demanda). Se fijaba como fecha para la firma del contrato el 1 de septiembre de 2014 y como plazo para el ejercicio de la opción el de 24 meses desde esa fecha (documento 2 de la demanda).

2.- Posteriormente, a través de una adenda, se modifica la fecha de la firma del contrato de arrendamiento con opción a compra que pasa al día 12 de septiembre de 2014 (documento nº 4), manteniéndose en éste los efectos económicos del contrato a fecha 1 de septiembre de 2014. Se indica expresamente que, en lo que la adenda no modifique, sigue con plena eficacia el contrato de reserva de 4 de julio de 2014.

3.- El día 5 de septiembre de 2016 la arrendadora remite burofax a los actores comunicándoles que el día 12 del mismo mes finalizaba el plazo para ejercitar la opción (documento nº 5 de la demanda).

4.- Los actores contestan a esta comunicación convocando a la arrendadora al otorgamiento de escritura el día 12 de septiembre de 2016 provista con la ' autorización de venta con los precios máximos de la vivienda o bien el documento que indique que ya no es de protección oficial por parte del organismo competente (Comunidad de Madrid)'.

5.- El día 12 de septiembre no se lleva a cabo el otorgamiento de la escritura y los actores remiten el 29 de septiembre nueva comunicación a la demandada a la que convocan a la Notaría de la Sra. Turiel Ibáñez el 31 de octubre a las 12 de la mañana.

6.- La escritura tampoco se otorga el día 29 de septiembre de 2016.

7.- El día 16 de noviembre la demandada remite un burofax a la parte actora en el que comunica su decisión de anular de forma unilateral la opción de compra.

8.- La calificación de la vivienda como de protección oficial expiraba en enero de 2018.



CUARTO .- La sentencia de primera instancia considera ejercitada en plazo la opción con la convocatoria a la Notaría para el día el 12 de septiembre de 2016 porque es la propia demandada la que comunica a los actores la fecha tal fecha como aquella en la que expiraba el plazo, y sus actos posteriores revelan su aceptación. Tiene por probado que la vendedora no compareció en esa fecha a la notaría señalada a tal fin.

Además de lo anterior tiene por acreditada por la parte actora la existencia de humedades en el inmueble y acoge la rebaja de precio que solicitaban en la demanda por este concepto, que se calculaba, no sobre el precio fijado en el contrato, sino sobre el máximo autorizado a consecuencia de su calificación como vivienda de protección oficial.



QUINTO .- El primer motivo de recurso hace referencia a la fecha en que caducaba el ejercicio de la opción. El contrato de alquiler con opción a compra de 12 de septiembre de 2014 señala como plazo para el ejercicio de la opción el de dos años en su cláusula 2ª. En la estipulación 8ª se vuelve a establecer el plazo de dos años pero contados a partir del 1 de septiembre de 2014, esto es, aclara ' veinticuatro meses después de la fecha de este documento contractual por lo que el ejercicio de la opción caducará, sin prórroga de ningún tipo, el día 1 de septiembre de 2016 '.

La fecha inicial de firma del contrato estaba prevista inicialmente para el 1 de septiembre de 2014 lo que puede explicar que mientras el documento suscrito habla de 24 meses después de la firma del contrato, que transcurrirían el 12 de septiembre de 2016, se fija la fecha del 1 de septiembre.

La referencia al plazo de dos años para el ejercicio del derecho y el hecho de que el contrato comience el día 12 de septiembre y por tanto hasta ese momento no puede ejercitarse, lleva a entender que el plazo final era el del 12 de septiembre de 2016. Así lo entiende la arrendadora cuando comunica a los inquilinos el día 5 de septiembre la próxima expiración del plazo.

No se acoge por tanto el primer motivo del recurso.



SEXTO .- El segundo motivo aprecia error en la valoración de la prueba relativa a la incomparecencia de la demandada en la notaría el día 12 de septiembre de 2016. La prueba practicada sobre este hecho ha sido documental, interrogatorio de la parte actora y testifical.

La parte actora aporta como documento nº 6 una comunicación a la demandada en la que se la convoca el día 12 entre las 10 y las 14 horas en la notaría de la Sra. Turiel, que la demandada reconoce haber recibido.

En él se indica que se determinará más adelante la hora exacta. Afirma que no se le mandó comunicación posterior fijando la hora, lo que tampoco alega la actora en su demanda, y que se personó en la notaría a la que no compareció la otra parte.

La notaria excusó su presencia en el acto del juicio para la declaración testifical que había solicitado la parte demandada y declinó también elaborar acta de manifestaciones por los motivos que expuso en oficio dirigido al tribunal.

En la audiencia previa la actora aporta correos electrónicos remitidos por D. Juan Ignacio por parte de Banco de Sabadell, que financiaba la operación a Dña. Natalia entre el 2 y el 8 de septiembre de 2016 en el que informa de los documentos necesarios para otorgar la escritura y de los avances del proceso de financiación. En el último se indica que están procediendo a la tasación de la vivienda y que tienen autorizada la operación, que intentarán ir lo más rápido posible para citarles en la notaría que con total probabilidad será la de la Sra. Turiel. No consta citación con día y hora.

El demandante D. Leon declara en prueba de interrogatorio que el 12 de septiembre fue a la notaría y manifiesta que no fue nadie por parte de la vendedora. Afirma que ese día tenían el préstamo concedido.

El 30 de octubre, segundo día de convocatoria, manifiesta que fueron con un abogado, la representante de la inmobiliaria y que estaba la demandada. Reconoce que no estaba presente el apoderado del banco ni la notaria. Dice que no sabe si la demandada llevaba el documento necesario para liberar la vivienda. A preguntas de su letrado manifiesta que la venta se frustra porque no se quiere vender por el precio máximo para la vivienda de protección oficial y no se aporta documento de liberación de la vivienda.

Declaró como testigo la representante de la inmobiliaria Dña. Natalia manifestando que la intención de los actores era comprar la vivienda, que el contrato inicial se retrasa al 12 de septiembre porque no tenían la cantidad necesaria para ello. Significa que el plazo que se mantuvo era el del 1 de septiembre y que los compradores nunca se quisieron apartar de la compra. El día 1 de junio remite la nota simple a los compradores para que inicien los trámites. Señala que dio la nota simple a los compradores en la primera firma pero se creía que iba a estar liberada a la fecha de la venta. Les dio otra copia el 1 de junio de 2016. El día 2 de septiembre tuvo el primer contacto con el banco. Cuando a primeros de septiembre 'salta la liebre' de que no está descalificada la vivienda inician los trámites como gestoría y también la propiedad para obtenerlo.

Llegaron a la notaría el 31 y no había banco ni notario, sí que estaba el documento. No tenían el dinero, la propietaria ofreció ir a otro notario porque esa notaria se había ido de puente. Añade que no pudo hacer nada más porque los compradores comparecieron asistidos de letrado y la quitaron de en medio. Conoce la vivienda y dice que los desperfectos se fueron arreglando por la aseguradora.

Prestó a continuación declaración como testigo D. Juan Ignacio empleado del Banco de Sabadell.

Señala que se pide el préstamo en junio y se autoriza en agosto procediéndose a la tasación en este último mes. Para firmar el contrato necesitaban la autorización del IVIMA para vender la vivienda y el precio máximo de venta. La razón de no firmarse era la discrepancia en el precio de la compraventa. El documento necesario no recuerda si lo recibieron después del 12 de septiembre.

Añade que no es cierto que hasta el 3 de septiembre no se pidiera la nota simple para proceder a la tasación. El día 12 de septiembre acudió a la notaría. El día 31 de octubre no recuerda si fue, pero ya no trabaja en esa oficina. Reitera que la operación de financiación estaba autorizada.

D. Arturo , letrado de los demandantes, manifiesta que no intervino en la primera cita del 12 de septiembre, le comentan que la vivienda no estaba liberada requiere a la vendedora para que comparezca el 31 de octubre con la documentación necesaria. Fue a la notaría, y no estaba la documentación consistente en la carta de liberación del IVIMA, un certificado para poderla vender. Se encontraron las partes pero había que entregarla al banco y como no le había llegado no fueron a la firma. Se dijo que lo tenían pero nunca se vio. No sabe si estaba la notaria.

De estas declaraciones puede tenerse por acreditado que, respecto a la convocatoria del 12 de septiembre, no justifica la demandada haber acudido a la notaría. Sin embargo no se le informó de la hora exacta, como se le indicaba que se haría en la comunicación aportada como documento nº 6. El hecho de que se fijase otra fecha posterior y que ambas partes acudiesen a la notaría revela que la parte actora persistía con su intención de ejercitar la opción y la demandada consentía que se efectuara en la venta, voluntad de venta que también revela el documento nº 10 de la demanda, carta de letrado de la demandada a la parte actora en el que indica que ha de esperarse a la descalificación de la vivienda para otorgar el contrato.

Este documento y de la declaración de la representante de la inmobiliaria y el de la entidad bancaria revelan que la causa de no otorgarse la escritura pública radicaba en las discrepancia entre las partes sobre el precio de la compraventa, ya que el contrato se había celebrado por un precio superior al marcado para la vivienda en cuestión.

Por ello, constando la voluntad de ambas partes de celebrar el contrato tanto el día 12 de septiembre como el 31 de octubre y demostrado por la actora con los correos electrónicos y la declaración del empleado de la entidad bancaria que se había obtenido la autorización de la operación de financiación de compra, ha de entenderse, por un lado, ejercitada la opción en plazo y por otro, que no existió una negativa de la demandada a formalizar la operación, si bien por el precio pactado y no el ofrecido por los actores, el máximo para viviendas de esa naturaleza a menos que se aportara documento en el que quedara descalificada la vivienda, lo que no era posible a tal fecha en que subsistía su afección.

SÉPTIMO .- Las discrepancias de las partes en torno al precio de adquisición de la vivienda de protección oficial se resuelven con la aplicación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo al entre otras, en sentencias del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 04-06-1993, nº 587/1993, rec. 2848/1990 ; S 04-02-1998, nº 68/1998, rec. 122/1994 ; Tribunal Supremo Sala 1ª, S 27-03-2000, nº 294/2000, rec. 1905/1995 ; 27-03-2000, nº 294/2000, rec. 1905/1995 o 06-11-2000, nº 1025/2000, rec. 3348/1995 en las que claramente separan los efectos producidos por la violación de la prohibición de establecer sobre-precios en las compraventas de esta clase de viviendas, según sean de carácter administrativo y los de naturaleza civil. Los primeros previa la apertura del correspondiente expediente administrativo se resuelve con la imposición a los vendedores de distintas sanciones, llegando a la posibilidad de descalificar la vivienda con la obligación de reintegro de los beneficios económicos concedidos y el ingreso de las bonificaciones y exenciones tributarias con sus intereses legales que naturalmente correrían a cargo del vendedor, y los efectos civiles, que no implicarían la nulidad del contrato en atención al principio de libertad contractual que informa nuestro ordenamiento jurídico, siempre que el comprador conociera que la vivienda era de protección oficial.

En la nota simple del Registro de la Propiedad (documento nº 8 de la demanda) figura la calificación de la vivienda como de protección oficial según cédula de 18 de enero de 1.988. Su naturaleza de Registro Público, la manifestación de la empleada de la inmobiliaria de que les hizo llegar la nota simple al hacer la reserva y el reconocimiento de la demandante en prueba de interrogatorio de que existía una placa en la fachada que así lo indicaba conduce a tener por acreditado el conocimiento de los actores sobre la naturaleza de la vivienda sobre la que ejercitaban la opción. Parece que es un error de la inmobiliaria el indicar que la descalificación de producía en el año 2016 cuanto no era hasta enero de 2018 cuando podía venderse como vivienda libre.

Válida la compraventa a efectos civiles por el precio pactado por las partes y si, como manifiestan los testigos, la discrepancia radicaba en el precio, la negativa de la vendedora a efectuarla por precio inferior estaba justificada. En todo caso, existía en ambas partes la voluntad de comprar y vender, y la falta de otorgamiento del contrato obedece a la ausencia de documentación exigida por la entidad bancaria, que no se justifica estuviese en poder de la demandada y en la fijación del precio de la venta que los actores debieron exigir por el límite fijado administrativamente, pues solo en ese extremo podía radicar la discrepancia.

En todo caso se entiende que no existe incumplimiento de las partes en cuanto al ejercicio de la opción y su aceptación en el momento de exteriorizarla la parte compradora, y manifestada por el letrado de los demandantes en conclusiones al juicio la voluntad de sus clientes de adquirirla por el precio pactado, desaparecen los obstáculos que impidieron un acuerdo en el momento de la formalización del contrato, que, en consecuencia y de acuerdo con la jurisprudencia citada habrá de llevarse a efecto en sus propios términos y por el precio en él pactado.

OCTAVO .- Respecto a la deducción de cantidades por desperfectos de la vivienda, la minoración del precio que se interesa supondría el ejercicio de una acción de saneamiento por vicios ocultos, con la opción de reducción del precio del artículo 1.486 CC .

Pues bien esta acción caduca a los seis meses de entrega de la vivienda ( artículo 1.490 CC ) precepto aplicable al contrato de arrendamiento que regía entre las partes hasta el ejercicio de la opción por disposición expresa del artículo 1.553 CC . Comenzado el contrato de arrendamiento el día 1 de septiembre de 2014 la acción estaba caducada en el momento de presentarse la demanda.

No se comparte por tanto el criterio de la sentencia apelada a este respecto.

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto procede la estimación parcial del recurso ya que, si bien no se desestima íntegramente la pretensión del apelante si que, acogiendo su último motivo de recurso, se fija mayor cantidad para el precio de venta de la vivienda.

Así pues, procede revocar la sentencia de primera instancia acordando en su lugar la estimación parcial de la demanda y condenando a la parte demandada a otorgar escritura de compraventa por el precio pactado en el contrato de 12 de septiembre de 2014 (255.000 euros), deducida la cantidad de 20.000 euros entregada para el ejercicio de la opción y el importe de las rentas netas satisfechas hasta el otorgamiento de la escritura.

El ser parcial la estimación de la demanda no se efectúa expresa condena en costas.

NOVENO .- Al estimar parcialmente el recurso de apelación no se efectúa imposición de las costas de esta alzada ( artículo 398 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

1.- ESTIMAMOSPARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Angelina contra la sentencia dictada con fecha 8 de junio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Majadahonda .

2.- REVOCAMOS la sentencia apelada acordando en su lugar la estimación parcial de la demanda con condena a la parte demandada a otorgar escritura de compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de las Rozas por el precio pactado en el contrato de 12 de septiembre de 2014 (255.000 euros), deducida la cantidad de 20.000 euros entregada para el ejercicio de la opción y el importe de las rentas netas satisfechas hasta el otorgamiento de la escritura. Sin expresa imposición de las costas de primera instancia.

3.- Sin imposición de costas de esta alzada; con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

RECURSO DE APELACIÓN Nº 835 /2018 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico; en MADRID, a veinticinco de marzo de dos mil diecinueve.