Sentencia Civil Nº 145/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 277/2006 de 09 de Marzo de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00145/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7017539 /2006

RECURSO DE APELACION 277 /2006

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1385 /2004

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 49 de MADRID

De: NUEVA IMAGEN SANTA EUGENIA, S.L.

Procurador: IGNACIO OROZCO GARCIA

Contra: ALIMENTACAR, S.A.

Procurador: Mª. DE LOS REYES PINZAS DE MIGUEL

SENTENCIA Nº

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCIA PAREDES

ILMO. SR. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

ILMO. SR. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRIGUEZ

En Madrid a nueve de marzo de dos mil siete.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.49 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante- apelado NUEVA IMAGEN SANTA EUGENIA S.L., y de otra, como demandado-apelante ALIMENTACAR S.A.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Madrid, en fecha catorce de noviembre de dos mil cinco, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:"ESTIMO la demanda interpuesta por D. IGNACIO OROZCO GARCIA en nombre y representación de NUEVA IMAGEN SANTA EUGENIA S.L. contra ALIMENTACAR S.A. y, en su virtud debo condenar y condeno a la demandada ALIMENTACAR S.A. al pago de una indemnización de daños y perjuicios a la parte actora por importe de OCHENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON NOVENTA Y SIETE (86.566,97 euros), más intereses legales, abonando las costas cada parte las causadas a su instancia".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día cinco de marzo de dos mil siete.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en lo pertinente los Fundamentos Jurídicos de la sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los siguientes:

PRIMERO.- Mediante la sentencia de instancia se estimó la pretensión de la actora: "Nueva Imagen Santa Eugenia, S.L.", en la que interesó inicialmente que se declarase que ejercitó en tiempo y forma el derecho de opción de compra estipulado, primero en el contrato de arrendamiento con opción de compra de 1 de mayo de 1998, folios 43 a 47, novado por el de 1 de enero de 2000, folios 38 a 41, ambos relativos a la explotación de una carnicería, y posteriormente, que se condene, según quedó reducida la pretensión rectora de autos mediante el acuerdo transaccional de 21 de marzo de 2005, pedimento D) del suplico, a la demandada ALIMENTACAR, S.L. por su incumplimiento contractual al no estar inscrito el título de propiedad a su nombre, a la indemnización por daños y perjuicios de 86.566,97 € por la imposibilidad de que le fuera transmitida el 3,0407% de la finca registral nº 3696.

La resolución judicial cuestionada considera, en síntesis, que el contrato de opción de compra es válido y surte plenos efectos, ya que contiene todos los requisitos establecidos en el artículo 1255, 1261 y 1281 del CC , teniendo derecho la actora a la indemnización reclamada; porque no se trata de dos contratos distintos sino de uno mixto, habiéndose pactado en un contrato de arrendamiento una opción de compra, y que la sociedad demandante optante cumplió con las exigencias legales y convenidas, y con los requisitos exigidos para ejercitar el derecho de opción, conforme a lo establecido en los artículos 1255 y 1258 del CC .

SEGUNDO.- La parte recurrente considera, en esencia, que se infringió el artículo 217 de la LEC , habiendo error en la apreciación probatoria, porque la apelante alega que cumplió el contrato de opción de compra, poniendo a disposición de la actora la tienda exterior C, como cuerpo cierto, sin que los porcentajes comentados en la sentencia impidan el ejercicio de la opción de compra por la actora-apelada, que consignó judicialmente el importe del precio de la compraventa, y reconociendo que no hay concordancia entre la realidad registral y la extraregistral. La apelada se opuso al recurso por entender que el objeto de la opción de compra era una participación indivisa del 7,88%, de la planta comercial G, de la manzana 3, C/ Zazuar nº 8, en la Ciudad Residencial Santa Eugenia, km 9.600 de la Autopista Madrid-Valencia. Las partes previeron expresamente las consecuencias del incumplimiento contractual de la vendedora, en el Documento de 15 de abril de 2004, nº 19 de los adjuntos a la demanda, folios 81 a 83 de autos, estipulación 1ª, B).

TERCERO.- Para dilucidar las cuestiones planteadas en el recurso, consideramos necesario resaltar que el contrato de opción es un convenio por el cual una parte (promitente o concedente) concede a otra (optante o beneficiario), por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal. El Código Civil no regula expresamente este contrato, por lo que le son de aplicación las disposiciones generales sobre las obligaciones y los contratos, contenidas en los títulos I y II de su Libro IV y, los requisitos para su acceso al Registro de la Propiedad que se contemplan en el artículo 14 del R.H . Son elementos imprescindibles del contrato: a) El establecimiento de un plazo durante el cual se puede ejercitar la opción, pasado el cual caduca la opción pero si no se ha fijado expresamente, entiende el T.S. y la doctrina científica, que las partes han querido atribuir al compromiso una duración prudencial, que, en definitiva, concretará el juez, conforme al artículo 1128 del C.C. (S.T.S . 1 Y, b) La aceptación del optante y la manifestación de su voluntad al promitente para ejercer la opción, sin que tenga obligación de poner el precio a disposición de éste dentro del plazo de la opción, bastando con que en ese tiempo manifieste su voluntad de llevar a cabo el contrato, según ya puso de relieve el TS en su sentencia de 23 de marzo de 1948, aunque la de 26 de junio de 1966 señala que con la declaración habrá de ponerse el precio a disposición del vendedor, y si éste no le acepta, consignarlo judicialmente, en consonancia a la doctrina adaptada al presente supuesto fáctico, que sintetizamos de las SSAP Las Palmas, sec. 5ª, de 23-6-2005, nº378/2005, rec.170/2005, y Guipúzcoa, sec. 2ª, de 30-11-2005, nº2351/2005, rec.2328/2005 .

En todo caso, la posición del optante es prevalente, ya que sólo de él depende la celebración efectiva del contrato definitivo, tal decisión es para él un derecho y no una obligación y ese derecho lo ejerce mediante la declaración de voluntad recepticia dirigida al promitente (S.T.S. 12 de julio de 1979 y 22 de diciembre de 1992 ), mientras que éste se halla obligado no sólo a no vender en el plazo pactado sino a realizar la venta al optante si éste usa de su derecho de opción (S.T.S. 23 de marzo de 1965 ), como acabamos de decir, dentro del plazo establecido, bastando esa actividad sin necesidad de ninguna otra para que se tenga por consumada la opción (S.T.S. 23 de marzo de 1965, 6 de abril de 1987 y 14 de mayo de 1991 ).

CUARTO.- Enlazando con lo expuesto, tampoco podemos dejar sin resaltar, dada la directa relación e incidencia que guarda y tiene sobre el recurso, que el contrato de opción puede producirse con ocasión de cualquier contrato principal, sea compraventa, permuta, arrendamiento etc, pues la opción (bien se pacte o conceda como estipulación única, bien como accesoria o precedida de otro contrato, como el de arrendamiento, que es el caso) es una figura "sui generis", una modalidad previa de múltiples contratos y, lo que es más importante, su causa es autónoma del contrato definitivo, de tal forma que ejercitada la opción en la forma que reiteradamente hemos dicho, ésta se extingue y queda consumada y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el concedente pueda hacer nada para frustar su efectividad (S.S.T.S. 13 de noviembre, 1 de diciembre y 22 de diciembre de 1992 y 7 de marzo de 1996 ). Por lo tanto, es efecto del contrato de opción, que, una vez debidamente ejercitada, perfecciona el contrato de compraventa y éste, la compraventa, queda sometido a su propia regulación (artículo 1445 y sts del C.C .), en la que figura el artículo 1450 , que mantiene la perfección y obligatoriedad del contrato aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado. Esta interpretación, que se encuentra avalada por las sentencias del T.S. de 3 de febrero de 1992 y 4 de febrero de 1994, debe ser acogida, con los efectos pactados en la estipulación 1ª , B) del contrato de 15 de abril de 2004, folios 81 a 83 de autos, no habiendo infracción del artículo 217 de la LEC , ni de la teoría del cuerpo cierto porque dicha denominación no se incluyó en el clausulado, ni en las manifestaciones objetivas del contrato de 1 de enero de 2000.

QUINTO.- De lo expuesto en el fundamento de derecho tercero de la sentencia, que no ha sido enervado por la recurrente, es obligado colegir que el demandante cumplió con los requisitos exigibles para ejercitar el derecho de opción de compra, cuyo objeto era una participación indivisa del 7,88%, de la planta comercial G, de la manzana 3, C/ Zazuar nº 8, en la Ciudad Residencial Santa Eugenia, km 9.600 de la Autopista Madrid-Valencia, no pudiéndose formalizar la escritura porque la titularidad del objeto concreto de la opción no de hallaba debidamente inscrito a nombre de la vendedora-apelante en el Registro de la Propiedad, como reitera la juzgadora de instancia y hemos apreciado, que supone el incumplimiento por la sociedad demandada del contrato de opción que había firmado.

Por último, después de dejar sentado que no es requisito del ejercicio de la opción el pago del precio, no vemos ninguna dificultad en determinar que en el momento en que se firma el documento de 1 de enero de 2000, quien figuraba como parte vendedora carecía de capacidad para obligarse por el contrato de opción de compra de un local de negocio que en ese momento no le pertenecía registralmente. Y por tanto no podía ser parte contratante, en los términos previstos en el art. 1445 del C.Civil , puesto que para entregar la cosa determinada objeto de la venta a cambio de un precio, debía ostentar previamente su dominio. Entendemos que la falta de inscripción registral no es el hecho que determina la ineficacia del contrato, sino que lo que impide exigir su cumplimiento, es la falta de capacidad para transmitir el dominio de quien se presenta como vendedora. Y ello, porque tanto el otorgamiento de escritura pública, como la ulterior inscripción registral, constituyen exigencias de forma frente a terceros, cuya omisión no priva el contrato de eficacia ni impide su exigencia "inter partes", conforme a los arts. 1254, 1258, 1278 y 1450 del C.Civil . De modo que concertado un contrato de compraventa, concurriendo los requisitos esenciales para su validez previstos en el art. 1261 del C.Civil , queda perfeccionado y obliga a las partes al cumplimiento de las reciprocas prestaciones, es decir, a la entrega de la cosa a cambio del pago del precio pactado.

Lo que en este caso nos lleva a la conclusión de que la compraventa de la parte alícuota de la finca nunca llegó a perfeccionarse, puesto que quien figuraba como vendedora no consiguió finalmente ostentar la propiedad de la totalidad del 7,88 % de la finca registral 3696 al no ser titular registral de la misma, más que en un 4,8393 %.

SEXTO.- Circunstancias que obligan a entender que lo que se concertó entre las partes el día 1 de enero de 2000, fue un contrato de opción de compraventa sobre una participación indivisa del 7,88%, de la planta comercial G, de la manzana 3, C/ Zazuar nº 8, en la Ciudad Residencial Santa Eugenia, km 9.600 de la Autopista Madrid-Valencia, pendiente de eficacia y cuya exigibilidad quedaba condicionada al momento en que la sociedad demandada llegara a inscribir la finca a su nombre, inscripción que aunque no se expresase con la debida claridad, se refería al momento en que la vendedora adquiriese la propiedad de la finca, pues lo cierto es que cuando se suscribe el documento el 1 de enero de 2000, no constaba efectuada dicha adquisición por título eficiente de dominio. En definitiva, la parte demandada-apelante vendía la participación indivisa a la actora, si previamente ella misma adquiría su dominio y obtenía la titularidad registral. Condición que nunca llegó a cumplirse del todo, impidiendo la exigibilidad de las obligaciones dimanantes del contrato si éste hubiera llegado a alcanzar eficacia. Y puesto que los derechos que podían adquirirse por el mismo, dependían del acontecimiento que constituía la condición, conforme al art. 1114 del C.Civil , la actora no pueden exigir que se otorgue la escritura y que previo pago del precio pactado, se le entregue la finca.

Partiendo de estas consideraciones, debemos examinar si la ineficacia del contrato, por incumplimiento de la condición suspensiva a la que quedaba sometido, resulta imputable a la parte vendedora, a los efectos de obligar a ésta a la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la actora para el caso de no ser posible el otorgamiento de la escritura y entrega de la finca, imposibilidad reconocida por la apelante en su escrito de recurso, que fue debidamente contestado en el escrito de oposición al recurso por la apelada, cuyos argumentos de justificación de la cuantía indemnizatoria, no han sido desvirtuados de contrario; porque si la superficie comercial vendida era de 106,99 m2 por importe de 300.506,05 €, y la que se podía vender era 76,17 m2, cuyo precio es 213.939,09 €, la diferencia es lo que se reclama en concepto de indemnización por la menor cabida de lo que se podía transmitir, es decir, 86.566,97 €; cuyas razones aritméticas respaldan los fundamentos de la sentencia recurrida, que debemos confirmar por encontrarse ajustada a Derecho.

En consecuencia, damos por reproducidos los fundamentos de derecho de la sentencia apelada con las concreciones de la presente y desestimamos el recurso.

SÉPTIMO.- Es obligado imponer al apelante las costas de esta alzada por mandato de lo establecido en el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de ALIMENTACAR, S.A. contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 49 de Madrid, de fecha 14 de noviembre de 2005 , la confirmamos con imposición de costas a la apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.