Sentencia Civil Nº 145/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 696/2007 de 19 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00145/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 696 /2007

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID , a diecinueve de marzo de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 382 /2006 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de ARANJUEZ , a los que ha correspondido el Rollo 696 /2007, en los que aparece como parte apelante DON Millán Y DOÑA Milagros representado por el procurador DON JOSE MANUEL DIAZ PEREZ, y como apelado DOÑA Elena, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA MARIA CARMEN IGLESIAS SAAVEDRA, sobre resolución de contrato de compraventa, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PABLO QUECEDO ARACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Aranjuez, en fecha 9 de mayo de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:

"ESTIMO INTEGRAMENTE la demanda formulada por el procurador de los tribunales Don Vicente García-Mochales Benavente en nombre y representación procesal de DOÑA Elena contra DON Millán Y DOÑA Milagros; y en consecuencia debo acordar los siguientes pronunciamientos:

Declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 19 de julio de 2005 suscrito entre DOÑA Elena (como compradora) y DON Millán Y DOÑA Milagros (como vendedores).

CONDENO a DON Millán Y DOÑA Milagros, solidariamente, a reintegrar a la actora (DOÑA Elena) la cantidad de 23.500?00.- euros más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda".

Todo ello con expresa imposición a DON Millán y DOÑA Milagros de las costas originadas en la demanda inicial, de conformidad con lo dispuesto en el Fundamento Jurídico SEXTO de la presente resolución".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DON Millán Y DOÑA Milagros, al que se opuso la parte apelada DOÑA Elena, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 12 de marzo de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El demandante se alza contra la sentencia de instancia que desestimo la demanda, y en dos alegaciones sustenta su tesis impugnatoria. En la primera combate la apreciación del Juez de Instancia de que ambos contratantes sean incumplidores, al no haberse compelido recíprocamente al agotamiento del contrato para el otorgamiento de la escritura publica, y no está de acuerdo con esa afirmación. El único incumplidor es el demandado, que llegado el día no pudo firmar la escritura publica de venta, por no disponer de dinero para hacer frente al pago del precio vinculado al otorgamiento.

En la segunda ataca las consideraciones del Juez de Instancia sobre a las cantidades entregadas a cuenta, como arras penitenciales o confirmatorias, aunque en el caso no sea relevante, pues no ha ejercitado su derecho a cobrar arras penitenciales.

SEGUNDO.- El contrato de autos de fecha 19-7-2005, f.17, no es un contrato a plazo, ni un contrato de opción, ni un precontrato ni nada que se le parezca. Es pura y simplemente un contrato de compraventa en firme, perfecto según el Art.1450 C. C ., por el consentimiento en la cosa y el precio aunque ni una ni el otro se hubiesen entregado, en el que consta el pago de parte del precio comprometido, y en el que se aplaza el resto haciéndolo coincidir con el cumplimiento de la obligación de forma.

La formalización del contrato en escritura pública no supone perfeccionamiento; se produjo como ya hemos visto con la firma del documento privado. Supone solo y exclusivamente la fase de agotamiento y consumación del contrato, basada en la conjunción entre la forma pública y el pago del resto del precio, señalando para ello, cláusula 4ª, el día de cumplimiento; el día 15-9-2005.

El día de cumplimiento no es termino inicial o final del contrato que subordine su eficacia, ni termino esencial de forma que si llegado el día no se cumplen las prestaciones, el contrato quede resuelto por incumplimiento fatal e insubsanable: Lo fijado es día de cumplimiento que admite la mora de cualquiera de los contratantes.

Distinto es el supuesto de día esencial, entendiendo por tal aquel cuya inobservancia hace que el incumplimiento sea radical y absoluto, sin términos medios, y sin posibilidad alguna de cumplimiento tardío; la falta de cumplimiento el día señalado hace que la insatisfacción del acreedor sea completa e insubsanable, afectando decisivamente a la eficacia del contrato. Así lo define la S.T.S. de 17-5-2002 cuado dice que: "concepto técnico o prístino de un plazo esencial que condiciona la misma existencia o razón de ser de la obligación en que se inserte el mismo, de tal forma que, si no se cumple durante su decurso o en el día señalado la misma, ya no puede cumplirse al haber desaparecido su razón de ser o presupuesto causal, -el conocido y vulgarizado ejemplo del "vestido de novia para el enlace", que, si no se entrega antes del día nupcial, frustra el fin negocial"

En el caso que nos ocupa, la demandada no pudo hacer frente al contrato el día señalado porque no disponía de la financiación necesaria; no habia obtenido el préstamo hipotecario necesario para ello, y en esas condiciones las partes firmaron un nuevo documento de prorroga. , f.21.

Con ese documento admiten la posibilidad de cumplimiento moroso, prorrogan el día señalado y fijan otro nuevo para once días mas tarde; el 26-9-2005, pero con una peculiaridad: en ultimo párrafo de dicho documento se fija el día de cumplimiento bajo las características de día esencial. Nos dice: "Acuerdan prorrogar el plazo determinado en la ESTIPULACION CUARTA del contrato de compraventa de fecha 19 de julio de 2005 cuya finalización tendría lugar el 15 de septiembre del mismo año, hasta el 26 de septiembre del 2005 siendo esta fecha ineludible para la firma del contrato en escritura publica , no pudiendo bajo ninguna causa prorrogar la misma, en cuyo caso se precederá a dar cumplimiento a lo establecido en la ESTIPULACION SEPTIMA del citado contrato",

Llegado el día no se firmo la escritura de venta, y el 18-10-2005 los actores cursaron un burofax a la demandada, f.70, en el que en uso de lo pactado daban por resuelto el contrato al no haber sido firmado en la fecha señalada.

La razón de ser de ese plazo parece evidente, los demandados estaban en difícil situación económica, y la Caja de Ahorros de Castilla la Mancha iba a instar la ejecución hipotecaria del Art. 131 L.H . sobre la vivienda que nos ocupa.

TERCERO.- Interesa destacar que el contrato de 19-7-2005 había vencido automáticamente el 26 de septiembre, estaba extinguido de derecho, y a partir de ese momento no existía obligación alguna de los vendedores de mantenerlo ni estaban unidos con la actora por vínculo contractual alguno.

No obstante, según las pruebas personales, y con toda la imprecisión connatural a los pactos verbales, está acreditado con posterioridad al 26 de septiembre hubo una reunión, en la que parece que se acordó que los vendedores pudieran seguir buscando comprador, y los compradores gestionar la concesión de hipoteca para cerrar la operación, de forma que si antes de encontrar un nuevo comprador se otorgaba la hipoteca, se procedería a la venta en las condiciones originarias del contrato, con entrega de 6000? adicionales por los perjuicios que se hubiesen podido causar.

El nuevo pacto tampoco se cumplió. La actora afirma que el ansiado préstamo hipotecario se concedió el 17-10-2005, pero no tenemos constancia documental de ese hecho, ni consta requerimiento alguno de formalización de la venta anterior al fax de resolución por vencimiento del término del f. 70, lo que nos hace pensar que la venta a un tercero fue anterior a la concesión del préstamo. Nótese que los únicos requerimientos cursados a los domicilios conocidos de los demandados son en marzo de dos mil seis, pero la finca se había vendido mucho antes: está acreditado que la vivienda se vendió a un tercero en escritura publica de 14-12- 2005 y en esas fechas la Caja de Castilla la Mancha, se desistió del proceso de ejecución hipotecaria por satisfacción extraprocesal al haber cobrado las cantidades reclamadas.

A partir de este momento la discusión de si las arras eran penales o de confirmación es absurda: se incumplió por dos veces, y el texto que siempre se respetó era muy claro, tanto como que prácticamente se reproduce el Art. 1454 C. C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación, articulado por la representación procesal de D. Millán y Dª Milagros, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de los de Aranjuez, en sus autos Nº 382/006, de fecha nueve de mayo de dos mil siete.

REVOCAMOS dicha resolución, y DESESTIMAMOS INTEGRAMENTE la demanda origen del procedimiento.

IMPONEMOS a la actora las costas de 1ª Instancia, y NO HACEMOS expresa condena de las causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.