Sentencia Civil Nº 145/2009, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 454/2008 de 17 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 454/2008

Procedimiento ordinario núm. 209/2007

Juzgado Primera Instancia 2 Cervera

SENTENCIA nº 145/09

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYÀ FOIX

MAGISTRADOS

D.ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a diecisiete de abril de dos mil nueve

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 209/2007, del Juzgado Primera Instancia 2 Cervera, rollo de Sala número 454/2008, en virtud de del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 17 de diciembre de 2007. Es apelante la demandada Sra Otilia , representado/a por el/la procurador/a JOSÉ Mª GUARRO CALLIZO y defendido/a por el/la letrado/a RAMON BERNAUS GARCIA. La parte actora Sr Elias ha sido declarado rebelde en esta segunda instancia. Es ponente de esta sentencia el/la Magistrado/a Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 17 de diciembre de 2007, es la siguiente: " Que he d'estimar i estimo íntegrament la demanda interposada per Elias i he de codemnar i condemno a Otilia a que li faci pagament de la quantitat de SET MIL DOS-CENTS TRETZE EUROS, més l'interès legal des de la interpel·lació judicial, amb expressa imposició de costes a la demandada per la seva manifesta mala fe. [...]"

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, Otilia interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 30 de marzo de 2009 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda en la que reclamaba el actor el importe de sus honorarios profesionales, derivados del encargo de intermediación conferido por la demandada para la venta de un piso sito en Sabadell.

Contra esta resolución interpone recurso la parte demandada alegando que no se han tenido en cuenta aspectos esenciales de la intermediación acordada entre las partes, cuales son, que en el documento nº4 de la demanda se condicionó la reserva de los futuros compradores a la aprobación del préstamo hipotecario y la aceptación de la propiedad, fijándose el precio de venta y la fecha límite para la firma de la escritura, el 31 de marzo de 2007, sin que se hayan cumplido las condiciones a que se subordinó la efectividad de la reserva, puesto que no se aprobó el préstamo hipotecario, siendo el actor quien se encargó de la negociación del mismo; tampoco se pagó el resto del precio acordado, por falta de financiación, e igualmente se incumplió la tercera condición relativa a la fecha máxima para la firma de la escritura.

SEGUNDO.- Las alegaciones de la recurrente no pueden tener favorable acogida pues sus argumentos se centran en el documento de "solicitud de reserva" de fecha 28-1-2006, obviando los suscritos con posterioridad, y prescindiendo de la naturaleza y efectos propios de la relación contractual que une a las partes, que es la propia de un contrato de intermediación o corretaje.

En el referido documento de fecha 28-1-2006 los futuros compradores entregaron al demandante 300 euros en concepto de reserva de la finca, estableciendo como condiciones 1º)que la cantidad entregada en dicho acto será devuelta íntegramente en caso de no aprobación del préstamo hipotecario y 2º) que la reserva está condicionada a la aceptación de la propiedad. En dicho documento no se asume ninguna obligación de gestión del préstamo por parte del intermediario (que, según indica el mismo documento "tiene encomendada la gestión de venta con la propiedad"). Esta solicitud de reserva tenía validez hasta el 3-2-2006. .Con posterioridad, transcurrida dicha fecha, el 6-2-2006 se suscribió el contrato de arras penitenciales, en el que se fija el precio total de venta (205.547?), se entregan 3.000 euros en concepto de arras penitenciales acordando el pago del resto al otorgarse la escritura pública, y se establece como fecha máxima al efecto el 31-3-2006 . El mismo día 6-2-2006 la vendedora, ahora apelante, recibe la cantidad correspondiente a las arras y suscribe el documento nº6 de los aportados con la demanda manifestando que, habiendo encomendado la gestión de venta del inmueble al Sr. Elias recibe a su satisfacción el importe de las arras, que conoce y acepta los documentos y el desarrollo de las gestiones realizadas por el Sr. Elias y por los futuros compradores para el buen fin de la operación, y que los honorarios estipulados ascienden a 7.213 ? que la propiedad tendrá que hacer efectivo el día de la firma de la escritura pública de venta, añadiendo que los honorarios mencionados se devengarán únicamente si la venta llega a buen fin, y se paga el precio total de la venta.

TERCERO.- Como antes se apuntaba, la relación jurídica que une a las partes es la propia de un contrato de mediación y corretaje. En numerosas ocasiones se ha pronunciado esta Sala (entre otras, sentencias de 17 y 20-10-2002, 10-10 y 10-12-2003, 17-11-2004 y 8-4-2005 ) en el sentido que en este tipo de contratos el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios surge desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, situación ésta que se produce cuando, por su intervención haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión le había sido encomendada o, como apunta la STS de 22-12-1992 , la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente. También decíamos en las citadas resoluciones que la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente (S.S.T.S. 18/12/86, 03/01/89, 11/02/91, 23/09/91 ).

También debe tenerse en cuenta que en los contratos de mediación o corretaje la relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que confiere el encargo de venta. En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1.998 señala que las relaciones que conforman estos contratos vienen constituidas porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contrario, como igualmente se recoge en las STS de 26-3-91, 10-3-92, 30-11-94, 7-3-94 y 17-7-95 . Indica también esta sentencia que "dicho contrato de corretaje nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, las adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrán cobrar honorarios cuando al venta se hallare totalmente consumada (SSTS 22-12-1992, 4-7-1994, 5-2-1996 . La aportación de medios a cargo del agente no justifica la remuneración, por integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado".

CUARTO.- Con estas premisas, y por lo que al presente caso se refiere, es un hecho incuestionable que la venta llegó a buen fin, consumándose el contrato entre la vendedora y los compradores localizados por el demandante, con quienes suscribió los documentos antes mencionados (solicitud de reserva y contrato de arras), percibiendo la vendedora el precio total de venta a la firma de la escritura pública, que no se otorgó dentro del plazo fijado (hasta el 31-3-2006) sino once días después, el 11 de abril de 2006. Por tanto, la consecuencia jurídica no puede ser otra que la que se pretende en la demanda y se acoge en la sentencia de instancia, es decir, el derecho a percibir sus honorarios por parte del mediador, puesto que la venta del inmueble, perfeccionada en el contrato de 6-2-2006, se consumó unos días después de la fecha máxima prevista, si bien, lo determinante no es dicha fecha sino el hecho de que la venta se perfeccionó como consecuencia de las gestiones encomendadas al actor, habiéndose aprovechado la demandada de dicha gestión al vender el inmueble a los mismos compradores y en las mismas condiciones pactadas.

No puede considerarse que en este caso el plazo estipulado (hasta el 31-3-2006) fuera esencial, antes al contrario pues los documentos obrantes en autos acreditan que a fecha 28-3-2006 la vendedora, conociendo las dificultades surgidas para obtener la financiación, manifestó por escrito que no era su intención rescindir el contrato de arras suscrito el 6-2-2006, si bien, no estaba dispuesta a aceptar otras condiciones de venta que las acordadas en el contrato de arras. Además, la tesis de la demandada para oponerse a la demanda vino determinada por el hecho de que no existía exclusividad y que esta parte no se aprovechó de las gestiones del demandante, porque una vez retirado el encargo de venta en fecha 3-4-2006 podía vender a cualquier persona que aceptara las condiciones de pago, tal como sucedió.

En cuanto a la inexistencia de pacto de exclusividad debe destacarse que el contrato puede desplegar todos sus efectos con independencia de que exista o no pacto de exclusividad, siempre que la venta se perfeccione como consecuencia de la actividad o de las gestiones efectuadas por el corredor o que el comitente se aproveche de la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, tal como ha ocurrido en este caso. Como decíamos en la sentencia de 8-4-2005 , en virtud del principio de libertad contractual (art. 1.255 CC .) los contratantes pueden incluir en este tipo de contratos un pacto de exclusividad, durante un tiempo determinado y en las condiciones que se concreten, excluyendo así la intervención de otros agentes mediadores, pero fuera de estos supuestos de pacto expreso (que no concurre en este caso) nada impide que el encargo de mediación pueda efectuarse por parte del dueño a varios agentes mediadores, e incluso que el comitente actúe por su propia cuenta, al no quedar limitada su facultad de concertar personalmente el negocio. Sin embargo, la falta de exclusividad no excluye, per se, el devengo de honorarios por parte del corredor pues, como antes se decía, quedará supeditado a la eficacia de la mediación realizada, es decir, que el contrato de compraventa tenga lugar como consecuencia de la actuación de ese concreto mediador, pues como señala la STS de 30-4-1998 lo que justifica la remuneración es el resultado alcanzado. En este sentido, como recuerdan, entre otras, las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 9 de marzo de 2004, de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 11ª, de 11 de junio de 2004, y de la Audiencia Provincial de Cádiz, sec. 1ª, de 27-2-2004 , en relación con la obligación de satisfacer la remuneración o comisión convenida, "el corretaje ha de ser satisfecho aun después de extinguido o revocado el encargo conferido al mediador, siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que, durante su vigencia, desarrolló el corredor (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 junio 1950 y 7 enero 1957 )".

Por otro lado, también debe destacarse que en ninguno de los documentos obrantes en autos consta que el actor asumiera la obligación de gestionar el préstamo hipotecario que precisaban los compradores para poder adquirir el inmueble, y menos aún que la percepción de sus honorarios quedara subordinada a la efectiva concesión del mismo. En el documento de reserva lo único que consta es que la cantidad entregada (300 euros) será devuelta en caso de no aprobación del préstamo hipotecario, mención ésta que ya no figura en el contrato de arras penitenciales de 6-2-2006 por lo que el devenir de las sumas entregadas en tal concepto (3.000 euros) no dependía de la financiación, y en cuanto al documento de la misma fecha -recibí y manifestaciones de la propiedad- tampoco se dice nada al respecto sino únicamente que los honorarios se devengarán si la venta llega a buen fin, como así sucedió, según lo ya expuesto. Y debe añadirse, en cuanto a dicho documento, que ni siquiera consta que desde un principio se condicionaran los honorarios al buen fin de la operación, resultando un tanto curioso que así se hiciera constar cuando el mediador ya había desplegado la actividad propia del encargo, captado a los compradores y suscrito el contrato de arras.

Cierto es que, como admite el demandante (y así lo manifiesta también el testigo comprador Sr. Pascual ) facilitó y colaboró en los trámites para la concesión del préstamo hipotecario pero ello en modo alguno comporta que dentro de sus obligaciones contractuales haya de incluirse el éxito de las mismas, ya no sólo porque no se pactó sino también porque no depende de su voluntad el que la financiación se consiga siendo que, en este caso, consta que realizó diligentemente (nada se ha alegado ni acreditado en contrario) los trámites ante la entidad BBVA y abonó la factura correspondiente a la tasación, ya realizada en fecha 10-2- 2006 (documentos nº 8 y 9 de la demanda), y cuando surgieron los problemas porque dicha entidad no concedía toda la cantidad que necesitaban los compradores, propuso otras alternativas para lograr la consumación del contrato, alternativas que no fueron aceptadas por la propiedad. Finalmente, los compradores consiguieron la financiación que precisaban a través de Caixa Sabadell y la venta llegó a buen fin, desprendiéndose del documento nº 7 de los aportados con la demanda que los trámites con esta entidad se iniciaron mucho antes de que la vendedora retirara el encargo a la mediadora, puesto que la solicitud de tasación a Caixa Sabadell es de fecha 17-2-2006, lo que resta credibilidad a la declaración del testigo comprador cuando afirma que los trámites con dicha entidad se iniciaron a primeros de abril, resultando un tanto improbable que en diez días se realizaran todos los trámites precisos al efecto, hasta la firma de la escritura el 11 de abril de 2006. Y en cualquier caso, ha quedado acreditado que la venta del inmueble se celebró por el eficaz cumplimiento del encargo conferido al demandante, siendo de aplicación la doctrina jurisprudencial antes mencionada, según la cual, lo que justifica la remuneración del mediador es el resultado alcanzado, debiendo retribuirse sus servicios tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente. En consecuencia, el recurso se desestima.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en los arts.398-1 y 394-1 de la LEC la desestimación del recurso de apelación y de la adhesión al mismo comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DÑA. Otilia contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de los de Cervera en autos de Juicio Ordinario nº209/07 CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.