Sentencia Civil Nº 145/2004, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 141/2004 de 19 de Mayo de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00145/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION DE CARTAGENA

ROLLO DE APELACION Nº 141/2004

JUICIO ORDINARIO Nº 497/2002

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA E INSTRUCCION Nº OCHO DE CARTAGENA

SENTENCIA NUM. 145

Iltmos. Sres.:

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. José Joaquín Hervás Ortiz

Dª. Francisca Isabel Fernández Zapata

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a diecinueve de Mayo de dos mil cuatro.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 497/2004 -Rollo 141/2004-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Ocho de Cartagena (actual Primera Instancia Número Cinco), entre las partes: como actora DIRECCION000 C.B. representada por la Procuradora Doña Milagros González Conesa y dirigida por el Letrado Don Rafael Siljeström Laredo, y como demandados Don Juan Pablo y Doña Marí Juana , representados por el Procurador Don Pedro Hernández Saura y dirigidos por la Letrada Doña María Ángeles Barbero Otón. En esta alzada actúan como apelantes los demandados y como apelada la demandante, ambas partes con la misma representación y defensa que tenían en la instancia. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don José Manuel Nicolás Manzanares, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Ocho de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el número 497/2002, se dictó sentencia con fecha 13 de noviembre de 2003, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Dª MILAGROS GONZÁLEZ CONESA en nombre y representación de LA COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 C.B. contra D Juan Pablo Y Dª Marí Juana , representados por el Procurador PEDRO HERNÁNDEZ SAURA, debo condenar a la parte demandada a satisfacer a la actora la cantidad de TRES MIL CINCO EUROS CON SEIS CÉNTIMOS (3.005,06 €), más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la sentencia hasta el completo pago de la deuda, todo ello sin expresa condena en costas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por la parte demandada que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la parte demandante, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 141/2004, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 18 de mayo de 2004 su votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, que, estimando parcialmente la demanda formulada por DIRECCION000 , C.B., condena a los demandados Don Juan Pablo y Doña Marí Juana , a pagar a aquélla la cantidad de 3.005,06 euros en concepto de comisión o retribución por su labor de mediación en la venta de una vivienda comprada por dichos demandados, se alzan estos, alegando, en síntesis, que: a) al no existir pacto de exclusividad y que la vivienda fue enseñada por el vendedor, no puede establecerse con la debida certeza que el negocio-venta tuvo por causa eficaz, predominante y relevante la actividad de la inmobiliaria intermediaria; y b) ésta no realizó las gestiones burocráticas necesarias para la obtención del correspondiente préstamo hipotecario, tal y como se comprometió, desentendiéndose de sus obligaciones hasta el punto que ni siquiera estuvo presente en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

SEGUNDO.- Pues bien, el primer motivo del recurso no puede prosperar, ya que, en contra de lo que se alega, no hay ninguna duda de que el negocio-venta tuvo por causa eficaz, predominante y relevante la actividad de la inmobiliaria intermediaria. O, como dice la sentencia apelada, "el contrato de compraventa se celebró a consecuencia de las gestiones llevadas a cabo por la Comunidad de Bienes DIRECCION000 ": No otra conclusión puede obtenerse de hechos tan relevantes - ya declarados probados por dicha sentencia- tales como "que el personal de DIRECCION000 C. B. acompañó a los demandados a visitar la vivienda de la Calle la Hoz" -la que es objeto de compraventa- (es cierto que la primera vez que los demandados vieron la vivienda fue sin la mediación de la actora -el vendedor, Don Paulino , estaba colocando el cartel anunciando que estaba en venta, ello fue visto por los demandados, se interesaron y aquél les enseñó la vivienda , tal y como se desprende de la declaración de todos ellos-, pero también lo es que, como se desprende de esas mismas declaraciones, aquéllos, tiempo después, acudieron a la inmobiliaria interesándose por una vivienda que, una vez que la vieron acompañados por personal de la inmobiliaria, se percataron que era aquella misma que ya habían visto); "que en fecha 26 de julio de 2002 el vendedor y los esposos compradores, ahora demandados, suscribieron un contrato de arras o señal, con la intervención en calidad de mediador de DIRECCION000 " (documento número tres de la demanda, reconocido por todas las partes); "que en dicho contrato, en su cláusula quinta, se estipuló que los compradores abonarían, antes de la firma de la escritura ante el notario, la cantidad del 2% del precio, 500.000 pesetas, a la inmobiliaria; y "que la compraventa quedó no solo perfeccionada sino también consumada".

TERCERO.- Tampoco puede prosperar el segundo motivo del recurso. Al respecto se ha de recordar que, como establece la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 (núm. 914/2000, rec. 3023/1995), "en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (sentencia de 2 de octubre de 1999); tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996 y 30 de abril de 1998).", razonándose a su vez en la sentencia citada de 19 de octubre de 1993 (núm. 970/1993, rec. 396/1991) que el derecho a sus honorarios dimana de la perfección del contrato, "perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, salvo pactos acordados al amparo del art. 1.255 del Código Civil, entre los que no figura en el caso discutido el poder expreso e indubitado de disponer sobre bienes inmuebles que exige el art. 1.713 del citado Código". Y en este caso la condición a que queda supeditado el devengo de honorarios por la actividad de mediación, esto es la obtención de ese resultado consistente en la celebración del contrato pretendido, se cumplió. Es cierto que el agente de la propiedad inmobiliaria puede tomar a su cargo el procurar al comprador una financiación para posibilitarle el pago a su cargo, lo que puede documentarse como obligación aparte de la inmobiliaria, con un contenido dependiente de lo en cada caso convenido pero que, normalmente, no irán más allá de poner en relación al comprador necesitado de recursos con la entidad dispuesta a proporcionárselos, pero sin asumir n responsabilizarse la inmobiliaria del buen resultado de la gestión y de su efectiva obtención, por el comprador, del préstamo o financiación deseados. Pero en este caso, aunque algo se tuvo que tratar entre las partes sobre esas gestiones para la obtención de un préstamo, por cuanto que Doña Almudena , integrante de la Comunidad de Bienes demandante, asegura, en la prueba de interrogatorio de la misma, que hizo gestiones con una entidad financiera, en concreto con la CAM, que luego concedió el préstamo a los demandados, sin embargo no hay base para sostener que dicha gestión fuese pactada como una obligación de aquélla al margen de la estrictamente inmobiliaria del contrato de mediación o corretaje que vincula a las partes, sobre todo si se tiene en cuenta que la comisión fue negociada entre los contratantes (los demandados admiten en la prueba de interrogatorio de los mismos que en un principio se fijó en un 2 % y que, después de discutirse una rebaja, finalmente quedó fijada en las referidas 500.000 pesetas) y que en el contrato de arras, que a su vez documenta aquel otro contrato de mediación, figura esa comisión como fijada "en concepto de inmobiliaria", lo que, puesto en relación con el concepto y naturaleza de ese contrato, no puede ser entendido sino en el sentido expuesto. Pero es que, además, el vendedor, Don Paulino , al declarar como testigo en el acto del juicio, dice ignorar cómo fue gestionado el préstamo hipotecario y la escritura de compraventa y que, como quiera que su otorgamiento se demoraba más de lo que él tenía previsto y se sentía engañado al respecto por DIRECCION000 , sobre el particular tuvo conversaciones telefónicas tanto con los compradores como con la inmobiliaria (ello, por otro lado, otorga visos de verosimilitud a la afirmación de la Sra. Almudena de que si no compareció al otorgamiento de la escritura de compraventa fue porque se lo pidió la parte compradora, para evitar que su presencia pudiera frustrar el negocio) y al final el préstamo fue concedido y la compraventa consumada, por lo que, en cualquier caso, mal puede admitirse acreditado un hipotético incumplimiento contractual por parte de la inmobiliaria que pudiera dar lugar a que los demandados quedaran exonerados de su obligación de retribuirla.

CUARTO.- Por todo ello y reiterando, por su acierto, los fundamentos de la sentencia apelada, se impone la confirmación íntegra de ésta; y ello imponiendo las costas procesales de esta alzada a los apelantes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Pedro Hernández Saura, en nombre y representación de Don Juan Pablo y de Doña Marí Juana , contra la sentencia dictada en fecha 13 de noviembre de 2003 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Ocho de Cartagena, en el Juicio Ordinario número 497/2002, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución; y ello con expresa imposición de las costas procesales del recurso a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno, y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.